ザ・パークハウス 武蔵小杉タワーズってどうですか？

>>9675 名無しさん

シティタワー武蔵小山3LDK84平米で28000万円みたい。買わないなー

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>>9666 マンコミュファンさん

これまで出ていたポジポイントは、

・大手デベで信頼感あり
・駅近　サウスなら徒歩5分未満
・大規模で共用設備もそれなりにある
・免震構造　地盤が良ければ最強
・隈研吾　ネガ要素との意見あり
・全熱交換換気　個人的に1番のポジ
・三菱には珍しい玄関前カメラ　ただし電子錠なし

多分、以上。

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>>9677 eマンションさん
ということはスぺーリア検討ということですか。
すみません。勘違いしておりました。

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>>9678 通りがかりさん
ポジ・ネガ市場分析のため事情聴取しましたね。
ねちっこくして困らせては駄目ですよ。
検事さんみたいな質問でしたよ。

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たまに自宅の含み益を確定したいからマンションを買い替えるという人がいますが、どういう意味があるのでしょうか？投資用を売るとか賃貸にするとか田舎に引っ越すならわかるのですが、、。例えば隣の部屋が売りに出たらそれに買い替えたほうが得するってこと？それとも含み益がどうこうではなく自宅よりも伸び代がありそうな部屋に買い替えるってこと？

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多分、法人所有者なのでしょう。不動産所有が企業業績と連動しているのではありませんか。

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>>9664 マンション検討中さん
ありがとうございます。割と現実的な数字ですね。

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>>9681 マンション検討中さん
はい、自分は、投資用を売る、賃貸にする、田舎に引っ越す、全てやりましたよ。
なかなか理解されないのかな。今回は田舎へ引っ越すが近いかもです。

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説明が難しいのですが
都内の湾岸の例です。
パークシティ豊洲買う、スカイズ買い替え、キャピタルゲートプレイス買い替え、ブランズタワー豊洲買い替え、パークタワー勝どき買い替え
とか、できたら、数億の資産できてると思います。
仮定の話しです。
わかりにくかったら申し訳ないです。

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最新の不動産市況で、川崎市はマイナスに転じましたね。
未だに上昇中なのは都心部だけになったようです。

ここは、出来上がるのは3年後だから、今買うと下がるかも。

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>>9678 通りがかりさん

客観的なポジ要素としては、武蔵小杉の路線の多さは挙げられるね。

ま、ただ、このマンションは、事実上JR横須賀線は最寄駅とは言えないから、実質は、南武線と東急線が最寄駅だけどね。

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川崎市は市政運営があまりよろしくないです。まぁ、液状化危険地域に居住用マンション建設許可をする様な地方自治体ですから。

都心6区からの住替え居住者は川崎市の行政対応の悪さに辟易するでしょう。　

百合子のご光にあずかれない三菱は都内で大規模開発ができないから、川崎でゴリ押し事業をせざるおえない。可哀想なんです。

MRでは「ツベコベ言わずに黙って買っくれ」です。そして、考えの足りないクレクレ購入者希望者を鋭利精査しています。

営業によって対応が違うでしょう。
それは選別しているんです。

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都心6区以外の区なら武蔵小杉のほうが上でしょうね。

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まぁ、転げ落ちたら抜け出せないでしょう。
なんせ液状化危険地域のヌカルミから抜け出すのは至難の業です。ここで打ち止めです。
現実に目を背け、欲望のまま突き進む熱情は素晴らしい。レジデンスの大好物です。

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ここは数々のネガ要素があるけど、やはり、致命的な欠点は、液状化危険地域（赤）なのに、地盤改良工事をきちんとしていないっていうが怖いよね。

本来は、このメガトン級のネガ要素を抱えていると、その他サービスで頑張ってネガ要素を目立たないようにするもんなんだと思うが、何故か、管理費は高いし、コンシェルジュは平日9－5時とか意味不明な足の引っ張りをしている。

三菱地所の無策なのか、あるいは、このマンション担当者のポカなのか。

いずれにしても、実需の購入者は気を付けた方がいい。

倍率がついているって、実需の人いるのかな？
というか、まだ要望書の段階であって、登録はこれからだからね。どうなることやら。

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>>9693 匿名さん

コンシェルジュが平日9－5時だけっていう企画は、流石に現場の営業マンは困惑してるだろう。営業の足を引っ張るなって思ってるよ。

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最低限の説明を受け、同意し、契約した、購入者の自己責任。

