ザ・パークハウス 駒沢レジデンスってどうですか？

>>120 ご近所さん
貴重な情報ありがとうございます！
現地に行って1点気になったことがあったので、ご存知でしたら教えてください。

北側隣地のマンションの屋上あたりに、建設反対表示があったのですが、近隣と揉めていたりしますか？

まぁ、建設反対はよくあることなのでそこまで気にしていませんが、何かご存知でしたらよろしくお願いします！

>>121 さん

>>120 です

建設反対は確かにまだありますね。
説明会行ってはないので聞いた様子の限りでは
昔から住んでらっしゃる方とマンションの間で少し出来上がった際の干渉具合で
うまくいってなかったときがあって、マンション側が一部最初の頃の設計デザインを要望に合わせて修正していたりするのでその名残かもしれません。
※近隣側に窓があったのがなくなってたり、電波干渉をケアしてたりしてたはず。

おっしゃるとおり建設反対は昔から住んでる方にとって大きいマンションが出来てしまうのは、どうしても抵抗したくなる部分もあるので、気持ちもわかりつつマンション側と何とか折り合いつけてほしいなぁと思って見てます。

これも聞いた話ですが
実はあの通り、昔芸能界の大物の方が住んでた影響で、あの通り一区画に妙に飲み屋があったり、パブっぽいのがぽつんとあったり、ちょっと値段の張る高級フルーツ店などがあるんです。当時はその大物の方にお邪魔するときにそういうお土産を買って伺う方の車の列がズラっと出来たりしたとかで、その流れで大人数で飲み屋に流れるみたいな様子が数十年前はあったらしいです。
ただそれも時代の流れか、少しずつお店が変わってきたりしているのが今ですね。

駅前から少し離れたところなので、ちょっとずつ今の住んでる人が求めるお店（クリーニング店も増えました）が出来てきたりしているので、より住みやすくなってくる環境だなと感じてます。

>>122 ご近所さん
121です。

ご丁寧にありがとうございます！
仕様変更があったんですね。
営業の方の話では、未だ協議中の内容があるとのことでしたので、竣工までには解決するといいですね。

大物芸能人がいたという地歴は知りませんでした。
それで飲食店があるんですね！
確かに、駅から少し離れているのに不思議だなとは思っていました。

今は生活に密着したお店も増えてきていますが、残っている飲食店の雰囲気は別に悪いイメージは感じませんでしたので、両方の良さが活きる街並みになっていくと良いですね！

近くの給水塔の雰囲気が怖いのですが、
実際、あの場所が近いデメリットはあるのでしょうか？

6年住んでますがデメリットはなにもありませんよ。
むしろ有事の際に頼りになるものととらえています。

給水塔はむしろこの辺に住んでる方には身近な愛着ある目印みたいなものですね。
地域の方々での愛好家もいらっしゃって、近くの学校や神社のまつりの際にもブースがあって
子供が給水塔の絵葉書もらったりもします。

◆駒沢給水塔風景資産保存会（コマQ） - 「セタガヤのたからもの」駒沢給水塔を世田谷の名所にしよう！
http://setagaya.kir.jp/koma-q/

クリスマスとかにはたまにピンクのランプが点灯したり、見ていて飽きないです。

>>117
全く同意です。
悪い物件ではないと思いますが、
そこまで便利な場所ではなく、日当たり、眺望など微妙な間取りが多そうなのに流石に高過ぎです。

近隣問題はよくあることですが、賃貸ではありませんのでよくあるだけでは済まされませんよね。一生とは言わないものの、長く住む場所ですから。折り合いついてから、着工すべきですよね。ちなみに、モデルルーム行きましたが、そんな話ありませんでした。重説ではじめて知るとかだったら有り得ませんね。

先日モデルルーム行って来ました。皆さんおっしゃる通り、チープさ否めなかったです。。東側は将来的な建て替えリスク大、全体的な日当たりの悪さなども気になりました。

>>129 通りがかりさん
ちなみに、チープというのは具体的にどの点でしょうか？共用部でしょうか？
専有部の設備はそれなりにグレード保ってるなとは思いますが。あと高級物件として足りてないのは天カセぐらいかと。
床、天井が直仕様だったでしょうか？

キッチンや洗面、扉などの面材がシート感満載でしたね。この価格帯なので突板は求めませんが、もう少し質感のあるもの使えばいいのに、惜しい感じでした。セレクトも同じ。残念ながら、既製品感は否めませんでした。たしか、オールLIXILでしたね。

なるほど。やはり価格とのバランス怪しいですかね?

