オーベルグランディオ川崎久地ヒルズってどうですか？

>>899 検討板ユーザーさん
何がミスリードなの？実需で検討するなら賃貸、中古、所有権と比較して、税制やランニングコストの損得を考えるのは当たり前では？

もしかして、以前管理規約の件でめちゃくちゃな主張をして騒いでいた人？自分の思い通りに議論が進まないと、すぐに「ミスリード」だの「税の話しかできないのか」だのと人格攻撃に走る癖直したい方がいいよ笑

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ZEH仕様なら定期借地も所有権物件も光熱費は安くなるのだからこのマンションが特別な仕様でもない。

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>>900 匿名さん
結局、仕様快適さに満足して、実利にも納得して買ってるんだから、別に本人が喜んでるならそれでいいんじゃない？

外野が義務化だからメリットじゃないなんて必死に否定してあげる必要もないでしょ。

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>>901 通りがかりさん
根にもってる。笑
狭量。

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>>902 匿名さん
定借で初期費用を抑えつつZEHの恩恵を受け、浮いた資金を他に回すという選択も、本人が納得して喜んでいるならそれでよくない？
特別なメリットじゃないと必死に否定したところで、買う側がそのパッケージに価値を感じていれば、外野がとやかく言うことじゃないでしょ。

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>>903 匿名さん
それだ？逃げ口上？だから試算してよ。

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>>904 通りがかりさん
もしかして以前話題になっていた、あの極小マンションにお住まいの方ですか？お久しぶりです。
自分の思い通りにならないとすぐ「狭量」なんて言葉で煽る癖、相変わらずですね。狭いのは心と住まいだけにしておいた方がいいですよ。

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>>906 通りがかりさん
逃げ口上も何も、検討者なら自分で試算して判断するのが当然の話。
いちいち掲示板で人に計算してもらわないと判断できないんですか？

というか、そもそもあなたには買える資力もなさそうですし、いくら試算しても時間の無駄ですよ。検討する土俵にすら立っていない外野が、無理して論争に参加しなくていいですよ。

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>>905 マンコミュファンさん
それは所有権マンションでもできますよ？
頭大丈夫？

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>>908 eマンションさん
大人なら書いたことに責任持ちましょう。
それを世間では言い訳と言います。

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>>908 eマンションさん

顔真っ赤にして必死な形相が浮かびます。少し冷静になりましょう。

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>>909 評判気になるさん
「所有権でもできる」って、購入価格もランニングコストも違うのに単純比較してどうするの？

検討する時に賃貸や中古も含めてトータルコストで比較するのは当たり前。そんな基本すら抜け落ちて「できる・できない」の極論しか言えないから、いつまでも極小マンションにしか住めないんですよ

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>>910 マンション検討中さん
管理規約を勝手にカスタムして税金逃れしようとするなんて、わけのわからない暴論を振りかざした挙げ句、最後は途中で逃げ出して。よくそんな口で責任なんて言葉が使えますね。

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一連のレスみればポジさんの攻撃性、口汚いレスや好戦的なレス、人を見下したレスが分かると思います。こういう方ばかりではないことを願います。

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>>895 マンション検討中さん
意味のあるコストを説明する責任ありますよね笑

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>>914 通りがかりさん
いや嘘ばっかりついてるあなたに対してですよ。また勘違いしてらっしゃる

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中古や賃貸と比較するなら、ZEHによる税制面の優遇で有利

と言う主張も何がどう有利なのか根拠も何も示してくれません。言いっぱなし。

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>>914 通りがかりさん

>>911
>>909
>>904
>>894
>>888

一連のレス見えてるのかな？

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>>916 評判気になるさん

買える資力もなさそう
あの極小マンションにお住まい
狭いのは心と住まいだけにしておいた方がいい

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>>917 通りがかりさん
調べれば1分でわかる最新の税制すら把握していないだけ。マジで言ってるなら無知すぎてやばいですよ。そんな知識レベルで不動産掲示板に張り付いてるなんて、正直哀れみすら感じます。少しは勉強してから投稿したらどうですか？

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ポジさん必死でかわいそう

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>>919 評判気になるさん
効いてしまったか。これについて本当に謝る。ごめんな。

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>>921 評判気になるさん
最後にどんなマンションにお住まいなのかだけ教えてもらえないですか？公租公課の記載がないマンションって気になりまして。お願いします。

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>>919 評判気になるさん
極小マンションは否定してなくて草

