オーベルグランディオ川崎久地ヒルズってどうですか？

>>785 通りがかりさん
所有権なら資産という考えになるけど、借り物だから単なる出費としか思ってないのでは。

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>>786 マンション検討中さん
賃貸と比較したら今は支払い安いか...。うん。

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ここ残クレで買えば最強ですか？

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>>788 口コミ知りたいさん
銀行が残存35年となる35年後とかの残価を認めてくれるなら。

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>>784 マンション掲示板さん
5/10以降の感想が無いのは何故かな?笑

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>>790 匿名さん
こんなに感想つかないから業者が入力してるのか。
アンケート結果を書いてるだけなら嘘ではないし。

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買っても後悔する未来しか見えない

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>>784 マンション掲示板さん
50代の多いことに驚いたが60代もいるとこに驚愕した。日本人の平均寿命から考えたら定期借地選ぶより賃貸か中古が合理的に思えるが自分は100歳越えても生きる自信があるのだろうか？

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感想が48件？そのうちの40～60代で3割くらい占めるのはサンプルが少ないからと思いたい。

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まぁでも40代はともかく50-60なら残存40-50年で手放すだろうからまだ売りようがあるのでは？
敢えて定借を選ぶ理由は分からないけど、どうしても新築マンションに住みたかったとか。

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定借のデメリットを調べられない層に人気なんですかね。

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>> 795
https://suumo.jp/article/oyakudachi/wp-content/uploads/2024/01/tikunen...
をみてください。「築20年で底値になる。。。」と以下のSUUMOさんの記事にありますよ。
https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/ms_chuko/mc_knowhow/tikunens...

しかも、その30年後の2050年代は
総務省の資料によると「人口が9,515万人となり、約3,300万人（約25.5％）減少。 高齢人口が約1,200万人増加するのに対し、生産年齢人口は約3,500万人、若年人口は約900万人減少。その結果、高齢化率は約20％から約40％に上昇」

人口減する中でマンション購買層がそれ以上に激減すればマンション需要は今とは全く異なる状況と推測します。その状況下で定借ニーズにリスクは感じませんか？

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景勝地でもなけりゃ人気エリアでもない久地の駅前でもない定期借地のニーズなんて推して知るべし、どうしても久地の新築なら戸建で良いのでは？マンションなら久地から少し離れるけで隣のみおかすてーろでも良くないか？

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1期販売 24戸→20戸
2期販売予定 12月上旬→1月中旬

今後叩き売りになるのかな？

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ここ車持ちで住むなら、朝、夕（スーパーできると買い物客が増える）は長時間駐車から出れないことを覚悟しないといけないよ。7時50分から8時半までは特に敷地から踏切の方には出れない可能性が90%。

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結局、固定資産税が管理費に含まれるとかめちゃくちゃなこと言ってた人たちはうやむやにして逃げたね。笑

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>>799 名無しさん
2000万台なら考えても良いかな？

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>>801 口コミ知りたいさん
結局、固定資産税が管理費に含まれるソース出されて、逃げていったよ。

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妥当な坪単価：坪200万円 ～ 坪210万円
（70㎡換算：4,200万円 ～ 4,500万円）

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>>803 マンション掲示板さん
川崎市の固定資産税の納付方法↓
https://www.city.kawasaki.jp/230/page/0000017080.html
抜粋すると「各共有者の土地の持分の割合などに応じた税額を個々に納めていただきます。」
個々にとありますが、管理費に含まれるってどこに書いてますか？

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>>803 マンション掲示板さん
固定資産税が管理費に含まれるソースってどこにあるの？特殊な事例とかじゃないよね？

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>>804 口コミ知りたいさん
定期借地って言う前提？

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>>806 名無しさん
このスレッドの200レス読み返したらでてくる

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>>807 通りがかりさん
借地で来年竣工後の投げ売り価格予想。
3000万台は赤字になるから賃貸会社に売るのかな？
中古の底値が2000万。

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>>803 マンション掲示板さん
司法書士の記事かな？法的根拠も示さずですがそう言うケースもあると言う特殊ケース扱いですね。事例も示さずですが？それがソース？笑笑
裏も取らずどや顔でソースですって流す。まるでフェイクに踊らされた情弱じゃないですか。お粗末すぎますって。笑

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>>803 マンション掲示板さん
上のレスで川崎の公式サイトがありますよ。これくらいの裏付けなければただのホラ吹きになりますよ。さあ、逃げずにより公なソースだしてもらえますか？

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>>803 マンション掲示板さん
川崎市における固定資産税が管理費に含まれるソースです。

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>>809 マンション掲示板さん
投売りは難しいと思うよ。多少の値引はあるかもだけど。契約済の人から不満でるよ。

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重箱の隅っこのレアな所をソースってなんだか詐欺的に感じる。

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>>813 eマンションさん

不満どころか裁判に持ち込んじゃった例もあるけど販売時に値下げはしませんと説明していない限り勝ち目はない。民法の規定ではスーパーのタイムセールと扱いは同じ。

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>>815 匿名さん
そりゃそうか、販売元が価格決めるのは至極まっとうだね。

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>>811 マンコミュファンさん
逃げたね。

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>>809 マンション掲示板さん
即投げ売りかどうかわからんけど売れ残りをずるずるすると販売費や人件費がかさむ一方で売れ残り住戸の維持費もかかる。まあ、すぐにでも手放したいだろう。

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>>810 通りがかりさん
1. 国交省の標準管理規約（法的根拠）
国土交通省の『マンション標準管理規約（単棟型）第27条5号』に、管理費の使途として「公租公課」が明記されています。国が管理費から税金を支払うことを標準モデルとして定義している以上、制度として確立された運用です。