桜新町で坪400万円を超える物件は数えるほどしかありませんから、立地と設備をよく比較した方が良いかもしれませんね。

立地は駅距離で見ると若干劣りますが、駅からみて東側は競合物件少ないこともあるので、差別化はできるかもしれません。

設備は好みもあるとは思いますが、仕様は可もなく不可もなくという感じなので、判断が難しいところですね。

>>133 評判気になるさん

低層階は確かに超えてない部分もあるけど、名が知れたデベロッパーの桜新町のマンションは400超えてるの多いですよ

>>134 マンション掲示板さん
私のリサーチした限りでは、下記くらいしかありませんでしたが、他ご存知ですか？(あくまで新築分譲時の価格です。)

【大半の住戸が坪400万円超えの物件】
ザパークハウス桜新町翠邸、グランドメゾン桜新町レジデンス、グランドメゾン桜新町、ヴィークステージ桜新町、ブリリア弦巻

【一部高層階住戸が坪400万円超えの物件】
オープンレジデンシア桜新町テラス、プラウド弦巻三丁目、オープンレジデンシア桜新町２丁目、プラウド桜新町、オープンレジデンシア桜新町ガーデン

中古価格を比較し始めたらもっとあるとは思いますが、一義的にはこの辺と比較するのが妥当かと。

桜新町駅の新築マンション相場一覧【マンションエンジン】
https://www.manen.jp/mansionlist/13/2324/2324050/1/#

そもそも街の供給エリアがそんなに大きくないので
新築マンション自体そこまでたくさんあるわけではないかと思いますね。
上記のマンションで十分全体の過半数占めてそうですが
どうなんでしょ。

ただこのへん、5年前は大体坪単価350万台でも高いなーと言われていて、10年前だと320万円台でも高くなったなーって言われてた印象があります。

5年前で坪350万で、今400万前半なら適正の範囲内だと思います。また、中古相場とのそこまでの乖離がありません。これは、桜新町以外、世田谷区田都駅全体に言えますが。
しかし、5年前に比べて仕様はやはり残念な感じです。表記上の仕様はもちろん同じですが、今の新築ばかり見ていると麻痺しますよ。満足されれば別ですが。

>>137 匿名さん
無知で大変恐縮なのですが、非表面上の仕様の低下、というのは具体的にどの点でしょうか？
近年の建築費の高騰でコストカットしている、という事は理解はしているのですが、具体的にどのあたりが引き算されているものなのでしょうか。
後学の為に伺えるとありがたいです。

どなたかも言ってましたが、シートのペラペラ感、印刷感？私もモデル行きましたが、既製品のような感じを受けました。

桜新町駅の東側って、桜新町らしい明るい雰囲気がなくてここはやめました。

過去レスで大物芸能人が住んでいたと書いてあり、気になって調べました。

「駒沢 芸能人 自宅」で調べると、今でも有名芸能人の方が住んでいるようです。
マンション価格も比較的高い方と思っていたのですが、プライバシーが徹底しているマンションが多いのかもしれません。
中古価格がそこまで落ちないことは安心ですが、高すぎるとそもそも買えないですし・・・

申込は来年からでしたか？みなさん申込やめると書いていますが、申込される方いらっしゃいますか？

おそらくその検索で出てくるマンションは大抵深沢ハウスの話で、少しエリアが違うと思いますがね。
あそこは例えば周囲に建物がなくて覗かれるリスクも少ないなど芸能人には諸々条件良いはずです。
このマンションの場所自体は、芸能人というより芸能関係者の住まいの跡地のようです。

