年収に対して無謀なローン その35

売却や住み替え時の損失を考えると永住前提で資金繰りを考えたほうが無難

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東京郊外の駅徒歩圏の新築戸建を検討しています。
FPには「問題ない水準」と言われていますが、借入額が大きく、今後の金利上昇や子ども2人を想定すると不安もあり、客観的なご意見をいただきたいです。

■世帯年収
　本人　　年収750万円　正社員
　　　　(手取り年収600万、月38万、ボーナス145万)
　配偶者　年収550万円　公務員
　　　　(手取り年収440万、月27万、ボーナス120万)
　　　　育休・産休時(1～2年):手取り200万を想定。
　世帯年収：1,300万円 世帯手取り：約1,040万円

■家族構成　※要年齢
　本人　34歳
　配偶者　34歳
　子供１　1歳

■物件価格・種類（マンションか戸建てかを明記）
　7900万円　新築戸建
　最寄駅徒歩7分 長期優良住宅＋太陽光発電

■住宅ローン
　・頭金　500万円（諸経費別途500万円用意有）
　・借入　7400万円
　・変動　35年・1.25%
　・ペアローン(夫5000万、妻2400万)

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　投資信託1200万円、預金500万円、仮想通貨50万

■昇給見込み
　夫婦共にあり

■定年・退職金
　60歳
　夫婦ともに2000万程度見込み
　定年後、5年間の再雇用制度有り（年収400万程度）　

■将来の家族構成の予定（特に現在子供無しの場合）
　子供２年以内にもう１人欲しい

■その他事情
　・親からの援助1000万円を諸費用、頭金に活用
　・妻は産休、育休が取りやすい職場。近隣に妻実家有り、育児協力が見込める。
　・88歳の祖母より暦年贈与中(夫、子供で年間220万、計8年間)
　・車は所有する予定はありません。

■相談したいこと
① 世帯年収1,300万円で借入7,400万円は無謀でしょうか？
② 子ども2人を想定した場合でも現実的に返済可能な水準でしょうか？
③ 今後、変動金利が2～3％程度まで上昇した場合のリスクをどの程度見ておくべきでしょうか？
④ 皆様ならこの条件で購入しますか？

よろしくお願いいたします。

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>>14014 eマンションさん
金利が35年間1.25%のまま推移したとしても総返済額は9000万円を超える。
金利が上昇して繰り上げ返済もできない場合は億越えになる可能性がある。
子供さん2人の場合、奥さんの産休・育休期間の世帯年収の減少、大学まで行かせる場合すべて国公立でも最低一人1000万×2人分かかる教育費負担などを考慮して、退職までの世帯総所得の何％を住宅費に充てるか考えたほうがいいでしょう。

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>>14015 匿名さん

コメントありがとうございます。
総返済額や教育費まで含めたご指摘、大変参考になります。
現在の返済額だけでなく、金利上昇時の負担や子ども2人を含めた長期的な家計全体で考える必要があると改めて感じました。
いただいた視点も踏まえ、もう少しシミュレーションを重ねて検討したいと思います。

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定年退職後まで続く住宅ローン返済は生活破綻リスクが高い
雇用延長されても年収は大幅に下がる
退職金でローンの残債を支払うのもNG
夫婦二人で最低2000万とか3000万は必要といわれる老後の生活資金を確保できなくなる

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東京でまともな不動案を買えるのは高額な資産や年収がある世帯だけ
平均的な年収なら賃貸のほうがよさそう

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>>13999 マンション検討中さん
年齢から考えてもせいぜい30年ローンで組んで25年で返済するのがいいでしょう。

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岡山で新築戸建を検討しています。ペアローンで購入予定にしているので、安全圏内とFPさんには言われておりますが不安なので客観的な意見をいただけると幸いです。