2. 実務上の実例（リゾート物件等）
事例についても、リゾートマンション大手の「エンゼル不動産」や「ひまわり」の物件詳細をいくつか見れば、月々の支払項目に「管理費（固定資産税の月割分を含む）」と記載されている物件が普通に出てきます。これは徴収代行という実務上の手法です。

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>>819
ここはリゾートマンションなんですか？
紹介されたサイトざっと見ましたが、10件ほど見ても1件も管理費に固定資産税の月割り分が入ってるのは無かったんですけど…。探せばあるんでしょうが確率的にも一般的ではないのでは？
以前書かれてましたが、管理組合が固定資産税を払うには管理組合名義で登記が必要なので一般的な居住用の分譲マンションではまずあり得ませんよ。

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>>820 通りがかりさん
ご自身の共用施設（カラオケルーム、ゲストルーム、売店等）の登記を確認したことはありますか？

これらの施設が『専有部分』として登記されている場合、自治体からはその『一室』に対して独立した固定資産税が課されます。その納税義務者は管理組合であり、支払いは住民から集めた『管理費（公租公課）』から行われます。

つまり、住民は管理費を通じて、これらの共用施設の固定資産税を間接的に負担していることになります。

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>>819 通りがかりさん
税法上、所有者が固定資産税払う。当たり前。
管理組合が払うのなら法人登録してるからでは？
それに川崎のマンション板にリゾートを例にして何の意味がありますか？全く整合がとれません。
ミスリードも甚だしく、悪質。
それに一番の間違いは標準管理規約を法的とか呆れた解釈。マンション住ならこんな出鱈目書きません。標準管理規約はマンションのルールブックの雛型。法どころかただのローカルルール。それも雛型なので各マンションでカスタム可能です。

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>>821 評判気になるさん
ここのマンションにどう関係するの？
ここのマンションはそう言う仕組みなの？
関係ないやろ？板荒らすなよ。

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結局、この議論って定期借地関係ないやろ？土地の固定資産税の話やろ？ここのマンションの土地の固定資産税は土権者やろ？で、建物は各所有者だろ？これが全てならこれ以上の議論は不毛。ポジの必死の自己弁護に付き合う馬鹿ばかしさよ。

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>>824
確かにそう。
物件概要に『建物専有部分：区分所有権／建物共用部分：専有面積比率による所有権の共有』って書いてあるんだからこの物件には全く関係のない話。

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土地な固定資産税が下がっても土地を借りるお金、更地にするお金が必要なので結局割高なんですよね

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>>822 匿名さん
登記してるのに決まってるだろ。こいつマンション持ってないな。カスタムルールってなんだ笑

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>>822 匿名さん
長文失礼。これ以上は不毛ですので、最後に事実だけ置いておきます。

1. 法人化の有無は無関係
「管理組合が払うなら法人登録してるから」とのことですが、誤りです。管理組合は法人化せずとも税法上は「人格のない社団」として扱われ、規約共用部分（管理人室等）の登記があれば当然に納税義務が発生します。これは「実務上の常識」です。

2. リゾートマンションを例にした理由
「管理費に土地の固定資産税が内包される」という仕組みが、同じ区分所有法の下で厳然と存在することを示す「最たる証拠」として提示しました。制度として「あり得ない」というあなたの主張が、その時点で破綻していることに気づきませんか？

3. 標準管理規約の重要性
「ただのローカルルール」と吐き捨てていますが、国交省の標準管理規約は、裁判において管理規約の解釈が争われる際の「事実上の規範」として機能します。第27条に「公租公課」が明記されているのは、あなたが否定する「管理組合による納税」が全国的に想定される事態だからです。

4. 駐車場の償却資産税
この物件に機械式駐車場があるなら、その装置の税金は誰が払うのですか？ 各戸に通知は来ません。所有者である管理組合が管理費（公租公課）から一括で払うんです。「マンション住なら出鱈目書かない」とのことですが、ご自身が「自分の部屋の通知書」しか見たことがなく、管理運営実務を一切ご存じないことが露呈してしまいましたね。

これ以上、基本知識がない方と議論を続けてもスレの無駄ですので、私はこれで失礼します。

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>>827 検討板ユーザーさん
標準って読めない？笑
規約ってわかる？笑

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>>828 通りがかりさん
規約と法は別物です。規約と法の公の関係性示してくれますか？裁判の事例示してくれますか？
知識あるんでしょ？当然、示してくれますよね。
その上で川崎のこの物件に、どう係わるのですか？
無関係の主張を延々繰り返しても単なるゴミレス。

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>>828 通りがかりさん
>>824の回答になってないよ。

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既に答が出てるのに取り繕うのに必死で論点ずらしの逃げ口上かな？

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>>830 口コミ知りたいさん
管理組合の決算書の支出欄にある公租公課という項目を見てください。それが管理費から支払われた税金です。

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>>833 匿名さん
見たけど載ってないよ。載ってる画像あげてよ。

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>>830 口コミ知りたい
最後と言いましたが、あまりに初歩的な質問なので、宿題の答えを置いておきます。

1. 規約と法の関係（区分所有法第30条）
マンションのルールは、法律（区分所有法）が「規約で別段の定めをすることができる」と明確に認めています（法第30条第1項）。つまり、規約は法に基づいて作成され、法的な効力を持つ「自治立法」です。これを「ただのローカルルール」と呼ぶのは、法の仕組みを理解していない証拠です。

2. 裁判事例と法的性質
管理規約が単なる努力目標ではなく、区分所有者全員を拘束する強力な法的性質を持つことは、最高裁（昭和61年10月31日判決等）でも「区分所有者間の権利義務を規律する規範」として確立されています。国交省の標準管理規約は、その規範の「正当な指針」として裁判所も解釈の拠り所にします。

