ザ・パークハウス 武蔵小杉タワーズってどうですか？

たまに自宅の含み益を確定したいからマンションを買い替えるという人がいますが、どういう意味があるのでしょうか？投資用を売るとか賃貸にするとか田舎に引っ越すならわかるのですが、、。例えば隣の部屋が売りに出たらそれに買い替えたほうが得するってこと？それとも含み益がどうこうではなく自宅よりも伸び代がありそうな部屋に買い替えるってこと？

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多分、法人所有者なのでしょう。不動産所有が企業業績と連動しているのではありませんか。

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>>9664 マンション検討中さん
ありがとうございます。割と現実的な数字ですね。

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>>9681 マンション検討中さん
はい、自分は、投資用を売る、賃貸にする、田舎に引っ越す、全てやりましたよ。
なかなか理解されないのかな。今回は田舎へ引っ越すが近いかもです。

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説明が難しいのですが
都内の湾岸の例です。
パークシティ豊洲買う、スカイズ買い替え、キャピタルゲートプレイス買い替え、ブランズタワー豊洲買い替え、パークタワー勝どき買い替え
とか、できたら、数億の資産できてると思います。
仮定の話しです。
わかりにくかったら申し訳ないです。

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最新の不動産市況で、川崎市はマイナスに転じましたね。
未だに上昇中なのは都心部だけになったようです。

ここは、出来上がるのは3年後だから、今買うと下がるかも。

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>>9678 通りがかりさん

客観的なポジ要素としては、武蔵小杉の路線の多さは挙げられるね。

ま、ただ、このマンションは、事実上JR横須賀線は最寄駅とは言えないから、実質は、南武線と東急線が最寄駅だけどね。

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川崎市は市政運営があまりよろしくないです。まぁ、液状化危険地域に居住用マンション建設許可をする様な地方自治体ですから。

都心6区からの住替え居住者は川崎市の行政対応の悪さに辟易するでしょう。　

百合子のご光にあずかれない三菱は都内で大規模開発ができないから、川崎でゴリ押し事業をせざるおえない。可哀想なんです。

MRでは「ツベコベ言わずに黙って買っくれ」です。そして、考えの足りないクレクレ購入者希望者を鋭利精査しています。

営業によって対応が違うでしょう。
それは選別しているんです。

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都心6区以外の区なら武蔵小杉のほうが上でしょうね。

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まぁ、転げ落ちたら抜け出せないでしょう。
なんせ液状化危険地域のヌカルミから抜け出すのは至難の業です。ここで打ち止めです。
現実に目を背け、欲望のまま突き進む熱情は素晴らしい。レジデンスの大好物です。

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ここは数々のネガ要素があるけど、やはり、致命的な欠点は、液状化危険地域（赤）なのに、地盤改良工事をきちんとしていないっていうが怖いよね。

本来は、このメガトン級のネガ要素を抱えていると、その他サービスで頑張ってネガ要素を目立たないようにするもんなんだと思うが、何故か、管理費は高いし、コンシェルジュは平日9－5時とか意味不明な足の引っ張りをしている。

三菱地所の無策なのか、あるいは、このマンション担当者のポカなのか。

いずれにしても、実需の購入者は気を付けた方がいい。

倍率がついているって、実需の人いるのかな？
というか、まだ要望書の段階であって、登録はこれからだからね。どうなることやら。

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>>9693 匿名さん

コンシェルジュが平日9－5時だけっていう企画は、流石に現場の営業マンは困惑してるだろう。営業の足を引っ張るなって思ってるよ。

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最低限の説明を受け、同意し、契約した、購入者の自己責任。

押し売りしたわけじゃないし、欲しがったのはあんた達だよね。
気に入らなければ訴えろ、です。

馬の耳に念仏、説教は無意味。
ポカなんかじゃないよ。
やり過ごす自信があるし、また、そんな事どうだっていいと思っている人向けのマンション企画。

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買わない人の熱意がすごいですね！意図はわかりませんが感心します。
電子錠ないの私も残念に思いますが、市販の被せ方スマートロックで代用できますね。ダブルロックでも大丈夫みたいです。

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>>9690 マンション検討中さん
住み替え予定のムサコ民ですか？都外である時点で多摩より価値ないと思いますよ。

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なんだか買ったら地獄をみそう。
液状化そんなにヤバいの。

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>>9698 マンション検討中さん
液状化レッドゾーンのくせに、三菱の殿様商売が如何のもんですね

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なんやかんや2L以上の倍率はなかなかあるみたいですね。狙い目は低層か

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>>9698 マンション検討中さん

以下が、川崎市が公表しているデータ。
https://www.city.kawasaki.jp/601/cmsfiles/contents/0000046/46739/ekijy...

