プラウド神楽坂ヒルトップってどうですか

>>647 匿名さん
契約した人はここの掲示板なんか見ないんだろうけど、もし何かの拍子にここを見てしまったら複雑なんだろうな。
ご愁傷さまと申し上げるしか言葉がありませんが。

まぁ普通に住むならこっちが良いな。あっちは内装が残念で。
あっちだって本気でネガ言われてたっぽいのにやっかみとして一部がヒステリックになっていたから、擁護がいなくても、こっちもおなじやっかみと自分は思っています。
でもあっちより、価格面でツッコミされてますね。

>>649 マンション検討中さん
何を言ってるのかさっぱり分からず意味不明です。ひらがなの方が良いでしょうか。にほんごでお願い出来ますか？

>>650 匿名さん
ただ書き込むスレッドを間違えただけっぽくないですか？
その位脈略のないおかしな文章ですよね。

>>643 名無しさん
この物件がどうかって問題と定借一般の問題とは、区別した方がいい。

この物件について言えば、南向きのプレミア住戸とその背後に位置する東西向き住戸（特に地下住戸）のギャップが激しくて、それらを詰め合わせた「幕の内プラン」が結局どっちつかずになってしまったように思う。共用部もラウンジ以外は特段注目すべき施設はないので、価格の割に「おかず不足」である感も否めない、と思う。

定借一般について言えば、築年数10年を超えた広尾ガーデンフォレストやパークコート神楽坂のほか、プラウド南麻布（築8年）、プラウド白金台三丁目（築6年）あたりも軒並み分譲時を上回る単価で中古取引が成立している。もっと築年数が浅いものでは、パークホームズ文京小日向ザ・レジデンス（築3年）もそうだね。つまり、確かに定借では所有欲は満たせないかもしれないが、物件次第でかなりの期間資産価値が保たれている。

「番町」については、コーナーサッシのデザインで有名な三菱さんの「ザ・パークハウス六番町」があるわけだけれど、最近の中古取引事例を知らない。だけど、恐らく今出れば分譲時以上の価格で売れるんじゃないかな？

ここ10年のインフレはすごい。
都心の築浅物件は倍近くになっている。
「定借」であっても仮にこのペースが続くと仮定するなら、表面的には購入額は維持できるかもしれない。

経過期間と共に減価するのを上回るペースで市況が噴いているというだけで、それは単に入口のタイミングが良かったということに過ぎないですよね。少なくとも、加賀町みたいに明確に所有権との差を意識した値付けがされていない定借物件はどう考えても地雷、一旦市況が逆回転始めたら中古の定借なんて誰も見向きしなくなりそう。

>>643 名無しさん

2億円上限説はどこから？
15億の定借が現実に売れてるじゃん。3億、4億も完売。どことは言わないが、某定借物件。

>>654 マンション検討中さん
同意。
最近は、供給が増えて一昔前より新築築浅とも良い物件が増えてきた。
あえて定借を選ぶ理由がない。
賃貸と比較して有利なら定借も選択肢だが、所有と比較して選ぶ時代は終わったかな。

「定借マンション」は良い土地を仕入れられないディベロッパーと、自分の代で土地を手放せないけど有効活用したい所有者の利益が一致して出来た利用権商品。

全ては2者の利益となるように巧妙に価格転嫁されている。
お金が余ってるなら「入会」するのは自由だが、消費者にはメリットは無いだろう。

マンション購入者を「消費者」と呼ぶ時点で何も分かってないの丸出し。

ここを擁護する人が出てきていい感じです。
分譲関係者か、買っちゃった人か。

定借ネガの人は、定借の検討板に何しにきてるの？親切心で啓蒙活動でもしてるつもりなのかな？場違いですよ。ネガする前に、常識をわきまえる方が社会人として先決ですよ。

東急ハーベストの会員権は、土地が50年定期借地権です。家屋は区分所有権で登記されます。
ここと全く同じですね。年間36泊出来ます。
ここは年間365泊でしたっけ？

若葉マークの擁護者が増えてきましたねえ(察し)

定借にロックオンして擁護されてますが、定借が悪いって言ってるわけじゃないですよね。

定借かつ、間取り、価格などを総合的に見てちょっと価格の付け方どうなの？コンセプトどうなの？って疑問に思ってるんですよね。

>>662 通りがかりさん
そう思っているのはあなただけ。単純な話だから、プロとか素人とか関係なく、一次取得者でも理解できてない人はいないと思いますよ。まして、この価格帯を購入する人たちは、あなたより頭いいと思います。

