南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業ってどうですか？

>>238 マンション検討中さん
個人的には初代プラウドタワーはもうすこし安い印象。他と比べる正直立地あんまりよくないから。
アウルエアライズはそれぞれ坪２０ぐらい高いイメージ

たしかにブリリア直近はOCで坪660だった気がしますがそもそも中古がほとんどないからいまいち不明ですね(今年は5年経過でそれなりに出ましたが)。ここに引っ張られてC地区価格が決まると辛い...

>>242 マンション掲示板さん
REINSで見た感じだと成約で坪660はなかったように記憶しています。
おっしゃる通りで東池袋全体が出物が少ないのでこの異様な上がり相場の中で相場自体が不明になってますね。
逆にC地区が出て、その売れ行きで本当の相場が決まるような気がしています。
幾らで出ても、大抽選会になれば安すぎ、売れ残れば高すぎ。1500戸という客観性が問われる戸数ですからね。
一戸の中古ならば買う人が一人いれば成立しますから。

>>243 匿名さん
今まで322戸(東池袋直結全体では2000戸弱ありますが)しかなかったのに、それが住友北棟だけでも878戸で倍になりますからね。

野村南棟620戸も高級仕様なら、これまでの約5倍供給。もちろん地権者住戸があるので、実際は1000戸も分譲されないのでしょうが、それでも楽しみですよね。

>>243 匿名さん

ちょっと前に1.5億のOC、75平米が一瞬だけ出てすぐ消えたんですよね。ただ、レインズにないなら販売をやめた可能性もありますし、まだレインズに載る段階じゃないのかもしれません。ブリリアは通算しても成約が少な過ぎてなんとも読めません...。

>>245 マンション掲示板さん
http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do

一般人が今日時点で確認出来る範囲だとブリリアのこれまでで最高価格は坪630万です。
ちなみにアウルも一件だけ同様の坪単価で売れていますので現在軒並み600万円代で売りに出ているのはこれを参考にしたものと思われます。

>>246 匿名さん

たしかにアウルで一つだけ外れて630ありますね。相当高層階でリノベしたとかですかね。もはや相場がわからない...

>>247 マンション掲示板さん
かと思えば43F坪480が売れず、470に値下げして半年かかってやっと売れたりですからね。
もう相場がぐちゃぐちゃで幾らが適正価格か誰にもわからない状態です。

ブリリアタワー中古、何で出ないの？

築年数を考慮すれば、住友北棟>>>>野村南棟>クヤクションだと思いますけどね。

同じような広さの部屋で、新築のC地区と築10年のクヤクションを選べと言われれば殆どの人はC地区地区選ぶでしょう。

築年数は大きいですよね。10年となると今のアウルのイメージなんでしょうか。
ただまあ立地や耐震の違い、改札距離とかもあると思うので全部中古になった時には読めないですしブリリア中古と比較してどの価格で販売されるか読めませんね。

そりゃ新築と築10年ならそうでしょうけど、築5年と築15年になった時にどうかですよ。
今の築3年の初代プラウドと築10年のアウルならばアウルの方が評価が高い訳で。

アウルと初代プラウドなら築年数以上にスペックに大きな差があるので築3年の初代プラウドより築10年のアウルでしょう。

C地区とクヤクションなら規模やスペックに大きな差がないので、築年数が最後の決定打になり得ると思いますよ。

B地区が建たない限りナンバーワンはブリリアだと思うなぁ。
住友は東以外全部抜け感悪そうだし。

>>254 マンション検討中さん
立地も差があるし、C地区は仕様でもブリリアに劣る可能性が高そうですけどね。
C地区が築年数の差を考えればブリリアを逆転できる程度のクオリティになるといいですね。

>>255 マンション検討中さん
B地区が立つことになったら、ブリリアの南側はC地区住友棟よりも抜け感の良いお部屋はなくなってしまうでしょうか？

>>257 マンコミュファンさん
ブリリア南はB地区と重なりそうですが図面みないとなんともでしょうかね。(B地区は全く計画が進んでませんが)
そして図面みるとブリリアの真東ではなく南東にC地区住友ができそうですので東向きの人は正面右手に、南向きの人は正面左にC地区がみえるかと。
逆にいえば住友の北、西向きはブリリアが視界には入ると思います。南はすぐ側に南棟が入る。ただどれも微妙に斜めにズレているので、どこまで気にするかでしょうか。東が一番抜けると思います。

