ウエリス新宿早稲田の森ってどうですか？

アドレスの好き嫌いを除けば、ピンポイントで良い場所ですね。

早稲田の森というネーミングはさておき、大久保通りの匂いがしない所。

相当ハイグレードになりそうですがお値段どうなりますか。

明治通り沿いなんですね。窓は開けられないなー。

>2
スーモのサイトで建物外観が見られます。
東西に長い敷地なので、東向き（明治通り向き）と南向きがあるようで。
南向きの奥のほうなら割と静かなのではないでしょうか。

156平米の部屋があるマンションってこの辺じゃなかなか見ないですね。

ファーストコーポレーションって聞かないなと思って施工事例をみてみると、プレシスが多いね。
お手頃価格が期待できるかな。
西早稲田は近いが馬場にはちと遠いな。自分には実に懐かしい場所だけど。

早稲田の理工の近くか。
タリーズあっていいね。ドンキにマック、オリンピック、便利だわ。
地下鉄もすぐだし。高そう。
でも早稲田の森は、大隈講堂のあるほうのキャンパスを指すから、ネーミングが微妙。

＞６

早稲田大学の校歌だと早稲田の「杜」ですね。

森という字を使って批判をかわす作戦。

スーモに外観でてますね
思ったより横長じゃないかも？

明治通りに近い所に四角い棟、
その奥に南向きの板状の棟。
そういう構成に見えます。

間取りを見たけど梁が多いのね

＞１０
普通くらいじゃない？・・・と思いましたが、
P-100Arタイプはリビングがギロ天になるのでしょうかね。洋室３も。
工法が不明なので断定はできませんが。

6さん
早稲田大学の校歌だと、杜ではなく森なんですよ。
昔は大隈講堂のあたりはうっそうとした森だったのです。

梁が多いのは
100平米ではなく
80平米のプランの事でした

坪単どれくらいかなぁ

坪400万ぐらいかな。

明治通り沿いの東向きと奥まった南向きがありますが、
もし購入した場合洗濯物はベランダに干しますか？
自分は明治通り沿いなら干さない、南向きで奥まったところなら干すかなー、微妙。
南向きのほうは排ガスちょっとは少ないでしょうか、それともほとんど変わらない？

奥まったほうなら問題ないんじゃない？＞洗濯物
実際に住んでみないとわからないけど。
意外と風向きにも影響されるかも。

>>16
そうですね、東とか南東からの風だと通り沿いでも奥でも同じかも知れないですね。

グーグルアースでざっと見てみましたが、
明治通りに面したマンションでも普通に洗濯物やシーツを干してますね。
今は排ガス規制も厳しくなったので、さほど汚れないのでしょう。

住友さん、最近値引きしてますので、坪400は切るかもしれませんね

明治通りの騒音が酷いですよね。
現地で西南の角に行ってみましたが、騒音が酷くてガッカリしました。
特に警察と消防、現場に近づくまで、もう少し静かにしてくれたらいいのに～と思います。
防音窓にしてもらえたら改善しますかね。

坪300切らないと、日本人で買う人がいないのでは？
同じエリアのスカイフォレストが中国人入居者ばかりだと聞きました。どうですかね？

買ったら入居前にインプラス（二重窓）取り付けだな。
遮音、保温（保冷）効果があり価格以上に満足。

>>20
西南の角？　明治通り沿いではなく道を入った奥のことですか？

はい、西南の角です。
少しは静かかなと期待していたので、残念です。
特に夜間、近所の戸塚消防署と（少し離れていますが）戸塚警察が明治通りを歌舞伎町に向かうサイレンの音が奥の方までひどいです。この物件で静かなのは、建物で音が遮断される北西の角。100㎡超の部屋の寝室が北西の角なのはその点も考慮しているのかな？・・・と勝手に思っています。
インプラスも良いのですが、2度窓を開閉しないといけないので手間が面倒です。
同時期に竣工予定の若松河田の物件も検討しているのですが、若松河田は病院が多いため救急車の音がひどいそうです。
都心だから仕方ないかもしれませんが・・・。