>>664 匿名さん

そうですよね、寧ろ意図的に定借の方にスポットが当たるように論点をずらされてるような感じすらしますね。11月下旬から12月20日まで一戸も売れていないようですが、仮に定借だけがネガ要素なのであればこういう結果にはなっていないと思います。そもそも自分は定借でも検討しますから。

上の方に上がって来てるみたいなので見たら何やら風向きが変わってますか？
先着順住戸が売れた感じでもないですが何故か急に持ち上げてる人が増えて。そして参考になる！が一つだけの投稿が激増。で、いつのまにかスレに対する評価も上がってますね。
なるほど。
もう少し上手にやれば良いのに。と、だけ言っておきます笑笑

すなわち、関係者あるいは内通者による偽装的人気物件に仕立てる工作活動を展開中ということでしょうか？
ステップアップを企てる東京のマンション双六も終焉を迎える機会かもしれない。

定借にも買う側のメリットがないわけではないと思いますが、売れていないという事実の前には定借の一般論は吹っ飛びますね、ここはどうなのかという話になると。

同じ定借でも、価格帯、面積、内装が圧倒的に自宅マンションより格上と感じた輩はいちゃもんつけるでしょう。そうした輩は定借擁護はするけどここのマンションの評価は下げるでしょう。
個人的にはここのルーバル部屋買えるなら買いたい！現実は高すぎて買えませんが…

定期借地とはいえ、折角の好立地を台無しにした野村は、今後都心エリアから撤退してほしい。希少な土地が無駄になるだけ。

>>669 マンション検討中さん

すぐに陰謀論を信じちゃうタイプですね。

>>675 匿名さん
あぁ…言葉尻とらえはじめちゃったら、有意義な意見交換出来ないですよ…

ここは本来立地も悪くないし、デザインも悪くないし、定借だって別にメリットって胸張って言えないだけで悪いわけでもないし、それでも良いところと悪いところを言い合うスレでしょ？

ただ今回悪い意見が多いってだけで。
それを悔し紛れに馬鹿にした様な言い方し始めちゃったらお里が知れちゃうって思われちゃいますよ。

売れていない事実ほど重い物はないですよ。
天井低いし、地下住戸とか、とても価格に見合う高級マンションじゃない。

>>676 匿名さん
荒れてましたか？
肯定的な意見、批判的な意見いろいろあると思いますが（ここは圧倒的に後者が多いですが）、低レベルな罵り合いは頂けないですね。

>>678 マンション検討中さん
中学生の反抗期みたいな感じの方がいたんで、恥ずかしいと思ってコメントしたら、元々の投稿が消されたみたいです。人権否定や馬鹿にした言い方は嫌ですね。
ネガティブな意見と混同してしまいがちなのでしょう。

>>677 検討中さん
天井低いのは嫌ですね。その他にもプレミアム棟の両角部屋の間取りの悪さも私にはネガティブ要素です。ベランダも狭くて何に使えば良いのか分かりません。でも立地が良いので検討中です。一方で、プレミアム住戸を検討している中で、地下住戸って何が問題なんでしたっけ？何を持って高級マンションって仰っているのか、貴殿の基準が分かりませんが、このマンションは全戸がプレミアムでは無いんですよね。

>>680 マンション掲示板さん

地下住戸は、湿気、カビ、水害リスク。
今地下住戸なので、部屋ごと納戸ごとに除湿器を置いています。
台風や大雨の時は、水害が頭をよぎります。

>>681 マンション掲示板さん
理解しました。それは地下住戸を検討してる訳ではなければどうでも良いことですね。私プレミアム以外は検討しませんので。

価格について教えて下さい。販売中止となった納戸町のパークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンスのプレミアム住戸の坪単価が740万円程度だったと思うのですが、あの場所であの値段が適正時価だと仮定すると、ここの60年定借物件の坪単価710万円強は正当化出来ますかね？ご意見下さい。
因みに私はプレミアム住戸のガチ検討者でデベ関係者ではありません。お願いします。

>>683 マンション検討中さん
あそこの価格は当時のもので、再販売の時は上がるのでは？と言われていますね。当時の契約者には当時の価格だとすると逆にウハウハかもとか。
あそこに比べるとこちらの方が駅近ですが、あそこは定借。あそこの南西側は一段下がったところが公園と市谷の杜となっているので都心の低層としてはかなりの眺望。いろいろな要素があって比較は難しいですね。他と比較するよりも、実際に売れていないという絶対的とも言える評価がすでに下っていると思います、ここは。