小杉1丁目は、レッドゾーンです。

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>>9692 eマンションさん

港区の埋め立て地より、武蔵小杉の方がどうみても格下でしょ。

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>>9701 匿名さん

デべも、ここが液状化危険地域であることは、来場者限定資料（Web）には、以下のレッドゾーンであることを認めた上で、以下のとおり明記している。
「建物の強度を十分に確保するために地盤の調査を行い、基礎方式は「杭基礎」を採用」

つまり、地盤改良は省略していることが分かる。

ま、ここの敷地だけ地盤改良して基礎杭打てばマンションは安全だが、周りの道路が陥没したり、土管が隆起したりすると、街全体として価値がダダ下がりするから、資産価値としては、地盤改良してもしなくても同じだとデべが判断したのかな。

施工会社が、調査した上で、どのように提案したのか気になるね。もしや、施工会社が地盤改良提案したのに、デべがコスト的にカットしたとかなら問題だけどね。

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>>9693
実需層のほうが多いんじゃないです？武蔵小杉とか投資用には旨味が少ないですし。キャピタルにしろ、インカムにしろ。
自分が検討してる部屋は要望書は数件だけどローンの審査待ちで要望書出せてない人がその倍いるってことでしたし。

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投資用で1LDK検討してるけど倍率ついてるな

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戸建を建てた時に、S林業から地盤調査を実施しないと家は建てられないと言われた。
また、地盤調査の結果次第では地盤改良が必要になり、建築確認申請の時に地盤調査報告書を添付して設計図面を提出するので、地盤が悪いと付帯条件がつき、地盤改良をしないと建築できないとも言われた。何だか非常に厳しかった。
しかも、地盤改良工事をすると総工事費は経費諸々いれて当初の2倍ぐらいになると言われた事がある。本当に地盤改良工事はバカ高いです。
それにしても、ここのタワマンよく建築確認がおりましたね。
川崎市は付帯条件なしで建築確認申請を許可したのかな。何か特別な事情があるのかな。

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>>9705 マンコミュファンさん
どのくらいついてます？

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>>9706 匿名さん
＞川崎市は付帯条件なしで建築確認申請を許可したのかな。何か特別な事情があるのかな。

本当に気になりますね。

まあ、施工会社が調査したら、地盤改良の必要ないという報告したのか、三菱が、そうさせたのか。どちらかでしょうね。

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1LDK投資で買うの馬鹿だろ

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>>9703 匿名さん

まずは地盤調査のデータ確認して、営業に判断の理由確認したら。

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>>9706 匿名さん

建築確認番号の頭がUEECだから建築確認機関は都市居住評価センター。建築確認は確認機関とそこの違反歴を確認するのが基本。緩く通すところは処分歴が多い。

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行政が建築確認を行ってたのっていつの時代だ。

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>>9712 匿名さん
ここは川崎市から一団地認定を受けている。だから確認検査機関だけでなく、川崎市からも建築確認許可が必要なはず。

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一団地認定と建築確認は別。一敷地一建物って原則があるけど、ここみたいに複数棟建てるときは一団地認定を取得する。

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ステマ禁止で、ステマもネガもバイトになったみたいで知識がなさすぎ。

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>>9708 匿名さん
恐らく三菱は都合が悪いと、地盤調査報告書は見せてくれないのでは。
ここは川崎市の一団地認定を取得しているから、一団地認定登録書類の中に地盤調査報告書があるはず。
自治体だと開示請求しないと見せてもらえないのかな。そこがイマイチわからない。
一団地登録の手続き方法は、どの自治体もほとんど同じだと思う。

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>>9694 匿名さん
そもそもコシェルジュなんて不要でしょう。
俺なんか１０年以上タワマンに住んでいるけど
利用したことないよ。
たまに知人のいるCT武蔵小杉にいくけど、常時2人がカウンター
にいるのにはビックリしたね。
ただの飾りじゃないの。おばさんが多いけど。

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コンシェルジュも平日の昼間だけであれば、結局あの高い管理費はどこに使っているのかを知りたいです。

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>>9719 検討板ユーザーさん

営業に聞いてください

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ここまでの書き込みみんな馬鹿ばかり。

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>>9721 マンション検討中さん
あなたは違うんですか？

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純粋な疑問なのですが、
みなさんが最大のネガポイントとして挙げられている「液状化危険地域なのに地盤改良をしていない」というのは、武蔵小杉駅周辺のタワマンの中でこの物件だけの特徴なのでしょうか？
ステーションフォレストやガーデンタワーズ、シティタワーなど周辺タワマンとのリスクの違いを知りたいです。

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>>9724 マンション検討中さん

売主に問い合わせるのが確実です。
駅前のタワーは地盤改良してると思います。
商業地域で建ぺい率、容積率ギリギリでタワーを建てています。　

基本的に敷地が狭いので敷地全体を地盤改良してからタワーを建てているはずです。
また、スーパーゼネコンが設計、施工していたら地盤改良工事をしている可能性が高いです。

駅前は大勢の人が行き交う場所です。
液状化でタワーが倒壊したら沢山の犠牲者がでます。

それに比べて、パークハウスは敷地が広く駅からも離れています。
液状化でタワーが倒壊しても被害は敷地内でおさまります。駅や主要道路に被害を与える可能性は少ないです。
だから、地盤改良工事をしないでタワーを立てることが出来たのではないかと推測されます。

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>>9704 マンション検討中さん

実需の子育て世代で、ここを買う人は完全な情弱だよ。

・学校が遠すぎる
・洗濯物をベランダに干せない
・床スラブ薄いから子供の飛び跳ねからクレーム
・都内みたいな子育つ補助金が無い

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>>9728 匿名さん

いいでしょその分安いんだから。全て求めたらもっと高くなる。そしたら魅力ないあるね。

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>>9728 匿名さん
そんな心配しなくともそういう客層だから大丈夫ですよ。
私の周りも子育て世代は撤退してます。

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>>9730 通りがかりさん

となると怪しい投資家か、引退した高齢者世代ばかりのマンションになりますね。まあ、老人ホームも入るし、高齢者にはいいかも。ただ、高い管理費払い続けることが出来る年金以外の収入があれば。

