パークタワー向ヶ丘遊園ってどうですか？

駅距離がすべてであれば直結の柿生タワマンが資産性に期待できるってこと？

ここは駅近であって直結ではない。

柿生のタワマン情報出てこないですね。
三井？住不？野村？東建？三菱？

>503

再開発組合の事業協力者としてフジタが入ってるから、グループ会社の大和ハウスと読んでるけど。地区計画が制定されたころの計画ではもう建ってる時期、何が起こってるのか。

そもそも柿生の区画整理ってやる気あるの？

>505

再開発前提でバス停移して、都市計画道路も進めちゃってるから、再開発組合の事情でとん挫なら市には費用の返還請求してもらわないと。

ここを検討するなら、もうすぐ野村が登戸駅徒歩2分で分譲を始めるから、待ってみては。
15階建て55戸だから、少ないかもね。

ここは、用地の仕入れが高すぎて設備を落としつつ、価格を上げなければならなかったが、
今後はどうなるかしら。

>>507 マンション検討中さん
場所はどこになりますか？

私も駅近など資産価値は認めますが、何より行政、土地所有者、デベロッパー、小田急などが組んだ向ヶ丘遊園再開発計画こそが鍵ではないでしょうか。武蔵小杉のように団地化した街は衰退が待ってます。地の利とセンス、向ヶ丘遊園は期待できます。

>>510 匿名さん
発展の仕方、方向性が小杉とはまた異なりそうですよね。どちらが良い・悪いでなくそれぞれに特色があって良いと思いますし、そうあるべきかなと。
個人的には大きいSCとかはそこまで求めないかな。
登戸に長く住んでいますが、ほど良い発展の仕方をすると思います。

今んとこ、2号線は微妙な感じ
他方で多摩区役所向かう通りはいい感じになってる
全体としては悪くないと思う
あとは遊園地跡地の止まってる計画と市民ミュージアム移転、中和ビルの建て替えがどうなるか

>>512 口コミ知りたいさん
>遊園地跡地の止まってる計画
工事再開していると聞きましたけど

登戸のプラウドの方が、地権者もこんなにはいないし、商業や全体の管理などもないので、無駄な管理費は発生しない可能性が高いので、ここを検討しつつ、もう少しでHPなんかも出てくるから、待った方がよいのでは？

>>509 匿名さん
鈴木産婦人科跡地です。立地抜群ですね

登戸の野村不動産プラウドはこちらですね
https://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=10090994
パークタワー向ヶ丘遊園とエリア的には被るとはいえ、区画整理の雰囲気などから個人的にはバッティングしないかな
シティテラス登戸を検討している人からすれば間違いない気がしますが

>>515 匿名さん

本当にいってる？笑
三方囲まれてるし、プラウド遊園が坪単390なら駅力勝り、駅徒歩2分の坪単価いくらになるの…
PT遊園が良いとは言わないけど、登戸の区画整理のセンスのなさから登戸選ぶのもなかなかな気がしますが笑

プラウド登戸 (仮)は、占有面積調整するでしょうし、駅近はいいですけど、ファミリー受けしなさそうな立地なので、1LDK/2LDKメインの方が他と差別化も出来て良さそうかな
余計なお世話でしょうけど

裏にプラウドフラットがあるから同じく賃貸じゃないの？

>>518 マンション検討中さん

最高すぎる笑
そこ買うなら登戸タワー買うだろ

賃貸なら納得ですね

分譲するみたいよ。

これだけタワマンとしては低スペックでありながら周辺住戸と価格差があるなら人気でないよね。。
マンマニは何を持っていい物件と評価したのか分からん。郊外の駅徒歩2分がそんなにいいか？

総評として良いと言っているのは、駅前立地と区画整理ですかね。皆さんご存じの通り、スペックは全く評価されたものではないですね。立地が8割、9割の不動産としての評価でしょうか。
このエリアで検討しており、1次取得ではなく待てるのであれば、登戸のタワマンを待った方が良いかもしれませんね。

低スペックと言われるけど湾岸や小杉のようにライバルになるタワマンが乱立するような地域でもないので外廊下や各階ゴミ捨て場も近隣の他物件より差別化ができないだけで特段劣っているという評価にもならないよね。

登戸のタワマンに関しては仮にフルスペックだったとすれば坪500、これからの市況によっては600超えになって登戸にこの金額有りえねー、遊園買わなかったのは機会損失だったとなる未来もありますね。
少なくともここ十数年の市況はそうでしたから。