>>257 マンコミュファンさん
連投ごめんなさい。図面見直したら少し違ってました。

ブリリアの南東にC地区、南にB地区ができます。
C地区は傾いているので、西向きはブリリア+B地区が入り、南は南棟が、北はエアライズが入るのですが東は抜けるかと。

東池袋はもうオワコンだよ。眺望カニバリ過ぎてて団地真っ青のお見合い状態。

>>260 口コミ知りたいさん
南の眺望を考えると、Cの野村ですかね？

>>262 ご近所さん
もしくは住友最上階もスカイライン的には空は見える？見下ろせないから、あんまし眺望よくないか。

いや、東池エリアでは、住友最上階が、最強でしょう。
足元が見えなくとも新宿方面がみえるわけだし、
西の虎ノ門、大丸有方面は永久眺望だし。

あ、西じゃなく、南東ですね

>>262 ご近所さん
眺望であれば野村はいいでしょうね。免震というのもポイント高いですかね。野村は値付けも合理的かもしれませんし正直どれも一長一短ですかね。

年数は住友=野村>ブリリア
耐震はブリリア>野村>住友
立地や改札からEVはブリリア>住友>野村(改札はステアリ、エアライズが強い)

眺望は方角によるけど、野村の北以外、住友の東、ブリリアの西あたりは抜けてそう(他の方位も真正面はなさそうですが住友の北(北東)はエアライズとお見合いですかね)でしょうか。

共用施設とコンシェルジュはさすがにC地区の規模ならあると思ってます。デザイナーも隈研吾に匹敵する人を期待。個人的には眺望はそんなに気にしないのですが、価格帯によって購入を決めようと思います。

ライズシティが、図書館とオフィス、劇場、ピーコック等々と共に出来上がった時は、正にサンシャインシティに続いてシティ登場って思ったものです。
Ｃ地区も延床１９万平米で相当のモノですから、エリアタイトルが付きそうな・・・。

正直エアライズは外廊下、耐震等のデメリットはあるんですが利便性は素晴らしいですよね...。新築の時に買っておけば...笑

C地区のマンションマニアさんのレポートも３本くらいあがってましたが、南池袋のあの一帯もスーパーのみならずより便利になるのかなあ

>>267 周辺住民さん
ライズとサンシャインは、日の出町がソースなので、ライズシティ＆サンシャインシティ。
Ｃ地区の場合は雑司が谷エリアなので、zo-cityで。

>>267 周辺住民さん
サウスイケ未来ビレッジ
はどうでしょう　略して　S.I.M.V
豊島区がSDGs未来都市に選定されてるし
そこから　未来　をとり　シティが続いていることと
少し控えめにして　ビレッジにする
ついでに　将来出来るであろう　副都心線東池袋駅名も
南池袋駅にして　明るいイメージにする　とか…

現地の引っ越しも順調に進んでいますね。
マンションなどは全て引っ越し済みのように見えました。

解体工事はあまり進んでいない様子ですが、本格的に進むのは引き渡し期限になってからですかね？

>>258 口コミ知りたいさん
B地区も進んでいるという認識ですけど。

>>272 匿名さん
どう具体的に進んでるんですか？
あまり進展が聞こえてきませんが、、、

>>272 匿名さん

B地区は情報少なくて困ってましたので是非是非お願いします！

>>261 匿名さん
オワコンかどうかはおいとくとしても過大評価なのは間違いないですね。
C地区が売り出される頃には適正な評価になっているといいですね。

>>272 匿名さん
HPも閉鎖され、地区内に新たにマンションまで建設されるのに
到底進んでるとは思えないんだけど

ここ1年の東池袋直結タワーの成約坪単価です(上から順に古い成約)

ブリリアタワー池袋
39階 ＠547万
38階 ＠604万
22階 ＠559万
47階 ＠616万
37階 ＠635万

アウルタワー
39階 ＠437万
7階 ＠418万
51階 ＠589万
35階 ＠448万
18階 ＠453万
33階 ＠432万(オーナーチェンジ)
43階 ＠501万
50階 ＠552万(オーナーチェンジ)
34階 ＠481万
38階 ＠638万
43階 ＠473万
50階 ＠632万

エアライズタワー
9階 ＠395万
36階 ＠460万(オーナーチェンジ)
31階 ＠424万
27階 ＠428万
28階 ＠472万(オーナーチェンジ)
17階 ＠450万
36階 ＠551万

ブリリアは坪600万超え、アウルも500超え。
そしてここ1年でも1年前よりここ数ヶ月でかなり上がってます。

>>277 匿名さん
東池袋直結の中古は相場が不明すぎて今は買わない方が賢明。が結論ですね。
特にアウルがひどくて、＠600万以上で買った中古マンションが買った瞬間に＠480でしか売れないかもしれないような相場です。