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買えた人は勝ちが確定するマンションの一つですが、1LDKはどうなのでしょうか？値上がり少ないかな

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>>9731 マンション掲示板さん
あなたは申し込みされないんですか？

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残り少ない命を惜しむ様に生きている高齢者も購入しないと思います。

高齢者は新しい環境に適合するのが難しいと思いますし、マンションなんて要らないです。体が動かなくなれば特別養護老人ホームか病院に入院します。

そもそも災害リスクが高い土地に老人ホームを作るのはよくないです。災害時に高齢者を避難させるのは非常に難しいです。時に職員も巻き添えで亡くなったりします。
見晴らしがよく丘陵地で土砂崩れ危険地域などに建っていた老人ホームは災害が少ない場所に移転してきています。

本来、老若男女全ての人が安心安全に暮らしていけないタワマンなら何の資産価値もありません。残念です。

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>>9734 マンション掲示板さん

北村晴男氏、石破氏を「醜く奇妙な生き物」と表現

みたいな、書き込みですね。

あなたは申し込みしないのですよね。不快なネガだなあ

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>>9726 マンション掲示板さん
液状化でマンションが倒壊すると思ってるような頭の○い人はこのマンション買わないでね。管理組合のレベルが下がるから。

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>>9736 匿名さん
落ち着きましょう。
ネガにムキになることないのですよ。
こんなもんだと思ってください。

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管理費が周辺の2倍です。さすがに無理ですので、俺が撤退します。

■パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワー　総戸数794戸　管理費㎡単価月額約279円

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地盤改良とか、そこらの戸建てと埋立地に使う地盤改良とごっちゃにして草
この地域は埋め立てじゃないので軟弱の沖積が10ｍ以内の場所、地下構造埋込時点の掘削でほぼさらっちゃてるだろ。さらってる箇所から強固な土丹まで杭を入れるということ。
湾岸埋め立ての沖積が数十メートル続く立地は流石に地盤改良を施さないとね草

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>>9739 匿名さん
文面がまじきもいけど言ってること合ってます。

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アンチも倍率もついてる人気物件なんですね、よくわかりました

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>>9724 マンション検討中さん

　「パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズウエスト」(地上53階、高さ178.90m)の建設地です。現地作業予定表ではB地区調査・準備作業(地盤改良・整地)となっていました。施工は竹中工務店。

やはり、スーパーゼネコンとそれ未満の違いなのか。

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>>9726 マンション掲示板さん
＞基本的に敷地が狭いので敷地全体を地盤改良してからタワーを建てているはずです。また、スーパーゼネコンが設計、施工していたら地盤改良工事をしている可能性が高いです。

駅近くの三井のタワマン（グランドウィング、ミッドスカイ、ステーションフォレスト）も地盤改良なしの「抗基礎」による深部杭打ちです。土丹層に直接建物をのせているはずです。スーパーゼネコンだから、とか関係ないと思いますよ。

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>>9629 口コミ知りたいさん
マンマニさんの悪口ですか…衝撃

あなたの言う通りだったら、
13回も住み替え出来てないし
こんなに活躍してないでしょ

マンマニさんの情報は有用すぎて助かっているので、許せないわ

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>>9744 武蔵小杉居住中さん

ありがとうございます。
そうすると結局はこの物件特有のリスクというよりは、河川に近く液状化リスクの高い武蔵小杉というエリアに居住すること自体のリスクを気にされている方が多いということですね。

たしかにハザードエリアではありますが、他の方もおっしゃっていた通り、埋め立ての湾岸エリアに乱立しているタワマンよりはマシなのではと思いました。

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>>9716 名無しさん

地盤調査は法律で義務付けられている。存在するデータを隠すような会社からは買ってはいけない。まあ、地所は土壌汚染隠して販売した前歴あるし。

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>>9745 匿名さん

マンマニって顔出ししてるから転載禁止の価格情報公開されてるのを煙たがってるのなら、門前払いするでしょ。デベにしてみれば提灯記事書いてくれる重宝な人のような。

まあ、マンマニも門前払いされたら商売あがったりだから阿吽の呼吸。彼の記事を真に受けるのはどうかと。

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>>9623 マンション検討中さん
大西学園は、勤務者が拡声器使って抗議活動をしてますよ。
駅前まで聞こえる音量なので、ガーデンもパークハウスもうるさく感じるでしょうね。しかも、横が病院なので救急車の音も半端ない。

話を戻しますが、今の大西の偏差値30台ですので、この大西の情報は古すぎてあてにならないですね。

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子どもの民度が高い点においては、武蔵小杉だけではなく湾岸や都心六区の中学受験をする層が高い傾向にあります。あと学区によって民度が決まってくるので、西丸子も民度が高いかはまだわからないのでは？
まあ、タワマンに住めるご家族だったら民度が高い傾向にはあるでしょうが。

上丸子小学校だと学年によっては、荒れてると聞きますよ。

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>>9744 武蔵小杉居住中さん
>はずです。

はずですではなくて、調べてから投稿しましょう。

「パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズウエスト」(地上53階、高さ178.90m)の建設地です。現地作業予定表ではB地区調査・準備作業(地盤改良・整地)となっていました。施工は竹中工務店。

