ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂

>>420 マンション検討中さん
それって洪水に限らず、震災や台風(風によるライフライン被災)対策で必要では？

北区役所のホームページでいろいろ調べてわかったが、
工業地域は全体の5.5%しか無いんだね。商業地域の約半。
しかも敷地の西側は準工業地域でここだけ工業地域。
わざわざ工業地域の住む事が大丈夫なのか、資産価値として
将来も大丈夫なのか疑問に思っている。
やはり多少高くても値下がりが相対的に低い駅近の
商業地域や近隣商業地域の方に興味が傾いている。

>>422 マンション検討中さん

例えばどのマンションですか？

九州豪雨の情報を集めていたら、ハザードマップで危険性を指摘しているのに
何でそんなところに住んでたのかという指摘が多数あって、悲しい気持ちになりました。

ああ、ただのネガキャンですか

家族で赤羽生活圏内に住みたいならここしか新築がないというのも事実。

中古もあり得ない値付けしてますしね。
三井の中古とか販売価格にいくら乗せてるんだっていうくらい強気ですしね。消防署の横のとかも築年数結構経ってるのにすごいですよね。

逆に考えると賃貸の方が相対的に安いということか

>>428 マンション検討中さん

言えてますね。エリアのマンションPERは急速に悪化してるかと。
賃貸で何年も待ってから買おうとすると、人にはよっては年齢的にローンが厳しくなったり、疾病で団信が降りなくなるリスクがあるので誰でも安い賃貸がベストとは言い切れませんが

ここは大規模なので賃貸にでる物件も多そうだから、当面は借りて
マンション市況が落ち着いた頃に別の場所で買うのが最適かなと
思い始めています。
賃貸なら工業地域もハザードマップ水没も気にならない。

赤羽駅東口の再開発や赤羽台のUR跡地など今後も赤羽駅近くの計画が多数出てきそうです。

隣接地域の価値が上がるのはオイコスにも良い事だと思いますね。

バルコニーが中庭に面する北棟(フォース)は、南棟(サード)と違って日照確保や目の前に別の建物が立つリスクが無いのが永久保証で良さそうです。今掲載されている間取りは北棟が多いので、第1期1次の主力という事でしょうかね。

でも10月販売なのに建物の配置図が明かされてなくてMRも未公開って遅いような。。ぼちぼち動きあるかな？

志茂の駅の近くにできるのですね。王子駅のところに沢山広告が張ってあったのをみて、なんとなく気になっていましたが。
マンションの設備というか共用空間とかが充実しているということなんですか？早く家に帰りたくなるマンションということなのかなと思いました。
ランドリールームとやらがありますけれど、それって何なんでしょう？よくわからないです。

志茂４丁目側の敷地にもクレーンが立ち本格的に工事が始まりました。
堤防沿いの道路から撮ってますが、下り坂になっているのが確認できると思います。
オイコスの敷地はこの辺りでも特に窪んだ場所となっています。大規模な工場の跡地と言うことで地下水の汲み上げで沈んだ可能性が考えられますが気になる方は調べてみるといいかもしれませんね。

↑デマ？地下水の汲み上げ過ぎで沈下が起きたらこんな狭い範囲ではないです。

>>436 匿名さん
調べていただくとわかりますが、江東区程ではないものの、こちらの地域も昭和の中期に人の背丈ほどの地盤沈下が起こったことが記録に残っています。
偏りがあるのは、様々な地質があるので一定に沈むとは限らないのと、堤防側に関しては継続的に補修を繰り返してるので高さが維持されてるのでしょうね。
それで相対的にこちらの地盤が低くなってしまったんだと思います。