>>278 ご近所さん
東池袋ってこんな安いんですね。
びっくり。もっと高いと思った。ありがとうございます。

これを見る限りC地区が平均550とかで売りに出されるイメージが全くわかないんですが。
特にすみふは売れ残り気にしない売り方だし。

>>277 匿名さん
上昇傾向にはありますね。こっからどうなるのやら。
ブリリアはここ一年は中古一瞬でたもののその前はほとんどないですね...。C地区出る直前にブリリア住み替えorあわてて売りにでて一時的に値下がるのを期待してそこを狙うのがいいかもしれない気もしてきました。

ただ再開発進んで供給増えた時どこまで影響でるんですかね。(ステアリの時はむしろ全体的にあがった記憶)

>>281 マンコミュファンさん

多分ですがブリリアでここ最近中古出るようになったのは、築5年経って長期譲渡所得の適用が出来るようになったからじゃないでしょうか？
これからC地区も含めてこれから売りが少しずつ増えていくような気がします。

>>282 名無しさん
仰るとおり新築の方(95%)はそうですよね。利益確定させたい人は今年に売っているので、逆に今年がピークのような気がしないでもないですが。とはいえC地区竣工が近づけば一定は出そうな気もしますね。
ブリリアの人は住み替えたいと思うんだろうか...(築年数は魅力ですが、マイナスになる点も結構ありそうな)

ブリリア高層階＠650で出ましたね。C地区とお見合い側ではありますが。
アウルの高層階＠630買った人はどんな気分なんですかね。

ブリリアはオーナーチェンジだし、Cとお見合いだし、アウルとは比べられないんじゃないですかね。

これオーナーチェンジなんですね。C地区とお見合いといっても図面見る限り、真正面ではなさそう。いくらで成約するんだろうな。

あの値段でアウル買うならブリリアかな、という意味では284さんの意見もわからんでもないですね。あのアウルはリノベ入ってて綺麗等はありますがそれを差し引いても。
アウルは@500弱でも成約しているし難しい相場ですね。全体的に上昇傾向なのはそうだと思いますが。

リノベをされた価格が乗った中古を買うならば、乗ってない価格の中古を買って自分好みにリノベした方がいいと思うのですが、、、

まあそれはその通りですね。リノベに利益のってますし。

>>285 マンション検討中さん

確認しましたがオーナーチェンジではないようです

>>290 匿名さん
ちょっと引き渡しが先ですがいいですね。そんなお金がないですが　笑

オーナーチェンジから変わったんですね。
引渡し時期からステアリの買い替えの可能性もありそうですね。

ブリリアからステアリもいるんですね(アウルとエアライズは結構いると聞きましたが)。まあ推測ですね。もしかしたらステアリのかなり広いところかもしれませんし、4月なので転校時期かもしれません。

アウルの2021年度上半期の平均坪単価、５１３万円／成約ベース
値上がり率　２３区　第２位

https://t23m-navi.jp/magazine/editorial/news/2021first-half-up_top10-t...


２３区の値上がりランキングTOP１０の中で、他の９つは全部湾岸エリア。
唯一山の手がアウル。
高台で駅直結タワマンは希少なので、C地区待望です。

すごいですね。とはいえブリリアのホームページで煽ってた気がしますが東池袋の既存のタワマンも駅直結+高台なので、このあたり全体的に強いですよね。

https://ameblo.jp/hosokawamasahiro/
大分色々固まってきたようですね。
1-3Fで区に売り渡される価格が4600㎡で40数億になりそうとのこと。
これだと坪300+α（内装分）になるけどどういう計算でそうなるんですかね？

坪500とかってありえないですかね？
南棟の南向永久眺望の80くらいの部屋を狙ってるんですが。
予算12500くらいで考えてます。

平均で坪500以上確実なので、南棟の永久眺望は600以上と予想します。

>>297 評判気になるさん
ぷっ60平米も買えないよ。

>>297 評判気になるさん
仮にこのスレの予想の平均坪単価570だとしても南棟の南側中層階は600～650は覚悟する必要があると思います。
＠650で80㎡　15700万
＠600で80㎡　14500万
平均坪単価570だとしても予算15000は必要かと思います。
このスレの予想よりも高い可能性も十分あります。

