Brillia Tower 堂島ってどうでしょうか

未だに1期1次の価格が忘れられない人がいるようです。
落選は悲しいことですが
オーシャンも元気に値上がりしてますし
立ち直って前を向いて行きましょう

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ロンドンの地区とか知らないけど、
ブリ堂はそんな所と比較される物件なんやね。
すご。
買って良かった。

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>>7872 匿名さん
衝撃だったのですね。
私はホテル上の方がまだまだお得だと思ってました。反応は人それぞれですね。

1期の大抽選会ぶりが話題になることで結局、2期では全住戸値上げ、70㎡以上のオーシャンは1000万以上値上げしたにも関わらず全住戸が即日完売になっていますね。
注目度が上がることは販売に大きな影響を与えるんでしょう。

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みなさんホテルブランドが好きですね。大阪では立地が多少悪くてもラグジュアリーホテル入居させることできれば、それ以上の価格で売れる事が出来ると実証しました。
三井堂島で中途半端なグレードのホテルなら、梅田ガーデンレジデンスのような悲しい結果になるでしょう。

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立地のこと書く人多いですけど、
ここそんなに悪いですかね？
北新地、福島、大阪駅は徒歩圏内だし、高速出入口も近いし、中ノ島も近いから水辺の景色もある。西梅田も開発進んでますからね。
梅キタは別格だと思いますけど、ここより良いと思える場所って具体的にどこの事を言ってるんか不明ですね。

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>>7877 通りがかりさん
北浜とか駅直結多いし。
それぐらいしか思いつかないですけど。

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>>7877 通りがかりさん

ウメキタ以外にここより良い立地は思い浮かばない。
梅田ガーデンの場所は小さめの部屋か賃貸で数年住むとかならいいかな。

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>>7879 マンション検討中さん

梅田ガーデンの周りは学生とか普通のリーマンが行く居酒屋系が多いですよねー
客引きもいますし。梅田ガーデンの高級志向とは合ってない気がします。

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>>7877 通りがかりさん

ここは三井のプロジェクトにかかっていますね。
東京クラスのパークコートになれば相乗効果でよくなると思います。
梅北は30代までの町、ここは大人の町って感じになればいいですね。
パークハイアット、アマン、マンダリン、ラッフルズ等のクラスあたりでないと逆にマンション単体の方がいいですね。

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>>7877 通りがかりさん
梅北が別格？土地勘のある人なら微妙ですけどね。人気はするでしょうが、私は駅南の方がいいです。ここは場所は悪くないですが周辺環境が残念です。

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>>7882 匿名さん
三井の場所は別格ですか？

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>>7883 匿名さん

三井のパークコートであれば買いです。
場所もここよりは数段いいし、敷地利用も上手いですよ。

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三井は入るホテル次第なのかな？FS同格ホテルとパークコートなら質もすごいだろうけど値段も高いだろうね。オーシャンと同格のマンションならザ三井以下のホテルなんじゃないかな。出来ればすごいヤツを作って堂島を盛り上げて欲しい…オークウッド（プレミア）とかご近所にはいらない、けど、サービスアパートメントホテルもインターコンチ以外キタにはないから来そうな気もする…

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>>7885 匿名さん
自社ホテルでランク下げたやつを入れるメリットありますかね？ブランドの安売りは避ける意味合いしか考えられませんが、、そこまでホテルザ三井がブランドを確立してるとも思わないし。
私はアマネムと予想してます。

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>>7886 匿名さん
横浜北仲ではオークウッドを入れてます。

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オークウッドは老朽化した三井ガーデンの置き換えブランド

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>>7884 匿名さん
敷地利用が上手いとの事ですが、ここはかなり歪です。
事務所2階建てがあるのと、北東がの建物がどう処理するのか気になります。
塔屋の部分を引いた高さと階数からすると、ゆったりと天井高が取れそうに無い感じですのでパワータワーマンションと思います。
低層階でもベランダがあるといことは、ラグジュアリーホテルではなさそうです。
梅田ガーデンレジデンスみたいな悲惨な状況になるかもしれないです。

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おそらく来年後半あたりから金利上がりますので、パワーカップルはもう買えない価格ですね。

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>>7889 匿名さん
塔屋の部分と言いますが、ブリリアも塔屋部分？あるしそんな変わらない気がする。
ベランダは単に差別化という見方もできるし。南面は眺望取れるからベランダはありがたいでしょ。
パークタワーレベルでも共用部分凄い物件もあるので、なんせにせよいい物件できて欲しいなー。

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もうこのスレも基本三井の話になってしまいましたね。早くプロジェクト発表されて新しいスレ出来ないかな。
気にならない訳じゃないんだけど、そこまで三井に興味無くて。もちろん良いマンションは建ってほしいんだけど。

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朗報か訃報か知りませんが三井堂島はジャヌーが濃厚ですね。

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>>7893 匿名さん
ジャヌだったら最高。
でもありえないわな

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>>7894 匿名さん
ジャヌよりアマン来てほしい

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>>7893 匿名さん
なんか知ってるぽいね。
三井関係者か。

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>>7896 マンション検討中さん
関係者がこんなとこで秘密情報書き込みしたら大問題だろ　笑

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>>7897 匿名さん
ちょくちょく掲示板で情報がやたら早い人いますよ。関係者としか思わないレベルで。

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とうとう金利がじわじわと上がってき始めだしましたね。

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>>7899 匿名さん
リセールに響くのかよく分からんですよね。
このクラスの物件だと税金対策で借り入れる人しかいないから無風？

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>>7900 匿名さん
投資家多数入ってる時点で無風ではない笑
リセールはもろに響くでしょう。マンション価格の高騰を支えてきたのは低金利に他ならないわけで。

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きな臭い世の中になりましたね。来年は黒田さんから変わるので更に金利は上がるみたいです

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>>7901 マンション検討中さん
ここわざわざお金借りて買うような人いるの？

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>>7903 匿名さん
たくさんいるでしょう。一期の坪単価平均650万とかでしょ？フツーにいます。

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>>7904 マンション検討中さん
自宅は現金で買える範囲にして、借入枠は事業に使ったほうがいいのにね。
不動産投資が事業なの？