地盤改良した実績があります。
こことは違います。

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>>9746 マンション検討中さん

誤解です。
液状化リスクだけなら、武蔵小杉は最高にやばいです。

湾岸埋立地も、江戸時代からの埋立地は地層も固まって来ており、昭和のゴミで埋立とは違います。

そして、武蔵小杉みたいに頻繁な内水氾濫がないので、表層の地層は水分を含みません。

武蔵小杉は、頻繁に内水氾濫で、常に表層部分が水分を蓄えているため、液状化し易いのです。

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液状大先生、そうはいっても申し込みするんでしょう？だから掲示板にいるんでしょう？笑

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>>9754 マンション掲示板さん
私はしっかり調べてますよ。武蔵小杉の三井のマンションには、抗基礎併用の直接基礎法が採用されています。「パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズウエスト」も直接基礎による免震構造を採用しています。そちら様が引用された文章は準備作業のについての記事で実績ではありません。調査するのは当然でしょう。以下のサイトなど、多くの記事でウエストの工法について掲載されています。
https://hamatawa.com/parkcity_musashikosugi_the_garden_towers_east_wes...

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>>9757 武蔵小杉居住中さん

直接基礎を採用しているということは、地盤改良以上のことをしたということです。
全部掘り出して直接基礎にしたなら、液状化リスクは当該敷地外は心配ありません。

このマンションは、地盤改良せず、直接基礎でもなく、スーパーゼネコンでは無いということです。

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>>9756 口コミ知りたいさん

このスレは検討者用であり、買うかどうか検討中の人が多くいます。最終的に買うか買わないか判断する材料を皆求めています。くだらない愚の役にも立たないチャチャ入れはやめましょう。

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>>9756 口コミ知りたいさん
上の方と同じ意見です。
同じ検討者としてみっともないですよ。やめましょう。

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>>9739 匿名さん
おっしゃる通りで、一戸建てや埋立地に用いる大がかりな土壌改良とごっちゃにしているのではないですか？軟弱基盤土地でも掘削、直接基礎（一部抗基礎併用）で対応できるところはそうしてます。10mも掘れば良い土丹があります。

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>>9761 武蔵小杉居住中さん

ということは、ここは、たった10m堀出すコストも削減して、杭基礎にしたということですか？

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>>9758 マンション検討中さん
パークハウス武蔵小杉タワーズが直接基礎法を採用していない、という情報のソースを教えてください。それなら大問題です。ちなみに工事の写真を見る限り、すでに土壌を掘り起こして深部杭打ちしていましたけどね。抗基礎を併用していることは存じています。

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>>9763 武蔵小杉居住中さん

デべはきちんとMr来場者全員に公表しています。

ここは、杭長：約13.1m～14.1mの杭基礎です。一部ではなくて、全て、杭基礎です。

なお、資料自体の転載はモラルとして控えますが、MR参加者なら全員既知の事実です。

液状化危険地域に入っていることもデべ資料にも記載されています。

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倍率やっぱ高いなあ～妥協して低層の倍率低めを狙うか迷います

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>>9764 匿名さん

デべの資料が、ちょっとずるいのは、ぼかした表現にしていることですね。

3.11東日本大震災(中原区は震度5弱)では、液状化現象の発生は確認されていないと主旨を強調しつつ、震度6以上の巨大地震が来たら、周辺は液状化する危険性が最も高い地域であると川崎市が公表しているという事実をぼかしている。

確かにマップは掲載して、当該地域が赤に入っていることだけ載せている。

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>>9764 匿名さん
私は抗基礎併用直接基礎法だと思っていたのですが、どうも違うようですね。失礼いたしました。そういう意味では、周囲のタワマンとは地盤強度が違う（弱い）のかもしれません。まあ、デベが「抗基礎」を採用したということは、直接基礎では不十分と判断したからであって、それ自体が悪いとも思いません。判断材料として不安にさせる要素ではあるかもしれませんが、抗基礎のほうがお金かかるので、その点も考慮に入れて、それぞれの方が判断されるのが良いのではないでしょうか。

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>>9768 武蔵小杉居住中さん

いいえ。杭基礎の方が、土砂全部掘り出して直接基礎にするよりも工期が短くて安くなります。

ベタ基礎より杭基礎が高くなるのは、土地を大量に掘り出さなくても良い戸建てなどの話です。

明らかにコストダウンを選択したということです。

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>>9768 武蔵小杉居住中さん

失礼しましたじゃなくて、紛らわしいから次からちゃんと調べた上で発言しろよな

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>>9769 匿名さん
うーん、タワマンで抗基礎（杭基礎）の方が安い、というのは初耳です。かなり深くまで杭打ちするので、明らかにコスト高になりますよ。武蔵小杉の土地は脆弱な基盤であることは周知されているので、さらに手抜きをする理由がわかりませんし。週末MRに行くので直接伺ってみます。

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倍率結構きてるかんじですね、、

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別に素人でもよくね？誰もそんなことで笑わない
そこから学ぶこともあるし
万能な知識があるのであれば、教えてあげればいいじゃん
その為のコミニュティだろ

変な投資家とか液状化大先生とか、揶揄しているあんたが1番笑われていることを理解した方がいい

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倍率高め？70m前後の部屋

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あんた呼ばわりされる筋合いはないのでスルーします。ちょっと追加情報ですが、武蔵小杉内でもコスギサード、プラウド、リエトコートあたりは抗基礎を採用しているようです。支持層の深さは17－19mで、どのあたりも同じですね。要は、パークハウスだけが抗基礎採用ではないということです。