押し売りしたわけじゃないし、欲しがったのはあんた達だよね。
気に入らなければ訴えろ、です。

馬の耳に念仏、説教は無意味。
ポカなんかじゃないよ。
やり過ごす自信があるし、また、そんな事どうだっていいと思っている人向けのマンション企画。

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買わない人の熱意がすごいですね！意図はわかりませんが感心します。
電子錠ないの私も残念に思いますが、市販の被せ方スマートロックで代用できますね。ダブルロックでも大丈夫みたいです。

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>>9690 マンション検討中さん
住み替え予定のムサコ民ですか？都外である時点で多摩より価値ないと思いますよ。

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なんだか買ったら地獄をみそう。
液状化そんなにヤバいの。

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>>9698 マンション検討中さん
液状化レッドゾーンのくせに、三菱の殿様商売が如何のもんですね

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なんやかんや2L以上の倍率はなかなかあるみたいですね。狙い目は低層か

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>>9698 マンション検討中さん

以下が、川崎市が公表しているデータ。
https://www.city.kawasaki.jp/601/cmsfiles/contents/0000046/46739/ekijy...

小杉1丁目は、レッドゾーンです。

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>>9692 eマンションさん

港区の埋め立て地より、武蔵小杉の方がどうみても格下でしょ。

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>>9701 匿名さん

デべも、ここが液状化危険地域であることは、来場者限定資料（Web）には、以下のレッドゾーンであることを認めた上で、以下のとおり明記している。
「建物の強度を十分に確保するために地盤の調査を行い、基礎方式は「杭基礎」を採用」

つまり、地盤改良は省略していることが分かる。

ま、ここの敷地だけ地盤改良して基礎杭打てばマンションは安全だが、周りの道路が陥没したり、土管が隆起したりすると、街全体として価値がダダ下がりするから、資産価値としては、地盤改良してもしなくても同じだとデべが判断したのかな。

施工会社が、調査した上で、どのように提案したのか気になるね。もしや、施工会社が地盤改良提案したのに、デべがコスト的にカットしたとかなら問題だけどね。

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>>9693
実需層のほうが多いんじゃないです？武蔵小杉とか投資用には旨味が少ないですし。キャピタルにしろ、インカムにしろ。
自分が検討してる部屋は要望書は数件だけどローンの審査待ちで要望書出せてない人がその倍いるってことでしたし。

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投資用で1LDK検討してるけど倍率ついてるな

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戸建を建てた時に、S林業から地盤調査を実施しないと家は建てられないと言われた。
また、地盤調査の結果次第では地盤改良が必要になり、建築確認申請の時に地盤調査報告書を添付して設計図面を提出するので、地盤が悪いと付帯条件がつき、地盤改良をしないと建築できないとも言われた。何だか非常に厳しかった。
しかも、地盤改良工事をすると総工事費は経費諸々いれて当初の2倍ぐらいになると言われた事がある。本当に地盤改良工事はバカ高いです。
それにしても、ここのタワマンよく建築確認がおりましたね。
川崎市は付帯条件なしで建築確認申請を許可したのかな。何か特別な事情があるのかな。

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>>9705 マンコミュファンさん
どのくらいついてます？

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>>9706 匿名さん
＞川崎市は付帯条件なしで建築確認申請を許可したのかな。何か特別な事情があるのかな。

本当に気になりますね。

まあ、施工会社が調査したら、地盤改良の必要ないという報告したのか、三菱が、そうさせたのか。どちらかでしょうね。

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1LDK投資で買うの馬鹿だろ

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>>9703 匿名さん

まずは地盤調査のデータ確認して、営業に判断の理由確認したら。

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>>9706 匿名さん

建築確認番号の頭がUEECだから建築確認機関は都市居住評価センター。建築確認は確認機関とそこの違反歴を確認するのが基本。緩く通すところは処分歴が多い。

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行政が建築確認を行ってたのっていつの時代だ。

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>>9712 匿名さん
ここは川崎市から一団地認定を受けている。だから確認検査機関だけでなく、川崎市からも建築確認許可が必要なはず。

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一団地認定と建築確認は別。一敷地一建物って原則があるけど、ここみたいに複数棟建てるときは一団地認定を取得する。

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ステマ禁止で、ステマもネガもバイトになったみたいで知識がなさすぎ。

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>>9708 匿名さん
恐らく三菱は都合が悪いと、地盤調査報告書は見せてくれないのでは。
ここは川崎市の一団地認定を取得しているから、一団地認定登録書類の中に地盤調査報告書があるはず。
自治体だと開示請求しないと見せてもらえないのかな。そこがイマイチわからない。
一団地登録の手続き方法は、どの自治体もほとんど同じだと思う。

