シティテラス新小岩ってどうですか？

ここって旗竿地みたいな形状ですかね？
北側は線路沿いで、南側は接道せず既存の建物に塞がれているように見受けられます。
線路間近だから内廊下になればまだいいけど、すみふだし、外廊下で田の字の間取りオンパレードになる気がします。

再開発が著しい新小岩では、いくつか新築マンションが供給されていますが、駅徒歩3分の強みは大きいですね。駅近でかつ東京駅までわずか13分。葛飾区とはいえ、坪単価300万円から400万円はするでしょう。同じ葛飾区の金町でさえ、今やそのくらいの水準です。
坪単価400万円以内なら買いのマンションかと思います。

スミフはここ6～7年ほんとに長谷工とベッタリですね
アルコープはなし、共用廊下側の部屋は思い切り柱が食い込み、バルコニーのペラボーは天井まで届いていないという長谷工が得意の団地仕様でしょう
コストダウンはかなりするでしょうから、低層階で坪単価は280万くらいからではないでしょうか

>>1 匿名さん
スミフ、長谷工、新小岩
この3つの要素が揃って内廊下になる可能性は100%ないね

新小岩の街力を考えるとパンダ部屋が坪単価290万円、条件が良い高層階で坪単価450万円、平均坪単価は370万円くらいと予想。さすがに葛飾区で坪単価500万円はありえないから、上値は坪単価400万円半ばでしょうね。

新小岩の駅近で久々の分譲マンションですか
物件概要見たら61㎡で３LDKの部屋があるみたいですけど、この狭さで３L作れるんですかね
アルコープは「なし」と表記してあるし、まぁ仕様はお察しってとこですかね
もしかして直床だったりして

>>6 マンション検討中さん
世の中には50平米代で3LDKもありますよ。三流デベですが。
まぁここは長谷工の持ち込み案件でしょう。でなければ、スミフブランドのマンションでこんな3LDKは作らないかと

地図で見ると騒音面としてはどうなのでしょう。総武線というと本数としてはかなり多そうなのでずっと電車が通っている
という感じになりそうですし、夜の12時くらいまでずっと電車の音がするのであれば、
音に敏感な方はストレスがたまりそう。

駅のすぐ近くという所は利便性としてはメリットがあります。ターゲットは家族世帯よりもＤＩＮＫＳあたりになるのかしら？

間取りは全戸3LDK以上のようですし、完全にファミリー向けかと思います。
線路側の部屋は恐らく二重サッシでしょうし、睡眠には支障がない程度には音は軽減出来るかと。

そもそも音に敏感は人はマンション自体をやめた方がいい
上下階にちょっとでもマナーの悪い人が入ったり、小さなお子さんが走ったりしたら線路の音どころの騒ぎじゃない
まぁ運次第だけどね

現地案内図を見ましたが面白い土地の形をしていますね。
北東の端が一部欠けてますがどうなってるんですかね。

欠けてる部分は民間の駐車場ですね
買収出来なかったんでしょうね

線路横なので音うるさそうですね。コロナショックきてるので高く売り出すと売れ残っちゃいますが住不はあまり考慮しないのかな。

人気路線の中央線を利用できる新小岩駅がすぐ近くというのはとても便利。
トラブルとかで停まりやすいのはありますが、電車通勤も楽だと思います。

しかし、今年の12月販売開始とはまたすごく先ですね。
コロナの影響で先延ばしになったとかそういうことなのでしょうか?

販売開始は遅ければ遅いほど歓迎だな
その頃には日経平均も1万円切って、不動産市況も冷えてきて、価格は結構安値設定になる可能性もある
スミフは知らんけど、中規模のデベはある程度安値にせざるを得なくなるだろうし、購入側としては選択肢が多くなるだろうし

>>15 マンション比較中さん
その頃というか、今月1万円切るかも知れませんがね

金町駅前のプラウドは耐震、内廊下の角部屋で坪単価320前後。利便性で言ったら新小岩だけど、交通量が多い道を挟み、北向きは総武線とお見合いのため、内廊下で無ければ買う気はしないわ。

