ザ・パークハウス西新宿タワー60【旧称：（仮称）西新宿HOMETOWN プロジェクト（旧スレ名：西新宿五丁目中央北地区）】

ライバルは富久

西新宿って、値付けが難しいですね。コンシェリアはもとは凄い値だったけど、今は住友が値段調整して売っているようです。周辺の値段と今のマンションの高騰を考慮すると坪310〜500、平均380ってとこでしょうか。仕様はかなり下げてくるのでは。

住友でも値下げしないと売れない位だぶついているんですね。
本当に60階建てになるんですか？

400万はいくんじゃないか？利便性は富久よりもだいぶ劣るけど、昨今の情勢からしてだいぶ高くなりそうだ。
とわ言え、目立つ物件なので1ベッドルームくらい買っときたいな。

>44
住友は他社(クレアス)が分譲に失敗したのをリーマンショック時に安く仕入れて価格調整再販売してるだけです。
新築当時は最安値坪430万高いのは550万位だった記憶があります。

売り主が住友になってから既に数年経つけどその間は値下げしてないです。
しかも未入居とはいえ築6年で坪320万～380万という高さ。

ちなみに都市計画も権利変換も決定してますから、60階はまず建ちます。
普通仕様でも43さんの言う通り、平均380万はあり得そう。
そんな高くて900とか売れるかどうかはともかくとして。

>40
ならないよ。
ここはシャッター商店街で時の止まった商店街としてレトロ好きに有名だった。

やっぱり坪400以下じゃないと手が出ないな。
一階にスーパーとか入るのかしら？

>>41
駅から至近なんて表現はおかしいですよ。
最寄駅の西新宿五丁目でさえ徒歩７分表示ですから。
二番目に近いのが都庁前では、同じ大江戸線なので大した利便性向上にはならないし。
西新宿は更に遠くなって徒歩９分。中野坂上は同じ丸ノ内線で大した利便性向上になりません。
結局、どこの駅からも中途半端だし徒歩10分以内は２路線だけ。

富久買わなくて良かった。

三菱地所の成績優秀らしい営業さんで、「都心五区」が口癖の人がいたけど
ここの担当になるかな？
このスレを読んでいれば分かるか。

本当根拠もないネガもあれだけど必死に高額に釣り上げようとしてる輩も同じだよな笑

最寄駅７分が駅近笑

駅近ってせめて５分以内でしょ笑　

しかも富久はマンション下に大きいヨーカドーできるし、周りも高い建物にかこまれてないし、デパートも近いし
住環境的には富久のほうがいいでしょ。間取りひどいの多かったけど笑

富久ほどは安くできないだろうけど、高値になる要素って昨今のコストプッシュインフレだけでしょ笑　

あとはどれだけ共用施設や仕様など含めたマンションコンセプトで差別化できるかだね

ただの普通の背高のっぽの制震タワーだったらないわな

しかも神田川に近いから地盤どうなんやろって思って住宅地盤診断サイトで調べたら案の定、富久より悪そう

もちろんこのサイトが信じられるのかは知らないしプロがボーリング調査するだろうし、今の段階じゃ素人にはわからないが

日経の方は坪310〜330と予想されていますね。設備仕様はあまり高くないようです。

安いね

神田川に近いと言うことは低地ですか？
暴れ川だけど大丈夫かな？

富久は2ＬＤＫからで、1ルームや1ＬＤＫが無いのに1000戸もある。敷地面積もここより1万平米も違うし、山手線内側。富久買いたかった。

>>54
>>58が書いている日経記事の予想が当たれば、富久より安いということになるね。
それどころか、310万～320万なら、アベノミクス直前で同じ三菱の北新宿再開発マンションよりも安い。
アレが売れ残ったのがよっぽど堪えたのかもしれないが、60階建タワーでアベノミクス前以下価格って、羹に懲りてってヤツだと思うけどなあ。

>>56
スーパーが入るのはもう1個北の西新宿5丁目北地区計画の方ですよ。

>>60
環7地下調整池ができて以降、区内の神田川はホントに全然氾濫しなくなりました。
完成以降は新宿区では川沿いより低地の内水氾濫の方が危ないです。
あくまでも過去の話で、将来は誰も保証できないので、心配ならやめといた方が良いとは思いますが。

平成11年以前
http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/suigai_kiroku/jisekizu/data/H01_H11...

平成11年以降
http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/suigai_kiroku/jisekizu/data/H18_H22...
http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/suigai_kiroku/jisekizu/data/H18_H22...

