「パークナード目白御留山」 はどうでしょう

こちらは販売されるのでしょうか？
来月完成ですよね。
竣工後の販売？
16戸だと管理費高そう。
販売されるとしたらいくらくらいになるのでしょう。
駐車場あるんですかね？
写真を拝見した限りでは外観はオーソドックスなデザインですね。

販売関係の看板が一切出てないから、もしかすると一括で売れたのかも。
外国人投資家もタワマンから撤退して高級物件にシフトしてるそうだし。

このマンションより、北側にある中古戸建の方が駐車スペースもあり、割安だと思うな

>>43

>>36さん、再登場ですか？
これが建って眺望ゼロで1階は万年日影になっちゃいましたね。
行き止まり道路の奥にある旗竿地、土地代はかぎりなく安いでしょう。
築16年で14800万は高いわ。

下落合地区にて、物件を探しておりますので、この地区のだいたいの物件は見ております。
よってこのマンションの販売価格は非常に気になるところ。

このマンションの外観は気に入っています。ただ２～３階で南側の部屋でないと日当たりは望めないのでは？ここが気になります。それと駐車場ですね、確保できるでしょうか？

また、マンション北側にある中古戸建も内覧し、これも検討候補。マンション価格との比較をしてから決めたい。４４の方のコメントは正解の部分と全く的外れの部分があると思います。

正解の部分：旗竿地、１４８百万は高い→金融機関の見方、固定資産税評価から勘案すると高い但し、下落合地区にてこれ以外良い物件ありません→下落合３丁目にありますが、日当たりがなく２４坪で１４８百万円。数か月前に売れた下落合３丁目の物件もありましたが、これも１４５百万円、
旗竿地ということもあって確かに担保評価は低いかも、たぶん現金がない人にとっては高いでしょうね。

的外れの部分：１Ｆは全く日陰になっている→マンションより土地がかなり高いので
日当たり、風通しはまったく問題ありませんでした。（あたりまえですが日影規制もあるので日陰になるようにはマンション建てられません。）
マンション３Ｆ部分と戸建の２Ｆ部分が同じ高さになっています。加えて戸建にはルーフバルコニーがあり眺望には問題ありませんでした。

パークナード目白御留山、と入口にでてますね。しかし募集が何もでてこないので、やはり買い取りされているのか、それともこれからなのでしょうか。

パークナード目白御留山が出来ると、御留山（おとめ山）公園が一望
良い場所ですね。お金があれば買いですね。
７０－８０㎡１５０百万円前後かな？

１５０百万円だと・・・、その裏手がなんと１５０百万円より低いではないか？？？？
しかも、何々、１１２．９㎡広・・・わしゃ子供二人だからこっちの方がいいかも・・・

というわけでちょっと見てみましたが１Fにおいても陽当りが確保されていた。

私も、建築関係の仕事をしていまして、どこかのスレで日が全く当たらない的な事を書いていた方おられましたが、前を建てたデベも、裏手の戸建オーナーには日影とか北側斜線のシミュレーションの説明をしているのだから、このスレ書いた方どうかと思うけど？？
持ち主迷惑しとるヤローな・・・・？？？

この戸建玄人好みかも・・・

ポストにチラシが入ってましたよ。アンケートとか書いてありました。
返信してないけどね。

高額で土地を仕入れたコスト、意思決定が遅れたことによるコストなどを積み上げた非現実的な価格です。同じ面積でフロアがひとつ上がるだけで数千万円の上乗せ。今後の景気とオリンピック終了に伴い、購入者はババをひいてしまうのでは？という感想。

(仮称)目白御留山マンション
敷地面積　1091.55 ㎡
延床面積　1917.00 ㎡
鉄筋コンクリート造　地上3階（地下なし）
総戸数　16戸
完成 2018/10/31
いつ販売？


グランドメゾン目白レジデンス
構造規模 鉄筋コンクリート造3階建・15戸
延床面積 1348.45 ㎡
建築面積 496.79 ㎡
敷地面積 745.51 ㎡
完成 2021/01/31
販売中


（仮称）バウス御留山
延床面積　3911.85 ㎡
建築面積　997.94 ㎡
敷地面積　1663.74 ㎡
総戸数　　34戸
完成予定　2020/06/30


「日立目白クラブ跡地（仮称）下落合計画」
延床面積　　20834.82 ㎡
建築面積　　 4029.84 ㎡
敷地面積　　 8180.27 ㎡
完成予定　　2023/03/31


周辺開発はこんな所かな

高田１丁目のオリジン跡地に15階建て600戸規模の計画があるけどちょっと客層が異なるので

>>53

オリジン電気跡地、結局マンションになるのですか？
地主はオリジンのまま定期借地権を設定したまではIRで存じておりましたが。
マンションだと近くの桜プレイスと同じですね。
川沿いなのでよほど商品企画を高めないと苦戦しそうです。

たしかに御留山エリアとは購入層が重なりませんが。

看板も出ていたしおそらくマンションになると思います。
桜プレイスは50年の定借ですが
最近の流れを見ているとこっちは70年の定借になるのではと思っています

公式サイトができましたね。
今月下旬から販売開始のようです。

106㎡の間取りは圧巻です。億ションに相応しい余裕。
これだと2億超えてくるのでしょうか。

>>57 匿名さん

この物件で坪620万はあり得んでしょう。せいぜい500強。

お疲れ様です。

＞58

全体の平均は＠500くらいだろう。
だから最上階角のこの部屋は600どころか700近いんじゃ？

>>59

最上階って言っても、平均（2階）より1つ高いだけですよ。

南面の部屋はどれも、陽当たりと公園ビューは確保されてます。
その中で、視線が数メートル上がって上階（や片隣）に住人がいないってだけの違いに、5千万円払う人がいるとは思えませんが。。