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>>7905 匿名さん

知らんがな。

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来年あたりから徐々に金利上がっていくので、背伸びしては買ってはヤバいですよ。
オーシャン層はローン組み多いみたいですね。

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>>7905 匿名さん
...。なんにせよローン組は一定数いますよ。
そもそもそも周りのマンションの値段や中古の値段も下がってくるかもしれないし。
ただ富裕層に選ばれる物件のさらに特定の部屋の値段は維持できるかもしれないですね。それでいうとホテル上を一期で買われた方は賢い選択でしたね。
今後も金利が上がれば、ここが相場のピークになり得るかもしれない。

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ローン組まないとマンション買えないくせに、掲示板では、さも自分がお金持ちのように演じてる方が多くて笑えます。

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>>7909 匿名さん

心配はゴム用です。
ここには当方以外当該物件を購入突破可能是非是非

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>>7909 匿名さん
タワマンに住んでる人だと、同フロアの謄本取ったら乙区まっさらだったみたいな経験ありませんか？

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借りたくてもいい条件出なくて諦めたりで、一概に現金買いがいいとも言えないし。相続税対策にもならない。

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>>7911 匿名さん

意味わからないです。何のことですか？

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>>7912 匿名さん
残念ながら借入をするから相続税が減るのではなく、現金を不動産に変えるから相続税が減るのです。
借入しないと相続税減らないってのは、分かってない人が言う間違いですので覚えましょうね。

借入しても現金という資産と借入という債務が両建てになるだけで純資産は変化せず、相続税は減りません。調達した現金が不動産に変わると評価が落ちて、相続税が減るということですよ。
したがってお金が十分にある人は借入せずに不動産買っても、当然相続対策なります。

借入の利率が低いので、お金持ってても敢えて借りて、手持ちの資金を運用するってのはありますけどね。

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金利が上がって三井が弱気でくると、ここやばい。

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>>7916 eマンションさん
金利が上がってという前提なら、ここに限らずどこもやばいよ。そしてそういう時は怖くなって、みんな買えなくなるよ。
個人的にはそんなことにはならないと思ってるけど。

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>>7917 匿名さん
タイミング的にここから下落相場に落ちると、リセールで損しそう。というかするでしょ。5年前に買ったマンションとかは勝ち逃げ出来そうですが。
金利は今後も上がっていくんじゃ？

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>>7918 eマンションさん
コロナの少し前からこの後数年に出来上がる売り物が
買いたいと思える物がチラホラで
踊らされていると感じるわ
新築が好きだし

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黒田さんの任期が来年春までなんで、それ以降金利上がって行くとの事です。

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>>7919 名無しさん
値段が上がるにつれ共用部分や建築費にかけれるお金は増えていきますので。魅力的な物件が増えるのも事実。投資としては難しい。

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10年前後で売り逃げ考えている方はまだいいですが、40年後の建て直しの費用は誰が出すのだろう？その時もまだフォーシーズンズがいたら高くつくんだろう。
東京建物は半分程度は出してくれるのだろうか？

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>>7922 匿名さん

出すわけないし、東京建物がこの世に存在するかもわからない。

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>>7921 eマンションさん
7919です
なるほどです

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金利も上がっていき今がパワーカップルのラストチャンスです。

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>>7927 匿名さん
買えるけど値下がりリスクのある物件はラストチャンスと言えるのか、、

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>>7928 マンション検討中さん
控えめにいって、ここは近年稀にみる値下がりの可能性が極めて低い、大変貴重な超優良物件ですよ。フォーシーズンズが万が一撤退、引っ越しした場合は知りませんが。

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>>7929 匿名さん
マンションの価格は土地代で決まります。
そして価値が不変なのは立地です。建物自体は経年劣化していきます。そして相場がピークであるかもしれないことを考慮すると、ヤバイですよ。

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>>7930 匿名さん

ホテル上の北東角はまだ買えますか？

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>>7930 匿名さん
マンションの価格は土地代で決まりませんよ。
立地の価値は変わりますよ。

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>>7932 匿名さん
では何で決まるんですか？

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>>7933
色々な要因があると思いますがここに関しては今の販売価格で買いたいと言う人が圧倒的に多かったことは事実です。供給より需要が優勢なマンションです。

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>>7934 匿名さん
結局何で決まるんですか。否定した割に、答えになってないです。

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>>7935 匿名さん
需要できまりますね。私はPTKミッドを坪400弱で購入しましたが人気なので坪700位でも売れると思います。

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>>7935
需要と供給で全ての世の中の物の値段は決まっていますよ。需要と供給です。

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需要と供給ですね。市場全体をみますと、ここの物件は本当に素晴らしいと思います。コロナが終息して中国資本も入ったら、あっという間に値段がめっちゃアップすると思います。

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え、、みんな中古マンションの話をしてるんだ。
新築マンションは需要と供給で値段決まらないからね。

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>>7939 匿名さん

また変なこと言ってる

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>>7933 匿名さん
新築価格も不動産市場の相場で決まりますよ。
地価や土地取得代などの土地代ではマンション価格は決まりません。
最初の値付けも類似事例比較法で周辺相場と顧客の反応で決めていますし、値上げしたのも強い需要があったからですよね。

新築は売り手がデベというだけで中古物件と同じ不動産マーケット内での売り買いなのに新築だけ市場原理が働かないわけがない。

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>>7941 匿名さん

御意。説明上手ですね。

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>>7941 匿名さん
類似事例比較法なら当時坪350万の堂島レジデンスと高い値段じゃ無いとおかしい気がしますが。

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購入したマンションの保身に必死になってますな。
三井堂島発表した時はもっとすごいんやろな。

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住民板の過疎っぷりを見ると、購入者はこちらの掲示板も見てないでしょうね。
ここの内容は読む価値がほとんどない。

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急に静かになっちゃった。

やはりここは、古河跡の三井の影響をもろに受けたか。

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>>7947 匿名さん
もちろん。
しかし、ここの共用部分は初めはすごいと思ったけど、途中から意外に大したことないと思うようになった。
玄関狭いし、ドアも小さい。ビューラウンジぽいのがペントハウス含めて3箇所あって被ってるし。2階のオシャレ空間はどうせ通らなくなる。三井の方が共用部分の作り方は上手いと思うから期待してる。