近年のデータでは沈下は確認されてないので安心してください。

>>こちらの地域も昭和の中期に人の背丈ほどの地盤沈下が起こったことが記録に残っています。

なるほど。。宜しければその文献を教えて頂けますでしょうか。こちらの地域、というのは具体的にどの範囲を示されていますでしょうか。

書かれていないことを、いくつか
（既に掲載済みなら、すみません）

○「イオン」は、いわゆるイオンを想像すると違うかも？中身をほぼ変えず、ここ何年かで［Ｄマート→ダイエー→イオン］になったところです。普段買い物するには十分ですが。
○ブラタモリではありませんが、この辺りは「昔から水害が多かった土地」とわかります。昔からある感じの宅地は道路から一段高い。しかし、敷地内にお稲荷さんがまつられているお宅も何軒かあったりで、ずっと住民はいたんだなーと。
○南北線は、混雑が比較的少ないです！！たまにくる「王子神谷行き」にはイラットしますが、その点は志茂は良い駅かと！

>>「昔から水害が多かった土地」とわかります

今の荒川ができる前の話ですね。

>>438 匿名さん
志茂の名前が出てくるものはこの辺ですかね。
https://www.tokyokankyo.jp/kankyoken_contents/report-news/1973/1973jib...
https://www.jstage.jst.go.jp/article/grj1925/41/7/41_7_427/_pdf
https://www.kubota.co.jp/siryou/pr/urban/pdf/18/pdf/18_3_2.pdf

近年については東京都が公開してます。沈静化してるとのことで安心です。
（ただし調査結果は、北区、荒川区、板橋区、練馬区でひとくくり）
http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/jigyo/tech/start/03-jyouhou/chinka/...


水害については、こちらに北区とNPO法人あらかわ学会がまとめた水害記録がありますので参考にしてみてください。
http://www.city.kita.tokyo.jp/d-douro/kasen/suigaichosa.html

>>441 周辺住民さん

資料ありがとうございます。
勉強になります。

しかしながら、頂いた文献では志茂の名前はありつつも、城北の広域で沈下があったという記載に留まっています。武蔵野台地の一部も沈下したエリアに含まれていますし、はたして撮影された建設現場の坂道が地下水揚水による沈下で発生したと結論づけられるのでしょうか。

>>442 匿名さん
>>435に、可能性が考えられます、と書いた通り、自分なりの推論ですので間違っていたらすみません。
ただやっぱり気になりませんか？この地形、
グーグルアースで見るとはっきりわかるんですがこんな風になっています。
おおよそのオイコス志茂の場所を黄色い点線で書き入れています。

では赤羽側のへこみは？DNPあたりも全体的に低くありませんか。沈下なのか昔の洪水でえぐられたのか不明ではないでしょうか。

販売を控えた物件のスレで、地歴に関して面白半分に推論を述べるとただの風評になりかねませんよ。

資料にもありましたが、全体像が分かる画像を貼っておきますね。

もう一つ書くと、地下水による沈下は板橋の台地でも起きていて低地に限った話ではありません。水害とは異なりますので混同しないで下さい。

すみません。水害とは違うというのは>>441さんの書き込みを読み違えていました。大変失礼致しました。

論争でスレが焼け野原になった感。。^_^;

なかなか公式サイトから情報が出ませんね。設備仕様はどうなんだろ。。と思ったらランドプランが出てました！メインエントランスの位置がようやく判明しましたね。
　

地盤なんてきにしてたらマンション住めませんし気にすべきは戸建だけですよ すぐに傾くし泣き寝入りですからね

一方マンションは杭をうつし万が一傾こうものなら住民結束して訴えれば勝てますし綺麗に立て直して貰えるのは周知の事実ですから。むしろ不幸中の幸いってやつです。
引っ越し代や仮住まい費用、迷惑料が貰えてさらに綺麗に新品立て替え。不謹慎ですが買って10年後あたりにそんなことがあればむしろラッキーと感じます

>>450 匿名さん
マンションにも結局一階があるわけで、エントランスに浸水したら高額な修繕費がかかります。
マンションも土地の高さは大切でしょうね。

おっと、しかもここはやらかした三菱地所じゃないですか 地所の資金力アフターケア補償に良さは有名ですからね
安心して買えそうです

平成になってからの雨による内水氾濫は地盤の強弱と関係ない。水害マップで赤いのは荒川氾濫だけど、それなら決壊ポイントに隣接する赤羽岩淵のほうがもっと心配すべき。そういう点を色々混同した人が気に入らないからといってディスってるだけ。