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川崎市が出している液状化ハザードは川崎直下型、東京直下型などいわゆる関東大震災型を想定しての話、それもM8レベルの。液状化云々というより首都圏壊滅なわけで、それが怖いなら台地に住むしかないだろう。

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倍率きたんご。
人気な部屋を選ぶか低倍率の部屋にするか悩み。

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今期は売れるでしょうけど、こういう値段が安くないと売れない物件が1期の倍率に変な勘違いして次期以降に高値付け始めたら盛大に売れ残りそうですよね。

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倍率どんな感じですか？
80A、70Aはどれも10倍ですかね？

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人にあんたと言っておきながら、自分が言われたらあんた呼ばわりされたくないって、どんだけ上から目線なんだ

営業さんに聞く方が正確な情報も得られるから、スルーしょ笑

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>>9780 マンション検討中さん

完璧な物件ではないにせよ、なんだかんだやはり人気ですね。とりあえず80トライです。次回以降もあるし。

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>>9778 匿名さん

ほんとそれですねー。70前後も高いよなー80は予算外だから諦め

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ジムはどれくらいの大きさだろうか？プールや大浴場付きだといいな、、

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>>9784 匿名さん
マップに当て込んで見ると近くのルネサンス（地下１F～３F）より1.5倍くらい大きい気がします。

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別の観点で言うとエニタイムフィットネス(※1)は約495㎡ですが、
こちらのジムは3000㎡以上(※２)あります。
※１　エニタイムフィットネス以外のジムの面積は分かりませんでした。。
　　　なお、コナミクラブのマシンエリア？のみの面積は560㎡らしいです
※２　3,000㎡を超えるフィットネスジム等の建築にあたり周辺住民説明会が開催されていました

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次の2次に東のR角部屋のホンチャンが出てくるから1次に80Aにいかない理由はないだろう。

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>>9787 匿名さん
KONAMI武蔵小杉は分からなかったですが近隣の自由が丘はわかりました。行ったことありますがプールあります。
広さ近いですね。

コナミスポーツクラブ 自由が丘駅前（Ⅳ）3499㎡

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>>9788 マンション検討中さん
2次で出さない可能性も十分にあると聞きましたが2次で出ると営業が言っておりましたでしょうか？
私の情報は古い気もしてます。GWの時の最初のモデルルーム訪問時に聞いてそういえばその後確認するのを忘れておりました。

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ジムは筋トレ、ランニングマシン以外に大浴場とか岩盤浴ついて、住民割がついてたら、全然許せる

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>>9790 評判気になるさん

新築マンションの本丸は基本2次。
一次で様子見して人気なら2次で一気に出す。
2次の人気ぶりを逆手に取って3次は少し微妙な間取りでも人気は維持。これ鉄板。

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>>9792 マンコミュファンさん
そんな鉄板知らない笑

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>>9792 マンコミュファンさん
そんなこと聞いてません。
営業から聞いたのかどうかを聞いてます。

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>>9787 匿名さん
武蔵小杉のエニタイムは1600人位会員がいるらしく、仕事終わり時間はマシンもランニングマシンも待ちが多く出ています

それに比べて倍の面積であれば、随分と余裕のあるジムになりそう

ただ、プールやスパの様な設備がありマシンエリアがすくなかっりするかもですが、期待が高いですね

近くにあるルネッサンスは、キッズスイミングに力を入れて行くしかない未来が見えます

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構造上躯体に負担がかかり、維持管理費が高額になるプールが設置されるのかな。
プールがあるならポジポイントだから説明あるね。
フロアーエクササイズ中心でシャワー室、サウナ、ジャグジーぐらいじゃない。

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ここが液状化する程の地震だったら豊海とか湾岸エリアは水没するな

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>>9799
ここも豊海も液状化の可能性の高い地域で同じ評価ですよ。
なんならここは一帯真っ赤の可能性高いエリアですが、湾岸は液状化の可能性が高い地域と液状化の可能性のある地域が入り混じってるので場所によりここよりはマシ。
ただどのみちそのレベルの地震が来れば、自宅がどうのって話じゃないので気にし過ぎてもしょうがないんじゃねとは思うが。

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液状化ね、上にも書いてあったが関東大震災の震源と規模レベルの話が起きた場合を想定していると川崎市のページに書いてある。液状化云々指摘しているより、君こそ安全な場所に引っ越さないと・・・

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そもそもここで言っているネガはパークハウスというより武蔵小杉全体の液状化の話なのでそんなの購入検討者は理解した上で検討している。武蔵小杉が赤というのは認識してるしそれを含めて武蔵小杉は資産性の面で評価されているので言ってることが今更感強いです。

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>>9800 マンション検討中さん
東日本大震災のときに湾岸で液状化したのは、東京海洋大学と港南緑水公園の2か所ですよ。

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地盤ケアは大事です。内水氾濫で常に水を含んだ土地なので杭の劣化も激しいです。地震で杭が折れてタワーが傾いたら、壊して建て直しです。免震だからといって安心できない。災害時のリスクを考えたら安いだけのお祭り騒ぎで抽選に参加するのもどうかな。
でも抽選に参加して、当たったら、あとからキャンセルすれば良いか。
抽選は参加するのに意義がある。

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>>9805 eマンションさん
当たったらキャンセルとか迷惑だからやめてください。よろしくお願いします