1>17
耐震でなく、免震だった。内廊下と免震のセットは葛飾区初とか抜かしていたから、坪単価なりに設備も良かったし、そういった良い物件と比べる事ができるで。同じ葛飾区同士な。なので免震+内廊下+角部屋の三点セットで坪単価が320以上であれば妥当。まあ、金町は駅前。こっちは通りを挟んで3分。新小岩の方がより都心寄りだから坪単価330～350であればお買い得かも知れんのう。

発売は12月だから、そのとき不動産市況がどうなってるかで価格も変わるでしょうね

新小岩という場所で、長谷工の施工で住不の廉価版ブランドであるシティテラスなんだから、内廊下のわけないでしょ　1000％ない
土地形状から見れば、階ごとに17～18戸を横に並べた団地になると思われます。
相対的に高所得者が少ない土地柄ですし、坪単価は290万くらいからと予想します

まあ金町のプラウドタワーが坪単価280万円から400万円のレンジでしたから、東京駅まで10分ちょっとのここなら坪単価300万円から坪単価420万円のレンジでしょう。同じくらいの相場の湾岸エリアのタワマン買うより、利便性の高いここを買ったほうが良いね。

新小岩で坪300かよ
線路挟んで斜め前のデュオシティなんて、同じ長谷工で坪単価190万とかだったのにな

金町のラヴィクレールも19年前の新築時は3500万円だったが今は6000万円弱で取引されているし、昔の相場を話しても仕方ないね。
葛飾区でも坪単価300万円や400万円の時代になったということ。

流石に新小岩で坪400はあり得ないってｗより駅に近いブランズ新小岩はいま売りに出てるで。これも外廊下だよ。3LDK22.92坪6280万円。坪単価にしたら273万円。なので、免震＋内廊下仕様でも坪単価320～350が妥当。それ以上は割高だし、外廊下でも300以下なら割安かな。

シティテラスブランドで内廊下ってないんか？

>>25 匿名さん
昔は知らないけど、今は長谷工と組んだシティテラスが多いし、ブランドとしてはかなり下がったのは事実だな
実際、今販売中のシティテラスで内廊下はない

駅近とはいえ、板マンで内廊下なしで免震とか無ければ坪300以下でないと割高だわ。どうしても同じ葛飾区であるプラウドタワー金町と比べてしまう。

向こうは駅前で内廊下、各階ゴミ捨て場、免震、1?2Fは商業施設が入って、角部屋で坪単価325前後だったからな。

新小岩で坪300以上とか狂気の沙汰w
さすがにこの辺にそんな出せる人はいないんじゃないか？
ここまで100%値上がりはないだろうと思う物件も珍しいな

プラウドとシティテラスなら、プラウドの方がかなりグレードは上ですよ
比較するならプラウドではなく、メイツとかオイコス

スミフHPの新築マンションのページに、小さなCG画像だけどデザインイメージがアップされていますね。やっぱり典型的な長谷工の板マンのようです。
下の方にスクロールしたら載ってる。
https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/

あの敷地形状なら東西に長い板マンでしょう。外廊下側の部屋を二重サッシにしておしまいでは？

間取り図、見るまでもないね

線路が隣だし、外廊下は無理だわ・・せめて内廊下にしとけよ。

>>33 購入経験者さん
他を探せばいいだけでしょ

外廊下なら坪300以下でねえと売れねえぞ
久しぶりに新小岩に大型マンションなのだから設備などには金かけろよ

>>35 マンション検討中さん
すみふだから、エントランスは二層吹き抜けで豪華さ演出、間取りは手抜きで田の字・廊下側アウトフレームせずの、リビングドア位置おかしくしてリビング畳数水増し、設備はディスポーザーなし、ってところかな。
もちろん、共用施設は最低限の集会所のみ。

>>36
スミフだからってのはおかしな言い方。新小岩で内廊下やディスポーザーを求めている客層がいなそうだし、何より管理費が高くなるしな。

客層いなそうってのは偏見ですね。

270戸なんだから流石にディスポーザーはあるでしょ
ただし、アルコープはなし、トイレはタンク式（手洗いカウンターはあり）、バルコニーの戸境は短いペラボー採用は確定だろう
シティテラス金町の間取り↓や設備と全く同じと思っておけばいい
https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/kanamachi610/list.php