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>>923
921とは違いますが、自分の住んでる数百戸規模のマンションでは敷地および共用部の公租公課は各住戸の負担と記載されています。また、管理費の使い道として公租公課の記載はありますが、収益事業を行った場合と注記があります。つまりは収益事業を行わない限り、公租公課が管理費から支払われることは無いということです。
また別のスミフと地場デベのマンションも確認しましたが、規約にはテンプレ通り公租公課の記載はありましたが、収支報告には公租公課は記載がありませんでした。
どちらにせよここの共用部の固定資産税は区分所有者が払うんだから、規約の管理費の使い道に公租公課が記載されていようがなかろうが関係ないんですけどね。管理費から公租公課も払える、けど実際支払われることはない、なので。

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>>925 通りがかりさん
どのみち住民が負担するから関係ない

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>>920
2026年から新築のZEH物件と中古の従来の省エネ物件（築浅なら大抵合致すると思われる）のmax控除の差は4500-3000=1500。これの0.7%*13年でmax136.6万の差。言うほどメリットあります？地代+解体費で毎月1.2万、控除期間13年分のトータル187.2万と考えたら中古の所有権物件買ったほうが良いように思えますが。中古の価格次第とはいえ。土地の固定資産はこの辺なら70平米で年1.5万いかないくらいだと思います。

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>>925 通りがかりさん
そのご認識通りですね。以前、理事をしていました。その経験からですが、公租公課は固定資産税に限定されるものではなく、国や地方公共団体が賦課徴収する金銭負担の総称です。例えば、駐車場の外貸事業収入がある場合の税務上の対応などですね。ただ、そういう所は稀、標準管理規約として入ってるものをそのまま残しているのが殆どでしょう。組合として税対応がなければ規約から削除しても何ら支障もありません。標準管理規約は日本のマンションのどれにでも当てはまるよう不足なくしたオーバースペックです。各マンションの実情にあわせて変えることは日常茶飯事です。ただ、公租公課のように残しておいても支障がなければ敢えて削除しません。カスタム＝標準管理規約の変更なら各マンションの実情にあわせて変えることは日常茶飯事です。以前のマンションでの民泊禁止を規定化前に入れました。管理規約は特別決議で変更できますからカスタム＝変更して居住性を確保または向上するのが至極当たり前です。

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>>926 匿名さん
わたしの過去のマンションにも公租公課はありません。理事のときも管理会社からその類いの報告や話は記憶がありません。

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>>929 通りがかりさん
あなたのマンションには自販機一台、来客用駐車場の料金徴収、あるいは屋上のアンテナ設置もありませんか？もし一つでもあるなら、それは収益事業として納税対象になり得るものです。

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>>927 評判気になるさん
試算の通り、ZEH物件が税制面で中古より大きく優遇されているのは事実ですね。

ただ、そもそも投資効率だけを求めて定借の新築を買う人なんていないので、論点がずれています。それこそ投資効率の最大化だけが目的なら、中古所有権どころか賃貸が一番合理的。

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>>930 匿名さん
販売機ありません。来客用ありませんが来客用途なのに料金徴収するのですか？
また、アンテナの件、携帯会社のアンテナ設置に言及したもと思われますがそれもありません。

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>>932 名無しさん
それは現代の分譲マンションというより団地のような一世代前の古い物件の常識ではないでしょうか。

ちなみに、今のマンション管理は第三者管理が主流です。あなたが仰るような理事が属人的に動く時代ではなく、プロが規約に則って厳格に運用する時代です。だからこそ、規約に実態のない曖昧な項目を残さないガバナンスの視点が重要視されているんですよ。

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>>928 通りがかりさん
民泊禁止を自分の代で勝手に規定化したことを実績のように語られていますが、それこそ理事が属人的に動くリスクの典型ですね。

民泊を全面禁止にすれば、将来的な収益性や賃貸に出す際の選択肢を狭め、結果として中古で売却する際の足かせになる可能性もあります。そうした多角的な視点を持たず、その時の理事の自己都合で勝手に規約を変えてしまうような物件は最悪。

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執拗にここと関係ない規約の話を続ける人って何が目的なんですかね。
最初は定借のメリットーとか言ってた気がするけど、既に関係ないよね。

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>>935 通りがかりさん
この物件については既にスペック面での議論も尽くされてるし、何話してもいいんじゃない？ただ、特定の選択をされた方や、異なる価値観を持つ購入者に対して揶揄するような発言は控えた方がいい。

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ゼッチの優遇についても理解してないのによくここで浅い知識マウント取れるよな。チラシが価格転嫁されてるとか当たり前なのに。理事の経験とか、規約変えたとかどうでもいいことばっかり。まあ見てて面白いけど購入した人が嫌気持ちにならないことだけ心配。