いずれにせよ、自分も割高物件と思い外しました。ただ、この値付での先行きが気になるので注目はしてます。

ルーフバルコニーやテラスのあるマンションって憧れます。
まだそれらがあるプランも残っているようですが、
そういう間取りを希望しないという方も案外いらっしゃるんですね。

>>140 匿名さん

桜新町らしいとは駅前の賑わっているところですか？それが一番なら駅近のブランズ桜新町ですかね。

>>144 匿名さん

ブランズ桜新町は匂いや隣の賃貸アパートの影響でないと思いますが、桜新町の西側はスタバや成城石井や雰囲気の良いレストランなどもあって、かつ通りから一本入れば静かで良いですよ。桜新町の南側もサザエさん通りから深沢の桜並木に繋がる道はとても好きです。そのエリアで分譲マンションの計画はないんですかね。

桜新町二丁目は確か準工業地域なので、マンション建設もでき、道路も整備されているのですが、以前葬儀場建設時反対ということもありました。スタバのところも以前はパチンコ屋でした(まだ一件小さなパチンコ屋がありますが。
桜新町一丁目はサザエさん通り以外は裏に入ると細い道が多く、地目上もマンション建設が難しいところ多い地域です。今も畑もあったりするような所もありますよ。昨年マンションが建て替えられて所があったと思いましたが確か賃貸でした。

>>146 桜新町一丁目二丁目さん

情報ありがとうございました。以前、サザエさん通り沿いにマンションが出来るかも！と期待していた空地は長谷川町子美術館の別館になっていました。
サザエさん通りの主（笑）なので仕方ありませんが、分譲されたら人気だったでしょうね。

>>147 匿名さん
サザエさんさん通りだと、角地の三井住友銀行はかなり古い建物なので隣りの三井のリハウス(以前は肉屋)と一緒に開発、マルダイスーパーの建物も同様にかなり古いので建て替えしないの？とはいつも思ってますよ笑。

皆さんおっしゃるように、このマンション近辺は駅前の賑わいとは雰囲気違いますよね。
少し時代に取り残されたような…

東京◯力や東京◯スの施設も結構築年数経っているので、パリっと建て替えてくれたら幾らか雰囲気明るくなるかもしれませんが。

確かに雰囲気はそうですが、緑泉公園がすぐ近くなのと、なにより駒沢公園までが歩いて5分ほどということが地理的メリットではありますね。

私は全部が全部駅前みたいな雰囲気に合わせて行いかなくてもいいと思いますね。

駅前に行こうと思えば歩いて10分以内にカルディやらプラチノやら簡単に行けますし、マックの前の行列みたいなのが家の近くにできたらそれはそれでちょっとって思っちゃいます。

そもそもこのへんって
第二種住居地域ですよね。だから大きいお店やら派手なものはできにくいエリアですし、久富稲荷神社や近くの小学校や緑泉公園が起点となっているお祭りやイベントが有る様子はこの地域には珍しい人とのつながりが暖かい感じが好きだなぁって思います。

そんなエリアからバス20分以内に渋谷、三茶、二子玉川行けるって良くないですか？

住居地域ならではの閑静さや地元の繋がりというのも大変魅力だと思います。

駅から北西方面は準工ですが、マンションが増えたこともありしっかり区画整理されている印象です。
ただし、用途の縛りが緩い分何が建つか分からないリスクはありますね。

一長一短なので、どちらが好みかに尽きると思います。

ここら辺はやっぱり、閑静というより寂しい感じがします。なんででしょうか。隣のエネルギー系施設の素っ気なさですかね。用途地域は、近商がかぶってますから本当はもう少し賑やかであってほしいですね。