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>>9694 匿名さん
そもそもコシェルジュなんて不要でしょう。
俺なんか１０年以上タワマンに住んでいるけど
利用したことないよ。
たまに知人のいるCT武蔵小杉にいくけど、常時2人がカウンター
にいるのにはビックリしたね。
ただの飾りじゃないの。おばさんが多いけど。

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コンシェルジュも平日の昼間だけであれば、結局あの高い管理費はどこに使っているのかを知りたいです。

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>>9719 検討板ユーザーさん

営業に聞いてください

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ここまでの書き込みみんな馬鹿ばかり。

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>>9721 マンション検討中さん
あなたは違うんですか？

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純粋な疑問なのですが、
みなさんが最大のネガポイントとして挙げられている「液状化危険地域なのに地盤改良をしていない」というのは、武蔵小杉駅周辺のタワマンの中でこの物件だけの特徴なのでしょうか？
ステーションフォレストやガーデンタワーズ、シティタワーなど周辺タワマンとのリスクの違いを知りたいです。

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>>9724 マンション検討中さん

売主に問い合わせるのが確実です。
駅前のタワーは地盤改良してると思います。
商業地域で建ぺい率、容積率ギリギリでタワーを建てています。　

基本的に敷地が狭いので敷地全体を地盤改良してからタワーを建てているはずです。
また、スーパーゼネコンが設計、施工していたら地盤改良工事をしている可能性が高いです。

駅前は大勢の人が行き交う場所です。
液状化でタワーが倒壊したら沢山の犠牲者がでます。

それに比べて、パークハウスは敷地が広く駅からも離れています。
液状化でタワーが倒壊しても被害は敷地内でおさまります。駅や主要道路に被害を与える可能性は少ないです。
だから、地盤改良工事をしないでタワーを立てることが出来たのではないかと推測されます。

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>>9704 マンション検討中さん

実需の子育て世代で、ここを買う人は完全な情弱だよ。

・学校が遠すぎる
・洗濯物をベランダに干せない
・床スラブ薄いから子供の飛び跳ねからクレーム
・都内みたいな子育つ補助金が無い

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>>9728 匿名さん

いいでしょその分安いんだから。全て求めたらもっと高くなる。そしたら魅力ないあるね。

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>>9728 匿名さん
そんな心配しなくともそういう客層だから大丈夫ですよ。
私の周りも子育て世代は撤退してます。

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>>9730 通りがかりさん

となると怪しい投資家か、引退した高齢者世代ばかりのマンションになりますね。まあ、老人ホームも入るし、高齢者にはいいかも。ただ、高い管理費払い続けることが出来る年金以外の収入があれば。

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買えた人は勝ちが確定するマンションの一つですが、1LDKはどうなのでしょうか？値上がり少ないかな

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>>9731 マンション掲示板さん
あなたは申し込みされないんですか？

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残り少ない命を惜しむ様に生きている高齢者も購入しないと思います。

高齢者は新しい環境に適合するのが難しいと思いますし、マンションなんて要らないです。体が動かなくなれば特別養護老人ホームか病院に入院します。

そもそも災害リスクが高い土地に老人ホームを作るのはよくないです。災害時に高齢者を避難させるのは非常に難しいです。時に職員も巻き添えで亡くなったりします。
見晴らしがよく丘陵地で土砂崩れ危険地域などに建っていた老人ホームは災害が少ない場所に移転してきています。

本来、老若男女全ての人が安心安全に暮らしていけないタワマンなら何の資産価値もありません。残念です。

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>>9734 マンション掲示板さん

北村晴男氏、石破氏を「醜く奇妙な生き物」と表現

みたいな、書き込みですね。

あなたは申し込みしないのですよね。不快なネガだなあ

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>>9726 マンション掲示板さん
液状化でマンションが倒壊すると思ってるような頭の○い人はこのマンション買わないでね。管理組合のレベルが下がるから。

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>>9736 匿名さん
落ち着きましょう。
ネガにムキになることないのですよ。
こんなもんだと思ってください。

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管理費が周辺の2倍です。さすがに無理ですので、俺が撤退します。

■パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワー　総戸数794戸　管理費㎡単価月額約279円

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地盤改良とか、そこらの戸建てと埋立地に使う地盤改良とごっちゃにして草
この地域は埋め立てじゃないので軟弱の沖積が10ｍ以内の場所、地下構造埋込時点の掘削でほぼさらっちゃてるだろ。さらってる箇所から強固な土丹まで杭を入れるということ。
湾岸埋め立ての沖積が数十メートル続く立地は流石に地盤改良を施さないとね草