>>18
ガスの臭いとかは慣れてしまうんですかね…。
汚れは毎日洗えばそう気にならないかなとは思うのですが。

二重窓、実家で取り付けてましたが確かに開け閉めが面倒ですね。
なので結局ずっと閉めっぱなしでした。防音効果は抜群。
うちのは昔のものなので見栄えが悪かったんですが、最近のものは形良くなってるのかな。
全ての窓に付けるとなると価格も結構掛かっちゃうのもデメリットでしょうか。

>>24

戸塚警察の管轄をご存じですか？
歌舞伎町に出動するなんてよほどの大事件ですよ。

消防署戸塚出張所の救急車は、たしかに国立国際医療研究センターや東京女子医科大学への搬送がそこそこありますけど。

>>26 匿名さん
そうなんですね。
友人の家が近くの明治通り沿いで、音が酷いと確認しました。パトカー、消防車の音が酷いそうです。東新宿周辺では、複数の管轄警察がパトロールをしているので、西早稲田は戸塚警察から来ると思ってました。

>>27 マンション検討中さん
最近のマンションは遮音性能基準も設けて設計してますから、近くに住んでる方と一概に比較は出来ませんけどね。

話は変わりますが、明治通りのマツダの前にモデルルーム建ててますね。

物件名の「早稲田の森」っておそらく早大の校歌から取ってるんですよね。
早大に近いから早稲田の森・・　　いや早大に関係なく、戸山公園に近いから早稲田の森？

実際は真横に明治通りがあって、「森」なんて言葉はこの物件と全然関係無いよね。
「ウエリス新宿早稲田」じゃいかんのかな笑　どうしても緑に囲まれてます的なイメージが欲しいのかな
わかっちゃいるけど、よくまあデペは盛りますね

校歌だったら早稲田の「杜」だから違うと思います

>>30 匿名さん
早稲田大学のサイトに掲載されている校歌では、早稲田の森になってますよ。早稲田の杜は埼玉本庄の地名ですね。

>>29 匿名さん
自分も同じこと思いました。笑

価格が分かるのは、いつ頃でしょうか？
大久保アドレスの不人気度からみて、同時期竣工の高田馬場や若松河田の同規模、同程度のマンションよりも高くなるとは思えませんが、
はるかに予算オーバーだったら、早々に検討をやめる予定です。
早く価格が知りたいなー。

既に行き渡った情報だと思うのですが，今マンションを買うなんて馬鹿げていますよ．
あと４，５年したら，坪単価が２割くらい落ちます．６０００万の物件だったら，１２００万価値が下がる．
新築プレミアムと合わせたら，２０００万の下落ってとこですかね．購入はやめておいた方が無難ですよ．

もちろん，そうは言っても，私は仕事上そんなこと黙って，売りまくりますけどね．

>>33 マンション検討中さん
3月にわかるらしいですよ。
場所はとてもいいですし内装がよければ素晴らしいですね。

大通り沿いだし戸数多いし場所も場所だし
いい意味でも悪い意味でもにぎやかなマンションになりそう

>>35 通りがかりさん
そうですか。ありがとうございます。
なんとか予算内で収まることを祈っています。(*^^*)

機械式駐車場の将来の維持費が心配です。駐車場よりも、もっと駐輪場が欲しいところです。

近くの旧ロッテ工場跡地、JR社宅跡地が何になるかご存じの方いませんか？

>>38 匿名さん
都心で平置きや自走式駐車場を期待してるのですか？

>>40 評判気になるさん
車が必要ないのが都心に住む最大のメリットだと思っています。
ただ、ここはスーパーやJR駅が少し離れているのと、ファミリーであれば子供も自転車を持つので、駐輪場がたくさん欲しいです。

ついでに、
裏に図書館があるのに、図書室？いらないです。
徒歩圏内にサンルートやアパがあるのに、ゲストルーム？民泊に使われるだけです。
隣のコズミックや地域センターで会議室が使えるのに会議室？
一階部分は住戸にできなかったのでしょうか。
値段を上げるためでしょうが、余計な施設が多くて残念です。
残念なあまり、長文になり、失礼しました。

