プラウド神楽坂ヒルトップってどうですか

風情があっていいですよね。

プラウド神田駿河台が坪低層で600、高層階で600後半らしい。
あちらは千代田区でヒルトップで見晴らしのよい所なので、あちらの方が高いと思うが、
こちらも500～600という感じになるのかな。
今後の他物件の売れ行き、つまり市況にもよるでしょうけど。

近隣のアインスタワーが、坪330ぐらいで出ていますかね。定期借地権が残り34年ぐらいのはずですから、単純に50年分にしたら坪500ですね。

パークハウス市谷加賀町は坪400万円。
ブランズ神楽坂が坪550万円。
プラウド神田駿河台が坪605万円。
さて、いくらでくるか。

サンウッド神楽坂ももうすぐ出てきますね

砂土原、若宮から袋町にかけて
推定築年数40年以上の吹き付け塗装のオンボロマンションが何軒かありますが
街の景観にも悪影響ですしいい加減
立て替えて欲しいですね。
新宿区も区長に賄賂で一部屋渡して
高さ制限緩和させればいいのに。

いつから募集開始ですか？

まだ情報出ませんね。待ちくたびれました。

建設は進んでいますか？
そろそろ1年前なので販売するタイミングじゃないかと。
若しくは、この辺り供給が多いので一巡した後に竣工売りでしょうか。

>>59 匿名さん

近隣に住んでいますが、毎日騒音が聞こえてくるので、進んではいるようですよ。掘削機が見えるので、杭打ちやってるんじゃないでしょうか。

楽しみにしています。

坪600くらいいうのとちがいますか？

>>62 匿名さん

まさか。定借ですよ。

三井の納戸町がプレミアム700オーバーですよ。800とかもある。
ここのが立地もいいし、仕様は三井よりいいと聞いています。
定借でも600でしょうな。

ここも床快フル導入予定なんですね。今後のプラウドの高級物件には導入が進みそう。
個人的に今も全館空調付なので楽しみです。

ここの工事、21時近くまで騒音出してて、ちょっと困ります。

野村不動産にクレームつけてください。

まだですかー？

はよ

通りがかりに予定地見ました。完工は2023年？随分と先ですね。
立地は良いし価値は高いと思いますが、南側が思い切り墓場ビューというのが毎日の生活を考えるとちょっと……微妙ですね。

定借だし、加賀町が400前半だからここは500前半くらいがいい線か。

早稲田通りからの坂がちときついな。毎日、老後のことを考えると．．．

という名を掲げたモデルルームが神楽坂アインスタワー脇にあります。何かご存知の方いらっしゃいませんか？

そこでプラウド高田馬場のモデルをやってるよ

>>74 匿名さん
有難うございます！

まーだー？

>>73 プラウドギャラリー神楽坂さん

以前はプラウド新宿牛込柳町のモデルでしたね。

芝浦よりこちらを早くしてほしいです

いい加減そろそろお願いしますよ

戸数も多くないし、モデルルーム作らないで完成売りするかもね。

>>80 匿名さん
最近、新築は販売が長期化する傾向があるからデベとして小規模であればオプションを一切廃してコストカットし、価格を抑えて一気に売り抜ける戦略かもしれませんね。まだ価格は出てないですが三井の白金長者も三菱の内藤町も完成売りですよね。この先、不動産に順風が吹き続けるとも言えないので完成売りが当面主流になる可能性もありますよね。

大銀杏、切らないでくれてありがとう

世田谷代田みたいに竣工売りかな

完成までもう1年ないんでしょ？少し遅れているのかな！？
もうモデルルーム開いて、各種セレクトやオプションなんて受付して
工事に反映させる締め切りなんてとっくに過ぎてるでしょ。

完了予定が2023年8月31日に延びました！

この遅れで定借権が70年から69年に短縮されたりするのでしょうか？

まだ2年も先ですか。最近、都心のマンション供給ペースが落ちてきましたかね？

22年３月→２３年８月の変更は、市況変化の影響受けるでしょうか
22年3月までは高止まりでしょうが、23年ともなると24年の大量買い替えの影響で市況が下がっていないか、と。

野村さん、正座して待っているので足が痺れそうです

分譲なの？賃貸じゃない？

しばらくこの近くではマンション計画なさそうなので期待していたのですが、じらしますね

同じ定借の神田駿河台がまだ残っているから、そっちが売れてからなのかな。

神楽坂界隈のマンション価格上がりすぎよね。ブランズやサンウッドなんて、あの価格あり得ないと思ったけど、それでも売れちゃうんだろうね。中古で出ている赤城神社のマンションとかも、信じられない価格。ここもお高いんでしょうね。