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>>9739 匿名さん
文面がまじきもいけど言ってること合ってます。

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アンチも倍率もついてる人気物件なんですね、よくわかりました

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>>9724 マンション検討中さん

　「パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズウエスト」(地上53階、高さ178.90m)の建設地です。現地作業予定表ではB地区調査・準備作業(地盤改良・整地)となっていました。施工は竹中工務店。

やはり、スーパーゼネコンとそれ未満の違いなのか。

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>>9726 マンション掲示板さん
＞基本的に敷地が狭いので敷地全体を地盤改良してからタワーを建てているはずです。また、スーパーゼネコンが設計、施工していたら地盤改良工事をしている可能性が高いです。

駅近くの三井のタワマン（グランドウィング、ミッドスカイ、ステーションフォレスト）も地盤改良なしの「抗基礎」による深部杭打ちです。土丹層に直接建物をのせているはずです。スーパーゼネコンだから、とか関係ないと思いますよ。

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>>9629 口コミ知りたいさん
マンマニさんの悪口ですか…衝撃

あなたの言う通りだったら、
13回も住み替え出来てないし
こんなに活躍してないでしょ

マンマニさんの情報は有用すぎて助かっているので、許せないわ

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>>9744 武蔵小杉居住中さん

ありがとうございます。
そうすると結局はこの物件特有のリスクというよりは、河川に近く液状化リスクの高い武蔵小杉というエリアに居住すること自体のリスクを気にされている方が多いということですね。

たしかにハザードエリアではありますが、他の方もおっしゃっていた通り、埋め立ての湾岸エリアに乱立しているタワマンよりはマシなのではと思いました。

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>>9716 名無しさん

地盤調査は法律で義務付けられている。存在するデータを隠すような会社からは買ってはいけない。まあ、地所は土壌汚染隠して販売した前歴あるし。

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>>9745 匿名さん

マンマニって顔出ししてるから転載禁止の価格情報公開されてるのを煙たがってるのなら、門前払いするでしょ。デベにしてみれば提灯記事書いてくれる重宝な人のような。

まあ、マンマニも門前払いされたら商売あがったりだから阿吽の呼吸。彼の記事を真に受けるのはどうかと。

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>>9623 マンション検討中さん
大西学園は、勤務者が拡声器使って抗議活動をしてますよ。
駅前まで聞こえる音量なので、ガーデンもパークハウスもうるさく感じるでしょうね。しかも、横が病院なので救急車の音も半端ない。

話を戻しますが、今の大西の偏差値30台ですので、この大西の情報は古すぎてあてにならないですね。

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子どもの民度が高い点においては、武蔵小杉だけではなく湾岸や都心六区の中学受験をする層が高い傾向にあります。あと学区によって民度が決まってくるので、西丸子も民度が高いかはまだわからないのでは？
まあ、タワマンに住めるご家族だったら民度が高い傾向にはあるでしょうが。

上丸子小学校だと学年によっては、荒れてると聞きますよ。

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>>9744 武蔵小杉居住中さん
>はずです。

はずですではなくて、調べてから投稿しましょう。

「パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズウエスト」(地上53階、高さ178.90m)の建設地です。現地作業予定表ではB地区調査・準備作業(地盤改良・整地)となっていました。施工は竹中工務店。

地盤改良した実績があります。
こことは違います。

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>>9746 マンション検討中さん

誤解です。
液状化リスクだけなら、武蔵小杉は最高にやばいです。

湾岸埋立地も、江戸時代からの埋立地は地層も固まって来ており、昭和のゴミで埋立とは違います。

そして、武蔵小杉みたいに頻繁な内水氾濫がないので、表層の地層は水分を含みません。

武蔵小杉は、頻繁に内水氾濫で、常に表層部分が水分を蓄えているため、液状化し易いのです。

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液状大先生、そうはいっても申し込みするんでしょう？だから掲示板にいるんでしょう？笑

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>>9754 マンション掲示板さん
私はしっかり調べてますよ。武蔵小杉の三井のマンションには、抗基礎併用の直接基礎法が採用されています。「パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズウエスト」も直接基礎による免震構造を採用しています。そちら様が引用された文章は準備作業のについての記事で実績ではありません。調査するのは当然でしょう。以下のサイトなど、多くの記事でウエストの工法について掲載されています。
https://hamatawa.com/parkcity_musashikosugi_the_garden_towers_east_wes...