>>453 匿名さん
いや、どっちも危ないよね？
赤点同士でどちらが下か比べてるようなもの

内水氾濫(雨の冠浸水)は駒込や池袋、赤羽でもあるからね。さもオイコスが良くない！という取り上げ方はフェアじゃないでしょ。

低い土地の中でもさらにもう一段低く沈んでいることを現地を歩いて知った結果心配しているんです。検討してたから調べたんであって、ディスりたいからなんて理由でそこまで調査するような不毛なことはしませんよ。
川の氾濫というのも確かに心配ですが、現在の治水体系がおおよそ確立されてから荒川による、荒川下流域での洪水は記録にありません。
それよりも問題なのは毎年発生してる身近な低い土地の浸水の方じゃ無いでしょうか？
こういった事実を受け止めた上で、その対策がなされているのか、事業者に確認することが大切だと考えます。
雨水貯留施設の仕様がどの程度のものか、近年頻発しているゲリラ豪雨が降った場合にどのような被害が想定されるか、これらは相談会が始まったらぜひ聞いておきたい内容です。

であるなら、リスクを見当外れの過去データから演出するのではなくて、ただ窪地が心配だと言えばストレートに伝わった話だと思います。

>>457 匿名さん
同意 いたずらに揚げ足とって悪意あるやり方って、つまりは視聴率欲しさにやるマスゴミと変わらんやり口悪質以外の何者でもないね それで検討してるからです！って(笑) どの口がいうんだろうね。

荒川と隅田川の分岐点付近の堤防決壊がしばしば想定され、影響は付近だけではなく、東京の東側が大きな被害が受けます。

｢荒川氾濫､銀座水没｣は本当に杞憂なのか
http://toyokeizai.net/articles/-/104085
フィクションドキュメンタリー「荒川氾濫」 H29 3 改訂版

知ってるよ。
赤羽駅も沈む話だよ、それ。いつまで続けるの？

周辺さんはオイコスの説明会に行っても、デベに水害対策を聞いて知識欲を満たしたいだけで、購入なんて1ミリも考えてないように見えます。最初は検討してたかもしれないけど今は違う感じ。
これ以上スレに来ないほうがお互いのためではないでしょうか。

もっと前向きな話をしたいです。
早く公式の詳細情報カモン！

価格帯が気になりますね

中層階で坪230でお願いします！

250ぐらいじゃないかね、現実的に。

>>470
何が反社会的？どんな法律違反か？

>>475 周辺住民さん
法廷で身の潔白を証言なされば良いかと。
いたずらに不安を刺激し、それを執拗に繰り返して検討阻害を行う行為は偽計業務妨害罪に抵触します。故に売主に通報し然るべき対処を依頼しました。あとの判断は売主に委ねます。買う気があろうがなかろうが人が嫌がることはするなと教わりませんでしたかね。まぁあなたはこれからも悪質行為を継続されるでしょうからお好きにしてください。通報し続けるだけです。悪意ある行為に光はありませんから。

最初の方で写真を載せたりしてたものですけど「周辺住民」さんが荒ぶってますねぇ
匿名掲示板で気にしてもしょうがないけど今後は匿名さんでいこうかな・・・
物件に関係ない書き込みごめんなさい。

あれ、別の方でしたか

両方たりん氏かと

>>477 周辺住民さん0さん

開示制度を申請中ですから今更開き直っても無駄ですよ
自演もバレますから。やった行為には責任が伴うと警告したはずです。買う買わないは本人の自由ですがいたずらに、また執拗に悪質な行為を行う理由はありませんから。