3. この物件への関わり
・定借の地代 あなたが払う地代には、土地所有者が払う固定資産税が内包されています。
・機械式駐車場の償却資産税 管理組合が納税義務者であり、あなたの管理費（公租公課）から支出されます。

「個別の通知書に来るのが原則だ」というあなたの主張が、この物件の駐車場や地代の仕組みにおいてさえ間違っているという事実を指摘しています。これ以上の解説は不動産法務の講義になりますので、有料のセミナーか専門書でどうぞ。無知を晒し続けるのはスレの迷惑ですので、今度こそ失礼します。

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>>833 匿名さん
元々は個人の固定資産税が管理費から出るてすよ。
管理組合からなら個人資産じゃないのだから当然てすよ。

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>>834 評判気になるさん
載っていないということは、あなたのマンションは管理人室も集会所も独立登記されておらず、機械式駐車場などの償却資産も一切ない、設備を極限まで削ぎ落とした極小物件なのでしょう。それなら載っていなくて当然です。

しかし、一定の設備（24時間ゴミ捨て場、ゲストルーム、機械式駐車場等）を備えた一般的な分譲マンションであれば、「管理費会計」の支出の部に「公租公課」という項目が必ず存在します。

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>>835 eマンションさん
標準管理規約はあくまでも標準。
これをベースに規約をかえても良い、
規約にあつてこその話。その規約がなければ意味ない。標準管理規約を根拠にならない。

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>>835 eマンションさん
論点ずらし。笑

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>>838 マンション掲示板さん
おたかのマンションではどう書き換えてるの？

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>>838 マンション掲示板さん
この人のカスタムマンションには何が書かれているんだろうか。

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>>835 eマンションさん
人を無知扱いですか？笑　
冷静さを失うと本性でるのかな？

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>>837 名無しさん
ここの規約には管理費に税が入りますと書いているのですね。そう言う理解で良いですね？

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固定資産税の話が何で償却資産の話に変わってんですかね。償却資産なら、土地が所有権だろうが借地権だろうか関係ない話だと思うんだけど。建物の固定資産税だって、土地が所有権だろうが借地権だろうが変わらないよね。その物件がどういう形で共有部を持ってるかだけの話なんだから。
土地の固定資産税と言う面から見たら小規模宅地の特例が効く所有権のほうが有利だと思うけど。

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>>842 匿名さん
ゴミレスとか言ってたら対応も変わるんじゃないかな笑
カスタムさんはどれぐらいの規模のマンションに住んでるのか参考までに教えていただけると幸いです笑

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>>844 通りがかりさん
カスタムさんが税金は全部住民が直接支払うってカスタム規約に書いているって主張してるだけ

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>>838 マンション掲示板さん
管理規約をカスタムして「公租公課」の項目を削除したマンションがどこにあるのですか？ もし削除してしまったら、管理組合は固定資産税や償却資産税を支出する法的根拠を失います。税金を払わない管理組合をカスタムしてしまったの？

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>>843 名無しさん
定借物件で、土地の固定資産税は各自でお支払いくださいなんて規約、この世に存在するわけがないでしょう笑笑

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>>830 口コミ知りたいさん
規約と法律が別物って何言ってんの？規約は守らなくていいってこと？この人はなにが言いたいのか教えてください。

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土地の固定資産税の負担の有無よりもトータルのコストを見て購入に値するのかを議論した方が建設的だよ。

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>>850 マンコミュファンさん
欲しいなら投げ売りするまで買わない方がいい。

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>>842 匿名さん
カスタムさんのカスタム物件について教えて欲しかったけどいなくなってしまった...。もう戻ってこないのかな。

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>>850 マンコミュファンさん
このマンション、税負担が少ないことを特徴にあげられていますからね。まあ議論してもいいのでは。

https://www.ober.jp/kawasaki-kuji/economy.html

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>>809 マンション掲示板さん
1月中旬に販売予定108戸と出てます。確か11月くらいのレスにも108戸とあったような。そうであればここ最近全く売れてないってことになり残108となれば完売ははるか先
竣工が1月これは投げ売りも現実味を帯びる話ですね。とは言えこれは大方予想通り。笑

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108戸ともなれば大規模マンション丸々1棟分かぁ

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>>855
108は次期以降の数で先着が20戸あるので残数128だと思いますよ。来週物件概要更新されて先着順が減ってる可能性はありますが。

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>>857 通りがかりさん
残り半分以上とはやっちまってるね
金利上昇に競合とこれから益々厳しくなる予感のなか価格改訂も？？？

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1月下旬竣工前に見学会がある場合は...。
231中80戸は売れてるのか。

1期先着は5800に対して、2期予定最多価格帯は5300になってますね。

2期販売が12月上旬から1月中旬に変更になってるから5000切るまで値下げするかな？引き渡しは3月下旬。

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66.15㎡ 4,898万 (1期先着)
66.46㎡ 3800万 (2期予定)

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>>851 匿名さん
セールはいつ頃ですか？
こんなとこ売れんだろうと思って待機してた人が多そう。笑

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>>861 評判気になるさん
4月～6月（竣工後・引渡開始直後）
3月末の決算と入居開始が過ぎても売れ残っている部屋は、維持費を垂れ流す負債。

当初の坪単価250万。2期パンダ部屋が坪190万。底値はは170万。

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2LDKに4500万で住めるということ。尚且つ新築に住めるということは、非常に他物件と差別化することができており、満足
20代以下男性/単身
2025年03月18日に投稿