【テンプレ】

■世帯年収（できれば手取り月○○万円、ボーナス年○○万円等も明記）
　本人　　年収520万円　正社員
　夫　　　年収260万円　正社員

　世帯年収: 780万円　

■家族構成　※要年齢
　本人　　28歳
　夫　　　27歳
　子供 なし

■物件価格・種類（マンションか戸建てかを明記）
　建物3000万　土地900万　付帯工事・他1400万
　注文住宅フルオーダー

■管理費・修繕積立金・駐車場代（マンションの場合）
　なし

■住宅ローン
　・頭金　100万円（諸経費別途100万円用意有）
　・借入　5300万円
　・初め固定10年 1.54%→ 先々も固定にするかは未定
　・ローンは一旦50年で組んで繰り上げ返済を検討

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　世帯合わせて貯蓄240万
　本人のみNISAと株運用しており資産は430万

■昇給見込み
　本人　　無し
　配偶者　1-2年後に転職し年収450万前後を目標。
　昇給見込みは現時点無し

■定年・退職金
　60歳
　現会社では退職金なし　

■将来の家族構成の予定（特に現在子供無しの場合）
　子供は1年以内に1人ほしい→2人目は4年以内

■その他事情
　・車のローン1台（月5万円、あと2年）もう1台は完済
　・親からの援助100万円
　
土地の仮契約は済ませ、近々土地購入を目前にしており、今更不安がかなり強くなってきたので相談させてください。住宅会社の担当さんとローンのシミュレーションをした時に金利の上昇も見込んだ場合、トータル8600万の返済になると見て怯んでいます。
どうすれば安心するところまでもっていけますでしょうか、お教え頂けると嬉しいです。

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人生の中で高額な支出になる子供の教育資金と老後資金としてそれぞれ確保する額を決めてから住宅に使える予算を考えればいいでしょう
住宅資金はローン金利の負担などを加算すると意外と少なくなります

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>>14021 検討板ユーザーさん
お子さんもこれからと言うところでペアローンとか。
車が必須な場所なんでしょうか。2台所有のようですが、ローンは残ってるし、その買い替えの積み立てとか考えるとかなり大変な印象を持ちました。戸建ても外壁塗装で12年単位で100万～200万は必要になります、その積立も必要です。

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>>14021 検討板ユーザーさん
50年ローンなど目先の返済額を少なく見せる業者の方便
将来の金利上昇を考えたら繰上げて40年で完済したとしても7000万以上の総返済額になる
業者はとにかく契約させてしまえばいいのです

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定年年齢を考慮しない住宅ローン返済期間、景気に影響されやすいボーナス併用払い、約定金利の固定期間延長などあの手この手で中低所得者に不動産を売りつけようとしてる。
一生かけて借金返済するような不動産かよく考えるべき。

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>>14021 検討板ユーザーさん
月5万の車ローン残っていて、5千万円超の住宅ローン、しかも50年。子供希望だと、育児中は世帯年収が数年間は減ることも考えておかないとだし。。。貯蓄額も少ないし、車ローンありながらその条件は私なら4千万円台でも怖いです。子供無しならありですが。
せめて2年後、車のローンを払い終えてから。その頃には1人目が生まれている可能性もあるわけだし、その時の家計しだいで購入額を考え直してみてはいかがでしょうか。

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退職までに完済する年数でシミュレーションしてキツイなら無謀。
私の持論です。

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貯金240万と1年以内子希望が気になるかなー
うち住宅購入と出産やらで、妻の収入減に加えて出費が重なって貯金300万くらい一瞬で消えた。

エアコンやカーテン全部屋分、家具家電の新調、家と車の税金、検診代、マタニティ用品、ベビーグッズ、育児用品、産後ケア費用と医療費など
とどめは、戸建てで広くなったのと育休中で家にいる時間が増えて光熱費が倍以上に！

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付帯工事1400万ってなんだろう。
現会社では退職金無し、って将来転職する気があるということですか？
まだ若いので、まだ先でも良い気がするけれど、金利は高くなってきてるしとか焦ってるのではないですか？そのローンはかなり無謀だと思うので、千日太郎さんの住宅ローンシミュレーターとか他にもあるとは思うけれど、そんなツールを使ってやってみた方がいいと思いますよ。