リンク1つ間違えました。
http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/suigai_kiroku/jisekizu/data/H12_H17...

ここは新宿だけどデパートやショップは周りに殆どないね。最寄りが小田急百貨店？都市部の割りには不便。坪300が妥当かもね。
やっぱり富久が圧倒的に買いだったな。ま、検討時期が遅かったので仕方ないけど。スミフ大久保とどっちがいいだろう？あっちは良い学校が近いんだよね。ここの売りは何かもう少し研究します。

やはり富久か…

>>65
もし富久と同じ価格なら、お金の面だけで見ればこちらの方が断然お買い得ですね。
生活の便とかは一切無視で、あくまでも周辺相場からだけで見ればですけど。
富久はもう無いから考えても意味ないし、富久っぽい生活はここでは無理だし、御苑近辺の小規模物件を待った方が良いと思います。

>>66
残念ながら再開発地域特有の洗練された街並みは味わえません。周りは、ほんとにボッロボロの街並みです。
しかも周辺は再開発予定といってもまだ未定です。北側はココと同じペースで進むと仮定して約10年先、南側は約20年先の話です。

日経記事、とは言っても元記事は住宅不動産業界紙のＲＢＡタイムズＷｅｂ版だね。

記事によると
新宿の外れ、とか、ファミリーが殺到するエリアとも思えない、って認識なんだね。

それと付近には他にまだ再開発プロジェクトが４つもあるそうだけど、地域に魅力というよりタワマン益々林立エリア化でしょう。
需要はだいじょうぶなのかなぁ。

富久富久うるさいよ、まず名前が好きじゃあない

６０階はかなり気になるけど、でも低地なんですよね

新宿高層ビル群の辺りから比べて、どれくらい低いのでしょうか？

申し訳ない（？）が、差し引いて考えないといけないのですよね？

>>70
検討板だからねぇ。他の物件が出るのは仕方ないでしょ。
大久保のスミフも比較に出したいけど、名前は何だっけ？だし。

>>71
確かに
日経の去年の記事で、神田川がそばを流れる低地にあり、と書かれていました。

変ですかね？間違いなく新宿のはずれだし、ファミリーの殺到するエリアでもないかな。
新宿だから”はずれ”で済むけど、23区で徒歩15分って普通だったら別のエリア。

>>71
都庁との標高差で約10mなので2.5フロア分程度です。

一番富久を意識してるのは、検討者でもなく、富久購入者でもなく、三菱地所のような気がします。あのホームページ見れば。地権者の方も多くいますし、失敗は許されないと思います。地所にはがんばって良い町にして欲しいです。

ここ最近地所は大規模物件で大成功を納めた物件がないから。うまくいくかね。

富久が新宿からｘｘ分とか伊勢丹近いとか、ってのは、
個人的には、現地知らない人への半ば騙しメッセージだと思っていて嫌いだし、
実際使う駅はそれほど便利な線ではないと思うのだけど、
それでも、山手線内なんだよね。

こっちは現実的に使う駅の便利さもデパートへの実質的な所要時間も富久と大差ないというのが
どちらの現地も歩いたことのある感想なんだけど、
残念ながら山手線外なんだよね。

三菱のザ・パークハウス新宿タワーはシンガポールで商談会開いて売ったと
のらえもんさんが書いてたから、ここもアジアの投資家が買い手として期待されているのかな？

1ルームがあるのご残念。

>>80
他にも書かれていましたけど、あれは開いたって程度で、たいして売れてません。
商談レベルで10戸とかそんなもんだったはずです。なので、大した期待なんてしてないと思いますよ。
とはいえ、都心部のマンションは、最近じゃどこも何割かはアジア系需要ですから、そこに全く期待しない物件は無いのでは？

大江戸線はかなり潜るからなー。駅に着いてもホームに辿りつくまで相当な時間がかかるのが痛い（≧∇≦）

富久ってなんですか？

>87

いや、個人的には全く同感なんですけどね、
資産性とまでは言わないけど、後で売ることを考えるとね。。。

大江戸線は使うとしても、六本木、汐留、上野(御徒町)くらいじゃない？

富久の最寄りは御苑だぞ。スカイフォレストは大久保だが。

富久は最寄の新宿御苑前まで徒歩8分。
こっちの方がマシだね。

>>88
資産性なんていくらで買えるかだけが基準だから、値段が出ないと考えても仕方ないような。
北海道の原野とかなら周囲より安く買えても意味ないけど、23区ならどこでもそこの相場なりで売れるんだから、相場にどれくらい近くで買えるかだけだよね。