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踏切警報時間47分
益々悪化してますね。ワンマン運転やホームドアが影響いているのか？
このマンションの影響にも触れていました。
https://go2senkyo.com/seijika/187491/posts/1186356
通勤通学の利用者は注意が必要です。

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>>885 周辺住人さん
今日も入っとったで。最近、立て続けや。
ゴミ増えるだけなんやけどな。
営業さん見てるやろ？どないかしてくれへん。

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>>934 口コミ知りたいさん
インバウンドの民泊トラブルがこれだけ問題になっている昨今で民泊OKのマンションに住みたくない。ゴミや騒音トラブルの迷惑行為もいやだけど不特定多数が日常的に出入するセキュリティガバガバのマンションなんて怖くて住めない。強盗犯罪が多い中でセキュリティは優先事項。

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>>934 口コミ知りたいさん
理事が勝手に変えられるわけない。そんなことできたら独裁。
組合員の4分の3以上かつ議決権の4分の3以上の賛成が必要。

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地代や解体費のランニングコストのほかに機械式駐車場の多さが気になる。大規模なら平置きが多い傾向だがここはほとんどが機械式。
保守費特にピット交換にはン千万が周期的にかかる。残存期間が少ない時期にいっそうの懸念が残る。

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ここは久地駅No. 1マンションですか？

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>>943 マンション掲示板さん
間違いないです。エリアNo.1マンションは迷わず買いです。

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商業一体開発の大規模マンションで合ってますか？

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近隣にはオーケー、マックス、LIFEと大型スーパーが林立するが食いあいにならんかな？

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>>943 マンション掲示板さん
売れ残り数ならダントツ！No.1

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>>946 通りがかりさん
商圏被るけどベルクならここの住人を囲ってる分、他より有利。

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心配なのはトップやベンガだが駅前の強みはは大きい、駅から離れたベルクまで足を伸ばすか？否か？

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これはいわゆるPR記事ってやつですか？

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ベルクが一番厳しくないです？囲ってるって言っても高々231戸じゃ、規模的にも成り立たないだろうし、広域に集客するには立地が微妙だし。

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>>950 マンション検討中さん
いわゆる提灯記事と言うやつでしょう。
大成有楽不動産さ、ま、か、ら、の、い、ら、い
と記載されてますね。
当然、クライアント様にメリットのあることしか書かないのでは？

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この掲示板のせいで買わずに済んだ人も多くいると思う。あってよかったですね。

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>>953 名無しさん
この掲示板見て買わないと判断する人は、これからもずっと家なんて持てないんだろうな。

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>>954 通りがかりさん
営業の人も大変ですね

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>>953 名無しさん
ここの情報って秘密でもなく周知でしょう？
この程度でやめるなら所詮冷やかし。高額な買い物ならこの程度の下調べは常識。
ここ見てやめたならいずれやめることになると思う。事前にフィルタリングできて営業さんの手間が省けたんじゃないの？

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「川崎市まちづくり局は、ＪＲ南武線の中野島駅と久地駅について、橋上駅舎化に向けた検討を継続するとともに、久地駅に臨時改札口を開設する方針を示した。」
川崎市　久地駅に臨時改札口　26年度に実施設計 | 建通新聞 電子版

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>>956 さん
営業さん必死ですね

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>>956 検討板ユーザーさん
周知なわけないでしょ笑
好立地とか初期費用が低いとか言ってるくせに

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>>959 検討板ユーザーさん
>好立地とか初期費用が低いとか言ってるくせに
感じ方は個人の主観であってそれが周知とどう関係するの？

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>>957 マンション検討中さん
それは吉報だけど令和10年なのね。
https://www.city.kawasaki.jp/980/cmsfiles/contents/0000175/175709/2026...(2)syuusei.pdf

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>>961 匿名さん
令和１０年以降だね。リンク貼りなおしました。
https://share.google/G1mgBvY6r02X8dFyl

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>>960 匿名さん
竣工済みで残り89戸ですか。大変ですね。

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>>963 マンコミュファンさん
こんな大規模マンションが早々に完売するなんて誰も考えてはいないでしょう。逆にネガティブ要素が満載なのに中規模クラス2棟分の戸数を捌いたことこ賞賛に値する。

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>>964 匿名さん
売る手腕すごいですね。買った瞬間2000万マイナスなのに