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>>9757 武蔵小杉居住中さん

直接基礎を採用しているということは、地盤改良以上のことをしたということです。
全部掘り出して直接基礎にしたなら、液状化リスクは当該敷地外は心配ありません。

このマンションは、地盤改良せず、直接基礎でもなく、スーパーゼネコンでは無いということです。

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>>9756 口コミ知りたいさん

このスレは検討者用であり、買うかどうか検討中の人が多くいます。最終的に買うか買わないか判断する材料を皆求めています。くだらない愚の役にも立たないチャチャ入れはやめましょう。

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>>9756 口コミ知りたいさん
上の方と同じ意見です。
同じ検討者としてみっともないですよ。やめましょう。

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>>9739 匿名さん
おっしゃる通りで、一戸建てや埋立地に用いる大がかりな土壌改良とごっちゃにしているのではないですか？軟弱基盤土地でも掘削、直接基礎（一部抗基礎併用）で対応できるところはそうしてます。10mも掘れば良い土丹があります。

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>>9761 武蔵小杉居住中さん

ということは、ここは、たった10m堀出すコストも削減して、杭基礎にしたということですか？

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>>9758 マンション検討中さん
パークハウス武蔵小杉タワーズが直接基礎法を採用していない、という情報のソースを教えてください。それなら大問題です。ちなみに工事の写真を見る限り、すでに土壌を掘り起こして深部杭打ちしていましたけどね。抗基礎を併用していることは存じています。

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>>9763 武蔵小杉居住中さん

デべはきちんとMr来場者全員に公表しています。

ここは、杭長：約13.1m～14.1mの杭基礎です。一部ではなくて、全て、杭基礎です。

なお、資料自体の転載はモラルとして控えますが、MR参加者なら全員既知の事実です。

液状化危険地域に入っていることもデべ資料にも記載されています。

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倍率やっぱ高いなあ～妥協して低層の倍率低めを狙うか迷います

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>>9764 匿名さん

デべの資料が、ちょっとずるいのは、ぼかした表現にしていることですね。

3.11東日本大震災(中原区は震度5弱)では、液状化現象の発生は確認されていないと主旨を強調しつつ、震度6以上の巨大地震が来たら、周辺は液状化する危険性が最も高い地域であると川崎市が公表しているという事実をぼかしている。

確かにマップは掲載して、当該地域が赤に入っていることだけ載せている。

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>>9764 匿名さん
私は抗基礎併用直接基礎法だと思っていたのですが、どうも違うようですね。失礼いたしました。そういう意味では、周囲のタワマンとは地盤強度が違う（弱い）のかもしれません。まあ、デベが「抗基礎」を採用したということは、直接基礎では不十分と判断したからであって、それ自体が悪いとも思いません。判断材料として不安にさせる要素ではあるかもしれませんが、抗基礎のほうがお金かかるので、その点も考慮に入れて、それぞれの方が判断されるのが良いのではないでしょうか。

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>>9768 武蔵小杉居住中さん

いいえ。杭基礎の方が、土砂全部掘り出して直接基礎にするよりも工期が短くて安くなります。

ベタ基礎より杭基礎が高くなるのは、土地を大量に掘り出さなくても良い戸建てなどの話です。

明らかにコストダウンを選択したということです。

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>>9768 武蔵小杉居住中さん

失礼しましたじゃなくて、紛らわしいから次からちゃんと調べた上で発言しろよな

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>>9769 匿名さん
うーん、タワマンで抗基礎（杭基礎）の方が安い、というのは初耳です。かなり深くまで杭打ちするので、明らかにコスト高になりますよ。武蔵小杉の土地は脆弱な基盤であることは周知されているので、さらに手抜きをする理由がわかりませんし。週末MRに行くので直接伺ってみます。

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倍率結構きてるかんじですね、、

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別に素人でもよくね？誰もそんなことで笑わない
そこから学ぶこともあるし
万能な知識があるのであれば、教えてあげればいいじゃん
その為のコミニュティだろ

変な投資家とか液状化大先生とか、揶揄しているあんたが1番笑われていることを理解した方がいい

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倍率高め？70m前後の部屋

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あんた呼ばわりされる筋合いはないのでスルーします。ちょっと追加情報ですが、武蔵小杉内でもコスギサード、プラウド、リエトコートあたりは抗基礎を採用しているようです。支持層の深さは17－19mで、どのあたりも同じですね。要は、パークハウスだけが抗基礎採用ではないということです。

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