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嫁が見たいと言って来たので、調べたら手頃だが聞いたこともない駅、急行停車なく小さな駅で他路線も近くなく、駅周りも田舎風で辺鄙。マンションは駅近くなく墓場の真横。この時点でテンションただ下がりで極めつけは定期借地ってことでだめ押し。これ買うことはババ抜きのババを知って抜くようなものだと思った。多少にかかわらず売れてるのなら価値観は十人十色なんだね。

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>>864 評判気になるさん
南武線の真横でもあり開かずの踏切もあるよ。

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>>864 評判気になるさん
確かに価値観は人それぞれだけどここの売行きを見るとあなたの感想がmajorityだと思う。新築でこれなら中古になったら値引き合戦にでもなるのかな？

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>>866 周辺住民さん
買った瞬間マイナス1000万とか嫌すぎる

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>>864 評判気になるさん
そのババ抜きゲームだが一度引いたら最後
今後参加するひとは更なるマイノリティ

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ベルクの客と大規模マンションの住人が日々通る出入り口としては狭くその先があの踏切としたらボトルネックとなりそう。

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だいたいどの掲示板でも購入者のポジティブ投稿あるけどここはいないね。それでも注目度は高い。

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>>870 マンション掲示板さん
誰もが求める...羨望、希少性、好立地、利便性、付加価値のような定借の一般概念とは正反対のここは実験的な物件として興味があるのでしょう。まあ、実験の結果は...。

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>>869 通りがかりさん
住人の車も出入り渋滞に巻き込むようになれば笑い話にもならない。

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間違いなく久地のランドマークになる物件ですね。
矢向のクレストプライム、久地のオーベルと言われるようになるでしょう。

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>>873 評判気になるさん
良くも悪くもランドマークにはなりますね。

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金利上昇で資産にもならない負動産になんで余計な金払うのか理解できないね

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>>870 マンション掲示板さん
単純にポジの要素がないからでしょう。
871さんのレスの通り定期借地のメリットもなく、値頃感も微妙な立地、駅近でもなく霊園や路線横で工場跡の工業用地開かずの踏切もありコンビニすら近くなくとなれば通常物件としても人気は高くない立地と考えてます。購入者は地縁や仕事関係等でここを選ぶ必然がある人達と推測します。

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>>876 評判気になるさん
よく考えずに買うと安いからね。
考えない人にとってはいい物件。

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近所の人の人はベルク来てよかったね。マンション建てずにショッピングモールにしとけばよかったのに。

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あと2割安ければここまで言われなかっただろうに。

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竣工まであと少しですね！楽しみです。
色々言われてますが、やっぱり隣にベルクがある生活は最強ですよ。仕事帰りにスーパー寄るのがルーティンになる身としては、このタイパ（タイムパフォーマンス）は捨てがたい。

建物もZEH仕様で断熱しっかりしてるし、光熱費高騰の今、ランニングが抑えられるのは実需として普通に賢い選択だと思ってます。

とか2割安ならまあ言えた。

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>>880
原状回復費と地代が掛かるから、ランニングコストも？？じゃないですかね…。
修繕積立金は段階的に上がる前提なんだろうけど、これ原状回復費も段階的に上がるようにしか見えないけど最後の方月々の費用どれくらいになるんだろう。

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解体費って滞納しても地主が困るだけだよね？

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先着20戸販売しつつ、2期販売始まりました。

2期販売は6戸です。

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>>883
パンダ部屋だけ抽選な感じですかね。そして価格帯を見ると、1期の売れ残りより安い部屋ばかりに見えるけど、どうなんですかね。

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毎度チラシ入れるのやめてくれへんかな？
こんなん読む価値あるん？即ゴミ箱やん。近隣にばらまいて意味あるんかな？
あーここいいねってなるか？ならんやろ。
余程うれてへんのかな？

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>>880 通りがかりさん
せや、ベルクの求人チラシもあったな。今から募集やて間に合うんか？

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>>880 通りがかりさん
ベルクが24H営業ならね。深夜に遠くのコンビニまで行くのはイヤだな。寂しく暗い道のりを考えれば尚更。

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>>885 周辺住人さん
そのゴミすら価格に転嫁されているかも？笑

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>>880 通りがかりさん
ZEHは義務化。ここのメリットでもないね。

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>>887 マンション検討中さん
夜中に暗い道をコンビニ求めて彷徨うような層は、最初からターゲットではないのでは

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>>889 通りがかりさん
新築（所有権）と比較しているなら、ここは定借なのだから前提条件が違いすぎてそもそも比較にならない。中古や賃貸と比較するなら、ZEHによる税制面の優遇で有利。

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管理規約を勝手にカスタムしようとしたり変なやつ多いな

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>>888 口コミ知りたいさん
広告費が価格に転嫁されているなんて、不動産に限らず商売として当たり前の話。されてるに決まってる。

チラシ一通のコストすら気になるなら、新築マンションの検討自体向いてないと思うよ。

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>>890 口コミ知りたいさん
田舎もんの発想(笑)

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>>893 評判気になるさん
どうせコストかけるなら、意味のある広告宣伝費の使い方があるだろうに。

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>>893 評判気になるさん
普通に完売するなら気にならないと思いますよ。、

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>>893 評判気になるさん
コストかけても売れないのに。。。笑

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>>891 マンション検討中さん
どのように有利なのか試算して示してくれますか？
得意でしょう？笑

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>>891 マンション検討中さん
ミスリードすんなよ。所有権とか関係ないだろう。
建築物の仕様の義務化の話。
税の議論じゃない。っか税の話しかできないのかよ？笑