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>>7948 検討板ユーザーさん

ここがたいした事なかったら、大阪のマンション全部ダメですね。
三井は共用施設にゴルフレンジつくりがちですが、あれ程迷惑なものはないですね。

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>>7949 匿名さん
もちろん価格帯からして残念ということです。例えばパークハウス中之島タワーは共用部分素晴らしかったり、コスパいいマンションもありますよ。

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>>7950 検討板ユーザーさん
中之島タワーの天井高はご存じでさすか？
床もグニャグニャグニャでしたよ。
共用施設はチープな物でまとめてますね。

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>>7951 匿名さん
共用部分の話ですよー。
チープなのかな？ここも白ベースですし、そこまで素材にお金かけて無いと思いますよ。

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わざわざ文句言う人って、どうせタワマンなんて縁がない評論家きどり。私はそう思ってます。

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三井堂島もここみたいに豪華な共用施設はつくってこないでしょう。
立面図みても、ここのような洗練されたモードなマンションはつくれないですね。

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>>7954 匿名さん
120%作ってくると思う。立面図見てそれがわからないなら素人さん。

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三井堂島は
ここより建物はちょっと弱めな感じだけど
坪1200万とかで来るんじゃないかな？
三井ブランドで売れそうだし

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>>7955 匿名さん
120%って何？笑
そんな幼稚な表現するから、三井信者が馬鹿にされるんだよ。

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>>7956 匿名さん
弱めどころかいつもの同じの単調なデザインです。
ホテルは言わずもがなセレスティンです。全国展開に力を入れていくとはっきりと言ってます。

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>>7957 購入者さん
幼稚な表現ってあなたみたいな幼稚な人が反応するから試金石として優秀なんですね。下らない事に囚われないで本質的な議論お願いします。

>>7958 匿名さん
単調では無いかなー。
ブリリアより少なくともホテルフロアの眺望と解放感はあるから期待してしまいます。窓ガラスの大きさだけでも気合いの入れようが分かりますね。
セレスティンなら残念だけど、ここも最初はアパホテルとか言われてましたね。続報を待ちましょう。

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>>7959 匿名さん
窓の大きさはここの方が大きいのでは？

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>>7960 匿名さん
ホテルフロアは少なくともここより大きい窓ですね。立面図みたらわかると思います。マンションの専有部分はどうでしょうね。下のフロア同士の比較ならここより窓の大きさはありそう。ホテル上同士はわかんないですね。

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>>7959 匿名さん
下らない事って自覚あるなら、許すよ。
気をつけてね。

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ホテルはセレスティンですが
窓も大きいですし
三井堂島のホテル上は坪1200万～
ホテル下も南側は眺望確保で坪800万～
といったいったところでしょう
三井ブランドですし
建築費も上がって
ブリリアより安く出すわけにはいかないですからね

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今言える確かなことはブリリアの3期買うぐらいなら三井の一期。

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>>7964 評判気になるさん
それは絶対ありえない！
フォーシーズンズとセレスティングランとでは格が違います！

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>>7965 匿名さん

マンションは内包するホテルで購入するものではありません。

立地と管理(デベ)を考慮のうえ購入するものです。

答えはもう出ています。

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>>7966 匿名さん
という事はブリリアタワー堂島ザタワーですよね！

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>>7966 匿名さん
三井は維持管理修繕がここよりしっかりしているから三井の方を買うって人いますかねぇ。
立地も堂島より外の立場から見たら変わりませんよ。
立地というより眺望の違いでしょうが、それは住戸の方角によりますよね。三井の南側は素敵な眺望になると思います。
ただし三井の北西はここの南東と同じ影響を受けますよね。

ここを買う大きな理由がリバービューだった人は大きな影響を受けるでしょうが、そんなにいるかな。

三井の発表がないと答えは出せないことは間違いないですね。

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たしかに立地は変わらないすね。
三井は南東、ブリリアは北西が良さそうなので、部屋次第ですね。

その点ブリリアの残ってる部屋と三井の一期を比べれば、三井の方が選択肢が多い分良いですね。それだけの話です。

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相変わらずアンチとオーシャンの人達で妄想で殴りあってるのウケるわ。オーシャンの小さい部屋買った人も必死やな。そりゃそうやな、すげぇいいと思って買ったマンションの前に良さげなマンション建つなんてな。
だけど前によりいいマンションが建っても価値が落ちる事はないから落ち着けよ。

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三井と東京建物は、ブランド的にいえばシャネルとエルメスと比べるような感じになるという事ですね。

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>>7970 匿名さん
本当そうなんだよ。
三井が良ければ、ブリリアも価値上がるんだよね。そう思えてない不毛な議論が多い。
大体この市況で三井が安く出るなんて有り得ないのに、それを信じてる人がいるのが不思議。

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>>7971 匿名さん
東建はそこまではないですね。三井もハイグレードに限ればですが。まぁ楽しみです。

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>>7970 匿名さん
眺望遮られた小さな部屋たちは価値落ちると思います。あと2期以降で買った人たちもグレー。これは三井というか相場次第では損しうる可能性が高いということ。

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三井の高級マンションできる事は黒船到来みたい感じになっていますね。

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後発の三井はこわいよー。ここのEVの格差問題、バスルームの大きさ、中間梁の幅、サッシ高の低さ、共用部分の無駄な被り、ホテル優位の玄関周り、間取りの悪さなどなど
改善してくるだろうね。

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>>7974 評判気になるさん
相場次第で損しうる可能性が高いってどういう事？
相場関係なく貴方が損する可能性が高いと思ってるだけでしょ。

中層以下はもともと眺望悪いし南東は三井が建つこと分かってたから盛られた価格ではないですよ。
ホテル上を買ったけどホテル下は随分安いなと思ってました。

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>>7977 匿名さん
そのまんまの意味です。
ここの値付けをするに当たって意識したマンションって分かりますか？それが分かれば2期以降は相場からかけ離れた値付けだと分かるはずです。2期以降も売れたからそれが市場価値だーっておっしゃる方はいますけど、中古になれば別です。供給はしぼれば高値がつくのは当たり前で、フェラーリなどが良い例。しかし中古になれば別。梅北もグラフロも三井もライバルになり得ます。そもそも買った値段が市場価値なら損することは無いわけで。

