リーフシティ市川 ザ・タワーってどうですか？

>>6835 匿名さん
NWいくらなんでしょうね。無駄に強気な価格できそう、、

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昔の新築マンションなら1月4日からモデルルーム開始とかしていたのに、まだ新年始まってないとか、焦りが見られませんよね。

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>>6842 マンション検討中さん
幹事の三井はどこもそんな感じ

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>>6840 匿名さん
定借が所有権に比べて値下がり率が高いのは、仮定ではなく、実績値です。
定借70年の残50年、定借50年の残30年マンションの中古取引相場の調査をせずに、仮定と仰ってます？？？？
いくら資産性度外視とは言え、無防備すぎませんか？

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みんな大好きリーフシティｗ

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つまり三井は強気ってことでしょ
他に野村と三菱だから尚更かな

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実績値って、一体どこにあるの？
実例をあげてみて！

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>>6840 匿名さん
皆さん何かしらの正解を求めて、他人の評価が気になるから、こういう匿名掲示板に来るんでしょ？
本当に自分が賢いという自信があるのであれば、こんなところに来ずとも自己判断で契約すればいいだけのことだと思いますよ。

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>>6847 マンション検討中さん
このスレでも既出だと思いますが、たまにはご自分でお調べになったらいかがですか？

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>>6844 通りがかりさん
今までの５０年で起きたことが、この先も同じになりますか？
今の固定観念でしか評価できていないんじゃないですかね？
「定借マンションの資産価値が（所有権マンションに比べて）大きく下がってしまっては」は仮定の話です。
高度経済成長期にはみんなが馬鹿の一つ覚えで何でもかんでも土地を信じて買い漁ったわけだ。結果、買う価値があった土地を手にした人もいれば、手放すのさえ難しい土地を掴んだ人もいる。今後新築で買える所有権で、手に入れる価値がある物件なんてむしろ限られてるという見方もできる。
立地の悪い所有権より立地のいい定借の方が価値を維持できる可能性だって十分にあると思わない？

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今どき大手はしっかり休むよ。売れてようが売れてなかろうが。

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某国は土地を所有できないため、日本で不動産持つという。人は所有することに価値を見出す生き物。

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>>6848 eマンションさん
間違ってなかったって思いたいですもんね。

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>>6849 マンション掲示板さん
ネガトークとして、実例の無いコメントしかありませんが

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>>6842 マンション検討中さん

毎回現れるネガキャン民の思い描く理想とは程遠いって事ですね

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ここって契約者とネガしかいないよね。検討者っぽいコメントほとんどない。今後の進捗不安。

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>>6850 匿名さん
まさにおっしゃる通りですね。
まだ何とか所有権で良い立地を買えますから、わざわざ今、定借でなくても手に入る立地にする理由がないですもんね。
定借にする以上は、定借でなければ手に入らない立地にこだわりたいところ。

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>>6857 マンション検討中さん
そう思うのであればここからはお引き取りを
検討する人のスレなの理解できませんかね

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>>6850 匿名さん
立地の悪い所有権より、立地の良い定借の方が資産価値を維持できる可能性は十分にあると思いますよ笑
今もそういう実例はありますし。

ですが、まず大前提として、ここは立地のよい定借ではありません。商業一体開発は一定の評価ができますが、市川駅南口徒歩7分（非駅直結）、ハザード色付き、液状化リスク高、工場地域、眼下には嫌悪施設の製紙工場がある立地です。

そして、未来がどうなるかは分からないのは同意ですが、同一立地・同一建物条件であれば、所有権の資産性が定借を下回ることは起こりません。
定借は土地・建物共に、築年と共に価値が下がるが、所有権の場合価値が下がるのは建物だけなので、時間経過と共に差が広がるのは構造上明らかです。

未来がどうなるか分からない、という視点に立つなら、昨今の異常気象で水災害が甚大化している中、ハザード色付き、液状化リスク高の立地であることを心配すべきだと思うけど。

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>>6854 口コミ知りたいさん
逆でしょ笑
ネガ情報は実例のオンパレードですが、ポジこそ全く中身がないと思うけど。
ポジ民は、資産性度外視の人それぞれさん、内廊下ディスポーザー免震ラブさん、アンチは場違いだから去れさん、あとは忘れてはいけない、港南botさん。

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>>6836 マンション比較中さん
売主はブランド価値とか言ってる場合じゃないでしょ笑
この先まだ6割以上売らなきゃいけないんだから。

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>>6861 評判気になるさん
JVでパークタワーじゃないから、ブランドも痛み分け

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>>6858 マンション掲示板さん
こちらは定借でなくても手に入る立地ということですか？
ここが立地のいい定借なのかどうか。

>6850
>立地のいい定借

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すまいよみ氏のツイートみてると、リーフシティ前の製紙工場、めっちゃ煙もくもくしてる...