>90

いや、ご指摘の通りです（汗）
自分が新宿線使いなので、ちょっと勢い余りました。
丸の内線が使いにくい、ということはありえない。

ただ、大通り（靖国通り）を渡って、かつ新宿１丁目を通る道はあんまり子供に通らせたくないのも、正直なところで。。。

でも、こっちも、西新宿へは大通りを渡らないといけないし、新宿公園辺りもねぇ。。。

91
富久から御苑まで8分もかかるとは。。。私（30代男）も何度か歩きましたが5分以内でしたよ。
ご高齢者やお子さんなら8分くらいかかるかもしれませんね。
こちらの物件は最寄まで7、8分程度ということなので駅近とは言えませんが、最近出ている湾岸物件よりはかなり恵まれている印象です。私は湾岸も検討していますが、こちらを見てから決めるか悩みどころです。
ちなみに、年明けから抽選2連敗です。

>>82
それは三井が開いた商談会では？
三菱の商談会に付いての中身は他のスレで見掛けたことはありません。

>>93
ここから、西新宿駅へ行くのに、大通り（青梅街道）は渡る必要はないですよ。
マンション前の十二社通りのことなら道幅広いだけで交通量はあまりないです。
中央公園に向かうときの、方南通りはもう少し交通量多いですが、いわゆる大通りというイメージではないと思います。

西新宿駅、徒歩９分。結構歩きますね。

>>95
三井というとTVで取り上げられた豊洲のやつですか？そちらは結構売れていたような気がします。
三菱のは専門誌に取り上げられて、どこかで話題になってました。どこのスレだったかは覚えてませんが、Googleでも検索すれば原典が出てくるんじゃないですかね。
専門誌だから出てこなかったらごめんなさい。

いずれにしても、当時はまだ珍しかったから話題になっただけで、今では大手はどこもアジアの販売会社と提携して、海外顧客にアプローチしてますので、そこを気にするならマイナーデベしか選べなくなってしまいますね。

>>94
再開発の敷地南西端から徒歩5分の表記ですから、タワーからはもっとかかります。
靖国通りを渡ることも考えるとさらにかかりますが。

湾岸含めてもこの物件の方が交通利便性は良いのでは。

>>98
豊洲はシンガポールで全く売れなかった、と豊洲スレに書かれていました。

>>99
大通りを渡る時間、を盛るならば
ここも駅までの徒歩時間に、通りを渡る時間を加算しなければいけませんね。

>>100
おそらくこのスレですよね。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/292564/all/

そのスレでも、豊洲は売れて、新宿は売れなかったという書き込みだと思いますが。
新宿は、シンガポールでも売れなかったという皮肉で書かれてますけどね(笑

>>102
売れたのは、豊洲と同時に販売した都心物件の方で、
豊洲は売れなかったと営業から聞いたってレスが豊洲スレにありました。
どこにあったかは探すのが面倒なのでスイマセン。

地震の無い国のシンガポール人にしてみれば、湾岸エリアは恐怖でしょう。いくら安くてもシンガポール人に豊洲は理解出来ないと思う。

>>104
いや、晴海で売ってるスミ不タワーには
台湾とシンガポールから買いにきてると週刊誌に書かれてましたよ。
ここも晴海のスレで、実際には外国人はあまり買っていない、と書かれていましたが。

何かと富久が引き合いに出されるけど、大和ハウスがやる
西新宿６丁目の東京栄養専門学校跡地のタワーの方が比較対象になるんじゃん？
ここより西新宿駅にも都庁前駅にも近い。神田川沿いほど低地でもない。
雨の日は向かいのフロントタワー前から新宿駅までバスも出てる。
60階までにはしないはずだから、こっちほど物件内安売りダンピングの危険も少ない。
その分、高いかもだけどね。

立地がよいと、その分だけ費用に上乗せされてしまう、というのは仕方がないのでしょうか。
このあたりの価格はある程度、高くなってしまうのは仕方がないように感じています。
新宿という立地はそれだけ、ニーズがあるということなんですね。