南東は盛られてはないけど、他の方角と値付け変わらなかったのは疑問でしたね。ホテル下は角部屋はお得でした。他は堂島レジの値段考えると、、十分高いかなと。今後も上がり相場であれば良いですけどね。

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勝負は決しています。

ここの眺望良いのは西向きのみで、極楽浄土方面あるいは斜陽を眺めながら暮らすことになります。

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ドル高円安で海外からみたら日本のマンションは割安さが他の国より際立ってきているのでリセールも心配なさそう。ここができる2024年頃には150～170円くらいまで円安になってそうな勢い。

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三井はブリ堂のせいで難しい立場に立たされた。時期的には梅北2期とバッティングするので、価格で強気にも出れない。かといって、手を抜けばブリ堂よりショボいと叩かれる。かなりのバランス感覚が試されるわけ。なので良いマンションかつブリ堂よりそこまで値段変わらないとみた。

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円安基調でのバリューアップではなく、マンションの実質的な魅力で評価してほしいのですが、、

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三井がみんなの期待と比べてショボくてもこれだけ物価が上がれば値段はここよりは高くなる。で、その上グレードもオーシャン以上にしたら買える層って少なそう。投資にしたってやっぱり関西に東京みたいな将来性ない。だからそこまでハイグレードにするんかな？大阪の堂島の小規模開発で？アマンレジみたいなの作るならうめきたじゃないかなぁ。全然ウェルカムだけどね、アマンレジ。そうでなくても高級なマンションにして高級なスーパーを誘致して欲しい笑　まいばすけっとは嫌じゃー! フードホールとかイータリーとか来い

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>>7978 評判気になるさん
堂島レジデンスは立地以外仕様も全然違いますから値付けはグラフロ中古の方が参考にしてるんじゃないですかね。
供給を絞ろうが相場より高くて需要がなくなれば売れませんよ。そもそもここの販売ってそんなに絞っているんですか？

相場からかけ離れていると貴方が感じた2期以降の価格でも全て成約してますからそれが市場価格ですよ。
貴方がベンチマークと思った物件価格よりかけ離れた市場価格だったというだけですね。

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久々に開いたらめっちゃ書き込みあったから何か発表されたかと思ったんだけど。
どうでもいい話しかなかった。

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どこのデベも今が一番高値と考えているので、計画早め売り急いでるとの事です。
来年は黒田さんから他の方に変わり、金利も上がる事でしょう。

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>>7986 匿名さん

2023年5月ですね。
10年積み重ねきたピーク相場で販売されたブリリアですが、まもなくピークアウトします。

引き渡しは金利上昇期にさしかかり、相場はもちろん下落して行きます。緩やかにですけどね。
万博開催時にお通夜みたいになってないといいですね。

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>>7987 匿名さん
今いろんな掲示板に書き込んでる素人さんね。
ピークかどうかは後からしか絶対に分かりませんよ。
素人ほど先が予測できると勘違いするものです。

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>>7988 匿名さん

掲示板チェックご苦労様です。
大手デベは異口同音ピーク相場と捉えてますよ。
某国の党員の方のように、都合の悪いものは否定ないしは削除ですね。

米国の利上げ(政策金利4%)達成と黒田さん退任の2023年5月以降、段階的にピークアウトです。
歴史は繰り返します。間違いなく、今の相場は頂点、あるいは限りなく頂点です。

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>>7988 匿名さん
オリンピックガー、生産緑地ガー、って言ってた人の
次のオモチャが黒田ガー（金利ガー）なので仕方ないです。

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>>7989 名無しさん
もし未入居住戸として今売ったら購入した価格以上の価格で売れる住戸がほとんどでしょう。
ある時点における市場価格のことを相場と言います。
2年後の中古の時は不動産市場全体の相場が変わっているからどうなるか分からないですよ。同じ価格じゃなくてもおかしくないです。

フェラーリを100万台売ったら価格が下がるというのは、ブリリアタワー堂島を100万戸販売したら価格が下がるというのと同じ意味ですね。
確かにその通りですね笑
100億戸販売ならほぼタダになるかもしれませんが現実には465戸しかないから抽選になっているんですよ。ホテル上なんて最初の1期で供給を絞らなかったからほとんど売れてしまって今はもう数戸しかないですよね。
絞ってるのではなく販売住戸の残りが少ないだけ。今後も供給は増えません。
ここの期分け販売は他の物件と変わらないですよ。

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>>7992 匿名さん
ではマンション購入して、損するパターンはないってことですか？マンションを購入して、すぐ売った時に買値より下がったら、それは下がり相場に入ったってことですか？違いますよね。

全然違います。極論で片付けられても。供給を絞ることで値段が維持できる例を示しただけです。
ここも一度中古市場に流れたら価格調整が入るわけです。売れたからといって市場価格ではないし、それが相場なわけもない。

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>>7992 匿名さん

同意。まあ、アンチの人はロジック通ってないので無視で良いと思いますよ。買えない人が茶しばいているだけで、いつも論破されている。

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今売れるかどうかは別として、維持費も上がってるし今からはキャピタルも厳しいのでは。利回りも低く今が高値圏であることは間違いないかと。不動産は利上げの影響は大きいですよ。あくまで私見ですが。でも気に入って住むには良いと思います。

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先程の書き込みを以下のとおり修正します。

借入金依存率の高い投資家、実需購入者はこう思っています。

・一日も早く引き渡ししてほしい
・さもなくば本年中に引き渡してほしい
・引き渡しまでにフェーズが変化したら、無条件にキャンセルしたい

残念ながら、全て叶わない。

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契約してないマンションのスレで
余裕なく連投するとか
相当ストレス抱えてませんかね