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>>6851 マンション検討中さん

売れていようが、売れてなかろか？
零細デベロッパーと違って大手は全く困っていないんですよ
つまり、営利企業として最も避けたい値引き販売なんてホントにホントの最後の切り札と言う訳で、三井は困まらないレベルの売れ行きと言う事

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>>6865 通りがかりさん
それはあなた個人の希望ですよね？
一般的には現在の売れ行き状況をそのようには解釈しません。

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>>6864 eマンションさん

幾度となく、煙モクモクが嘘トークである旨、指摘されてますよね
寒い季節になると性懲りもなく、出てくる嘘トーク
ここの紙リサイクル工場は、焼却処理施設ではありませんよ

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>>6867 検討板ユーザーさん
この画像がCGってことですか？

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>>6865 通りがかりさん
本当に客のことを考えているなら、引き渡しまでに完売するように必死で営業するでしょう。正月休み長い！余裕だ！となる前に、休まず売ってくれ！という気持ち、、

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>>6868 通りがかりさん

水蒸気って言葉は知ってますか？

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>>6870 匿名さん
水蒸気は目に見えませんよ

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>>6870 匿名さん
大きな加湿器ってことですか？

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正確には湯気でしょうけど、そんな細かいツッコミはいらんでしょ。
無臭、無害ってことじゃないですか？

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>>6869 eマンションさん
なぜ引渡しまでにこだわる必要ある？
暇なネガ民の思惑にはまるほど馬鹿じゃないでしょ

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>>6874 評判気になるさん
定借期間短くなることが購入者からしたらデメリットにならない？

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>>6870 匿名さん
正確には、ほぼ水蒸気ですよね！
時に悪臭を伴うことがあるが、ほぼ水蒸気。
嫌悪施設であることには変わりありません。

24時間365日匂う訳ではないようですが「ん？なんか臭い」と思うタイミングがあるそうですよ。工場の悪臭については、このマンションの重要事項説明に明確に書いてあります。

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>>6875 マンション検討中さん
間違いなくなりますよね笑
でも、見方を変えれば、売主はそれを理由に正々堂々と値下げができるでしょうから、既契約者のご機嫌を損ねないことを第一優先にして、竣工までは露骨な値下げはせずに凌ぎそう。

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>>6873 匿名さん
完全に無臭無害なら、わさわざ重要説明事項に記載する必要あります？
何らか影響があるから、後からグチグチ言われないように重要事項説明に書いてあるんでしょ？

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>>6875 マンション検討中さん
そこまでならないと思う
竣工後何年か経過した後なら別だと思うが。

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>>6879 eマンションさん
思う、だと説得力ないですよ。1年経つだけで残り69年の定借マンションになっちゃう。70年定借マンションと69年定借マンションが同じ値段だったら、私は納得できません。ということは、竣工後販売は基本的に避けるべき、というのがセオリー。

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>>6880 匿名さん
入居してもらうまで、地代と解体準備積立金はデベ負担ですかね？
値下げせずにデベが負担し続けるか、
値下げして早く買ってもらうか。

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知り合いの大手不動産会社のとこは、竣工時に100戸残ってたけど、販売経費や管理費、修繕費分値上げして売ってたよ。それでも売れていって完売したみたい。
インフレ分乗ってないから、他と比べて安いのよね。

竣工後二年で値下げして売られてたら負けを認めるわ。
現時点で値段も下がらず上がってる感じだし、ネガの人たちボロ負けだなーぐらいにしか思ってないわw

値下げ工作頑張って、ネガのお金ないあなたたちでも買えるようになること祈ってるわw

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こういう精神だから、こういうところに行きつくのかと納得。
検討者から見えづらい入居者像が垣間見える。

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>>6864 eマンションさん
検討スレは、すまいよみ氏の引用と分かる投稿だけど、
住民スレは、自分で撮ったかのような無断転載じゃん

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>>6882 匿名さん
それって定借物件ですか？

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>>6880 匿名さん
残存期間見てます？
2100年までね？解体期間を設けるとしても
70年ちょいありますよ？

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>>6883 マンション検討中さん
こういうところに行きついてるあなたも同じね

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>>6887 通りがかりさん
横ですが、6883さんはそういうつもりで言ってないと思いますよ笑
行きつく＝購入した、という意味かと。