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>>899 検討板ユーザーさん
ZEHで光熱費が～と言うレスに対して新築ならどこも仕様化されてるよん。と言う話に税がどうのこうのと絡んでくる輩。

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>>899 検討板ユーザーさん
何がミスリードなの？実需で検討するなら賃貸、中古、所有権と比較して、税制やランニングコストの損得を考えるのは当たり前では？

もしかして、以前管理規約の件でめちゃくちゃな主張をして騒いでいた人？自分の思い通りに議論が進まないと、すぐに「ミスリード」だの「税の話しかできないのか」だのと人格攻撃に走る癖直したい方がいいよ笑

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ZEH仕様なら定期借地も所有権物件も光熱費は安くなるのだからこのマンションが特別な仕様でもない。

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>>900 匿名さん
結局、仕様快適さに満足して、実利にも納得して買ってるんだから、別に本人が喜んでるならそれでいいんじゃない？

外野が義務化だからメリットじゃないなんて必死に否定してあげる必要もないでしょ。

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>>901 通りがかりさん
根にもってる。笑
狭量。

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>>902 匿名さん
定借で初期費用を抑えつつZEHの恩恵を受け、浮いた資金を他に回すという選択も、本人が納得して喜んでいるならそれでよくない？
特別なメリットじゃないと必死に否定したところで、買う側がそのパッケージに価値を感じていれば、外野がとやかく言うことじゃないでしょ。

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>>903 匿名さん
それだ？逃げ口上？だから試算してよ。

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>>904 通りがかりさん
もしかして以前話題になっていた、あの極小マンションにお住まいの方ですか？お久しぶりです。
自分の思い通りにならないとすぐ「狭量」なんて言葉で煽る癖、相変わらずですね。狭いのは心と住まいだけにしておいた方がいいですよ。

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>>906 通りがかりさん
逃げ口上も何も、検討者なら自分で試算して判断するのが当然の話。
いちいち掲示板で人に計算してもらわないと判断できないんですか？

というか、そもそもあなたには買える資力もなさそうですし、いくら試算しても時間の無駄ですよ。検討する土俵にすら立っていない外野が、無理して論争に参加しなくていいですよ。

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>>905 マンコミュファンさん
それは所有権マンションでもできますよ？
頭大丈夫？

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>>908 eマンションさん
大人なら書いたことに責任持ちましょう。
それを世間では言い訳と言います。

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>>908 eマンションさん

顔真っ赤にして必死な形相が浮かびます。少し冷静になりましょう。

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>>909 評判気になるさん
「所有権でもできる」って、購入価格もランニングコストも違うのに単純比較してどうするの？

検討する時に賃貸や中古も含めてトータルコストで比較するのは当たり前。そんな基本すら抜け落ちて「できる・できない」の極論しか言えないから、いつまでも極小マンションにしか住めないんですよ

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>>910 マンション検討中さん
管理規約を勝手にカスタムして税金逃れしようとするなんて、わけのわからない暴論を振りかざした挙げ句、最後は途中で逃げ出して。よくそんな口で責任なんて言葉が使えますね。

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一連のレスみればポジさんの攻撃性、口汚いレスや好戦的なレス、人を見下したレスが分かると思います。こういう方ばかりではないことを願います。

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>>895 マンション検討中さん
意味のあるコストを説明する責任ありますよね笑

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>>914 通りがかりさん
いや嘘ばっかりついてるあなたに対してですよ。また勘違いしてらっしゃる

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中古や賃貸と比較するなら、ZEHによる税制面の優遇で有利

と言う主張も何がどう有利なのか根拠も何も示してくれません。言いっぱなし。

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>>914 通りがかりさん

>>911
>>909
>>904
>>894
>>888

一連のレス見えてるのかな？

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>>916 評判気になるさん

買える資力もなさそう
あの極小マンションにお住まい
狭いのは心と住まいだけにしておいた方がいい

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>>917 通りがかりさん
調べれば1分でわかる最新の税制すら把握していないだけ。マジで言ってるなら無知すぎてやばいですよ。そんな知識レベルで不動産掲示板に張り付いてるなんて、正直哀れみすら感じます。少しは勉強してから投稿したらどうですか？

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ポジさん必死でかわいそう

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>>919 評判気になるさん
効いてしまったか。これについて本当に謝る。ごめんな。

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>>921 評判気になるさん
最後にどんなマンションにお住まいなのかだけ教えてもらえないですか？公租公課の記載がないマンションって気になりまして。お願いします。

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>>919 評判気になるさん
極小マンションは否定してなくて草

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>>923
921とは違いますが、自分の住んでる数百戸規模のマンションでは敷地および共用部の公租公課は各住戸の負担と記載されています。また、管理費の使い道として公租公課の記載はありますが、収益事業を行った場合と注記があります。つまりは収益事業を行わない限り、公租公課が管理費から支払われることは無いということです。
また別のスミフと地場デベのマンションも確認しましたが、規約にはテンプレ通り公租公課の記載はありましたが、収支報告には公租公課は記載がありませんでした。
どちらにせよここの共用部の固定資産税は区分所有者が払うんだから、規約の管理費の使い道に公租公課が記載されていようがなかろうが関係ないんですけどね。管理費から公租公課も払える、けど実際支払われることはない、なので。

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>>925 通りがかりさん
どのみち住民が負担するから関係ない

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>>920
2026年から新築のZEH物件と中古の従来の省エネ物件（築浅なら大抵合致すると思われる）のmax控除の差は4500-3000=1500。これの0.7%*13年でmax136.6万の差。言うほどメリットあります？地代+解体費で毎月1.2万、控除期間13年分のトータル187.2万と考えたら中古の所有権物件買ったほうが良いように思えますが。中古の価格次第とはいえ。土地の固定資産はこの辺なら70平米で年1.5万いかないくらいだと思います。