ちょっと前になるけどコンシェリアとか
定借だけどエムズポートも参考になるでしょ。
富久と違って比較対象あるし、高過ぎたら買う価値ない。

そう考えると、富久の希少性が際立ってますな。

>>109
エムズポートは人気がありましたね。
検討したのですが買いませんでした。
湾岸の三井物件ＭＲで批判的コメントをされて、つい買いそびれました。

正直、フジタって大丈夫か。
20年近く前に手前で藤和不動産のアイタウンレピアっていうの再開発でやったけど、
あり得ないひどい間取りばかりだった。

今は、何故か大和ハウスグループだし。制震技術も不安だね。
事前に近隣説明会いったけど、
思いっきり、北向き住戸たくさんあったし。
各階にごみステーションなかったと思う。
地権者も仕様はよくなりませんと、説明されているらしい。

都会的なスタイリッシュなタワーでは、なく
団地っぽいＵＲタワー、新宿ってことになりそう。

ＨＰもそんなコンセプトでつくっているわな。
富裕層は、満足できず、コンシェリアの在庫に走るかも。

またまた、スミフ、万歳！！！って感じ。

旧藤和の流れの仕事で、本流の三菱は、やりたくなかっただろうね。
ＪＶの丸紅と相鉄不動産っていうのも、何か今一、ぱっとしないね。

販売力なさそう。

富裕層だけターゲットにしてたら60階は埋まりませんよ。
プレミアムフロア作るにせよ、ワンルームも作る訳だし
後発も控える立地を考えても庶民向け物件に一票

>>113
仕様レベルが低いんですか？
ちょっとガッカリ。

各階にゴミステーションないのは、本当ならタワーではあり得ないね。1ルーム入る時点でやだけど。

なんで、ワンルームなんて作るのかね？
やっぱり、デベって、カッペの集まり。
目黒のタワーなら分かるけど。

>109
コンシェリアは480万(再販320万)
エムズポートは260万
プレミストは300万
バークハウスは330万

ざっくりいってこんな感じ。

>117
地権者が希望したんでしょ。
このエリアのタワーファミリー向け賃貸はかなりダブついてるし、ワンルームの方が扱い楽だし。
しかしワンルームは西新宿7、8と北新宿1、2の近隣だけで1000戸近い新規供給予定がある更なる激戦なんだけどね(笑)

マジェスティハウス新宿御苑のほうが雰囲気も含めて良さそうじゃない？

マジェスティハウス新宿御苑は信濃町が近すぎるから、
教団信者の方なら過ごしやすいでしょうけど…。

>106
コンシェリアの東側も再開発されそうだから、大和ハウスのやつよりそちらに期待したほうがよさそう。

これ以上、人が増えると西新宿駅の細いホームが怖い。合わせて交通インフラの整備もして欲しい。大江戸線も電車が小さいし大丈夫か。あと、西新宿五丁目以外の駅行くのに上り坂な点もマイナスだし信号待ちも長い。駅直結の地下道が欲しい。

新駅作るんじゃないですかね。
もしくは新宿駅までの地下道を拡張するとか。

>>127
このマンションのタメに？
無理じゃないの？

西新宿駅のホーム拡張、すでに高層オフィスが数棟ある
坂下寄り出入口新設さえやらないのに新駅なんて………、
第一、丸ノ内大江戸線とも動線外れてますけど。

ちなみに地下道も、一番利用者が多いと思われる新宿駅〜西新宿駅間は計画だけで未通です。

128

西新宿三丁目西地区再開発プロジェクトというのがあって、
そこは62階のマンションが出来る予定だった。
新宿駅の拡張と新駅も検討されたみたいだよ。
用地買収が進まず頓挫したけど。

初台の方ですよね。
縮小するみたいだけど計画自体は消えてませんよ。
新宿初台間の新駅まで作るかどうかは不明だけど。

西参道駅の噂はありますがこことは関係ないのでは・・
地下街で繋げるのもそっちの計画だったはずです
今は広大な駐車場になってますが

再開発計画、がたくさんあるエリアなんですね。

SUUMOにのってる間取り、ひどくないですか・・・？

柱多い。。

全体的にあんなかんじ？？

鉛筆マンションですか？

三井や三菱ではこういう間取りも多いですよ。
意外にアウトフレームの方が少ないと思う。

投資向きなら、即買います。

オール電化と、床暖房の記載がないのが気になります。
80Dのワイドスパンはいいと思いますが、トイレの位置がちょっと。
間取り変更できるのかな。

富久クロスで建築面積10000平米以上あって
ここは3000ぐらいしかないってどんだけペンシルタワーなの？笑
情報間違ってたら指摘してほしいが
かなりのペンシルで山の手線外側の駅近じゃないタワーって笑

富久は地権者のハウス群と賃貸棟があるからね。
それに山手線内側でも××と×××の多い土地だから。