内廊下であったら買いたいけど、外廊下はパスだわ

だからパスすればいいじゃん
都内に内廊下のマンションなんかワンサカある
金町のプラウドでもどうぞ

270戸の大規模物件ですから設備が色々ありそうですね。
完成年月が2022年4月下旬予定となっておりますが、コロナウイルスの影響で遅れるという事もあるのでしょうか？
資材が入ってこないなどの話を多々聞きますし。

入居予定は少し先の9月下旬と完成時期から期間がありますから準備もゆっくりできそうです。

販売開始も完成もゆっくりでいいよ
遅くなればなるほど、価格が安くなる可能性が高くなるし
長谷工の板マンで設備なんか期待しちゃダメだね
集会所１つ作って終わり

もう少しグレード高くすればええのにな。

長谷工のマンションでグレードも糞もないでしょ

だって、新小岩で15年ぶりのレジデンスで謡っているんだよ。高級路線でいけばいいのにって思う。新小岩って駅は意外と便利だし。

マンションの向かい側（南東側）は既に４つくらい高いマンションがあるんですね
視界はほぼゼロというのが最大のネックです

200戸以上のマンションは15年ぶりとあったので新築分譲マンションはちょくちょく出てるんですよね？
この位の規模になると高級路線は難しいかなと思います。高く設定すると何年も空いたままという状況になっちゃいそうな。

航空写真とマンションの形状を見比べると部屋によっては大丈夫そうではありますけどね。
まあそういう部屋は比較的高めに設定されるのでしょうけど。。

より駅近に近いブランズでも坪270前後だから、まあ高くても300位だろうな。

新小岩だし、スミフと言えども4000万円代の部屋は低層階にいくつか作るでしょ
特にバルコニーからの視界が非常に悪いと思われる西サイド（駅寄り）は、坪単価で250万位からの設定をすると思います。
西サイドに比べればマシな東サイドは280万位からって感じでしょうか

>>50
全戸南向き。

隣が線路だから内廊下にしないと防音とか大丈夫か？

>>51
あなた、東西南北の感覚わからない人？

50の言ってることって、南西角住戸と南東角住戸的な意味合いなのでは？
西サイド東サイドという表現を咀嚼するとそう思える。

私も「全戸南向きの板マンだよ！」と最初思った。

>>52
二重サッシで電車の音は少しマシになるでしょ
それ以前に、音に敏感な人はそもそもここを買おうとしませんよ

坪300以下なら検討

いくらなんでもそれはないんじゃないかなー
市川船橋でもそれくらいするところあるし

土地イメージの低い新小岩より市川の方が坪単価は高いよ
中古マンションの価格見ればわかる
ましてやここは線路沿い、バルコニーからの視界は絶望的な立地だし坪250位からと見る
しかもコロナの影響で相場もさがるだろうしね

さすがに地方の千葉より高いでしょ。
東京まで13分だし、坪単価350万円なら買いでしょ。葛飾区も駅近だと今は坪単価300万円から400万円は当たり前。同じ葛飾区の金町でさえもそのくらいだし。

買い物できるお店がそこそこ多くて便利そうなところですね。
あと水辺でランニングできるようなところも近くにあって、
個人的にはとても暮らしてみたいエリアだと思っています。

利便性は良いんだけど、高いマンションと線路に挟まれてて環境が最悪なんだよな

駅が近い。都内まで通勤楽そう。価格、高いのかな。
専有サイクルトランクというのが興味あり。何台くらい入るのだろう。高級自転車持ちには嬉しい配慮かな。あまり見かけない施設ですね。
まだ詳細が出ていないけれど、公式サイトのトップページなどからいくつもの好条件をひろうことができそうです。
徒歩5分以内に24時間営業のスーパーが3件、商店街もあるとか、全戸東南向きとか。

旗竿地の敷地形状ですね。
ほぼ接道してない（東側が若干接道してる？）大規模物件なんて、なかなかお目にかかれない気がする。

全戸東南向きといっても、実際に陽があたる部屋は全体の3分の１あるかどうかでしょう
現地を見れば良くわかりますが、遠方の方はストリートビューでご確認を。

新小岩の駅まで3分。
24時間営業の西友があります。
西友、ネットスーパーもやっているなら嬉しいですね。
前住んでいたところは西友が近かったです。オリジナル商品も充実していて安かったですよ。

>>旗竿地の敷地形状ですね。
確認しました。日当たりはあまりよくない気がしますね。
その分、価格が安いことを期待したいです。
新小岩から東京まで13分。都内で勤務している人はかなり短時間で都内に行けます。