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>>925 通りがかりさん
そのご認識通りですね。以前、理事をしていました。その経験からですが、公租公課は固定資産税に限定されるものではなく、国や地方公共団体が賦課徴収する金銭負担の総称です。例えば、駐車場の外貸事業収入がある場合の税務上の対応などですね。ただ、そういう所は稀、標準管理規約として入ってるものをそのまま残しているのが殆どでしょう。組合として税対応がなければ規約から削除しても何ら支障もありません。標準管理規約は日本のマンションのどれにでも当てはまるよう不足なくしたオーバースペックです。各マンションの実情にあわせて変えることは日常茶飯事です。ただ、公租公課のように残しておいても支障がなければ敢えて削除しません。カスタム＝標準管理規約の変更なら各マンションの実情にあわせて変えることは日常茶飯事です。以前のマンションでの民泊禁止を規定化前に入れました。管理規約は特別決議で変更できますからカスタム＝変更して居住性を確保または向上するのが至極当たり前です。

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>>926 匿名さん
わたしの過去のマンションにも公租公課はありません。理事のときも管理会社からその類いの報告や話は記憶がありません。

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>>929 通りがかりさん
あなたのマンションには自販機一台、来客用駐車場の料金徴収、あるいは屋上のアンテナ設置もありませんか？もし一つでもあるなら、それは収益事業として納税対象になり得るものです。

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>>927 評判気になるさん
試算の通り、ZEH物件が税制面で中古より大きく優遇されているのは事実ですね。

ただ、そもそも投資効率だけを求めて定借の新築を買う人なんていないので、論点がずれています。それこそ投資効率の最大化だけが目的なら、中古所有権どころか賃貸が一番合理的。

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>>930 匿名さん
販売機ありません。来客用ありませんが来客用途なのに料金徴収するのですか？
また、アンテナの件、携帯会社のアンテナ設置に言及したもと思われますがそれもありません。

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>>932 名無しさん
それは現代の分譲マンションというより団地のような一世代前の古い物件の常識ではないでしょうか。

ちなみに、今のマンション管理は第三者管理が主流です。あなたが仰るような理事が属人的に動く時代ではなく、プロが規約に則って厳格に運用する時代です。だからこそ、規約に実態のない曖昧な項目を残さないガバナンスの視点が重要視されているんですよ。

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>>928 通りがかりさん
民泊禁止を自分の代で勝手に規定化したことを実績のように語られていますが、それこそ理事が属人的に動くリスクの典型ですね。

民泊を全面禁止にすれば、将来的な収益性や賃貸に出す際の選択肢を狭め、結果として中古で売却する際の足かせになる可能性もあります。そうした多角的な視点を持たず、その時の理事の自己都合で勝手に規約を変えてしまうような物件は最悪。

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執拗にここと関係ない規約の話を続ける人って何が目的なんですかね。
最初は定借のメリットーとか言ってた気がするけど、既に関係ないよね。

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>>935 通りがかりさん
この物件については既にスペック面での議論も尽くされてるし、何話してもいいんじゃない？ただ、特定の選択をされた方や、異なる価値観を持つ購入者に対して揶揄するような発言は控えた方がいい。

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ゼッチの優遇についても理解してないのによくここで浅い知識マウント取れるよな。チラシが価格転嫁されてるとか当たり前なのに。理事の経験とか、規約変えたとかどうでもいいことばっかり。まあ見てて面白いけど購入した人が嫌気持ちにならないことだけ心配。

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踏切警報時間47分
益々悪化してますね。ワンマン運転やホームドアが影響いているのか？
このマンションの影響にも触れていました。
https://go2senkyo.com/seijika/187491/posts/1186356
通勤通学の利用者は注意が必要です。

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>>885 周辺住人さん
今日も入っとったで。最近、立て続けや。
ゴミ増えるだけなんやけどな。
営業さん見てるやろ？どないかしてくれへん。

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>>934 口コミ知りたいさん
インバウンドの民泊トラブルがこれだけ問題になっている昨今で民泊OKのマンションに住みたくない。ゴミや騒音トラブルの迷惑行為もいやだけど不特定多数が日常的に出入するセキュリティガバガバのマンションなんて怖くて住めない。強盗犯罪が多い中でセキュリティは優先事項。

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>>934 口コミ知りたいさん
理事が勝手に変えられるわけない。そんなことできたら独裁。
組合員の4分の3以上かつ議決権の4分の3以上の賛成が必要。

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地代や解体費のランニングコストのほかに機械式駐車場の多さが気になる。大規模なら平置きが多い傾向だがここはほとんどが機械式。
保守費特にピット交換にはン千万が周期的にかかる。残存期間が少ない時期にいっそうの懸念が残る。

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ここは久地駅No. 1マンションですか？

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>>943 マンション掲示板さん
間違いないです。エリアNo.1マンションは迷わず買いです。

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商業一体開発の大規模マンションで合ってますか？

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近隣にはオーケー、マックス、LIFEと大型スーパーが林立するが食いあいにならんかな？

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>>943 マンション掲示板さん
売れ残り数ならダントツ！No.1

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>>946 通りがかりさん
商圏被るけどベルクならここの住人を囲ってる分、他より有利。

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心配なのはトップやベンガだが駅前の強みはは大きい、駅から離れたベルクまで足を伸ばすか？否か？

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これはいわゆるPR記事ってやつですか？

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ベルクが一番厳しくないです？囲ってるって言っても高々231戸じゃ、規模的にも成り立たないだろうし、広域に集客するには立地が微妙だし。