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既に購入済み/住宅ローン支払い始めて1年近く経っていますが、育休復帰後の仕事と家事育児の両立がキツく、かといってローンを支払い続けるには辞めるわけにはいかないので後悔気味です。。


■世帯年収
　本人　　税込2100万円（うちボーナス1000万）　正社員
この5月に育休から復帰したばかり。
　夫　税込1650万円　会社役員

■家族構成　※要年齢
　本人　36歳
　配偶者　35歳
　子供１　4歳
子供2 1歳

■物件価格・種類
　2.1億　新築戸建て（土地込み）

■住宅ローン
　・頭金　なし
　・借入　21000万円 半々のペアローン
　・変動　35年・0.875%

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　本人　3400万（現金900・投信1600・DC600・その他債券株式など300）
　配偶者　不明

■昇給見込み
　もう一段階昇進すれば2400～2500万ほどになるが、子持ち女性の役職者は社内でもレアで評価のハードル高く、あまり考えていない。

夫は中長期的にはキャリアアップ可能性あり。

■定年・退職金
　60歳
　自社株など合わせて7000万はもらえる見込み
　再雇用制度有るが考えていない

夫は零細企業役員のため退職金手厚くないと思われる

■将来の家族構成の予定
　40歳までにもう１人欲しいが、子3人でフルタイム管理職は現実的に厳しそうで諦め気味。

■その他事情
　・車は本人のキャッシュで2年前に購入済み（630万、リセールバリュー重視でアルファード）
　・週に1～2回はリモート可、制度上はフルフレックスだが9-17時働いても仕事終わらず子供寝た後に残務処理の日々。
・下の子供は夜泣きがあり、夜中に3,4回ほど起きてその都度授乳しており、体力削られてます。
・育休明けでも容赦なく異動・未経験領域の仕事を任されたが、高給で役職もついているため手を抜けないプレッシャーあり。
・隣駅に本人実家有り、子供たちは両親に懐いており協力的。
・電車で40分以内に義実家あり、大変良い方たちでお願いすればヘルプにもきてくださる。

??まとめ

昇進目指さず子供も2人のままならばこのままなんとか生活はしていけるかなという感覚あるも、
本当は子供3人産みたい、仕事も中途半端にしかコミットできていないというモヤモヤを抱えています（我ながら欲張りで贅沢な悩みだとは思います。）

職場や家族にはとても恵まれており、私自身がウジウジしているのは申し訳ないが、
育児も仕事も中途半端になっている現状と
仕事と住宅ローンのプレッシャーがストレスになっている自覚あり。

どこをどう割り切って、家族と自分が心身ともに健やかに暮らしていけるのか悩む日々です。
（ローンの相談というより人生相談になってしまいました）

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>>14030 通りがかりさん
配偶者の意向(3人目)はどうなんでしょうか？
昨今、夫も子育てに参加する傾向であり、女性と比べれば一般的に軽い傾向だと思いますが、相応に負担はあると思います。配偶者が望んでいるなら、もっと家事に入ってもらう事も良いと思います。
あとは、ストレスを感じているとこの事でご自身が体調不良にならないか心配です。40過ぎれば色々あります。ご自身が体調不良になることで、今いるお子さん達に影響が出るのは避けたいところです。
私も第二子を望んでいましたが、妻の二度の流産、その後の体調不良を見て妻本人の人生及び、長男の影響を考えて諦めましたが、満足しています。現状、妻は思う存分仕事、推し活を楽しんでおります。

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>>14031 匿名さん
ありがとうございます。配偶者は、「2人でも十分幸せだけど3人いたらもっと楽しいよね」という感じで絶対3人！というスタンスではないです。
親が無理をすることによる既にいる子供達への影響は1番避けたいことですね。
奥様がお仕事・推し活楽しんでらっしゃるとのこと、励みになります。
自分のキャパシティや与えられたタイミングの中でできることを満喫するという考え方を持つべきなのかも、と思いました。

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