＞視線が数メートル上がって上階（や片隣）に住人がいないってだけの違いに、5千万円

このポジションでその差は大きいです。
２つとない立地の東南角最上階ですから３億でも驚きません。
もちろん私は買えませんが。

>>61 匿名さん
全体的に規模の小さいマンションですし、作りから言っても高級マンションと言うほどではないと思います。ですから106平米の1番高いお部屋でも1 億3000万から4000万と想像します。
近くにあるドレッセのような高級マンションではないと思います。
駐車場と駐輪場の数がとても少ないし、トランクルームがないのも残念です。
でも南側の部屋からは素晴らしい景色が見えるので、
いいと思います。

確かに高級マンションというには造りが安っぽいと思う。
これまで近隣に建てられた高級マンションと比べてもそれは言える。
南側の窓から御留山公園の緑が望めるのは良いとしても…。

＞近くにあるドレッセのような高級マンションではないと思います

あれが？

専有面積がどの部屋も広そう。すべて寝室3つの実質3LDKになるのですね。最上階は106.81㎡で、ルーフバルコニーのようなものは無いのですね。でも各部屋は柱の食い込みもなくすっきりときれいな形で暮らしやすそうです。南向きで東に窓、理想的な採光と風通しになりそうな気がします。キッチンの広さと調理スペースの広さも期待できそうに思います。でも価格は一般向きではないようですね。

近所ですがチラシがポスティングされました。
仕様が高く、とてもステキなマンションのようです。

もう手に入らない本当に貴重な御留山の地。
山手線の車窓から、小高い場所に鎮座する低層マンション。
プレミアがたとえ坪９００万でも、ゲットしたい人はいる。

車窓からも視認できる

>>68
どこの車窓よ？ｗ

ココの土地は北から南への激しい下り傾斜地という理由の為に
数回転売されパナがやっと完成させたけど、結局は1～2階世帯の北側は
小さいドライエリアはあるけど実質は地下部屋で通風や日照は無いので
各部屋をどのような価格付けにするのか非常に興味あるが
ハッキリ言ってココは分譲ではなく賃貸で開発すべきだった様に思う

>>70 マンション検討中さん

句点がひとつもない珍しい文章！

>>70マンション検討中さん

激しい下り傾斜地という理由って、、、
一般的に高台って良いって言われてないですか？
この辺はどこも傾斜多いけど、立派な家が多いと思うけどなぁ。
目白方面なら別に気にすることじゃないのでは？
確かに馬場方面行く時はスピードでるよね。
でも数回転売されてたんですね。良くご存じですね。

実際に数室を見学しました。やはり北側2タイプの1Fは斜面の底のため
全部屋の外部テラスは半地下となり日照と通風は、ほぼ無し。
尚、公園向き南側タイプの窓からの景色は素晴らしかったですが
16世帯と小規模なので、エントランスやゴミ置場等の共用施設や設備の
グレードは昨今の他物件のレベルからは、低いかなと感じました。
又、予定価格だが南北や階数の配置で、かなりの坪単価差がありました。

>>73 マンション検討中さん

三LDKで八千万円台はありましたでしょうか？

間取りは、2LDK*1戸＋3LDK*15戸の合計16戸。
又、あくまで予定価格ですが、8500万(72.58㎡)～22500万(106.81㎡)と幅広く
同じ間取りでも、階数と南北どちら向きかで、かなりの坪単価差が生じてます。
尚、既に高価格帯の数戸は予約が入ってるようです。

>>75
意外にお手頃な値段ですね。
最上階106㎡は2.5億超えると思いましたが。

南向きは順調に売れて、西向き東向きは安くても苦戦しそうです。

地下なし、という記載でした。
ということは、電気系統の施設なども地下にはないということになるのでしょうか。
大雨のときにたまに地下にある電気系統の設備について話題になったりしますが
こちらはそういった意味では
あまり心配はいらないということになりそうですよね。

ココ、北側1Fの2コの住戸は半地下だから、ソコの浸水危険性は有るかも？

パークフロントで下落合でもかなりの好立地。最上階の南向きの部屋なら最高の贅沢。
送迎車付きの役員、お手伝いさんのいるリタイア世代には最高。逆にあくせく働く勤め人には全く価値を見出だせない物件。良さがわかる生活レベルに達してない庶民には宝の持ち腐れ物件。
南向きでない部屋だとこの物件買う意味もない。

南向き最上階3Fの両角部屋、せめて130㎡以上ないと、壁式工法なので106㎡じゃ狭まい

売れてるんでしょうか？

まだ販売してませんよ。

南は、2～3億円ほど
東、西は8000万円～
という感じですね。

先週18日に1時間だけ登録受付して抽選。
第1期8戸はどの程度売れたのでしょうかね。

1期8戸販売、いま先着3戸だから5戸終了したんですね。

先着順1期8戸で3戸残り。
こりゃあ苦戦しそう。
いくら立地が良くても実需には高すぎなんだろうな。
投資家が買う場所でもないし。
間違いなく最高のポジションではあるが。

ここの良さを知っている近所のお金持ちには売り切った、て感じで5戸なんでしょうね。

登録申込みに必要な書類が直近2年分の源泉徴収票または直近3年分の確定申告書だそうですが、
どのマンションも同じルールですか？
確定申告書はフリーランスや自営業者対象かと思いますが、3年分という事を考えるとお勤めの方よりも審査が厳しいのですね。

申し込みする前に、夜の現地を見たほうがいいですよ。公園と小中学校が目の前の最高の立地は、夜になると人気と人目のない場所になります。朝も夜も早いリタイア組にはいいと思うので、ライフスタイル次第です。24時間有人管理じゃないのはちょっといたいですけど。