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震度4だったらしいけど、昨日また地震があったね
めっちゃくっちゃ揺れてびっくりした

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>>6886 eマンションさん
投稿の本質を理解できてない。満期の人とそうじゃない人で不公平感出るよねって話。

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>>6886 eマンションさん
今の販売状況なら竣工時点で半分売れていればいいところでしょう。
マンションの販売は第一期から減速していくのが通例の中、2年かけて半分しか売れなかったマンションを最後まで売り切るには+4～5年かかりますよ。値引きを駆使したとて、+2～3年はかかるでしょう。

入居当初は自分が購入したマンションが値引きされることに抵抗がある人が大半ですが、他方、自分が購入したマンションが世間から不人気マンションというレッテルを貼られること（何年経っても売れ残ってる）に抵抗を感じない人もいません。

マンション内の数戸がモデルルームになり、事務所となり、エントランスに幟旗が立って、販促キャンペーン実施中のマンションに住むなんて、テンション下がりませんか？特に早期で売却しなければならなくなった方にとっては死活問題です。

大半の人は時間の経過とともに嫌気がさして、値引きでも何でもいいからとっとと売ってくれとなります。

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竣工までに完売は難しいとは思いますが、半分ということは無いでしょう。小岩の三井、野村が完売すれば少し加速するのでは？
定借というハードルはありますが、南向きであの開放感あるリバービュー、自走式駐車場などは他にはない魅力です。営業さん、もっとがんばって笑

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>>6892 匿名さん
10月末竣工なので、毎月コンスタントに8-9戸売れて、ようやく半分ですよ？
1ヶ月置きなら、17戸ずつ売れていかないと達成できない。
北側の人気間取りはそれなりに売れそうだけど、今の状況でこのペースを維持し続けるって結構大変だろうと思います。

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やっぱり売れてないんですか、、？

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>>6884 マンション掲示板さん
それを言うあなたは契約された住民でしょうか？
もし違うとしたらわざわざ関係無いスレを覗かれてるのもどうかと思いますが。こちらは検討スレなのでまだ理解できますが。

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>>6895 匿名さん
書き込みは禁止されてますが、閲覧は禁止されてないですよ。
>該当者以外の書き込みはご遠慮ください。

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>>6875 マンション検討中さん
これの回答誰かお願いできますか？私ではうまく論破できなくて・・・

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>>6897 通りがかりさん
論破って、言い負かさなくても、、
負けを認めるとかもあったけど、単なる議論であって、勝ち負けをつける必要あるかな

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>>6897 通りがかりさん
論破？6875さんの仰る通りだと思いますよ。

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>>6894 口コミ知りたいさん
販売開始から1年半が経過し、竣工まで10ヶ月の現時点で売れたのは4割弱。もっと頑張って欲しいですよね。

8件の先着順住戸は、直前キャンセル、もしくは、手付金放棄の解約組でしょうか？

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>>6900 マンコミュファンさん
通常の期分け販売で申し込みの入らなかった住戸でしょう。
もちろん、要望が出ていたけど実際には申し込まなかった（直前キャンセル）も含み。

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>>6901 マンション検討中さん
期分け販売は原則、申込が入らない住戸は開けないので、直前キャンセルか、契約解除住戸だと思います。

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>>6902 マンション検討中さん
多少多めに出すことも普通にありますよ。

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竣工後まで残ってたらやばいということか

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>>6904 評判気になるさん
期待してた反論きませんでしたね

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>>6903 評判気になるさん
先着順住戸って売れ残り品のようなイメージがあるので、本来は出したくないものです。

抽選住戸が多い期に要望書が出てない住戸を開けることはよくありますが、それは抽選に外れた人が選んでくれるであろう分だけを計算して出すだけで、次の期まで残ってしまっているのは、売主の狙いがハズれていることの表れです。

実際に、販売好調の小岩は先着順住戸は1つも出ていません。

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>>6906 マンション検討中さん
一番言われたくないこと

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>>6904 評判気になるさん
そんなことないです。ここは唯一無二なので竣工後でも値上げして売れます！！

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>>6906 マンション検討中さん
もはや、ここは先着順以前に期分けをもっと売り出せるようにしないとですね

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>>6907 通りがかりさん
そうですか？
そうは言っても事実なので仕方ないですよね。

補足するなら、解約住戸については売主はコントロールできないので、仕方ないところはありますが…。
いずれにしても、まだ4割弱しか売れていない状況で8戸も先着順住戸が出ているということは、販売サイクルが上手くいってないか、解約者が出ているかのいずれかなので、売主にとっては望まざる状況であることは間違いないです。