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キャンセルもなにもタダの参加型はほぼ当たりませんから。

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液状化の話はもうおしまい。心配だったら買うな！

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2次はいつ頃からになると予想しますか？皆さん

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>>9809 匿名さん
富士山だって５００年に一回ぐらいは
噴火するようです。
地震・津波・台風・など予見不能です。
気にする人は一生賃貸にすれば、リスクを回避
できますよ。
賢者はみんな賃貸です。

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敷地が液状化レッドゾーンというのは絶対的に不利。生き残れない。
地震が来た時にわかるだろう…でも、その時はこの世にいないから後悔なんかしないから大丈夫。

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>>9811 eマンションさん

私はここ100年武蔵小杉は液状化してないから今後もしばらく液状化しないと予想。あと数十年大丈夫だと思ってるので買うよー

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それより円安！倍率さらに増えますかね？

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>>9805 eマンションさん
>内水氾濫で常に水を含んだ土地なので杭の劣化も激しいです。地震で杭が折れてタワーが傾いたら、壊して建て直しです。
こんなところで知能の低さをひけらかさなくてもいいんですよ？

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>>9812 通りがかりさん
33年で小学校の借地期限が終了し、病院の減価償却年数が終了したら、病院建替えの為に、川崎市の一団地認定が解除される。そしてその時、2棟のタワマンは建ぺい率、容積率オーバーで法不適合となり建築基準法違反で取壊されるのでは？一団地が解除されてもタワマン2棟は存続できるのでしょうが…

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>>9815 名無しさん
一団地が解除されるとタワマンも取壊されるのですか？

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数十年後の取壊しが決まっているから、レッドゾーン液状化対策工事なしでマンション建設ができたのでしょうか。

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>>9814 eマンションさん
諦めたら終わりですよ。
川崎市と三菱の予定調和ですよ。

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率直に聞きたいのですが、例えば68/70平米の部屋は、近隣中古だと1.1億前後で売られています。
勿論、駅徒歩分数や利便性は違えど、ここから相場がどんどん上がっていくと思いますか？
それとも、上がりはしないけど、新築にしては安いから、購入したいと思われてる方が多いのでしょうか。

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>>9815 名無しさん
一団地の事例をもっと勉強してください。
いい題材としては恵比寿ガーデンプレイスの勉強をするといいと思います。

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>>9820 匿名さん
また、同意書をとるのでしょうな

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>>9815 名無しさん
私常々、ネガはほっときましょうと言ってきたのですがこれはさすがに無知すぎますので出直してください。
ネガとかではなく誤情報の拡散が目的、いわゆる愉快犯だと感じましたので、友人が販売側にいるので対応してもらうようにします。

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>>9815 名無しさん
本当にそう思ったんですか？？笑笑笑
本当にそう思ったなら頭悪すぎますよ。
買えない腹いせしたかったんですか？

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>>9820 匿名さん
地方自治体が認定した一団地認定のケーススタディとして、同じ三菱地所の
ザ・パークハウス福岡タワーズがいい勉強材料になります。

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>>9824 名無しさん
それだと開発後に敷地の一部の第三者売却や増築が行われてないので容積率のお話は解決しないかと思います。

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減価償却＝寿命と勘違いしているだけでしょｗ

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円安の影響はあるのでしょうか？

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>>9825 マンション掲示板さん
一団地認定が解除されると、容積率の緩和措置がなくなり、建築基準法の容積率が適応され、法不適合となり取壊しになります。
用途の違う建物を同一敷地内に複数建てる場合に一団地認定を使うことがあります。
では、一団地認定が解除された時の容積率の計算は、各建物の敷地面積に対する建築基準法上の容積率になります。容積率をオーバーしている物件は取壊しになります。

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>9743

これも鵜呑みにしないでどの範囲で実施してるのか確認。日吉のプラウドは建物の下だけだった。敷地が液状化したら建物は無事でも閉じ込めなんてこともあり得る。まあ、地盤改良を敷地内で実施しても周辺が液状化して配管がやられたら、トイレが使えずなんてのがあり得るけど。

ここで勝手な議論せずにまずは確認。

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怖い怖い、凄いのがいますねｗ

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八潮の事故もあったからこれからの住宅購入検討では上下水道の大きな管が周辺にあるかの確認も必須かも。

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>>9828 マンション掲示板さん
ですので実態はそうではないので事例を勉強してくださいと言っております。
宜しくお願いします。

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>>9827 検討板ユーザーさん
二つあります。
建築資材の高騰を招きコストの上昇により、販売価格も
上がります。
また、外国人の自国通貨の値上がりで、購買力が上がり
販売価格を押し上げます。
つまり円安は、日本人全体がますます貧しくなります。
輸出関連の企業や関係者は、競争力が上がり、恩恵を受けます。

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>>9828 さん
一団地だけでなく総合設計でも容積率の割増を受けています。一団地による容積率の移転と総合設計による割増による容積率のアップがどのような割合になっているか理解されてますか？また、このエリアは今後商業地域になることを理解していますか？

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>>9829 匿名さん

誰が確認するの？あなたが確認して結果を書き込んでください。

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>>9835 評判気になるさん
ホントそれ。他人が何言っても「鵜呑みに出来ない」って言うんだろうから、自分で確認するしかないよね。

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>>9828 マンション掲示板さん
これ読んで勉強しろ。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001615288.pdf
一団地認定は、その解除によって法への不適合が生じる場合は解除できない。（p.57）
だから既存不適格にはならんし、そもそも取り壊しなどの是正措置が出るのは最初から法に不適合な違法建築。
あんたの言ってることはめちゃくちゃ過ぎる。