納戸町の物件を思い出すとその南のDNPの社員寮跡地がどうなるのか気になりますね。もしかすると定借マンションかもと言われていますが低層マンションだとしても南西側が広く市谷の杜ですからなかなか期待出来ます。あるとするといつ頃なんでしょう？

>>684 匿名さん
コメントありがとうございます。納戸町のあの価格が当時妥当なら、借地権と言う点を考慮してもここの単価も若干は理解できるというのが私の感覚です。神楽坂にここまで近い物件で150㎡超のプレミアムマンションが今までないので、価格を比較出来ずに困っているところです。納戸町は駅からそこそこ遠くても静かな場所が良い人には良さそうですよね。プラウドは、駅近だけでなく神楽坂まで1分と言う利便性があるので、考え中です。売れ残っているのは、プレミアムの角部屋でプレミアムの中住戸は完売の様です。角部屋より少し狭くなりますが、明らかに中住戸の方が間取りが良いので、そちらだけ完売したんだと思います。王様部屋であるはずのプレミアム角部屋が売れ残るって、野村の担当者は相当センスないですよね。場所だけを見て高めの値段、天井高などのネガポイントは目をつぶるかを検討中です。

モモレジさんは酷評でしたね。

そもそもの話で申し訳ないのですが、第1期1次で先着順販売住戸以外は本当に売れたのでしょうか。
先着順以外は17戸、即ち成約率は17/25=68.5%。販売好調の目安となる70%に合わせて数字を作ったように考えるのは勘繰り過ぎでしょうか？
何れにしても私のセンスとしてはプレミア住戸であっても思い切ったディスカウントがなければ検討の俎上に上げるのは難しいとの考えですが。

>>687 マンション検討中さん

すみません。17/25=68%でした。not68.5%。
文系なのでどうぞお目溢しを。

>>687 マンション検討中さん
私の知っている限りだと、当初は30戸売りに出すつもりだったのが、要望書を集めてる段階で弱気になり、第1期1次の販売は25戸に減らしたと言う経緯があると思います。8戸以外は売れたと言うのは本当だと思います。但し、締切後に1戸成約されず、残り9戸と言うのが数週間前に確認した状況でした。この売れ残りの殆どが、両角部屋のプレミアムです。モモレジさんが酷評している部分など、その通りと思いますが、愉快フルなどの加点ポイントもあり、何せ立地買いしてしまおうか悩んでますね。

天井高は大事ですよね。
特に中古になったときには内見しますので、比較されると厳しいです。
特に億を超える物件なら、最低でも2600は欲しいところです。

「億を超える」どころか、軽く２億以上ですよね？
そんな買い物をする人、しかも「立地買い」すべきかどうか迷える（ということは一時取得でないばかりか、恐らく実需ですらない）ほどの財力を持つ人が、こんな匿名掲示板で真剣に他人の意見を求めるなんて、そんなことありえますかね？

>>691 匿名さん

はい、ないです。

70㎡程度なら問題とならないが、150㎡もあって天井が2450しかないと、
その低さが逆に際立ってしまうのです。これが実物内見したとき衝撃を
受けると思います。

>>693 検討中さん
天井が低い体育館的な？

>>692 匿名さん
ないと思いますね、やはり。その手の投稿は内容が妙に内情に詳しい（先着順住戸以外は売れていてその後成約しなかったものがあるとか）のも怪しいですね。

>>682 マンション掲示板さん
私も当初は、ArかDrのルーフ付プレミアを検討しましたが、下記点他を考慮し撤退。

仮に貴方の部屋が最上階プレミアとしても、エントランスや駐輪駐車場は地下なので
湿度過多によるカビ臭や色々な影響を、全居住者が受ける可能性があるのでは？。

3億円以上を出して、モグラ部屋の影響を受けるのはイヤだし、天井高がたったの
2450なのに、巨大逆梁カウンタと、低いリビングサッシは不釣り合いすぎ。

この物件最高だね！
立地も良いし、内装も最高！
プラウドでブランド力もあって、価格も割安。
神っぽいね！

サンタより

>>696 マンション検討中さん
自分の部屋が上階でモグラ部屋のカビ臭などの影響がなかったとしてもですよ、出掛けたり帰宅時にカビ臭がしたり湿気っぽいところを通るのってそれだけで嫌ですよね。例え立派なお部屋でもお客さんを自宅に招待出来ないですしね。