コーヒーも飲めないので、いらないです。
ま、自分には縁がないということですね。ほんと、残念です。

公式HPには記載がないけど、
JRは高田馬場じゃなくて新大久保のほうが近いんですね
地図で検索すると高田馬場18分、新大久保14分

今日散歩がてら現地を下見したけど、やっぱり幹線道路沿いは忙しなくて、落ち着かない場所でした。交通量も人通りも多い。南側も東側も音は減るんだろうけど、毎朝、明治通りのあのごちゃごちゃした感じを通って通勤は嫌だな。駅までの数分とはいえ、なんか爽やかさは得られない場所だね。

森をイメージして現地に行った人は驚くだろうな。

>>44 マンション検討中さん

えーと、区立ゴズミックセンターと早稲田理工学部の前を歩いてタリーズの横から西早稲田駅に入りますよね？
そんなにごちゃごちゃしたルートとは思えませんが。

感じ方はいろいろですねぇ。

新宿からずーっと続く沿道ビルが途絶えて、空が見えるいい場所だと思う。
ガススタンド、マック、ドンキ、ビッグボーイって並んでるのは郊外ロードサイドっぽいとは思うけど。

手書きの間取りはなんとかならないの…(-_-)┛

こういう簡易的な図面だと戸境壁が湿式か乾式かよくわからないんだよね
75と100のタイプが乾式のように見える
棟によって違うのかな？

>>48-49

スマホで見てます？
PCから見るとちゃんと区別つきますよ。

ルートがごちゃごちゃしてるのではなく、雰囲気がごちゃごちゃしてる感じです。
車のせいでもあり、周りの建物の統一感の無さが原因かも。あと、街の温かみが感じられない場所でした。
知らない人がごちゃごちゃ行き交う場所だから、仕方ないのかも知れませんが。

この辺の明治通りは新宿渋谷方面と、池袋や都北部を結ぶメインの通りなので、わりと一日中車は途絶えないですよ。
通り沿いに住んだことはないですが、音と排ガスはそれなりに割り切りが必要なエリアかと思います。
上の方で「郊外のロードサイドっぽい」とありましたがまさにそのとおりで、環七とか環八に雰囲気は近いですね。
通り自体はかなり力を入れて整備されている（歩道もやたら広い）のにごちゃごちゃと感じるのは、ちょうどこのエリアが大久保、戸山、馬場、早稲田の境界線でありながらも、そのどこにも属さない感じがあるからではないでしょうか。

マンションに関しては西新宿方面の眺望（とくに夜景）が綺麗そうですね。

明治通りは「道路の山手線」とも言うべき大動脈ですからね。
車も多いし沿道が賑やかなのは致し方ない、というかそれが特徴だと思います。

>>50

寝室は静かなほうがいいので湿式壁がいいんですが、75と100タイプはおそらく乾式ですよね。
45と65の寝室の戸境壁はどちらでしょうか？
見づらい環境なので教えていただけると助かります

>>50さんではないですが、、、

45は寝室側が乾式、65は寝室側の両方が湿式ですね。あくまで図面から見た予想ですが。

しかしこう言っちゃなんですが無駄に豪華な共用設備ですね。

55さん

棟の境目は湿式（当たり前か）、棟内の戸境壁はすべて乾式って感じですかね
まあ戸境壁すべてに湿式を望むのは現状難しいかな
しかし初めから堂々と明瞭な図面を載せればいいのにね。
ハッキリさせたくないのかなーって勘繰ってしまう

確かに通りはゴミゴミしてるけど、コズミック通りは静かだし戸山公園近いから子供が遊べる場所もたくさんあるだろうね。

子供が喘息気味なのですが、やはり大通り沿いの物件は避けた方がよいか悩んでいます。環八や環七と違って、明治通りは車が流れているからマシだとは聞くのですが、いかがでしょうか。

>>58

たしかに環七環八よりは大型車が少ないけど、
ここを買える予算があるならわざわざここにしなくても、と思う。

ただし喘息は個人差が大きいから、お子さんの主治医に相談するのがベストでは？
　

>>58
喘息のお子さんがいらっしゃるのであればやめた方がいいと思います。
ここが特段環境が悪いわけではありませんが喘息は今後良くなる事もあれば悪くなる事もあります。
悪くなったから引っ越す、、、というには高すぎる買い物かと。

>59、60匿名さま
ありがとうございます。
確かに、喘息について、今後、良くも悪くもなったりするという先の長い目線も大事ですね。残念ですが、高い買い物をして将来悩むのもなんだかなーという気もしてきました。