野村に問い合わせてみたら７月中旬にＨＰ開設だって。

ついに来ますか。楽しみですね。

定借だから番町のような資産性重視の層はパスするし、どの程度の値付けでくるのか楽しみですね。ウェリスの惨敗もあるし、坪600では厳しいでしょう。500の部屋もあるのではないだろうか。三菱が好調だったのは完全実需層で予算坪400前半が限界層に刺さったというのが大きい。

>>96 ご近所さん
ウェリス惨敗なんですか？

6/16（売り出し戸数）もまだ売れ残っているんだから惨敗でしょ。
これでも竣工して少し減った感じ。

野村さんまだ？７月中旬だよ。

>>99 マンション検討中さん
きましたよ。定借60年だって
https://www.proud-web.jp/mansion/a114260/

プラウド神楽坂ヒルトップ
３分の１が100㎡超・・・これほどの高級マンションは神楽坂初かな。

野村さん、定借ですからお手柔らかにお願いします。社員さんがご自身でプラウド物件買えるくらいの値付けにしましょうよ。

昨年の同じ定借、プラウド神田駿河台で、坪あたり、500-700万。地代は80平米で４万円程度。

HPみて諦めました。オーダーメイド住戸なんてここ最近聞いたことないし、これは定借60年でも坪600越えますよ

欲しいー！

南向きはすべて２億、３億、４億級だな・・・

max、750くらいか。４億÷172.37

>>104 マンション掲示板さん

野村は、かなり前からオーダーメイドは普通だよ。

100平米で3億だったら、60年でパーになると言う事は年500万の減価。都心のあの場所で100平米月40万の家賃は安いかも知れないが、資産価値は関係ないと言う事か。法人成りしたオーナーが会社所有で社宅として住むと言う図式だと思う。

>>104 マンション掲示板さん
まさか。60年の定借ですよ。

この立地、マンション市況、物件のコンセプト的に550?600でも驚かないかな定借60でも

パンダ坪450、プレミアムが坪650と予想します。さて、正解は？

神田駿河台が定借で坪650くらい。
三菱市谷加賀町が定借で坪400くらい。
洗足が定借で坪415くらい。
ここは部屋が大きいから坪500くらい？甘いかな？

>>113 匿名さん
定借案件では神田駿河台は惨敗と言っても良いレベル、三菱市谷加賀町も完売までは相当時間を要しました。
野村は定借以外では代官山もそうですが、最近は正直イマイチ。
そのあたりをどう考えてここのpricingを考えるかでしょうね。
ただ、エントリー者限定サイトも含めアップされてる間取りが残念の一言。

まあ、間取りはあれがプラウドクオリティですから……
プラウドに間取りを期待してはいけない。

>>112 eマンションさん
野村さん情報だと、これがほぼ大正解だと思います。
東西の70平米クラスでも大半は億超え（坪500台）、南の大部屋は２億３億（坪700台）当たり前のようです。

ちなみにここ北が低い傾斜地なので、道路沿い正面エントランスは２Ｆにあたり、１～６Ｆの６層構造です。

>>116 匿名さん
信じられない話ですが、本当にそれやったら神田駿河台ですら比べ物にならないレベルの大惨事になりそうですね。

>>117 マンション検討中さん

神田駿河台は最後値引きしてたね。
近隣のブランズが所有権で坪500弱だったよね。
最近の野村は欲かきすぎですね。

プレミアムは750でしょう。それと毎月の管理費と修繕積立金と地代ですね。

切らずに残したのは立派。でも現物を見れば分かるけど、物件サイトのCGほど綺麗な銀杏の木ではないです。生気がないというか、枯れそうな感じというか。

囲いのブロックもあまり美しくないですが、公共の物をプラウド竣工に合わせて作り替えたり出来るのかな？

>>118 匿名さん
別に営利企業なんだからさ。買える人が買えばいいんじゃない

切らずに残したんじゃなくて、切れなかったんでしょう。保護樹木に指定されているから。広い部屋はともかく、中住戸の2LDKなんてしょぼすぎますよね。
行燈部屋ができるのは仕方ないとして、2部屋ともリビングイン。
この部屋（しかも定借で）に1億出すなら賃貸のがいい。

南側に広い部屋を配置しているようですが墓場ビューなんですよね。リビングから墓場が見える定借の部屋に2億や3億（それ以上？）払う人っているのかな。そんなこと考えるような私は野村が想定する購買見込み対象から外れてるんですかね。