契約者は契約時より値上がりしてるし
家具とかオプション追加しちゃおうかなー
くらいの感じですよ

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契約者だけど頓珍漢な書き込みが見られるね。
2年後の引き渡しの契約をしたのに何故すぐに引き渡しを望む人がいると思うのだろうか？
中には早い方がいいって人は居るだろうけど。
実需だから別に相場悪くなったって気にしないよ。
そりゃ半額まで下がったらさすがに凹むけどさ。

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>>7994 匿名さん
落ち着きましょう。
成約価格が市場価格でないなら何が市場価格なんですか？
過去の成約事例を頭の中で供給側だけ条件を変えて結果が変わるはずだ、とか言われてもそんな事誰も興味ないんですよ。

マーケットの結果が相場なんですよ。
過去の結果をそれが相場なわけがないとか…

中古で安くなると思うなら2年待っててくださいね。

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ドルで見たら、既に値下がりしてるのでは？
利回りが残念水準ではありますが。。。

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鋼材、資材が右肩上がりで値上りしているので建設費を考えると、三井がブリリアタワーより安く売るのは現実的に難しいでしょう。三井にも素晴らしい建物をつくってもらって、堂島近辺の価値をあげてもらいたいですね。

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鉄鋼原料暴落中だから鋼材製品下がるらしいよ
海外ではもう下がってるってよ

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>>8003 匿名さん
現実的にはいくらでもできるよ。笑
そもそも都心物件は新築マンションの原価に占める建築資材の割合はそこまで大きくない。それに東京建物がここの土地をいくらで買ったか知ってます？かなり利益載せてるから、利幅を考えると資材高騰ぐらいは余裕で相殺できる。土地の購入時期もあまり変わらないし、三井も同じような値段か形状的にはより安く土地を購入してる。三井がどう判断するかは分からないけど、現実的にはブリ堂の一期ぐらいの価格で出しても利益は余りある。

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資材高騰といっていますが、どこも不動産も過去最高益だということを肝に銘じて下さいね。
10年前の相場に戻しても十二分に利益出ますので。
貴方みたいに何もわかっていない方が多いので必要以上に価格上げられるんですよ。

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>>8006 匿名さん

8003さん宛

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その通りです。

建築の原価を把握している方々なら、いかに利幅を取っているか容易に分かります。マンション分譲価格の内訳は足裏の米粒程度の土地代と建築費と室内造作費用。どんな豪華仕様でも、建築費と室内造作費は坪200～300程度。各デベがこぞってマンション建てるのは、笑いが止まらないくらい儲かるからです。

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>>8008
直近のSRC50階建て建築単価はどんなもんですか？

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>>8009 匿名さん

国土交通省の建築統計年報による1㎡あたり工事費予定額によれば、

[SRC造]
令和元年　363400円(坪120万)
令和2年　279200円(坪92.3万)
令和3年　338400円(坪111.8万)

[RC造]
令和元年　285600円(坪94.4万)
令和2年　277000円(坪91.5万)
令和3年　288300円(坪95.3万)

となっています。

50階建という特殊事情を踏まえても、倍にはならないよ。

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>>8010 マンション検討中さん
高く見積もっても坪150万ですか。土地代入れても原価は坪300万にも満たないですね。それを平均坪650万以上で売ってるわけだから、三井も建築費高騰しようがこのくらいの値段で出しても利益ガッポガッポですね。

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>>8011 eマンションさん

仰る通りです。
もちろんデベの儲けも配慮しなければなりませんが、昨今の価格が異常値であることは間違いありません。

なお、マンション分譲価格は原価積立方式ではなく取引比較の事例から決定していきますので、マンション価格高騰期には大幅に仕様ランクを落としても、デベ間でお互い申し合わせますのでエンド価格は上昇していきます。

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堂島アバンザ

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>>8010
一般的なSRC住宅より
ホテルのSRC単価135万の方が近いかな？
全国平均に比べて大阪市北区なので+30%
ラグジュアリー仕様で+50%
建築設計費で+15%として
建物建築費が坪270万くらい
それと土地持ち分と広告宣伝費
デベロッパーのリスク・利益を取って
どうなるかだね。

10年前に建てた湾岸タワマンの原価は安いだろー
と不動産屋の窓口で叫んでも
原価で売ってはくれないからね
辛いよね

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>>8014 匿名さん

それほどのバッファーはないと思いますが、細部を確認したわけではありませんので断言はしないでおきます。

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>>8014 匿名さん
30%とか50%とか根拠なくて笑う。そんなしませんて。
ちなみに土地の購入代は記事になってますので、計算したらおよそ坪100万。上の方もおっしゃってるよーに建築費は高くて坪150～坪200万。基本的にマンションの原価の80%が建築費と土地代なので、普通なら高く見積もった場合でも平均坪360万ぐらいの価格帯。これはちょーどブリ堂が出来る前に動いていた堂島レジの中古相場ぐらい。単純に坪あたり300万前後の利益。新築マンションの利益率は10%と業界で言われてますが、東京建物は流石、素晴らしい。

そう考えると建築費高騰してるから、三井はここより高く出すはず！ってのが的外れであることがよく分かる。

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エゲツない程マンションって儲かるんですね。
って言うか利益取り過ぎですね。カモにされ過ぎ！

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色々計算してるけど、
この市況なら高く出しても売れるんだし、
そこを原価計算して利益少し上乗せした程度で売り出されるだろうという浅薄さがヤバい。

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>>8018 購入者さん
スレの流れからして言いたいのは、建築費高騰の影響はこの価格帯ではほとんど無視できるってことでしょ...。そこもわからないとか浅薄さがヤバい。

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>>8016
その辺のマンションと一緒にしたらあかんよ
名のある技術者が入ったり
ある一定水準から良くしようとすると
一気に高コストになる
ハイブランドの服とユニクロ比べて
原価めちゃくちゃ安いのになんで買うんやコスパ悪いわー思う人は
買わなくてええねん。
そこに価値を見出したり
お金余ってたりする人が買うんよ
特にマンションは数が決まってるんで
服のように追加生産でけへんからね。

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>>8020 匿名さん
箱の内装・設備をどんだけ豪華にしようと原価全体に比べたらコストアップ分はしれてます。
あとブリ堂は間違いなく原価率は低いですが、別にそこを非難してるわけでもありません。そこに価値を見出したり、リセールが伸びることを否定してるわけでもありません。ちなみにマンションをブランドに例えるならば、評価の核は立地であると思いますけどね。