予算自体を大幅に見直されるか、眺望を捨てて北向きなどを検討されるか、どちらも無理ならば光文社跡地に狙いを変更するのもありかと思います。

あちらはマンマニさんが坪500弱と予想していますので、眺望がよい80㎡前後で12500程度で買える可能性あると思います。

>>297 評判気になるさん
それならステアリにありましたよ。買えば良かったですね。

>>301 ご近所さん

ステアリでも80は13500超え。今の市況だと予算が2000万ぐらい足りないのでは

そもそもステアリの80はC地区とお見合いで永久眺望ではないのでは？

ステアリ80の西面はそうですね。
南面は永久眺望です。

>>303 評判気になるさん

Nタイプ（モデルルームになっていたタイプ）は南東角部屋で永久眺望じゃなかったでしたっけ？
13000?14000ぐらいだったと記憶してます。

>>305 匿名さん

Nタイプは南西角ですね。

分譲1.5億だったので現在は2億出さないと買えないです。

>>306 ステアリ契約者＜the winner> さん
ちょっくらモデルルームにいったときの資料を出してきたのですが、Nタイプとしての最上階でも1.4億ぐらいでしたけど。
それに、いくら新築プレミアがあっても2億で買う人はまずいないと思います。
坪800万オーバーになりますから。

ふと、図面を見ていて気付いたのですが、野村棟南側は角部屋のみのようですね。
そうすると最低でも＠650で80㎡前後になりそうなので15000が最低ラインになりそうです。

西口マルイの取り壊し始まってますが
まさかの大穴あそこにタワマン建たないですよね？
商業には遠いオフィスビルは低調で
まさかのダークホース池袋駅直結タワマンが登場したら
勢力図が書き換わるような

タワマンだったら解体の時点で何かしら情報がでてそうだけど・・

>>310 マンション検討中さん

それじゃ何になるんだろう
もしかしたらオフィスビルで行けるかどうか
アフターコロナのテレワークの情勢を見てるのかも。

物販も不調だしオフィスビルがダメとなると
タワマンの芽が出てくる

建てかえる＝高層化という前提での予測だけど。
選択肢はタワマン、オフィス、ホテルになる。

オフィス：コロナで空室率が厳しいうえにロサ会館周辺、駅前再開発もオフィスで明らかに過剰
ホテル：やはりコロナで厳しいうえに駅前再開発でもホテルが出来る
タワマン：コロナで需要増大、駅前再開発が実現するまでは唯一のビッグターミナル池袋直結タワマンで爆売れ必至

タワマンだと思うけどなぁ。

三菱地所による西口再開発における、権利者の移転先でしょう。
地下駐車場、低層に飲食と商業、中層にオフィス、
あとは、豊島園のハリポタ客のためのホテルが不足するから高層にホテル
の複合ビルになると予想。

タワマンは、西口再開発の時に作る。

>>313 匿名さん
もし、マルイ跡地がタワマンになればC地区住友棟から東池袋駅改札まで歩く時間でJR池袋駅改札まで行けます。
東武も西武もルミネもヤマダ電機も全て直結になります。
広域で港区と比較されても十分勝負になると思います。
やっぱりタワマンだと思うけどなぁ。当たるかどうかは1年たてばわかりますね。

土地所有者が誰だか知らないが売る前提なの？
路線価だけみても分譲タワマンだけじゃ採算合わない位の土地代になりそうだけど

>>315 匿名さん
所有者が建て替えるみたいですよ。

まさにブリリア方式にすればいいじゃないですか。
ブリリアは土地所有者の豊島区が上にタワマンを作ることで無料で区役所の建て替えが出来ました。

ブリリアが低層区役所、高層タワマンにしたように、低層商業施設、高層タワマンにすれば現在のマルイ並みの商業施設にただで建て替えられます。

タワマンになるとしても定借かな
あそこの場所は一般人には買わせてくれないと思う

>>317 マンション検討中さん
定借はありえますね。ただ、やっぱりタワマンだとは思います。

ここ2棟合わせて何戸分譲するの？
ブリリア中古の営業が
C地区は今のブリリアの中古価格を基準に値付けされますよ！
...とか言ってますが
売出中の数戸が売れればOkのブリリア中古と
数百戸売らないといけないC地区ではやっぱり値付け違うと思うんですよね
円安進行で日本も利上げを迫られそうな事も含めて
やっぱりブリリア中古のバブル価格には手を出さずに
C地区に照準を合わせて今から自己資金集めておくべきかなと思います

区民的にはマルイ跡地は大学病院でも嬉しいけど。
豊島区って大きな病院なくて不便なんだよね。

丸井跡地は複合タワマンだの大学病院だの建てるほど広くないよ。
解体工事の発注者が三菱UFJ信託銀行だから所有者も同じだろうし、将来の西口再開発を見越して無難にホテルかオフィスビルにするはず。低層階には商業施設が入るだろうけど。