中途半端ってことか

>>154 買い替え検討中さん
価格は一丁前ですよ（笑）

私は学区が悪くてここはやめました。桜新町エリアなら桜町小か松丘小に行かせたいです。

>>156 匿名さん
ここは学区深沢小でしたっけ？
イマイチなんですか？

パークハウス経堂レジデンスと比較してる方いますか？

桜町小、松丘小学区で新築マンション出ますかね。どなたか情報お願いします。

＞桜町小は別名「世田谷の学習院」と呼ばれています

今年は知らないけど去年は大荒れで大変でしたよ
実態が知りたければブランズシティ世田谷中町の掲示板をチェックしてみて

＞ブランズシティ世田谷中町の掲示板

参考までに、他にも書き込みありますがスレ番の736-740あたりが参考になるかと
世田谷区でも、所詮は公立小だから、桜町小に限らずどの小学校でも大荒れに
なる可能性はありますよ

そもそも学習院っていいの？

>>163 匿名さん

どの小学校もクラスのメンバー次第でしょうけど、桜町小はやはりいいですよ。
あと京西小や駒沢小は校舎もきれいで良いです。

最近は中学受験組が多い地域ほど荒れる傾向にある
塾の息抜き、気分転換で小学校で暴れる生徒が多い
桜町小の問題児もこのパターンが多かった
それにつられて非受験組も暴れだす悪循環
世田谷区は勿論、文京区ですら荒れるときは荒れるけどね
公立小時代は賃貸で、学校に問題があったら転向できるようにしておいて
マンション買うのは私立中学入学後にするのがベストのような気がする

うちは中学入学後だと7年後になりますが、家賃が年間280万と換算して約2000万になります。今の相場より2000万安く買えるか考えると、どうですかね。

買い時は人それぞれですね。
相場はあくまで指標であって、自己居住用的あれば買いたい時、必要な時が買い時だと思います。

買い時って本当に難しいですね。
相場とか考えると時期は大切かもしれませんが、
早いことかって早いことローンを支払い終えたいという気持ちはあります。

この物件、外廊下と言えども吹抜けの中庭方式ですよね。
その場合、一般的に言われる外廊下のデメリットである、セキュリティ面や外部からのプライバシー性はそれほど影響ないのでしょうか。
雨風も完全に晒されているよりはマシな気がするのですが。
反面、メリットになる廊下側居室の通風や採光は劣ってしまうものでしょうか…

吹き抜けの感じですとプライバシー面においてはあんまり気になりませんが、
やはり冬は寒かったり、夏も虫がいたりするのが気になってしまいそうです。
風通しは良さそうですが。

冬寒いのは、防げませんよね。
まぁエントランスまで数分程度の話ですから、耐えられないほどではないですね。

吹抜けでも虫ってそんなに入ってきます？
中庭に虫が住み着いたらなかなかキツそうですけど。笑

>>171 匿名さん
流石にエントランスはエアコンあると思うし
エレベーター使えば自分のフロア歩く時のわずかな時間しか寒くはないと思います
普段階段使うなら内廊下の方が断然いいと思いますが

確か、ランドプラン見る限りでは、エントランスから一旦中庭脇抜けてELVに行くことになると思うので、その間は若干寒いかもしれません。

もちろん内廊下には敵わないでしょうが、所謂吹きさらしの外廊下よりかは諸々条件良さそうですね。

まだ、近隣もめてるようですね。近く通りましたが、横断幕かかってました。

横断幕…

寝室のエアコンは標準装備ではなく、オプションで金かけて入れるか、自分で業者みつけて入れるかしないといけないと営業の方に言われたのですが、これ本気ですか？

同じことを聞いた方いらっしゃいますか？

>>176 匿名さん

エアコン本体のことですか？
それとも配管等のエアコン設置の前提設備のことですか？

エアコン本体が標準装備じゃないのは、今の新築では常識かと。
それに、ここは天カセじゃないので、リビングのエアコンも基本的に自前で入れることになると思います。

>>177 匿名さん

え？
ここ天カセないの？

普通、エアコンはご自身で、家電量販店などで入れてくださいって言われますけど。業者を見つける？？

>>178 匿名さん
オプションで入れられるかまでは確認してませんけど、少なくとも標準装備ではないですね。
モデルルームにも付いてませんでしたよ。

桜新町エリアの分譲マンションって、リビングのエアコンは天カセが多いと思っていました。
このマンションに限らず最近のマンションって、仕様が低いんですね。
見えないところでも色々カットされていそう。