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ハッキリ言うと、マンションはガンガン上がってる。
それは駅近だけではなく、地域によって色々な付加価値や魅力によるので、一概には言えない。
ただ、やはりトレンドというのは存在していて、
・めっちゃ設備良くて駅近なのに、周辺中古より安い、もしくは同等
くらいのわかり易い魅力がないと、都心以外の郊外系マンションは軒並みキツい。
そしてそういう物件は例外なく抽選で売り切れるか、先着解放後すぐに売り切れる。

そうじゃないという事はそうじゃないって事だと思う。
ただ、駅からは徒歩圏内でスーパー至近なら住環境としては高いので、
リセールとか無視するなら普通に良い物件な気がする。

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定期借地権についてネガティブな意見が多いようですが、少し違う視点で検討しています。
自分は「所有権こそが安心」という考え方自体が、今の時代、一種のギャンブルに近いと感じています。数千万を不動産という単一のアセットに1点賭けするリスクを考えれば、定借で抑えた分を株式などの金融資産に分散させる方が、リスク管理として圧倒的に合理的ではないでしょうか。
そもそも築70年の所有権マンションに、自分の子供が住むとは思えません。むしろ、将来的に修繕積立金の不足や建て替えの合意形成で揉めることが目に見えている「負の遺産」を子供に残すより、70年で更地にして返すという出口が確定している方が、次世代に対しても潔いと感じます。
また、定借物件は投資（キャピタルゲイン）目的の層が入りにくいため、結果として実需中心の日本人コミュニティが維持されやすいという側面もあります。外貨による買い占めや民泊化のリスクを抑え、落ち着いた住環境が守られる点もメリットではないでしょうか。
ここは「駅徒歩7分・スーパー隣接」という生活利便性が非常に高く、特に条件の良い（最上階や眺望のある）部屋を選べば、10～20年スパンでのリセールでも十分戦えると考えています。「住宅で儲けよう」とするのではなく、「住居費をコントロールしながら、浮いた資金を投資に回してトータルで資産を築く」という考え方の人にとっては、かなり理にかなった選択肢だと思います。

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>>967 口コミ知りたいさん
ちょっと定借をポジティブに捉えすぎな気もするけど、
実需層が多い傾向にあるよね、だったり、
築70年のマンションは誰も住まないよね　は同意です。

ただ、その割にそんなに安くないなって感じはしますが…

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>>968 マンコミュファンさん
返信ありがとうございます。
確かに仰る通り、定借という条件を考えると、決して「手放しで安い！」と言い切れる価格設定ではないですよね。その点は私も正直かなり引っかかった部分ではあります。
ただ、久地という駅のポテンシャルを「点」ではなく「線」で見ると少し印象が変わりました。登戸の再開発による商業・医療インフラの拡充や、溝の口の再開発と安定した利便性に挟まれたポジションであること。さらに、南武線の将来的なインフラ改善計画が進んでいることは、10～20年スパンでのリセール（出口）を考える上で大きな安心材料だと感じています。
資産価値を最優先して無理なローンを組み、日々の生活を切り詰めるより、こうした将来性のある沿線で支払いをコントロールし、家族が快適に過ごせるスペックの家に住む。その心の余裕が夫婦関係やQOLに直結する気がしています。
賃貸レベルの設備では物足りないけど、所有権1点賭けはギャンブルすぎる。そう考える共働き世帯などにとっては、利便性の高い場所の定借新築は、家族の満足度と将来の資産形成（投資）を両立させる「消去法ではない積極的な選択」になり得るんじゃないでしょうか。

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>>967 口コミ知りたいさん
理論は合理的ですが、
問題はこの物件の価格設定ですよね。

定借のわりに高く、所有権との価格差が十分ではないと感じます。地代や解体準備金といった定借特有のランニングコストを合わせると、結局浮いた資金を投資に回すほどの余裕が生まれないと思います。

だから売れていない。

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>>970 匿名さん
返信ありがとうございます。
仰る通り、定借特有のコストを含めた「所有権との価格差」をどう評価するかは、この物件の最大の焦点ですよね。
ただ、売れていない（苦戦している）理由については、価格設定そのものというより、「定期借地権」という仕組みに対する心理的な風当たりの強さが、多くの検討者に踏みとどまらせている側面が大きいのではないかと感じています。

実際、この立地・スペックで所有権を探せば、今の相場では同額での購入はまず不可能です。不満の出にくい最新設備や利便性を手に入れつつ、なおかつ所有権物件ほど重いローンを背負わないというメリット自体は存在しますが、掲示板のような「定借は損」という空気感の中で、自分の決断に自信を持てる人が少ないのかもしれません。