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かつての様に200戸300戸といった中型マンションですら、次から次に分譲されなくなった時代、それもリーフシティはその3倍クラスの674戸の大型マンション
競争激化の50戸前後のマンションと違って、
営業マンと話しをしていても、三井も野村も三菱も建物竣工完売は全く意識してないよね
ガツガツとしたものが全然ありません。
良くも悪くも、淡々と販売戸数を積み重ねているだけって感じです
中には契約済み4割が少ないって言う評価はあるけど、その辺の50戸くらいのミニマンションで換算したら5件分が完売した計算
ミニマンションの4割とは次元が違います

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>>6911 検討板ユーザーさん
大規模は言うまでもなく数を売らなければならないので、その分、販売開始時期も早いですからね

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>>6911 検討板ユーザーさん
営業担当って普通1人が付くものと思ってましたが、各社の営業が付いているのですか？

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昨日のモデルは駐車場、お客様で満車でしたよ

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>>6914 検討板ユーザーさん
とすると、成約率が低くて営業効率がよろしくないのかな。
とはいえ、来週末は全枠空いてるし、休み明けだからかな。

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>>6911 検討板ユーザーさん
50戸の4割って20戸。50戸規模だと販売開始が遅い傾向があるから、竣工半年前で4割って考えるとかなり苦戦してる印象。(リーフシティの竣工一年前4割とニュアンスを揃えてる)大規模だと一度苦戦してる印象をお客に与えると盛り返すのが大変なんだよね。同じ4割でも、30人集めれば済むマンションと400人集めないといけないマンションだと、契約者もむ含めより焦るのは大規模マンション。引き渡しの時も横断幕みたいので絶賛販売中??なんて見たくないよね。

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>>6911 検討板ユーザーさん
確かにそれは感じました。
竣工前完売は全く意識無さそうで
ガツガツした感じも無かったです
それがこちらとしてはまたMR行きたい
もっと知りたいって気持ちになりましたね
どこのスレにも現れるネガな方々がこちらにも案の定いますが適当な事言って何が人生楽しいんだろって思ってしまいます。

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>>6917 名無しさん
もはや竣工前完売を意識できる状況ではないですから、現実を見てるのは良いこと。

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>>6911 検討板ユーザーさん
>>中には契約済み4割が少ないって言う評価はあるけど、その辺の50戸くらいのミニマンションで換算したら5件分が完売した計算

それ言うなら、まだ420戸も残ってるってことは、その辺の50戸くらいのミニマンションで換算したら、あと8棟くらい売らなきゃいけないという計算。相当厳しい状況かと。

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>>6917 名無しさん
竣工前完売を意識してガツガツした感じをお客に与えてるMRなんて、存在しないと思うけど笑

マンション販売の売主の粗利ってせいぜい10%なんですよ。
竣工前に完売すれば、丸々利益に。販売が長引けば、売れ残りの住戸の維持費（管理費、修繕費、地代、解体積立、建物固定資産税）の支払いのみならず、販売体制の維持費（広告宣伝費+人件費）が、そこからマイナスされていくということです。

ゆっくり売ればいいやー、なんて思ってるはずない笑

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>>6921 評判気になるさん
それに加えて、定借だから権利期間が短くなっていきますしね。

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>>6921 評判気になるさん
大手デベからすると微々たる金額ですしね
あなた方が望まれてる世界線とは程遠いと思われますよ
様々なスレでネガを埋め込みに来られて
あなた自身幸せなんですかね？

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>>6922 検討板ユーザーさん
なら、ここに来る必要はゼロで
所有権に限定して探したらどうですか？

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>>6923 通りがかりさん
なんでマンションの話から投稿者個人の話になってるの？

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>>6911 検討板ユーザーさん
ここで「売れてない」アピールをしてる人って、資金潤沢な財閥系のJVが建物竣工までの完売なんて目指してるはずがないことくらいなんでわからないのか不思議。デベは最大利益を求めることが目標なんだから、早く売り切る利点なんて何もない。
「定借の割に高い！」アピールはまだ理解できるけど。でもまあ、いくら高い高いを連呼したところで、その価値があるから順調に売れ続けるでしょうね。
で、値段が下がることを期待して待ってる人は、数年後に「あの時、決断しておけば・・・」ってなるんですよ。もっとも、ここで粘着してる人はマンションなんてどこも買えない属性でしょうが。

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>>6926 匿名さん
アピールというか淡々と事実が書かれてるだけのような。
しかもJVって逆だし。