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コメント全部読もうと思ったけど10000件近く…

絶対無理だ。めんどくさ

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>>9837 匿名さん
災害などで病院、小学校、タワーのいずれかが倒壊、滅失した場合は自動的に一団地解除になる。
また、一団地認定取得後に敷地内に建物を付加した場合は一団地認定が解除される。

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>>9839 検討板ユーザーさん

なんでずっと嘘を書いてるの？なんのため？

一団地認定の解除は行政＋関連者の調整を経た上で決まるので、自動的な解除はありえない。
かなりレアで極端なケースだが、仮に万が一、解除されたとて、既存不適格になるだけで取り壊しにはならない。

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>>9839 検討板ユーザーさん
他の建物が倒壊したらなんで解除されるんですか？
移転した容積率に関係ありませんね。

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>>9840 匿名さん
ここは災害に弱い場所ではありませんか。
レアケースなんですか？自治体も認めています。
さらに地盤ケアしてないです。
そんな敷地の上に建物を建てて維持していくのはリスクが高いから一団地の維持が難しいです。
管理費が馬鹿高いのも危険手当で高くなっているのではありませんか。

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>>9842 検討板ユーザーさん
大勢が見るところで発信するなら事例を勉強しましょう。また、過去それで解除になり解体した事例を調べてください。以上です。

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>>9842 検討板ユーザーさん

やれやれですね。

まず地盤の話はしていない。
レアケースなのは、一団地認定がなんらかの理由で解除された例。
アトラス国領の分譲化変更による解除くらいしかないのではなかろうか。

一団地認定と関係なく地盤の話をするなら、このレベルの地盤の杭基礎はまったく通常でレアケースじゃない。不満があるなら、武蔵小杉や湾岸のほとんどのタワマンを検討から外したほうがいいって。
管理費の話のほうは、危険手当ってなんだよ。管理費も他新築マンションと比較してまったく高いと思わないが、これも不満あるなら検討から外したほうがいいって。

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頭が悪いって生きづらそうだね…
一団地認定がどんなものかも、既存不適格と違法建築の違いも、杭基礎がなんなのかも、何一つ理解せずに持論を公衆の面前に晒せるのがすごい。

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一団地認定解除の謎理論を展開されている方を除いて、皆さんまともで安心しました。
これがもしXの投稿だったら同じような意見が増幅して、むしろ反論の方がかき消されることもあるでしょうね…
普通に考えたらおかしいことを信じ込む人が多くて心配になります。
マンションと直接関係のない投稿で失礼しました。

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80Aの高層階の要望倍率10倍超え！
抽選時には20倍超え確定！！

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倍率の情報担当からまだ来ないですわ～

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倍率に惑わせられるのもどうなんでしょうか。最近のマンマニさんのアドバイスが参考になるのでは。
＞例えばザ・豊海タワー マリン＆スカイ、とてもスペシャルな物件ですね。
でも、『抽選倍率が高いから安心』と思い向かいの棟と完全に向き合う部屋をご検討の方には基本的にやめましょうとアドバイスしてきました。
もちろん住むうえで自分が納得できるのであればそれで良いのですが眺望がウリになるようなロケーションのマンションでドン被りではリセール時の検討者の反応が悪く結果として価格勝負しなければならないことが容易に想像できてしまいます。
https://www.sumu-log.com/archives/71322/

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>>9849 マンション掲示板さん
「倍率に惑わされるな」という意見、よく見かけますが、そもそも少しロジックが破綻していませんか？

倍率が高い＝多くの人がその住戸に価値を感じた、という事実。これを無視して「条件が悪い」と断定するなら、じゃあなぜそんなに倍率が高かったのか、という話になります。

眺望が悪いなら誰も申し込まないはず。でも実際は申し込みが殺到している。そこには何かしらの“良さ”があるということです。もちろん、全ての人にとってベストとは限りませんが、「倍率が高い＝騙されている」と決めつけるのは、それこそ思考停止では？

倍率はあくまで一つの指標。条件と一緒に冷静に見るべきであって、「惑わされるな」という言葉のほうが、よほど危うい誘導に聞こえます。

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タワマン優遇税制も終了している。

相続税対策で購入検討するシニア層は少ない。まして実需のシニアは災害弱者なので、液状化危険地域に建設されるタワマンは買わない。

川崎市の元気な土着民向けで、川崎市はもともと民度が低い地域で、資産価値が低いから中国人も嫌煙しています。

タワマン林立、人口減少の時代は地方のタワマンから値崩れがはじまりす。

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新丸子のイダイモールでバナナ2房１００円。
床屋フルサービスで２０００円。
丸子温泉５５０円。
多摩川サイクリングロード　０円
川を渡ればセレブ石原・長嶋ファミリーの住む田園調布。
新丸子はコスパいいね。

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丸子温泉閉店しました

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やっとモデルルームいける
楽しみだなあ～

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ノース棟とサウス棟、ともに8月下旬販売開始予定ですか？

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いつエントリーされて今回ようやくMRいけましたか？？

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>>9837 匿名さん
平成28年から一団地認定の解除は、自治体が一団地の維持が困難と判断した場合は、自治体の裁量で解除することができるようになっています。
タワー管理組合が公開空地の公園、スポーツ施設、老人介護施設などを維持管理出来ないと判断されたら一団地認定は解除される。

ここは川崎市との奴隷契約つきタワマンだ。
タワー管理組合にとって非常に不利な内容。
高い管理費を払い続け川崎市民の公園、スポーツ施設、老人介護施設などの社会福祉施設を維持し続けないといけない。