私は、それを「周囲の評価に流されず、自分なりの合理性と家族のQOLを天秤にかけて判断できる人」にとっては、かえって好条件の部屋を選びやすいチャンスだと捉えています。

結局のところ、実態のない「所有権への安心感」にコストを払うか、実利としての「日々の住環境と投資効率」を取るかという、非常に現代的な選択肢なのだと思います。

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>>971 検討板ユーザーさん
購入済みですか？投資効率とか言ってますが計算してみました？

・物件価格: 5,400万円
・30年間の定借コスト（地代・解体準備金）: 約+1,000万円
・30年間の支払総額: 約6,400万円
・30年後の資産価値: 約1,600万円～2,100万円前後
・中古市場評価: 所有権の80%以下
・損益分岐点: 所有権相場より1,500万～2,000万円安くないと投資効率はマイナス

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>>972 匿名さん
詳細なシミュレーションありがとうございます。
ただ、一つ根本的な疑問なのですが、マイホームの「損益分岐点」をそこまでシビアに追求した先に何があるのでしょうか。

仮に30年後の売却益を最大化できたとしても、その時また別の住居コストが発生するだけですよね。また、そのシミュレーションは「不動産価格が下落しない」という極めて楽観的な前提に基づいているように見えます。出口が不透明な所有権の含み益を守るために、今の生活のゆとりや家族との時間を犠牲にするのは、私にとっては本末転倒です。

私は、不確実な利益を追うよりも「今、賃貸より安いコストでハイスペックな家に住み、浮いた現金を運用していつでも自由に使える状態にしておく」ことの方が、人生全体の投資効率は圧倒的に高いと考えています。30年後に売却益をどこへ持っていくか悩むより、今この瞬間から30年間、家族とどう過ごすかの方が重要ではないでしょうか。

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定借か所有権かで議論が分かれていますが、
そもそも皆さんの検討ライン（世帯年収や資産形成の考え方）がどこにあるかで、この物件の評価は180度変わる気がしています。

例えば『住宅はあくまで生活の基盤と割り切り、固定費を抑えて余剰資金を運用に回す層（年収1,000万超～）』なのか、『住宅が最大の資産で、出口の売却益を生命線にする層（年収～900万）』なのか。

私は前者（利便性・設備・駅近・広さ重視）で検討していますが、皆さんはどちらの視点でこの物件について話し合っていますか？

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>>974 匿名さん
凄く極端な分け方ですね。
私は価値ある住宅を確保しつつ資産運用も並行して実践する層です。人生のイベントのなかで住宅購入は重要なので慎重に資産性を最重要視して検討してます。

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>>973 eマンションさん
>私は、不確実な利益を追うよりも「今、賃貸より安いコストでハイスペックな家に住み、浮いた現金を運用していつでも自由に使える状態にしておく」

浮いた現金ってこの物件の話をしてますか？
どれぐらい浮くと想定しているのか不明ですが、
定借物件なのに安くないのが問題なのでは...

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>>974 匿名さん
シンプルに定借のくせにこの物件は高い。それだけ。
とりあえず1000万下げないといけない。話はそこから。

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解体費が読めず子孫に迷惑をかける可能性がある。残り10年も切ると買い手もつかないだろう。南町田みたいに解体しなくていいor都心で借り手が最後までつくような物件or割安でないと借地権物件はふみきれない。

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68平米4400万で売ってますね。
売れないから値下げしたのかな。

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ここで高い高い言って次を待っちゃう人は、２年後とかにやすかったなぁって後悔するんでしょうな。

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>>980 マンション検討中さん
高い高いは定借なのに高いってこと。
主語を抜くと
意味が変わる。先のことなんて誰も分からない。
逆に大暴落で買わなくて良かったとなるかもね？
マンション価格はピークと言う見解も多く、今後も高くなるのは都心や人気エリア、それ以外は緩やかな下降らしいよ。ここはどうかな？

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>>980 マンション検討中さん
建築中の宿河原のミオカステーロと比較しても定借なのに高いと言うことが分かる。
値段もそうだが、仕様や駐車場の平置き率等ここよりパフォーマンスは良い。

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>>980 マンション検討中さん
2年後に買ったことを後悔したくないから売れてないのでは？

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>>980 マンション検討中さん
次を待たなくても今でも選択肢はある。宿河原や登戸等々

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>>980 マンション検討中さん
この物件に限っては高いから買わない方がいい。
1000万は下げてから買うべきだし、下がる。

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