いくら駅近でも日当り眺望が絶望的で残念でした。なぜスミフさん土地仕入れたのかと疑問。

共働き世帯は通勤に便利で教育に熱心な地区を選ぶだろうし、ターゲットは地元民かな？

>>67 マンション検討中さん
スミフが仕入れたというか、長谷工の持ち込み物件でしょここは

西友はスーパーの中でも価格設定が安くて野菜や果物やお肉類などが安く購入できます。
頑張っているスーパーだと思います

ネットスーパーも行っていて配送もしてくれるのがありがたい。

お弁当類やお惣菜も価格が安く購入しやすいです。

ところで立地は線路に近い位置にありますが騒音面はどうでしょう？そこが心配です

そもそも音が心配な人は、線路から数メートルしか離れていないこの物件は候補にも入れていないはずです。
二重サッシになるんでしょうが、電車が通るときはかなりの騒音。
特急が通るときなんかは、強烈な音になるでしょう。

新小岩駅周辺は、たくさんいろいろなお店もあり便利ですね。
中央線は止まったり遅延も多いですが、やっぱり便利です。
電車通勤している人にとっては最高の立地。
物件価格がどれくらいになるのか、どんな間取りや設備なのか情報公開が楽しみです。

>>71
どんな間取りや設備も糞もないでしょう
長谷工の板マンなんだから、もうお察し
まぁ営業さんの書き込みっぽいですが

電車の音が聞こえてしまうのは仕方がないかもしれませんが、
実際にどれくらいの感じで聞こえてくるか気になりますね。
テレビの音とか聞こえなくなってしまうレベルでしょうか。

突拍子もなく、「便利ですね」とか「楽しみです」と書いてくる人は営業さんの可能性が高いよね
真剣にマンションの購入を検討してる人はこういう書き方はしないはず

新小岩駅近くて良いですが、朝の時間帯の混み具合っていかがでしょうか？
今時期は外出自粛で人数も少なくなってはいるでしょうが、
普段の状況が知りたいですね。

電車は快速、各駅停車共に上りは錦糸町までかなり混みます。
乗車時間が短いのが救いです。

私が気になっているのは、
マンションまでの経路に接客を伴う飲食店の密集するビルがあり、
駅前のローソンからついてくるしつこい客引きの方々、ビル1階にたむろして騒ぐ若者や
朝の歩道が汚いといったところです。

ここのメリットは快速が止まる新小岩から徒歩3分という利便性ただ1つだよ
陽当たりや静かさ、治安も含めて住環境の良さを求めるのは絶対無理

足立区や西成や千葉県と同じ

葛飾区とはいえ、東京駅まで13分の利便性は良いですね。おそらくここの坪単価は300万円から400万円くらいですが、同じ坪単価の湾岸エリアのタワマンを買うならここを買った方が生活もしやすいし、交通利便性も高い。
葛飾区は新小岩、立石、金町など再開発に積極的で将来性に期待できます。

↑また営業っぽい書き込み

坪300程度じゃないと、ここは厳しいんじゃない？
利便性は重要だけど、旗竿地・線路脇という住環境がよくないから、坪350になったら売れないよ。規模的にもファミリーがターゲットになるだろうから、尚更ね。

葛飾区自体は伸び代あると思うけどさ。
残念なのは、新小岩は葛飾区の端っこってところかな。

まぁ利便性は良いのは認めるけど、線路脇、眺望は最悪、お世辞にもいいとは言えない新小岩の治安、長谷工というネガティブな要素も多い物件ですからね
値段との相談かな？
我が家は、70㎡で5000万超なら検討の対象から外します。

70平米で5000万円以下は無理だよ。
だって築14年の駅徒歩3分の中古プラウド新小岩が70平米で5500万円だから。
新築プレミアムを加味するとここは安くても70平米6500万円から7000万円。
葛飾区とはいえ、今や駅近マンションはその位の価格帯。
予算5000万円程度なら駅徒歩14分のプレミスト辺りを狙うしかない。