>>114 マンション検討中さん
市谷加賀町はかなり早い段階で完売しましたが。。。

市ヶ谷加賀町は竣工前完売だからね。相当時間を要したって言葉は適切じゃない思う、同じ定借だからって適当には比較しない方いいよ

加賀町は坪400万だったからね。
狙っている購買層が全く異なる。
70㎡の開口部も狭くてしょぼい定借2LDKに坪500万出すやつが現れるかだ。
部屋数を減らして、80～90㎡を用意する方がよかったと思う。

市谷加賀町、確認してみたけど2020年5月売出し開始で2021年2月に完売（竣工9ヶ月前）。戸数220戸超だからまあ順調な方じゃない？

以前は売り出し1期で即完売。ってのも結構見たけど最近はあまりないね。パークハウスの市谷加賀町が売り出し後9か月が順調。なんて書き込み見ると。

まあそもそも最近は1期で全部出すってあんまみないですからね、50戸以下の戸数ならまだしも。最近どこのデベも1期の売れ行き見て2期で価格上げたりしますし

こうなると千駄木ヒルトップは買いだったな。抽選外れたことが悔やまれて仕方ない。

野村もここ数年では市谷砂土原町、牛込柳町、千駄木あたりは良い意味で尖ってるな?。って思ったけど、最近はなんか勘違いしてる感が前面に出てて残念。この物件でそれが頂点に達してしまった感じもしますね。

立地買いする超富裕層狙い撃ちって感じですよね、ギャンブルなやり方。本当に坪600とかいって売れるのかな？結構きついと思うここ見てると。プランも微妙だし

神楽坂マークス頃までが買って値上がりする限界だったね。
ここは下がると思うけど、上がるとか下がるとか全く影響ない人が実需で買うと思う。
中古はそんなに流通しない気がする

>>134 匿名さん
実需購買層がターゲットなら惨敗でしょうね。あのプランと間取りは実需購買層には全く刺さらないでしょう。

車寄せもないんじゃ、高級マンションとは言えないな。
高級路線という噂を聞いてましたが、70㎡以下の部屋が43戸もあり、
三菱の加賀町マンションと其の辺は大差ない。がっかりした。

加賀町よりプランも微妙ですしね

デザイン素敵ですが、周辺からやや浮きそう。接道しておる坂道はまあまあ傾斜あるし道幅も広くないので、大きめの車だと出し入れ苦労しそうです。この界隈一通も多いですし。高級路線の割にバランス悪いですよね。

総じてイマイチってことか

高級路線の割にプランもイマイチ、車寄せもない広さも中途半端。かと言って定借の割に価格は重たそうだからとっつきにくいとなるとかなり苦戦しそうですね

植栽もたいしてなさそうですし、めいいっぱい建てて、住戸の数もよくばった印象が
拭えません。

加賀町の三菱にはもちろん劣りますが、ここも敷地は広い方だと思うのですよ。
それなのにこのランドプランはありえませんねえ。
共用部もCGで出ているあのホール？、ライブラリー？程度。
砂土原のプラウドは接道が狭くて車寄せは到底無理なのは仕方ないですが、
ここはできたはず。

>>142 ご近所さん
手抜きですかね

神楽坂駅東西線から「大手町駅　直通５分」って書いてるけど、東西線は最短で８分、普通は９分のはず。
５分はサバ読みすぎでは…

>>144 匿名さん
飯田橋駅から、を指しているようです。

144ですが、アクセスのページに画像で「東西線神楽坂駅まで徒歩7分」と書いて、続いて「東西線神楽坂駅→東西線大手町駅 直通5分」と表記があります。

これは事実と異なる表記なので早急に直した方がいいと思う…

平面図が３～４F相当らしくて、一部除き下から上までほぼこれだそうです。
南の40T以上とそれ以外の20T前後、その間は極端に少ない・・・
ワンルームもない代わりに、南面優先で残りは戸数かせげりゃど～でもいい感じ、
すごくわかりやすい2極化マンションですね。世相を反映してますがちょっとヤな感じ。

その優先の南面も、墓場ビュー、、、

墓あるんですか？まじか

《光照寺》

光照寺は浄土宗増上寺の末寺で、正式には樹王山正覚院光照寺と言います。慶長８年（1603年）、神田元誓願寺寺町に起立され、正保２年（1645年）に現在の牛込袋町に移転してきました。

現在地の一帯は戦国時代にこの地域の領主であった牛込氏の居城があった場所として、新宿区登録史跡「牛込城跡」に指定されています。このほかにも複数の文化財を有する歴史ある寺院です。

　新宿区登録史跡：「便々館湖鯉鮒の墓」
　新宿区登録有形文化財：「諸国旅人供養碑」