>>698 マンション掲示板さん
地下住戸があるマンションや地下エントランスのマンションは全てかび臭いって事でしょうか？

モデルルームに行かなくても、それとなく販売状況と物件のどうでも良いポジ要素を伝えてくれる親切な掲示板。

>>692 匿名さん
実際あります。私がその人です。気付かされることも多々あるので、皆さんの意見を拝見させて頂いております。

>>696 マンション検討中さん
駐輪場が地下のパターンって最近多いと思いますが、そこを嫌っていたら物件探せないかと思いますが、違いますか？ただ、今住んでるマンションは完全地下部屋はないのですが、エントランスや駐輪場が地下で確かに暫く自転車乗ってなかったらサドルがヌルヌルしてるって奥さんが言ってました。そうすると地下トランクルームって湿気大丈夫かなって不安になりますね。愉快フルの様に全熱交換システムが常時起動してるんですかね？

>>696 マンション検討中さん

>>696 マンション検討中さん
駐輪場が地下のパターンって最近多いと思いますが、そこを嫌っていたら物件探せないかと思いますが、違いますか？ただ、今住んでるマンションは完全地下部屋はないのですが、エントランスや駐輪場が地下で確かに暫く自転車乗ってなかったらサドルがヌルヌルしてるって奥さんが言ってました。そうすると地下トランクルームって湿気大丈夫かなって不安になりますね。愉快フルの様に全熱交換システムが常時起動してるんですかね？

>>703 マンション検討中さん
貴方がMRをご覧になって仕様確認してるか不明ですが、「エントランスが湿度過多
でジメジメはイヤだ」は、あくまで撤退する理由の一つであり、多くは「低天井高
＋低サッシ高＋間取の悪さ」。Dr-type 172㎡ 37000万 なのに、あの基本仕様は
恥ずかしすぎるし、オマケが、南面窓を堂々と横切る電線多数の眺望。

電線でおもいっきり萎えました。。いつになったら全部地中化されるんでしょ、、地下がビジーだから東京はもう厳しいのかな？

>>703 マンション検討中さん
意図的に論点をズラしていらっしゃるようですが何れにしても696は駐輪場にフォーカスしている訳ではないですよね。ここはエントランスも地下のようですし、駐輪場関係なく帰宅時に毎日湿気っぽい雰囲気を感じる可能性はあるように思います。

>>704 マンション検討中さん
Drからは電線見えませんけどね。本当に検討したのか疑問に思う。

>>707 マンション検討中さん
部屋から見えるかって話じゃないんじゃ？

>>708 匿名さん
わざわざ窓際に行って下を見ないと見えないでしょ。そんな事に萎えてるんだったら、どんなマンションをお買いのなるのか。。。

確か記憶では本地の定期賃借権を野村が入札で取得したのは遡ること4年以上も前の話、当然だが相場は当時の相場で落札している、多少強いとは言え、そして今はコロナ後の上げ相場（都心5区の人気エリア中心に）の時期。

つまり何がい言いたいかというと欲をかきすぎた嫌いがある、野村さんは。
本件はおそらくだが本来であれば平均坪＠400万円台後半程度の分譲でもpayする企画ができたはずだ。最低限の稟議上の利益率を確保する意味での収支は、ね。

それが蓋を開けてみたらこの有様。
天秤のバランスを省みずに両方を欲張った。

両方とは、①価格を最大限まであげて利益率を最大化しようと走った。
②本来ならここまで無理した3次元空間を設計しなくとも収支はpayするはずなのに案件が少ないこと、今期の目玉案件の１つとして、渋谷ザ・タワーなどの事例の都合のよい箇所だけを切り取りして非常にお粗末な3次元空間で容積を稼ごうとした。

せめて②については再考すべきだったと思う。
百歩譲って①は実行したとしても、②に納得感のあるプランニングであれば販売力で何とかなったはずだ。

これは①②の両法を欲張った因果応報かもしれない。
なぜ市谷砂土原町の成功事例をここでも踏襲できなかったのか。それに尽きる。

>>709 マンション検討中さん

揚げ足取りするだけあなたの惨めさがあぶり出される感じ。何を目的に論点をずらしたいのか意図は不明ですがね。

>>710 購入経験者さん

野村の社内では市谷砂土原町は失敗事例なのでしょう。再発防止策を講じたところ世間的にポンコツな神楽坂ヒルトップが生まれたという話かと。

>>710 購入経験者さん
懐かしい。確かにプラウド市谷砂土原町は高かったけれど、外観デザインも個々の間取りも工夫に富んだ、素晴らしい物件でしたね。当時はまったく予算が届かず、私は検討者のふりさえできなくて、モデルルームで小さくなってましたが（苦笑）。ちょっと前まで超都心部でもプラウドのいいやつ、あったんだよなあ…。