>>523 通りがかりさん
タワマンと見なすと低スペックですね。
現在、竣工後販売中のプラウド向ケ丘遊園の平均坪単価が380万で、こちらは420万だったかと思いますが、それらをそのまま比較しているのであれば、階数が異なることを考慮しないと少々短絡的なので、階数合わせするとほぼ同じですね。5階南西向き中住戸で坪390万ぐらいかと。その上で、スペックは劣りますね。
ただし、向ヶ丘遊園駅徒歩2分・登戸駅徒歩8分、区画整理される向ヶ丘遊園駅北口正面に立地、このご時世を踏まえると、こんなもんではないですかね。
フルスペックで坪450万だと、周辺需要とミスマッチしそうですし。

駅徒歩2分はかなり良いでしょう。
郊外といっても新宿、渋谷方面のアクセスは抜群の立地。変な都内よりましまし。

小田急沿線から渋谷のアクセスが良いとは思えないな。シモキタ乗り換えも地下化で時間掛かるようになったし、そもそも井の頭の混雑も限界。

川崎・横浜エリアで都内のどの主要駅にも便利な駅はなかなか無いでしょう。武蔵小杉ぐらい？
田園都市線や東横線・目黒線の田園調布～日吉ですら、行先によって利便性に一長一短あります。
渋谷にこだわる場合は東急沿線の方が良いと思いますが、急行以上の停車駅で駅徒歩7分以内 (下北沢駅の乗換が約5分+駅徒歩2分から)となると、なかなか限られてきますね。

>>515 匿名さん
有り難うございました。前向きに検討します

>>529 検討板ユーザーさん

東京駅～渋谷より所要時間短いけどアクセス悪いのか（笑）

遊園、登戸はほぼ都内の立地で便利だしまだ買いやすい。皆んなが気づき始めたらおしまい。

>>532 どうして急に東京駅が出てくるのが理解できない

神奈川県と東京都で行政の違いはありますが、狛江など中途半端な都内よりは良いですね

どこに重きを置くかですが、中途半端な都内より全然便利です。これからの再開発含めて楽しみです。

どうも誤解があるようです。
タワーマンションの仕様としては充分過ぎると思います。華美な仕様は将来維持管理に費用がかかります。内廊下、カラオケルーム、噴水などはその最たるものです。そもそも低スペックなら事業協力者が入居するはずがない。

>>534 マンション掲示板さん
東京の実質的な中心である大丸有からのアクセスより登戸からのアクセスのほうがいいんだから、小田急沿線からのアクセスが悪いとは言わないだろ。

>>537 さん

>>537 匿名さん
どうも誤解があるようです。
タワーマンションの仕様としては最低限のものさえもないのです。あらゆる設備を排除しても70平米でランニングコストが4万を越えるので、困ってるのです。しかも、修繕は毎年１割もあがるのです。
修繕積立基金も商業と住宅で倍かかるのです。
そもそも、商業施設に何が入るのか全部決まってないのに関わらずです。
そもそも、事業協力者は床を分け与えられているので、スペック関係あらへん、はずがない。

>>539 匿名さん
25階建てで内廊下でないマンションは少なからずありますが、各階ゴミ置き場がないのは珍しいとは思います。
ただ、最低限の設備がなく、管理費・修繕費が高いことに困っているのであれば、無理にここにこだわる必要はないのでは？
費用は個人の問題で解決しますが、設備は変わりませんので。
プラウド向ケ丘遊園がまだ若干残ってますし、登戸にもタワマンやプラウドができますよ。

地権者分が管理費に乗っかってるのではないですか？

管理費・修繕費は全体と住宅という区分でしたね

>>534 マンション掲示板さん
そんな東京駅行くことある？
今は都内だけど東京駅なんか、年一もいかないわ。
新幹線なら新横浜だろうし、新宿、渋谷に便利に行けたらそれで良しだわ。

地権者分が管理費に乗っかってるのでは、というおかしな質問がありました。そんなわけないじやないですか。

むしろ事業協力者さんのおかげで管理費が抑えられていると思います。高い管理費にNOを突きつけられるのは自らも住まわれ毎月管理費をきちんと払われる事業協力者さんです。

>>543 マンション検討中さん
同意です。新宿メインで生活スタイルが合っているのでこの辺り便利です。

>>523 通りがかりさん
あんなマンションゴロの書くことなんか信じちゃダメですよ。

>>544 匿名さん

ほんとうに優遇されてないと言い切れます？

>>547 名無しさん
気になる場合は、売主に直接聞かれた方が良いでしょう。
誰も確証がない中で話していても、想像の域を出ないかと。

地権者で言うなら、地権者の生活水準の問題で、地権者が多いと設備・仕様が下がる物件があるとは聞きますね。

仮に優遇されてる場合聞いても真実なんて言うはずないよね。

納得いかない方は他を当たるですね

あんまり事業協力者にペコペコしてたら調子乗ってきそう

地権者は2割にも満たないので、入居後に地権者だけの言いなりで決まることはないかと。

>>549 匿名さん
管理組合が発足すれば収支が明らかになるわけで、嘘は言えないのでは？

事業協力者にペコペコする必要はまったくありません。但し、事業協力者にリスペクトの気持ちを持つことは大切だと思います。事業協力者さんの決断がなければこのマンションに住めなかったわけですから。