桜新町に限らず、最近の新築では標準装備のところの方が少ないでしょ。
そもそも天カセって一昔前の流行りで、付けなくても売れてるんだから必要ないと思ってる人多いんじゃないかな。

>>182 匿名さん
同じく天カセは一昔前のイメージありますね。8,000万～1億程度の物件では最近はあまり見かけないですね。コストカットと言われればそうかもしれませんが、あまり必要とされていないのも確か。
実家マンションが天カセですが、購入時から別に要らないのに、、と言っていました。

とはいえ都心2億3億の物件ならありそうですが。←すみません、あくまでこれはイメージで、検討外すぎて知見ありません。

建設地付近に建設反対の横断幕がある物件って、資産価値的には問題なんでしょうか？

この近くに5年ほど住んでました。築浅の70㎡2LDKで家賃18万円程度でした。
世田谷区は買うと高いけど賃貸はそこまで高くないブランドエリアなので、小学校に行かせたいだけとかなら賃貸でもいいのかなと言う気はします。
場所が良いのはわかりますが、特段便利というわけではなく…。この「桜新町の落ち着いた雰囲気になら高いお金を出しても構わない」と言う人にはいいんですかね。

>>185 マンション検討中さん
普通の賃貸ならいいですが、築浅分譲賃貸だと70平米もあると25万ぐらいのイメージでしたけど、18万は安いですね。
もちろんエリアによりますが、世田谷区はローン支払いに比べ賃料が高いイメージでしたが、このところの相場上昇でそんなことなくなったようですね。

賃料は物件価格以上に駅距離に左右されると思います。
賃貸に出すなら、圧倒的に駅距離5分以内が有利ですね。
ここは7分ですし賃貸利回りの観点ではイマイチかもしれません。

>>187 匿名さん
世田谷区、駅徒歩５分以内で検索ヒットしませんね。

>>187
賃貸なら5分以内のほうが圧倒的に有利ですね。
最初から賃貸利回りに重点を置くならここは除外じゃないでしょうか。

この場所をメリットに思える人とそうでない人がけっこう分かれそうです。
駒沢方面に進むので桜新町らしさは少なめな反面、駒沢の良いところを楽しめる。個人的には駒沢公園にも近くて、桜新町も7分はなかなか魅力です。駒沢大学駅はお店少なめなので。
普段の買い物は桜新町で出来る、余暇は駒沢で過ごせる。

ここ隣の郵便局の社宅らしき建物がかなり老朽化していて、そう遠くない未来に建てかえしそうな雰囲気ですがどうなんでしょうかね。

>>190 周辺住民さん
建て替えOR売却でしょうね。どちらにせよ、東側も西側も建て替え不安は大きいと思いますよ。今でさえ前建て被りが多い敷地なのに。。。

東側の郵便局社宅は時間の問題ですね。
南側は戸建&小規模アパート群なので敷地の取りまとめには時間がかかりそうですが、築年数経過している建物が多いので、眺望はイマイチです。
西側は道路を挟んでいるのでいくらかマシですが、敷地広いので建て替えあると圧迫感は出るでしょうね。

Frタイプのルーフバルコニーのまわりの空間はなんでしょうか？
空白になっているのに一見してなんのエリアなのかわかりませんが、
ここも出歩ける仕様なのでしょうか。

>>193 匿名さん

仕切られているようなので、無理でしょうね。
屋上なので何か設備が置かれるのではないでしょうか。
最近だと、太陽光パネル置く物件もありますよ。

販売前なので値下げと言うのかなんともですが、一部の部屋値下げされたようです。

>>195 匿名さん
予定販売価格より下がったってことですか？
どちらの方角の住戸か分かりますか？

>>196 匿名さん
確か南、東側の3ldkの一部です。
間違っていたらごめんなさい。

もしかして近隣の影響ですかね。あまり関係ないとはいえ、トーンダウンしちゃいます。近隣と揉めたことは数年は言われるリスクはありますよね、、、

>>198 匿名さん
近隣問題はありがちなので、あまり気にしなくて良いかと。近隣の反対運動あったマンションで入居後に入居者が不利益被ったような話も聞かないですし。
このご時世にしても割高だなぁと思っていたので、やはり反響みて予定価格を修正したのかと思っています。