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>>950 マンション検討中さん
いわゆる提灯記事と言うやつでしょう。
大成有楽不動産さ、ま、か、ら、の、い、ら、い
と記載されてますね。
当然、クライアント様にメリットのあることしか書かないのでは？

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この掲示板のせいで買わずに済んだ人も多くいると思う。あってよかったですね。

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>>953 名無しさん
この掲示板見て買わないと判断する人は、これからもずっと家なんて持てないんだろうな。

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>>954 通りがかりさん
営業の人も大変ですね

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>>953 名無しさん
ここの情報って秘密でもなく周知でしょう？
この程度でやめるなら所詮冷やかし。高額な買い物ならこの程度の下調べは常識。
ここ見てやめたならいずれやめることになると思う。事前にフィルタリングできて営業さんの手間が省けたんじゃないの？

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「川崎市まちづくり局は、ＪＲ南武線の中野島駅と久地駅について、橋上駅舎化に向けた検討を継続するとともに、久地駅に臨時改札口を開設する方針を示した。」
川崎市　久地駅に臨時改札口　26年度に実施設計 | 建通新聞 電子版

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>>956 さん
営業さん必死ですね

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>>956 検討板ユーザーさん
周知なわけないでしょ笑
好立地とか初期費用が低いとか言ってるくせに

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>>959 検討板ユーザーさん
>好立地とか初期費用が低いとか言ってるくせに
感じ方は個人の主観であってそれが周知とどう関係するの？

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>>957 マンション検討中さん
それは吉報だけど令和10年なのね。
https://www.city.kawasaki.jp/980/cmsfiles/contents/0000175/175709/2026...(2)syuusei.pdf

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>>961 匿名さん
令和１０年以降だね。リンク貼りなおしました。
https://share.google/G1mgBvY6r02X8dFyl

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>>960 匿名さん
竣工済みで残り89戸ですか。大変ですね。

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>>963 マンコミュファンさん
こんな大規模マンションが早々に完売するなんて誰も考えてはいないでしょう。逆にネガティブ要素が満載なのに中規模クラス2棟分の戸数を捌いたことこ賞賛に値する。

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>>964 匿名さん
売る手腕すごいですね。買った瞬間2000万マイナスなのに

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ハッキリ言うと、マンションはガンガン上がってる。
それは駅近だけではなく、地域によって色々な付加価値や魅力によるので、一概には言えない。
ただ、やはりトレンドというのは存在していて、
・めっちゃ設備良くて駅近なのに、周辺中古より安い、もしくは同等
くらいのわかり易い魅力がないと、都心以外の郊外系マンションは軒並みキツい。
そしてそういう物件は例外なく抽選で売り切れるか、先着解放後すぐに売り切れる。

そうじゃないという事はそうじゃないって事だと思う。
ただ、駅からは徒歩圏内でスーパー至近なら住環境としては高いので、
リセールとか無視するなら普通に良い物件な気がする。

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定期借地権についてネガティブな意見が多いようですが、少し違う視点で検討しています。
自分は「所有権こそが安心」という考え方自体が、今の時代、一種のギャンブルに近いと感じています。数千万を不動産という単一のアセットに1点賭けするリスクを考えれば、定借で抑えた分を株式などの金融資産に分散させる方が、リスク管理として圧倒的に合理的ではないでしょうか。
そもそも築70年の所有権マンションに、自分の子供が住むとは思えません。むしろ、将来的に修繕積立金の不足や建て替えの合意形成で揉めることが目に見えている「負の遺産」を子供に残すより、70年で更地にして返すという出口が確定している方が、次世代に対しても潔いと感じます。
また、定借物件は投資（キャピタルゲイン）目的の層が入りにくいため、結果として実需中心の日本人コミュニティが維持されやすいという側面もあります。外貨による買い占めや民泊化のリスクを抑え、落ち着いた住環境が守られる点もメリットではないでしょうか。
ここは「駅徒歩7分・スーパー隣接」という生活利便性が非常に高く、特に条件の良い（最上階や眺望のある）部屋を選べば、10～20年スパンでのリセールでも十分戦えると考えています。「住宅で儲けよう」とするのではなく、「住居費をコントロールしながら、浮いた資金を投資に回してトータルで資産を築く」という考え方の人にとっては、かなり理にかなった選択肢だと思います。

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>>967 口コミ知りたいさん
ちょっと定借をポジティブに捉えすぎな気もするけど、
実需層が多い傾向にあるよね、だったり、
築70年のマンションは誰も住まないよね　は同意です。

ただ、その割にそんなに安くないなって感じはしますが…

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>>968 マンコミュファンさん
返信ありがとうございます。
確かに仰る通り、定借という条件を考えると、決して「手放しで安い！」と言い切れる価格設定ではないですよね。その点は私も正直かなり引っかかった部分ではあります。
ただ、久地という駅のポテンシャルを「点」ではなく「線」で見ると少し印象が変わりました。登戸の再開発による商業・医療インフラの拡充や、溝の口の再開発と安定した利便性に挟まれたポジションであること。さらに、南武線の将来的なインフラ改善計画が進んでいることは、10～20年スパンでのリセール（出口）を考える上で大きな安心材料だと感じています。
資産価値を最優先して無理なローンを組み、日々の生活を切り詰めるより、こうした将来性のある沿線で支払いをコントロールし、家族が快適に過ごせるスペックの家に住む。その心の余裕が夫婦関係やQOLに直結する気がしています。
賃貸レベルの設備では物足りないけど、所有権1点賭けはギャンブルすぎる。そう考える共働き世帯などにとっては、利便性の高い場所の定借新築は、家族の満足度と将来の資産形成（投資）を両立させる「消去法ではない積極的な選択」になり得るんじゃないでしょうか。