そんなことではなくて私が言いたいのは、三井堂島がブリ堂より高くなる。理由は建築費が高騰してるからだ！っていうのは嘘ですよ、ということだけです。

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>>8021 eマンションさん
いつも言う、建築費高の為、建築費高騰の為と言って価格異常に吊り上げる嘘は聞いていて腹立ちます。
驚く事に、殆どの方はその事を何一つ疑わずに納得しています。
業績みてもわかるんですけどね。
三井なんて、ここの物件の全てにおいて勝っているのでどうなるのかな？
来年から徐々に金利も上がって行くので先行き不透明ですね。

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>>8020 匿名さん

おもしろいほど単純な考えです。

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>>8021 eマンションさん

貴殿の冷静かつ客観的なご意見に賛同いたします。

関西人って阪神タイガースの20年に1度の優勝時の騒動みたく、ここの表層的かつ刹那的なデザインに面食らって、高値でも契約してもうたっというのが本心なんです。それは大阪マンション市場の成長を期待してだと思うのですが、東建はその気持ちとは裏腹に高値で売り切り、三井という虎が襲来するまでに退散したいというところでしょう。

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三井と東京建物では格が違いすぎます。
まあ残りの部屋全てあげてもかなり儲けたでしょう。うまい事逃げきりました。

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原価見積も甘いし
相場見通しも甘い
ブランド価値を認めず
立地など特定の項目にこだわり
結果、価格を見誤ってしまう。

実需だとしても
売買成立価格を基本に
柔軟に対応していくしかないですよ。

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>>8026 匿名さん

つまりここ買えばヤバいって事ですね。

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>>8026 匿名さん

ロジカルに書いてるつもりかもしれないが、ふんわりとした泡のような答え方。
最近流行りのマンション高値売付営業マンや＊＊＊＊の勧誘マンのような言い方ですね。

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>>8028
ここの販売価格や販売方法が法律上問題あると
掲示板を閲覧されている方に頒布されています？

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>>8028 匿名さん
めちゃくちゃ中身無いよね、この文章。
抽象的で煙に巻くやり方。

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Brillia Tower 堂島　 第3期3次販売物件概要

販売スケジュール 第3期3次販売
販売戸数 15戸
販売価格 5,720万円（1戸）～16,190万円（1戸）
登録受付期間 2022年7月23日～2022年7月25日

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三井は板マンなのでブリ堂のようなタワマンと比べて工事費単価は安くなりますよ！
中身の仕様はまだ未発表！

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3期3次の価格でましたね。
思ったほど上がってなかったです。
3期2次がピークだったのかな。

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>>8033 匿名さん
確かにまた20%以上の値上げかと思ったら控えめでしたね。
上昇率だけなら既にピークアウトして下がってます。

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フォーシーズンズだけで他に何も無くても、ここまで売れると証明しましたね。
大阪人怖し！

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流石に三井と比較して買いたいですから売れ行きは鈍るでしょうね。三井の詳細が出たら高かったか安かったか分かります。外観はブリリアの方が好みです。

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>>8036 評判気になるさん

ブリリアので外観カッコ良いですか。
すごい洗練されていて、モードです。
さすがフォシーズンズ入るから中途半端な事はできるないって感じです。
三井の立面図見ると、いつも同じありきたりのデザインで、ラグジュアリーホテルではなさそうな感じのデザインです。もっと攻めたデザインして欲しかったです。
パークコートでも、その中の低いグレードできそうです。

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>>8037 匿名さん
結構攻めてると思うよ。フィンとか最上階のつくりとか。しかも三井はパークコートで富裕層をくすぐる物件をいくつもつくってきたし安心感ある。ブリリアもめちゃくちゃかっこいいけど、ここがデザイン的に影響を受けたであろうパークコート青山を先に世に出してるしね。
最上階にすごい共用部分持ってきたらブリリアに迫るか追い越すことも可能とさえ思わせる。窓ガラスを見たら分かるけどサッシ高も期待できるから専有部分の使い勝手の良さでも勝負できそう。楽しみでしかない。

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ここは普通のファミリー世帯は多いでしょうか？

子育て環境はどうなのでしょうか？

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>>8039 匿名さん

ファミリー層は極めて少ないです。環境は言わずもがな良いとは言えないです。環境考えるなら福島、中之島の方がいいです。

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三井堂島はフィンを含む高さ161Mと階数40階から計算すると、ここと違って天井が低くくなってしまいそうですね。

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>>8040 匿名さん
福島(笑)

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>>8039 匿名さん
うちはファミリーです
中之島小中一貫校に通う予定です

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>>8041 匿名さん
変わらんて。ちゃんと計算してみ笑
そんな難しい計算ちゃうからさ。

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>>8044 匿名さん

フィンの部分約12mがが高さ160mに含まれる為にブリリア堂島タワー並みの天井高は不可能ですよ！

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>>8044 匿名さん

変わるって。ちゃんと計算してみ笑
ちょっと難しかったかな？

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>>8045 マンション検討中さん
なんでブリリアの最上階、ペントハウスのことは考えないの？エントランスの高さは？ホテルの部屋の天井高は？ホテルのロビー階の高さは？
それぞれ詳細も出てないのにフィンだけ持ち出して何の意味があるの？

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>>8047 匿名さん
ブリリアは塔屋が無いので、階高取れたんでしょう。

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以下どうでもよい投稿が続く。
こんなゴミみたいなスレ早く完売して閉鎖したらいいのに。

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>>8049 マンション検討中さん
この掲示板はどうでもよい投稿をする為の場所なので仕方ないです。
マンションって、モデルルームに行く人の1-2割の人しか買わないようなので、残りの8割以上の人が買わなかった理由をここに書いて自分を正当化しているのです。
ここは高額物件なので買わない（買えない）理由を書く人はさらに多いと思います。
買った人は買った人で、やはり自分を正当化する為にあばたもえくぼな投稿をしますし…
ゴミみたいな投稿が嫌なら見に来なければ良いです。