>>476
逆だ！こちらの言論自由が妨害されている！

>>481 周辺住民さん

悪質に不安を煽るのが自由ですか?
伝えたい意図も明らかにせず最悪のシナリオによる被害を煽るのが物件検討だとでも?まぁそう主張なさればいいのですよ、法廷で。第三者による客観的判断からすれば明らかでしょうし、不当に販売妨害、検討妨害をする権利など無いのですよ。それもおわかりにならないようですから、あなたが勝手に主張する自己本位な自由のために悪意ある書き込みを継続なさればいいのでは?社会的責任を負うことも覚悟しての行動なのでしょうからこちらもその覚悟にお答えして徹底的に法的訴追されるよう売主に働きかけていく次第です。ましてやここはこれから売りに出す物件でしょう。大規模ですし売主が果たしてこのような悪質な行為を看過しますかね。

ぼちぼち削除依頼しときますか。。

>>482
笑ってしまう、訴状を待っているよ。

>>484 周辺住民さん
ええ、お楽しみに

売り主さん必死すぎですよ。資料請求数が少なすぎて焦っているように見えます。
土地の低評価は変えようがないのであきらめて、設備や価格の情報を積極的に出してほしいです。

今のところ目立った宣伝や情報が無いからただネガの餌食になってるだけで、必死も何も無いような。。周辺へのチラシ配布も殆ど無いし。

>>486 匿名さん
何100億の巨大プロジェクト何だし必死になるのは当たり前じゃないの。
地所はこのマンコミュで青山物件の瑕疵がリークされて賠償金含めて大騒ぎになったぐらいだし神経質になってても不思議じゃない。
それにたったひとりでも買うのやめたら5000万の金額を失う。それを考えたら悪質行為訴訟なんて三菱地所からしたらはるかに安上がりだわな。お抱えの弁護士団だっているんだし。
まぁおまいさんも気をつけるんだね。うったえられる時はここで事前警告なんて来ず自宅に訴状が届くんだろうから。

この間取りはLDKが連窓、キッチンは2方向からアクセスできて良いですね。明るいキッチンは奥さん向け？
74平米で坪250だと5600万ほどになってしまいますが。。スカイティアラのような坪230だといいなぁ。。

>>487 匿名さん
そのネガ連騰してた人は今度は地所の餌食になるんだろうね。だいたいマンション検討するのにポジとネガはセットみたいなもんで執拗に不安をあげつらって攻撃する必要性が無い。立地が悪いなら価格や上物でそれを補うだけの話です鬼首とったみたいな荒らし行為は検討者にとっても害でしかない。
まぁそう言うのが投稿されるたびに売主通報しとけば売主も無視出来なくなるだろうし一石二鳥だね。

>>466 周辺住民さん
情報ありがとうございます。荒川氾濫ビデオは改訂版なんですね。
以前見た内容と構成は同じですが、最近配布された北区のハザードマップと同様に
被害想定は悪くなったような気がします。

不安を煽る行為が犯罪だと主張している人がいますが、ちょっと何言ってるかわからないです。
公的機関や論文など出典も明白なので風説を流布にも該当しないと思います。

荒川氾濫のフィクションドキュメンタリーは国土交通省 荒川下流河川事務所、
北区のハザードマップは北区役所、新聞雑誌Web記事は発行元へ
それぞれ抗議すればよろしいかと思います。

設備についてです。間取図や説明書きから床暖房あり、カップボード無し、スロップシンク無し、ディスポーザーあり、ネットありまで分かりますね。あと気になるのは食洗機・浴室ミスト・Low-eガラスの有無くらいでしょうか？

>>491さん
そう言った話は6月の302辺りから既出ですので、延々と連投されると他の話ができなくて困ります。

まぁ、私はいきなり裁判とか法律違反という話でもないと思うのですが、既出の話、しかもネガを延々とリピートされると何しに来てるんだろ？と思ってしまいますね。ネガだけじゃ検討できないのでポジもお願いします。