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>>6923 通りがかりさん
大手デベは慈善事業でマンション販売してるとでも？

大手デベは、好調な物件、売れ行き不振な物件、複数同時進行しているので、売れ行き不振な物件が1つあることで倒産することはないですが、営利企業である以上、なるべく利益を確保したいと思うのが通常では？

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>>6927 口コミ知りたいさん
「しかもJVって逆だし。」
どういう意味？

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>>6928 eマンションさん
横からですが、「なるべく利益を確保」するために、リーフシティは時間をかけて売る方針をとってるんでしょ。
方針通りに売ってるのだから、「売れ行き不振」なんかじゃないでしょうに。何でそんな簡単な話がわからないの？
高めの値付けで売ってるんだから、「竣工後の住戸の維持費（管理費、修繕費、地代、解体積立、建物固定資産税）の支払い、販売体制の維持費（広告宣伝費+人件費）」なんて、全て織り込み済みです。想定より販売期間が長引いた場合に、ようやくこれらが負担になってくるんですよ。

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>>6926 匿名さん
一般的なマンション販売は粗利が1割、販売広告費が1割です。

仮に事業計画段階から、竣工後も販売を継続することを見越しているのであれば、販売広告費を増額することになり、その分を分譲価格に上積みしてるってことですよ？
スミフは例外ですが、三井、三菱、野村はそんな売り方しません。

あなたの理論だと、資金が潤沢だから利益は追求しないということになりますが、そんなはずないでしょ笑

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>>6930 匿名さん
方針ではいつの完売を目指しているのでしょう？
6732のような声を複数見ますので、計画に遅れを取っているのでしょうね。また証拠は？となるのかな
>>6732

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>>6930 匿名さん
6931にも書きましたが、その方式で販売しているのはスミフだけです。
三井、三菱、野村はそうではないので、竣工後一定期間が経てば、値引き販売するのが、これまでの通例です。彼らはその方が利益を最大限に確保できると考えているから、その手法を採用しているのでしょう。

無論、このプロジェクトだけこれまでとは違う独自の事業計画ということなら話は別ですが、フツーに考えるとそれは限りなくゼロに近いですよね？

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>>6933 eマンションさん
三菱は知らないけど、三井、野村は少なくとも数年前から竣工後値引きなし販売はやってますよ。
このプロジェクトもフツーに考えると限りなく100%に近い確率でその方針です。

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>>6931 マンション検討中さん
その通り。「その分を分譲価格に上積みしてる」ってことです。

「あなたの理論だと、資金が潤沢だから利益は追求しないということになりますが、そんなはずないでしょ笑」
あなた馬鹿？
資金が潤沢だから、余裕でより多くの利益を追求できるってことがわからない？自分で経営経験がなくても、社会経験があればこの程度は理解できると思うけど。
値引きしてでも竣工までに売り切らなければならないのは資金が脆弱なデベが借入金を期限内に返す必要があるからです。
資金が潤沢な三井、三菱、野村が組んでのプロジェクトならそんな期限に追われることがないでしょうよ。
わかった？

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ポジも頑張るのはいいけど、定借なのに竣工後販売をOKとする具体的なメリットが一向に出てこないんよな。定借期間短くなってでも竣工後販売前提とするメリットが全くわからない。お客さんからしたら嫌でしょ。今検討してる人は竣工後でも期間短くなってもこの物件買います？

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>>6934 匿名さん
仮にそうであれば、その分の販売営業費が上積みされた価格で分譲されているということです。

どちらにしても購入側にとって、マイナス情報であることには変わりない。

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意見を言うのは自由だけど最終的に人格否定しちゃうから焦りが伝わっちゃうんだよね

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>>6936 マンション検討中さん
読解力ある？
竣工後販売をOKとする具体的なメリットは「デベは最大利益を得るため」って明確に言ってるじゃない。
三井のマーケティングリサーチ能力は本当にすごいですよ。
「値段を抑えて早く売る」か「高値でゆっくり売る」か、様々な条件を検討して適切な方針を定めてだけの話。
売れてないアピールなんて、何を言ってるの？って扱いでしょうね。

「お客さんからしたら嫌でしょ。」っていうやつはデベは相手にしないだけ。

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>>6935 匿名さん
まず、私は竣工までに値引きをするとは書いてません。
竣工前にやるのは価格調整だけ（南向きの売れ行きが想定より悪いから北側は当初予定より下げる、等）。

私は、竣工までに完売した方が、より多くの利益を確保できる、という構造を指南して差し上げただけです。

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