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だいぶとできてきましたが、パークコート青山みたいな感じではないですね。少しぼてっとして折角のデザインが生きてないです。

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>>8051 匿名さん

ご意見をいただきありがとうございます。
やがて折角のデザインが埋もれて見えなくなるので、ご心配は無用でございます。

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>>8052 匿名さん

天満橋から見るとまあ、それはそれは圧巻ですよ。フェスティバルタワー並みになると思うとすごすぎます。
おそらくパークコート堂島が完成しても隠れないと思います。

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3期3次終わって先着順なしと
低層階単身向けもそこそこ売れているようですね

次の4期は
箕面船場の1期1次販売に人員が回るので
その後にした感じですかね

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>>8054 匿名さん
要望分を出してるだけなので、基本先着はありません。人気の演出ですね。要望も随分減っているようですが、デベも充分高値で売り出せたので、ここからはゆっくりでは。

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>>8055
詳しい解説ありがとうございます。
要望が随分減っているというのは
どこからの情報でしょうか？

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>>8055 匿名さん
要望書は他の物件でも出しますよ。
他のデベは要望分以上の住戸を販売しようとするから売れ残って先着順販売にまわしているのですか？
それで人気の演出ができるなら他の物件も先着順にしなければいいだけだと思いますが。

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3期3次も完売になりそうですが、後何部屋残っているんですか？

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こちらは今話題の煽り屋さん(超人気物件につき値上がり必至かつ先着順一切無しの即時完売御礼物件と連呼する集団)が多数常駐していますが、先に結論のみ申し上げておきます。

既に三井に舞台は取って代わったともに、竣工後まもなく埋もれてしまいついには話題性もなくなります。

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本当にみなさん高級ホテルが入居するだけなのに、珍しいもあってか分かりませんが、
こんな異常な高値で購入できますね。今の若い方と40代以降の価値は全然違うので10年先以降はどうなっているのかな？
不動産は立地が全ては神話だったのかな？
ブリリアはここでは凄い利益だした事でしょう。

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>>8060 匿名さん
異常な高値と感じるのは相場に無知か貴方の経済力の無さが原因ですよ。
もしかしてどちらも当たっているかもしれません。

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>>8058
私が数えたので間違ってるかもしれないですが
残り住戸数は
The Sky　0
Premium　0
Executive　4
Ocean　101
計105戸です。

まもなく話題性もなくなるそうですが
竣工迄の1年10カ月で全部売れるかな？

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>>8062 匿名さん
今まで供給を絞ってたから売れただけ。
これからは三井に埋もれるのでこんな異常な高値では売れませんよ。
ちょっといいホテルが入っただけで大阪は舐められてます。気付いてないんですか？

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まぁまぁ。

今はどこもかしこも高いですからね。相場がどうなりますか、

個人的には、もう少し沸騰して、一世代前のバブルを超える怒涛の嵐もいいかな、と。

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>>8063 匿名さん

過去に新築マンション買われたことないのですか？

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フォーシーズンズなかっても買ってたのか？

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>>8063
いやいや全く供給を絞ってないです。新築マンションの販売ペースとしては売れるペースが早すぎるので竣工時期との兼ね合いで調整しているだけです。
供給をしぼっても全く売れない住友の某ガーデンもありますから。

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>>8060 匿名さん
不動産は立地が全てですよ。新築は新築プレミアムで売れますが、一度購入すると中古市場で横並びです。その時に大事なのが値段と立地です。

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そもそもここの購入者で４Sに泊まったことある人、もしくは頻繁に利用する人がどれだけいるのって？話だよ。

主役は三井に代わったんだよ。役者が違いすぎるからなっ！

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ここの27階のラウンジ24時間使えないって残念。屋上が24時間使えないのはわかるけど。。。

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>>8070 マンション掲示板さん

9-20時ぐらいでしょうか？
場所柄で破廉恥行為も絶えない故の英断でしょう。
TTOのラウンジでもトラブル絶えなかった記憶があります。
10年前に売ってしまいましたけど。

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>>8068 マンション掲示板さん
ここよりもドーチカに近い板マンもありますがここと高い価格になると言いたいの？
今の相場は新築時よりほとんどのタワマンが値上がりしてますよ。新築プレミアムはどうなったのか説明してみて。

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>>8069 匿名さん

スレを確認してから書き込んでね、千両役者さん

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>>8068 マンション掲示板さん
私もそう思っています。ここはおかしい現象ですね。
フォシーズンズが入るだけで価値が上がったみたいになってますね。

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>>8074
フォーシーズンズが入ったことに魅力を感じ設備、仕様を見た上でこの価格でも買いたいと思う人がたくさんいるマンションです。

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>>8072 匿名さん
？？？日本語でよろ。

あと値上がりしてるのは上がり相場だからでしょ笑
当たり前すぎて。

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>>8075 匿名さん

立地は？笑

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立地で全て決まるってことは、三井がパークタワーになろうがアパホテルが入ろうが価格に関係なくなるという事だが笑

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>>8078 匿名さん

何言ってますねん！意味わからない事言うんじゃないよ！

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>>8079 匿名さん
悲しいわ！

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>>8071 匿名さん
はい、深夜は流石になくていいですが、早朝と夜は、もうちょっと長く利用可能時間になってたらよかったのになーと思いました。

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残りの部屋は三井発表してから売り出すみたいですね。

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無知ですみません、、　こういうところ買える人って仕事何されてるんですかね？？純粋に凄く気になります、、

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>>8083 匿名さん

自営業が多いですよ。

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三井の価格が出た際の答え合わせが楽しみですね。
ブリリアタワー堂島より高いのか安いのか。個人的には今の雰囲気であれば高いと予想、それでも売れるでしょうね。

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>>8085 匿名さん

高すぎると売れないでしょう。東京でもあるまいし。
梅北2期の兼ね合いもありす。
来年から黒田退任で金利も上がっていきそうです。
三井は中華系のラグジュアリーホテルみたいですよ。
ラシャングリラ、マンダリン、ラッフルズ辺りかな？
マンション周辺も中華系の方で賑やかになる事でしょう。

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>>8085 匿名さん
正確には高く売るために、ブリリアより魅力的な物件を作って売ると思う。