砂土原にある日鉄興和不動産の更地が分譲なら、あちらを検討したい。

袋町は何をどう間違えたらこうなるのか理解できませんが、砂土原のプラウドは格好良かったですね。もう気持ちを切り替えて次の物件に期待してますが、リビオもブランドが微妙っちゃ微妙なんですよね、コンパクトマンションが多いイメージです。

Ag,Bgはもう売れたの？

>>715 マンション検討中さん
北陸電力の建物があったところですよね。あそこ気になってました。まったく情報が見つかりませんが

日鉄興和は敷地も狭いし、７０㎡台の部屋ばかりだろうね。

市谷砂土原三丁目の日鉄興和、土地柄ホーマットを期待したいのですが難しいですかねぇ。
スレ違いですね。すみません。

>>724 マンション検討中さん
既に近くに築古のホーマットがありますね
あと、アドレス的には払方町になりますが、日鉄興和の向かいの土地もずっと更地だったのでどうなるかと思っていたらこちらは個人宅のようですね。すごい場所

スレちすみません

>>724 マンション検討中さん

延床3,000㎡で総戸数21部屋なので、1部屋あたり割りと広めかも。

こちらは今年のモモレジさんの表彰にカスリもしなかったですね
というか野村自体が存在感が無かったようです

来年は野村さんにも頑張って欲しいですが、注目されるような物件はありますか

>>727 通りがかりさん
一ブロガーの評価に絶対性などありませんよね。
過度に反応する必要はないかと。
モモレジさんの評価にかすりもしなかったとしても、このマンションの落ちきった評価がさらに下がるものではないと思います。

モモレジさん、「それらは一つの読み物、一つの意見として楽しむにとどめ、出来る限り常に"フラットな姿勢（先入観のない状態）"を保つことが良いのではないかと思っております。」
そんな事も言ってますね。
人の評価を鵜呑みにする人々への警鐘でしょうか。
ご自身の記事も含めてでしょうね。
すごいですね。
評価とはすべてにおいてそうだろう思います。

>>728 匿名さん
このマンションの評価、これ以上下がることがないほど落ち切ってますかね？
年明けの1次1期の先着順（売れ残り）、1次2期でさらに盛大にやってくれそうな予感（と、言うより確信？）もしますけどね。

>>730 マンション検討中さん

ディベロッパーには、欲を出しすぎるとどうなるかを知ってもらう機会になった物件でした。終了。

価格だけがヒルトップだった物件

2Lの価格はどうなのかなぁ

ここはその後どうなりました？
減ったでしょうか？

こんなに人気ないんですね、事前案内会のメールよく届くから、最近のマンションにしては珍しいなと覗いてみれば。。。

プロジェクト名称 （仮称）新宿区市谷砂土原町3丁目計画
所在地 （地番）新宿区市谷砂土原町3-18-31
用途地域 第一種中高層住居専用地域
事業者 日鉄興和不動産
設計者 IAO竹田設計
施工者
敷地面積（m2） 827.00
建築面積（m2） 650.86
延べ面積（m2） 3,011.66
高さ（m） 17.70
最高高さ（m）
階数 地下2階・地上6階
構造 RC造
基礎工法 杭基礎
着工予定 2022/3/1
竣工予定 2023/10/31
主要用途 共同住宅
工事種別 新築
備考 共同住宅（21戸）

分譲らしい

ち、地下2階…

階高が。。

>>736 匿名さん

ホーマット??

日鉄興和の天井高も250くらいか？

直床二重天井の250か二重床二重天井の245。

>>736 匿名さん
ここの斜め向かい側の土地はどうなるんでしょうか？ご存知ですか？住所は枚方町ですかね。

皆さん、プラウド神楽坂ヒルトップの話をしましょうよ(笑)

>>743 マンション掲示板さん
払方町ですね
看板を見る限りは個人宅のようです

市谷アドレスだと、どの辺りが至高なの?

>>746 マンション検討中さん
私は市谷砂土原町に一票。