>>492さんはネガ情報に困惑しているかもしれませんが、私はは初めて知る情報が多くて有意義だと思っています。

現時点では物件情報が非常に少ないので、ネガティブ情報が多くなるのは仕方ないと思います。
モデルルームが開設される頃には土地の話は少なくなると思います。

>>491 匿名さん
迷惑行為やめてください

>>494 匿名さん

まだ書込みが1000も行っていないのだから、スレの最初から読みましょう。仰るようにモデルルーム開設の頃には落ち着くと良いですね。

ハザードマップや低地の話は散々既出ですが、東京全体の地形図で見た場合にオイコスがどんな位置かご存じない方も多いと思うので、今のうちに貼っておきますね。

口直しにグーグルマップの現地空撮。

>>498 匿名さん

リバービューの良いですね

先月公表された路線価載せておきますね
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h29/tokyo/tokyo/prices/pdf/45017.pdf

>>499 匿名さん

オイコス住宅棟と川の間には事業所(クラブハウスの両隣)がありますが、建ぺい率容積率が60/200なので将来も大きい建物はできないでしょう。フォースの南東向きは中層階以上はリバービュー確保ですね。電柱・電線以上が良いかも。

>>501 匿名さん
４階以上とかだと大丈夫そうですね
まぁ6階以上が狙い目かな

最初の>>6で書き込みのあった、学生寮の建設地はどの位置でしょう？

価格帯が気になりなすな

坪単価をいくらで出してくるかですねぇ
この赤羽周辺エリアはちょっと供給過多なところもあるし三井とかスミフも完売に随分苦労してますから大規模なここも値付を間違えると厳しそうだ
一方でパークホームズ蓮根やガーデンズみたいな駅近高コスパ物件は人気で売れ行き早いですよね。パークホームズ蓮根はここと同じく川そばで地盤も弱い低地でしたが一瞬でしたね。
やはり価格が抑えられ手出てくると手頃感と大規模ならではの安心感が勢いを与えてくれますね

はてさて、ここはどういう戦略で出てくるか楽しみです。安いといいなぁ

>>505
三菱地所の住宅事業は、２０１７年４－６月期１０億円の赤字で利益重視しないといけない状況なので、
割安感のある価格設定は無いでしょう。

>>506 周辺住民さん

そうですね。そういう状況下でもあるから悪質行為する人には法廷手段も辞さないでしょうね

>>505 匿名さん
最多の4990万が何平米なのかですね。
土地の取得価格はガーデンズより高めでしたが、JVではないから管理コストは下がりそう。

最多価格帯の4990万が70平米なら坪236万。これなら一気に売れそうですが、でも新築マンションの相場としては安すぎます。65平米の4990万=坪253が現実解かな？？

>>507さん、法廷手段とか書いてますが、あなたは一体何と戦ってるんですか

>>509 匿名さん

多分いい線いってる気がします。
私も坪単価250あたりで

>>503 匿名さん

>>503 匿名さん
498さんの画像を拝借します。
学生寮はピンクで塗った敷地です。まだどういう配棟になるかわかりませんが、南面の視界を隔てるようなことは無さそうです。
その他グーグル上では空き地になってるところで、今は建物が建っているところを書き入れました。

貼り忘れました

>>513 匿名さん

おお、分かりやすい！
ありがとうございます〜

この部分、オイコスの敷地外ですよね？
なんだか配置図だと白抜きじゃなくて敷地内のように見えるような書きっぷりですが。。

>>515 匿名さん
確かに。そこだけ白じゃ無いですね。
実際は今現在戸建て住宅が数件建っています。

オイコスの立地はかなりいいね。これだけの場所はそうは出なかったでしょうね

>>511 匿名さん

ですね。最高値の7500万が84平米の住戸とすると坪295になります。最上階＋角部屋のプレミアム価格でその感じだと、やはり最多価格帯は250台になりそうですね。

坪250なら駅近で大規模なので
そこそこ人気になるかもしれませんね。

>>515 匿名さん
その真ん中の方の赤丸のとこの写真があったので見直してみたら5月と7月の間に法面の補強工事が施されてたのに気づきました。
がっちりブロックで固められてます。