これって基本的に川崎市が行政負担で整備維持しないといけない行政サービスです。それを全てタワマン管理組合に負担させている。
それで恩恵を受けるのはタワマン住民ではなく、それ以外の川崎市民と行政。

ここを購入するということは、川崎市の奴隷になることと一緒。三菱はそのお手伝い。

まぁ、奴隷が液状化でどうなろうが知ったこっちゃないと言うスタンス。さっさと固定資産、住民税、一団地を維持する管理費をよこせです。
それらを十分理解して、川崎市に多大な貢献をしたい人が購入して下さい。

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>>9858 匿名さん
令和5年の国交省の解説資料を無視して「一団地認定は平成28年から自治体が勝手に解除できる！ｷﾘｯ」って、もしかして本気の病気の人ですか？
そろそろ無視しないとあかんやつ？

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>>9858 匿名さん
解除できるのは土地建物の所有者、借地権者の合意がある場合ですよ？恵比寿ガーデンプレイスの裏側のウェスティンホテルが第三者に売却された際に様々整理されているので何回も言いますが事例を勉強してください。

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よくいるヘッドラインの情報だけ見て、自分の都合よく思い込みで解釈できる幸せな人なんじゃないです？周りは大変ですが。
にしても、どうやったら商業棟や老人介護施設までマンションの管理組合が面倒見るなんて解釈ができるんだろう。
複合開発のマンション買ったこと無いのかしら。まぁここは提供公園がでかいので負担は大きめではあるだろうけど。

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>>9862 マンション検討中さん
やっぱ下駄つきマンションは、不特定の人
が出入りするのでいやだな。

その点、複合開発の場合元の地権者の店舗が入り、イメージが悪くなる
ケースが多いね。
ここは日本医大単独なのでその心配はないのでは。

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>>9850 評判気になるさん
大して目利きもせずに飛びつこうとするイナゴが新築販売の時には多いですからね。こうしたイナゴが話題になってしまった物件のMRを取れてしまうと、チャンスを逃すなんて勿体無いという気持ちが芽生えます。自分の与信は悪条件の部屋にまでしか届かないというイナゴもたくさんエントリーしています。そうなると大して価値がない悪条件部屋にしがみつくイナゴが相当数出ます。
結果、資産性の薄い部屋も倍率だけは立派になりますが、２次流通では周辺中古の好条件部屋に購入時点の価格からの上昇率で普通に負けます。住まいとしての満足度すらも周辺中古の好条件部屋に劣ることが考えられ、目も当てられません。

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>>9862 マンション検討中さん

提供公園の意味をご存じ？　ここは公開空地だから管理組合が管理。

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わたしは9862さんではないですが、
9865がさっそく「ヘッドラインの情報だけ見て、自分の都合よく思い込みで解釈できる幸せな人」でグッとくるものがあります

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子育て世帯にとって小学校の学区問題はかなり不安の種と思いますが、この物件の3LDKを買われる方は主にお子さんが中学生以上のファミリー世帯でしょうか？
子どもが小学校に入学する前までに売却する前提で買おうと思われている方はいますか？

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>>9867 マンコミュファンさん
こちらにする場合は大西小に入れる前提で購入を検討しています。
子供が入学前までに売却するくらいなら、ガーデン購入した方が良いと考えています。

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>>9867 マンコミュファンさん
入学前に売却予定です！

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小学校遠い問題と抽選当たらない問題と都内に比べて子育て支援薄すぎ問題から実需での3LDKは諦めて、投資用で1LDKを検討しています

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>>9864 マンション比較中さん
大量発生したイナゴの中から選りすぐりのオツムが弱いクレクレイナゴが選ばれてますよ。
契約時に液状化地獄でも文句言わないクレクレイナゴに同意書を書かせるのでしょう。楽しみ。
でも、これから1400匹捕まえるの大変だな。
あつまれクレクレイナゴの2本の木。
みんなでしがみつくゾーン。
途中でバレないか心配だけど、クレクレイナゴは頭が弱いから1400人捕まえても大丈夫w

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最近ネット上での煽り方覚えたおじいちゃんの加齢臭きつい駄文勘弁してくださいよ

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>>9869 通りがかりさん
管理費がバカ高いタワマンは、売り逃げするのがホントに難しい。
投資で購入しても維持費等でマイナス。
ここは実需で住み潰す人向けだよ。

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>>9869 通りがかりさん
管理費がバカ高いタワマンは、売り逃げするのがホントに難しい。
投資で購入しても維持費等でマイナス。
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>>9874 匿名さん

実需でも将来売る必要が生じることもある。売れないと身動き取れなくなって詰んじゃうが。その点の考察は。

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クレクレ管理費高すぎおじさんが一団地認定のくだりでコテンパンにやられて、悔しくて逆に他の人をクレクレイナゴと言ってみたものの、語彙と知識が乏しくて何も伝わらない現象ですね

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>>9864 マンション比較中さん
一次取得者は悪条件部屋買うくらいなら中古をさっさと買った方がよっぽどいいですね。

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話題の物件だからエントリーしてるだけで武蔵小杉の中古にそもそも興味ない人も一定数いると思いますけどね。

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>>9878 匿名さん

エントリーした人のうち実際にモデルルームに足を運ぶのは数割といわれてる。ここは話題の分、歩留まりもっと悪いかも。

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