>>554 匿名さん
ここ定期的に地権者上げの書き込みがあって気持ち悪いよね。地権者なんていないほうがいいに決まってんだろw
それに2割は多いぞ。4/5の賛成が求められる議案で地権者に結託されると詰むよ。
加えて、往々にして地権者が商業分の議決権も持っていることが多いから、蓋を開けてみたら3/4の決議すら通らないということもある。
私が住んでいたマンションの実体験を語っただけだけど、信じるか信じないかはあなた次第。地権者が多いマンションはよっぽどのスペシャルな立地を除き、避けたほうが幸せです。

>>542 マンション検討中さん
ちゃんとチェックしたほうが良い。商業が入るといううことは、(面積は狭いかもしれないが)一般住民が立ち入らない商業専用のスペースがあるはず。普通はその部分を「特定管理部」といった形で定義して、商業が独自に修繕費を積み立てることが一般的。それがないというのは察するものがある。ドレッセタワー綱島の件を調べてみると勉強になると思う。

ここも居住者は、全体＋住宅、テナント入居者は、全体＋商業の管理費・修繕費を負担する形ですね

確かにそうですね。
商業専用のスペースは家賃を払える繁盛店が入居し、面積辺りでは多くの管理費と修繕積立金を負担していただけますね。住民の中には滞納者もいるかもしれませんが商業施設なら安心です。また事業協力者も余裕ある地主さんですから安心です。安定の維持費が確保されているマンションだと思います。

>>558 匿名さん
なんか色々とやばいなw
面積あたりの管理費は同じだし、住民の中に滞納者がいると決めつけるあたりがやばい地権者臭がするわ

地権者はほぼ一人ですよ。
それだけ大きな土地を持っていたと言うこと。
だから、議決権がヤバい！

>>560 評判気になるさん
マンション初めての人だと議決権がどうのこうのってあまりイメージが湧かないかもしれないですけど、管理は結構面倒くさいので本当に侮れないです…

で、売れてんの？

こちらの事業協力者は土地を売っておしまいではないのですか。
自らも住まわれるようなら、売っておしまいの地主とは違いを感じます。事業協力者がマンションと共に歩むということは管理費をきちんと納められることが保証されます。議決権をたくさん持たれれば管理の安定化にもなりますからとても安心です。

>>562 マンション掲示板さん
質問の背景は何でしょうか？
ここは実需で購入する物件かと思うので、売れてる、売れてない関係ないのでは。
もちろん、実需であれ人気物件の方が良いでしょうが、そういった意図ではないですよね。
荒らしは用無いので。

事業協力者は売れてる売れてないは関係なく自ら住まわれる方です。つまり覚悟を持って購入し住まう、責任感ある態度だと思います。そういうところは住民仲間として信頼できると思います。

>>564 検討中。人気無いなら候補から外すだけ。
ここってそういうの質問する場所じゃないの？？

>>566 匿名さん
荒らす人に通ずるコメントの書き方なので、そう思われてもやむを得ないかと。
人気の有無でご自身の購入を決めるよりご自身の軸で決めては、と思うところはありますが、何をもって人気とされるかですね。定性的で主観によるところが大きいので。

販売対象201戸のうち、第1期1次・2次で54戸決まったというのは事実ですね。それがご自身の人気の判断材料になるかは？？ですが、前提が不明なので。
各期の販売方法は物件それぞれなので、販売済み戸数で判断するわけではないですが、抽選ありの方が少ないという点からは、個人的には人気物件とは言わないと思いますね。

地権者が複数住戸を保有している場合、自分が住む部屋以外は賃貸ってケースが多い。賃貸住民ってオーナー住身に比べてモラルが低い傾向にあるといわれていてトラブルリスク。