大学病院は知らないけど
敷地はステアリより大きそうだから
タワマンは可能かと。

Googleマップでみた感じだと大体グランディアと同程度なんで広さ的にはクリア出来そうですよ。

>>319 マンション検討中さん
ブリリア売れましたね。一瞬だった...。もう少し安ければなぁ。地震が直前に起きたのも(耐震の意味で)好影響だったのかもしれない。C地区はさすがにここより安いんじゃないですかね。新築プレミアムはありますが。

ブリッリアに合わせてくるってマジ？坪６５０？つかんだら死ぬ奴やん

>>325 匿名さん
坪６００万くらいでしょう。坪４８０万?８００万くらいを想定してます。

ブリリアはもうヴィンテージマンション化していくのでしょうから、別格な存在じゃないですかね。
C地区とお見合いのあの部屋で坪650でもすぐ売れるなら高層階角部屋なら700どころか750でも売れる可能性がありそうです。

C地区は普通の人気マンションなんで価格を揃えても買い手がつかないと思います。

今は限られた数の直結マンションから出てくるわずかな中古を
購入希望者が今か今かと待ち構えてる状態だから
需要過多になって価格が高騰しやすい
普通に考えればC地区が分譲されて大量な供給があれば
インフレは落ち着くと思われる

価格が高騰すると利回りが3%以下になってくるので
もう賃貸で住んだほうが安い可能性が出てきてこれ以上は高騰しにくい
今は飛びつかずにC地区を待つべき

...と自分に言い聞かせてるけど
実質にどうなるかはわからないよねw

>>328 マンション検討中さん
アウル、エアライズ、ステアリに関してはおっしゃる通りでしょう。
ブリリアはそうならないと思います。
この数年間、どれだけ上がっても売り手の言い値で瞬間蒸発していくブリリアはもはや別の世界にあると感じています。
まさにヴィンテージマンションなので築20年、30年になっても価格はそれなりには維持されていくと思います。

>>326 匿名さん
ステアリの最高坪単価が800万なので、もうちょい上振れするのではないでしょうか。
ステアリはコロナで一時的に弱気な相場な中売り出して、結果プレミアムは抽選入ったくらいなので、、、

＞C地区は入居が2026年になる予定です。

販売はいつ頃ですかね？

>>313 匿名さん
ハリーポッターってたかだか年間来場者数の目標が200万人程度の施設
（ライド施設のない展示場でそれすら動員できるか微妙な気がするけど）
3分の1が宿泊客だと見積もっても1日あたり1800人程度
現状の池袋と新宿のホテルの5％程度の部屋数に過ぎない

普通にオフィスと商業の複合施設でしょ

>>320 名無しさん
豊島は板橋、北、練馬と同じ医療圏。医療圏単位での病床数は板橋が突出しているのもあり、医療圏内の病床数は充足されていると見なされているため、豊島で病床数を増やすのは認可が下りにくい。認可が下りるとすれば人口あたりで豊島の半分以下の病床数しか無い練馬の方。

>>332 ご近所さん
池袋駅直結ホテルでハリポタのコラボ部屋なら、十分集客できんじゃね？

>>334 匿名さん
コラボやるにしてもわざわざ西口にホテル誘致してやらずに、普通に西武ホールディングスとして西武線とプリンスホテルでやるでしょ

>>331 マンション検討中さん
通常1000戸以上のマンションだと3年～3年半前発売なので完成時期から推定すると最速で来年の今頃発売開始ですね。恐らくは2023年前半の発売になると思いますが。

>>321 匿名さん
ネットでざっと検索してみたけど、三菱UFJ信託銀行は自社ビルで低層銀行、上が貸しオフィスというパターンのビルを何件か持ってるみたいですね。
マルイ跡地も同じパターンかもですね。
池袋も新宿みたいに東口は商業施設街、西口はオフィス街になっていくんですかね？

>>336 匿名さん

まずは野村でその後に住友の流れですかね
住友は一部をラ・トゥールにして
分譲は少ないと予想

池袋西口はオフィス街には程遠いような。
西口にも東口にも言える事ですが
まずはお荷物の北側を何とかしないと。
東西ともに南側だけならいい線行ってるのに

副都心線の東池袋駅はB地区完成までおあずけってマジ？
それって10年後？15年後？
何か購入意欲が冷めてきたわ
その頃には本家本元の池袋駅直結が来てそうだしなぁ