MR行った感じでは、反響良すぎるくらいのことを言っていて、値下げの雰囲気全くなかったですけどね。
どの方角も2階が圧倒的に条件悪かった(前建、日当たり等)ので、そこが下がっているのなら分かりますが。

反響いいなら下げない。割高でも。

東側Kの5-2階が-100、Grの4-2階が-100、
南側Kの1-5階が-200
ですよ

仕切りがあるので確かに出入りは厳しそうですね。
太陽光パネルが置かれるという事ですが、
そういう風にエコなマンションがもっと増えてくれると良いですね。
居住者の管理費等に影響あるかわかりませんが。

>>202 匿名さん
東側、例の社宅が建て替わる情報でも出たのか、、

20年も前のことですが、世田谷区内の凶悪事件で2番目に有名なやつ、世田谷区新町2丁目で起きた事件の現場と近い。。
そのことが脳裏によぎって一歩踏み出せない自分は考え過ぎなことは重々承知。それでも、、

>>205 マンション検討中さん

数年前にも新町2丁目で凶悪事件ありましたよね？
自主したそうですが。

>>205 マンション検討中さん
https://www.udon-affili.com/setagayaku-shinmachi-2choume-josei-satsuji...

こちらですか？知らなかった…
新築現場ってところは尚更怖いですね。

>>205 マンション検討中さん
そんなこと言ったらどこも住めないですよ。
地歴調べたらキリがない。。。
それとも、感じやすい とか 見える方ですか！？

最近の新築マンションは、公式サイトを見ても、情報が少なく、宣伝コストも抑えている印象をぬぐえない。エントリーしても、特に提供する資料は配布しないことを明言している物件もある。ここは、バーチャルＭＲをアップしていて、良心的なほうだろう。物件ごとにモデルルームを造らない昨今、高い買い物なのに、コンセプトルームでどう判断しろうというのか。

確かに公式サイトでは情報が足りないので、
きになるなら資料請求しなければならないかな？という事が時々あります。
ただあまり情報量に宣伝コストが影響しているとは考えた事はありませんでした。

他社さんですが、販売末期値引き費用は広告費から流用していると聞いた事がありますよ。
こちらのマンションが値引きするかどうかは別問題ですが。
今時マンションは売り手市場なんですかね。資料はHP参照、ダウンロードしてねと。
こちらのマンションモデルルームには伺いましたが、正直あれくらいのモデルルームなら他のマンションと合同モデルルームでも良いと思いましたが。毎回よくできてるなと思うのはマンションの模型ですね。ちょっとした車が位買える額だそうですよ。

横断幕って、いろいろ注文つけてるだけで建設反対してるわけじゃないんだな

ペーパーレスなご時世ですし、資料送付は別に無くても良いと思いますけどね。
モデルルームはオプションモリモリで参考にならないのは、どこのデベも同じですね…

モデルルームの予約、全然取れませんね。。

ＭＲでの「密」回避策ってこと？

ここの周りは暗い雰囲気ですし、駅前の東急のマンションは周りが汚い感じですし、サザエさん通りから深沢方面もしくは桜新町から用賀方面で徒歩7,
8分以内でマンション計画をご存知の方おられたら教えて下さい。

へえ。いまいちなんだ

>>212 ご近所さん
となりの歯医者さんも横断幕掲げていますね。
GoogleMapでも確認できます。
ここに住むことになったらこちらの歯医者さんには通いづらいかも。。

マンション銀座といっても過言ではない桜新町だけど、中古でもいいから買いたいといわれるような人気物件って、あまり聞かないですね。

>>218 名無しさん
結構周りに横断幕掲げている家、多いんですね。
そうなると、住む際に肩身が狭い思いしそうで嫌ですね。。。