周辺相場よりかなり割高になるので、一般に言われる傾向よりマシかとは思いますけどね

駅二分はええけど、窓開けるとうるせーやろ。
南東向きはアトラスまるかぶり。
南西は、パチンコの明るいデジタルサイネージ。さぁ、どちらをとる？

>>570 評判気になるさん
残念ながらアトラスとは丸かぶりではないですね、視界に入る程度です。

ここパチ屋のサイネージは夜中消してたっけ？
あと駅前だから、構内夜間点灯されたらそれなりに明るそう。

規制があるわけではないですが、19時だったか20時だったかに消えますね

駅構内の灯りを気にしていたら、よほど田舎でないかぎり、街には住めないかと。気になる人は遮光カーテンですかね。

>>568 匿名さん

そうです。
貸しっぱなしではなく、事業協力者が自ら住むならば安心感があります。管理組合にも参加していただければ賃貸の方の重しにもなります。

>>571 名無しさん
うん？ざんねんながらって、どういうこと？
あ、三井の人なのね。
頑張って！

>>576 eマンションさん
ディスることを目的とした無価値な投稿にお見受けしたので、ご期待に添わず、という意味です

パークタワーを検討する方のイメージは経済的に余裕あったり、大人な方だと思います。ここで言い合いになるようなことはない方々です。よろしくお願いします。

管理組合の理事は居住の区分所有者って規定されているのが一般的。賃貸に出されてるところは輪番制でもスキップされてしまう。

公平性の確保には輪番制の対象外の住戸については協力金を集めるとかする必要があるけど規約の改定が必要。賃貸に出されると厄介ごとを抱え込む。

>569

収入とモラルの相関については懐疑的な考え。会社で高いポジションにいると、社会でも自分だけは別と勘違いする人もいたりする。

ボリュームゾーンが9000万台かぁ。
ダメだ、手が出ん。ランコスも高すぎ。
頭金かなり入れないと、月々28万。車はやめる。少なくとも手取り60万ないと、生活が圧迫される可能性が出てくる。
しかも、修繕って増えていくんですよね。
やはり世帯で1500はないときついね。
残念だ。

＞修繕って増えていく

これが未納問題を引き起こすリスクになる。物価上昇に賃金が追い付いてないから、この状況が長続きするとかなり危うい。武蔵小杉の三井物件で入居後に管理組合で定額積み立てに移行してるところもある。

>>582 匿名さん
確か青天井ではなく、緩やかに倍になっていきそこで打ち止めだったように思います。
先が読めるようにってことだと思いますが、、それでも高いですけどね。

>>583 マンション検討中さん
そうですね、修繕費は1年目を100とすると、2年目は110、3年目は120と増えていき、11年目以降の200となります。

＞打ち止めだった

それに惑わされてはいけない。販売時に計画を作成する期間以降に、それまでにないエレベーター、機械式駐車場、竪排水管の交換といった大物が控えている。計画以上の値上げは必至。

>>585 匿名さん
ここに限った話でもなく、むしろここは現在の物価を基準に高く見積もっているのに、ずいぶん煽りますね笑
不安な方、ギリギリの方は、板状を検討してると思いますよ

>586

ここ板状でしょ。いろいろな意味で高いだけの。

段階的値上げは国土交通省も問題視してるからね。イニシャルを安くして売り易くする売る側の都合だけのしくみ。

大規模修繕が計画以上に費用がかかるのは間違いないでしょう。不安な中でひとつ安心材料は事業協力者の方々が入居することです。デベロッパーから正直に話を聞いた上で納得されて入居されていることと経済的に余裕あるのは安心です。

>>587 匿名さん
おっしゃる通り、"タワー"という名の元、コストはタワマンの板状だと思います。
省略しすぎましたが、コストも板状なりの物件を検討されていて、管理費・修繕費のコスパの悪さは、皆さんもう十分ご存じだと思いますよという意味です。
他にネタがない物件なのかもしれませんが、同じような修繕費の話題が続いていて、新規性がなく飽きたなという個人的な感想で、すみません。

＞598

事業協力者の中にデベやゼネコンに勤めてる人がいて、その人が納得できる情報提供を受けてれば安心できるんだけどね。段階的値上げの問題を普通の人がどれだけ認識できているのか。

事業協力者=地権者という意味で使われてます？
あるいは地権者より広義？

値段高いね。
管理費高いね。
修繕費高いね。
仕様低いね。
人気低いね。
中国人あるね。

1億出せないやつは高い安い言う以前の問題
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>>594 検討板ユーザーさん
1億出せるけどときめきが少ない物件…

>>595 検討板ユーザーさん
同意です。
なので、話題も同じことの繰り返しで。

マンションスペック気にする前にまずはご自身のスペックから気にされてはどうか。

>>597 通りがかりさん
まさしく

このパークタワーを検討する方のスペックには間違いがありません。経済的に余裕があり社会的に成功された方々だと思います。事業協力者も当然豊かな方ですし地元の名士です。マンションのスペック、住民のスペックが高いことは入居後のマンション生活に安心感があります。

少々コスパ悪くても良いんです。
修繕をぼったくられるのは嫌ですが、割安なマンションは安さに釣られて殺到するので、細かいことにネチネチ言わなくて済む余裕のある人たちと住みたいものです。
設備・仕様は、どうしようもない外廊下などさえ飲めれば、リフォームでどうにでも出来ます。