一応予算は7000万強あるんですよ。
ただ、コロナの影響で市況が落ちる期待もあって、意外と4千万台の値付けをする部屋もあると予想しています。
とにかく、長谷工の団地仕様、線路沿い、ベルコニーからの眺望最悪の物件に6000万とか個人的には許容範囲を超えています。
ちなみに、他は亀戸のプラウドのゲートタワー、小岩のタワーも候補に入れてます。

都内の駅徒歩3分で4000万円台の値付はありえないですね。徒歩14分のプレミスト新小岩の70平米は1階のパンダ部屋で4990万円。ここは駅徒歩3分だからパンダ部屋でも6000万円はすると思いますよ。
7000万円の予算なら亀戸のプラウドタワーの安い部屋なら買えると思います。亀戸と金町のプラウドタワーなら資産性も鉄板でしょうね。

不動産価格がどうなるかはコロナがどれだけ長期化するかだな
終息まで2年3年かかるなら、20%位下がる可能性もある
待てる人は絶対待った方がいいと思うわ

待てる人は待った方がいいに決まっています。
マンションの相場は、コロナの終息時期にもよるが1年後に10％、2年後に20％下がるって予想もあるようです

相場予想ほど当てにならないものはないし、ライフスタイルやライフプラン優先で、値下がり率が低そうな物件を選んで買う方が良いですよ。
いつ下がるかわからないけど、値下がりを5年10年待てるなら待てばよい。

ここの物件は・・・快速停車駅の駅近以外の売りがないから、買いづらいな。もうちょい付加価値が欲しい。

>>88 匿名さん
近年のスミフ長谷工物件で付加価値を求めてもね
グレードとしては、オハナやザパークハウスオイコス、メイツと同等だし

スミフでもシティハウスやシティタワーはそれなりの仕様になってて付加価値もあるんだけど、シティテラスは大衆向けの団地にしちまったからな
特に東東京エリアで長谷工と組んだシティテラスは、もう完全に廉価版の団地仕様

新小岩って内廊下仕様が少ないから、ぜひ高級路線で頑張ってもらいたいわ。

駅近で外廊下はナンセンス

まぁ新小岩自体がナンセンスな街だからねぇ

このマンション全戸南東向きを売りにしてるみたいだけど、南東側ってマンションも多くて視界は塞がっていて、陽当たりも殆ど望めないですよね。
いっそ北西側（線路側）に向けた方が良ったのにと思います。線路側は視界も良好なので、陽当たりのない南東向きより遥かに良いはずです。
というか、まだ建物自体の建設は始まってないみたいなので、今からでもいいから向きを逆にした方がいいような気がします。

>>93 買い替え検討中さん
流石に全戸北西向きだとファミリーには売れないし、規模的にも厳しいでしょ。

現地を一度見ましたけど、南西側、つまりバルコニー側は大体3分の2位の部屋は前建てのマンション（３棟）で眺望や陽当たりは全く期待出来ませんね。
私も、ここは北向きにしてしまった方がいいと思いますね。
スミフでも日暮里の新築は全戸北向きにして、公園の眺望を楽しめるようにしてますし、南向きにこだわる必要もないですね
https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/nippori1/

>>95 口コミ知りたいさん
パークビューと鉄道ビューを同列に語られてもなぁ。

>>91 マンション検討中さん

内廊下はコロナ蔓延するでしょーw

というかスミフみたいな残閥系不動産会社がなんでわざわざこんな線路とマンションに挟まれた土地にマンション建てるんだろ？
イメージ下げるだけじゃんか

内廊下、高級感があっていいと思いましたけど、コロナの感染のリスクが上がるんですよね・・・
マンション需要も変わってくると聞きましたけど、内廊下よりも外廊下の人気が上がるんでしょうか。

聞いた話では

・高層マンションよりも低層マンション（エレベーターに乗らなくていい）
・大規模よりも小規模（住人が少ない方がいい）
・郊外が人気になる？（テレワークで緑のあるところが人気に？）
・勤務地まで近距離を選ぶ人も

と需要も変わってくるようです。

>>99 匿名さん
低層マンションでもエレベーターには乗るでしょう。ポイントは、1台あたりの戸数では？

郊外人気と勤務地まで近距離ってのは相反してますかね。
なんだかんだで郊外は郊外ですよ。郊外売りたいデベの売り文句でしょう。
コロナを機に首都機能が郊外に分散し、各社の本社機能も合わせて分散なんてことになれば郊外人気が高まりそうですけど。