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>>8084 マンション検討中さん
ご回答ありがとうございます！
自営業って、社長さんとかですかね？　自営業の方だと、ローン組めないことが多いので、キャッシュで購入する方が多いんですかね。
株とかFXとかやってる人も多そうなイメージですが、トレーダーさんや投資家さんもいますかね？

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>>8086 マンション検討中さん
中華系は確定なんですか？情報通ですね。

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>>8088 匿名さん
1期の登録申込者の属性は
年齢は50歳台（全体の25.7％）、60歳台（同23.4％）、30歳台（同20.6％）、世帯人数は2人（全体の36.9％）、1人（同31.7％）、4人（同15.3％）、職業は会社役員（全体の37.8％）、会社経営（同15.4％）、会社員（同14.9％）、医師（同10.7％）、居住地は大阪府（全体の63.5％）、うち北区（同17.7％）、中央区（同8.7％）。


1期の販売住戸情報は
価格5,280万～10億8,000万円（平均価格は約1億5,390万円）、坪単価は650万円。1億円超住戸は110戸。

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銀行で住宅ローンの手続きを行いましたが
銀行担当者が言うには
ブリ堂個人契約者で住宅ローンの手続きを行なっているのは10%です、とのことでした。

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その10%の内のひとりです。
普通の会社員です。

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意外とローンして、背伸びまでして買う方がいるんですね。一般的なマンションだとローンなしでも買えるけど、ローンしてまで買うとなると、理解できないけど見栄みたいな何かがあるんでしょうね。

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残念なお知らせ！
南西のビルもタワーマンションになるみたいです！私は以前から怪しく思ってました。
フォシーズンズは12年契約していますが、その後は香港リッツのように移転すると思います。

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>>8094 マンション検討中さん
ソースは？

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>>8088 匿名さん
ローン組めない事なんてないですよ。
もちろんキャッシュ一括で購入しますよ。
低金利でなので、あえてローン組み、他に投資するみたいな方もいますが、そんな方は大概自転車操業でしょう。
投資家もいてるでしょう。開業医もいてるでしょう。
場所柄儲けているホスト、ホステスもいてるでしょう。
モデルルーム行きましたが、ここは派手好きな方が多いと思います。全く似合っていない勘違いの全身ハイブランドロゴ好きお腹タヌキ風が多いと思いました。

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>>8094
残念ではなく良いお知らせの間違いでは?
ブリリアと三井のパークコートと南西にも高級マンションができたらウメキタより堂島が大阪での高級マンションナンバーワンエリアになり中古市場でも人気になりそうです。

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>>8097 匿名さん
それは全くもって違いますよ。そこまで供給が多くなるとプレミア価値が無くなります。
万が一、三井が外資系五つ星ホテルなんて入居させるとブリリア堂島のプレミアム価値は下がります。ブリリアはなぜここまで人気なのか考えれば分かり易いかと思います。
だから私はセレスティン系ホテルになってほしいです。

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ブリリアはアフターケアは大丈夫なんですか？
三井のようにしっかりしてるのかな？

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>>8099 マンション検討中さん

してるわけないでしょ？

マンションは三井を買え！

東京では常識。パークマンションおよびパークコートを所有する当方が言うんですから間違いないです。

ここの立地は南東の三井、南西のタワマン(シエリア？)で完全に埋もれてしまうようです。
なお、北西北東のタワマン計画も水面下で行われています。
契約者の方におかれましては、心よりお悔やみ申し上げます。

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>>8100 匿名さん
パークマンションとパークコートと他のデベのマンションは具体的にサービスがどう違うのですか？

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>>8101 匿名さん

洗脳されている方のようなので、あまり相手にしない方がよいと思います。

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南西はシエリアで北西、北東は住友、野村ですね。

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>>8103 マンション検討中さん
どゆことですか

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堂島が一気に開発されるのは、楽しみですが、
飲み屋が無くなるのは嫌ですね笑

でもブリリアの北西は阪神高速、北東は堂島レジがあるので、どこにマンション建つのか全くわかりませんが。

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ほんのちと条件が違うかもですが、ニューヨーク、マンハッタンの高級マンションでも、周りが全て高層ビルで、眺望無しの部屋は沢山有りますので心配は無いですよ。価格はやはり眺望有りの方がニューヨークでも明らかに高いです。
ニューヨークではラグジュアリーホテルが併設しているなどで価値が上がるなどのアドバンテージ的な事は全く無いとの事みたいです。

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>>8091 匿名さん
その銀行と契約した人が10%ってだけでしょ。
経営者ならまぁ現金がほとんどだろうけど、付き合いのある銀行と取引するよ。

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>>8100
東京ならマンションといえば森ビルでしょ

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>>8108 匿名さん

森ビルもしくは三井ですね。

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市内の三井マンション住人です
急遽職場の関係で北区に引っ越すことになって探してたんですが、このマンション見てテンション上がりました！！
入居時期も丁度良いのでMR予約したんですが、このスレ見てて、三井と東京建物のデベとしての違いを色々書かれてるので不安に。
今住んでる三井マンションは特に普通としか感じないのですが、具体的に三井と東京建物の何が違うのでしょうか？
長文ですいません。

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>>8110 検討板ユーザーさん
特に変わりません。東京建物もメジャーセブンですから。
ただ三井のマンションは素晴らしいものが多くて、それが東京を中心に認められているだけです。またデベロッパーごとのリセールでも、三井は1番だった気がする。
つまりブランドが確立してるってことです。サービスの中身はそんなに変わりません。

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東京建物は日本最古の超一流不動産会社です。
他の不動産会社が皆憧れ、かなり高い目標ですが目指している日本を代表する、グローバルリーディングカンパニーです。
それ故にフォシーズンズもブリリアを選ぶのも至極当然です。
三井不動産もここ最近では、やっと少しのブランド力も付いてきましたが、まだまだ同じ土俵には立つ事はできないですし、相手にもされていない感じです。

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>>8112 マンション検討中さん
そういう煽りはいいから。
三井が頭一つ抜けてるのは事実で。だからって東京建物の価値が下がるわけでもなく、サービスに差があるわけでもない。