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>>967 口コミ知りたいさん
理論は合理的ですが、
問題はこの物件の価格設定ですよね。

定借のわりに高く、所有権との価格差が十分ではないと感じます。地代や解体準備金といった定借特有のランニングコストを合わせると、結局浮いた資金を投資に回すほどの余裕が生まれないと思います。

だから売れていない。

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>>970 匿名さん
返信ありがとうございます。
仰る通り、定借特有のコストを含めた「所有権との価格差」をどう評価するかは、この物件の最大の焦点ですよね。
ただ、売れていない（苦戦している）理由については、価格設定そのものというより、「定期借地権」という仕組みに対する心理的な風当たりの強さが、多くの検討者に踏みとどまらせている側面が大きいのではないかと感じています。

実際、この立地・スペックで所有権を探せば、今の相場では同額での購入はまず不可能です。不満の出にくい最新設備や利便性を手に入れつつ、なおかつ所有権物件ほど重いローンを背負わないというメリット自体は存在しますが、掲示板のような「定借は損」という空気感の中で、自分の決断に自信を持てる人が少ないのかもしれません。

私は、それを「周囲の評価に流されず、自分なりの合理性と家族のQOLを天秤にかけて判断できる人」にとっては、かえって好条件の部屋を選びやすいチャンスだと捉えています。

結局のところ、実態のない「所有権への安心感」にコストを払うか、実利としての「日々の住環境と投資効率」を取るかという、非常に現代的な選択肢なのだと思います。

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>>971 検討板ユーザーさん
購入済みですか？投資効率とか言ってますが計算してみました？

・物件価格: 5,400万円
・30年間の定借コスト（地代・解体準備金）: 約+1,000万円
・30年間の支払総額: 約6,400万円
・30年後の資産価値: 約1,600万円～2,100万円前後
・中古市場評価: 所有権の80%以下
・損益分岐点: 所有権相場より1,500万～2,000万円安くないと投資効率はマイナス

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>>972 匿名さん
詳細なシミュレーションありがとうございます。
ただ、一つ根本的な疑問なのですが、マイホームの「損益分岐点」をそこまでシビアに追求した先に何があるのでしょうか。

仮に30年後の売却益を最大化できたとしても、その時また別の住居コストが発生するだけですよね。また、そのシミュレーションは「不動産価格が下落しない」という極めて楽観的な前提に基づいているように見えます。出口が不透明な所有権の含み益を守るために、今の生活のゆとりや家族との時間を犠牲にするのは、私にとっては本末転倒です。

私は、不確実な利益を追うよりも「今、賃貸より安いコストでハイスペックな家に住み、浮いた現金を運用していつでも自由に使える状態にしておく」ことの方が、人生全体の投資効率は圧倒的に高いと考えています。30年後に売却益をどこへ持っていくか悩むより、今この瞬間から30年間、家族とどう過ごすかの方が重要ではないでしょうか。

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定借か所有権かで議論が分かれていますが、
そもそも皆さんの検討ライン（世帯年収や資産形成の考え方）がどこにあるかで、この物件の評価は180度変わる気がしています。

例えば『住宅はあくまで生活の基盤と割り切り、固定費を抑えて余剰資金を運用に回す層（年収1,000万超～）』なのか、『住宅が最大の資産で、出口の売却益を生命線にする層（年収～900万）』なのか。

私は前者（利便性・設備・駅近・広さ重視）で検討していますが、皆さんはどちらの視点でこの物件について話し合っていますか？

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>>974 匿名さん
凄く極端な分け方ですね。
私は価値ある住宅を確保しつつ資産運用も並行して実践する層です。人生のイベントのなかで住宅購入は重要なので慎重に資産性を最重要視して検討してます。

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>>973 eマンションさん
>私は、不確実な利益を追うよりも「今、賃貸より安いコストでハイスペックな家に住み、浮いた現金を運用していつでも自由に使える状態にしておく」

浮いた現金ってこの物件の話をしてますか？
どれぐらい浮くと想定しているのか不明ですが、
定借物件なのに安くないのが問題なのでは...

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>>974 匿名さん
シンプルに定借のくせにこの物件は高い。それだけ。
とりあえず1000万下げないといけない。話はそこから。

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解体費が読めず子孫に迷惑をかける可能性がある。残り10年も切ると買い手もつかないだろう。南町田みたいに解体しなくていいor都心で借り手が最後までつくような物件or割安でないと借地権物件はふみきれない。

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68平米4400万で売ってますね。
売れないから値下げしたのかな。

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ここで高い高い言って次を待っちゃう人は、２年後とかにやすかったなぁって後悔するんでしょうな。

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>>980 マンション検討中さん
高い高いは定借なのに高いってこと。
主語を抜くと
意味が変わる。先のことなんて誰も分からない。
逆に大暴落で買わなくて良かったとなるかもね？
マンション価格はピークと言う見解も多く、今後も高くなるのは都心や人気エリア、それ以外は緩やかな下降らしいよ。ここはどうかな？

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>>980 マンション検討中さん
建築中の宿河原のミオカステーロと比較しても定借なのに高いと言うことが分かる。
値段もそうだが、仕様や駐車場の平置き率等ここよりパフォーマンスは良い。

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>>980 マンション検討中さん
2年後に買ったことを後悔したくないから売れてないのでは？

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>>980 マンション検討中さん
次を待たなくても今でも選択肢はある。宿河原や登戸等々

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>>980 マンション検討中さん
この物件に限っては高いから買わない方がいい。
1000万は下げてから買うべきだし、下がる。

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