>>61さま

もし西早稲田駅圏内で新築を探しているなら、
「メゾンドール早稲田 建て替え」で検索してみてください。
既存マンションと国有地の一体開発で三菱地所が売主になると思います。

まだ権利関係の最終決定前ですが。

南面と東面が公園で東西に大学敷地。
北側に諏訪通りが走っていますが明治通りより交通量は少ないです。
お子様の身体にも優しいのではないかと思います。


トピずれ失礼致しました。

諏訪通りって拡張工事が終わったら交通量どうなるんでしょう？（すみません、そもそも工事がいつ終わるのか知らないですが）

>>61 マンション検討中さん

喘息の息子さんがいらっしゃるのであれば田舎で暮らすのも手だと思います。
我が家も同じような状況で、都内で何度か引っ越しましたが、正直意味は無かったなと思います。都会は何処に住んでも吸ってる空気は一緒ですよ。

>>62 匿名さん

いつ頃いくらで売り出されるか分からないので比較検討しようがないです。。
それに、建て替えマンションは元住民とのコミュニティ問題もあって、住んでからも中々難しいという噂です。

資料が届きました。
凄くかっこいいエントランスで、かなり楽しみです！

>>62 匿名さま
情報ありがとうございます。
ジャブジャブ池の上の辺りですね。あの辺りは良さそうですね。
実家が新宿なので、この辺りだと助かります。(*^^*)

>>62
そこ解体してたらどうのこうのって最近なんかニュースあったね

“ファーストオーナー募集”の看板を見て、
最初に購入する人は高値掴みになるのだろうと推測しています。
やはり、ここも仮に同じ竣工前の購入だとしても、１年位、購入時期が異なると1千万円位は違ってきますでしょうか？
やはり、決算直前が買い時でしょうか？
世帯数が多いので竣工後の新築中古が狙い目かも・・・とも思っています。

昨年の夏に見学した世田谷・杉並の高級マンションから１千万円以上の値引きを提示されてドン引きしています。

どこもこんな感じなのでしょうか。
不信感がいっぱいで買えずじまいです。

都心の駅直結とかの超好条件でない限り、今はどのマンションを買っても高値掴みだと思います。
世田谷杉並とは立地条件が大きく異なるので1,000万の値引きはさすがに行われないでしょうが、不安要素を抱えてまでわざわざ手を出す必要はないかと。

近所の新築マンションは500万円以上下げてますね。こことはレベルが違いますが。

坪３００〜３３０万円くらいなら検討したいと考えていますがもっと高いんですかね・・・
近所に住んでますが昼と夜で全然エリアの雰囲気が変わりますので検討する方は是非確認することをオススメします。
戸山公園とか目の前のマックは韓国系やホームレス？っぽい人が結構多くなります。
生活利便性が高くて良い場所なんですけどね。

場所柄入居者も韓国の人が少なからずいるでしょうね。
それよりも多く予想されるのが中国系の人。
高田馬場のスカイフォレストのスレを見ると、やはり一定の割合で入居しているようです。
人数集まるとパワーが凄いんですよね。
賃貸で入居することも想定されるので共用部の管理はしっかりやってほしいです。

エリア的に、アジア系外国人が苦手な方には、難しいでしょうね。
一般的には、外国人が増えると、管理費や修繕費の滞納が心配されます。スカイフォレストも、その点が心配です。
ただ、滞納は外国人に限ったことではありませんし、百人町の西戸山タワーも外国人が増えているものの、管理はきちんとされていると聞きました。

>>69
確かに売れ残り1年後の値下げはいつものパターンです。
買った瞬間に含み損を抱えることになるので、本当は抽選の部屋も出るようにしっかり周辺価格を考慮してほしいのですが。
やっぱり中野になると買うのは中国や韓国の方かな。

なぜ突然中野？

>>76 匿名さん
どうせどこぞの業者が間違えて投稿したのでしょう。

「住まいサーフィン」の「今、旬な物件ランキング」を見たところ、都心部において、この物件は「パークコート青山ザタワー」を抜いて、堂々の一位でした。ずいぶん注目度の高い物件だということを知り、驚きました。

副都心線って最近資産価値ものすごく上がってきましたよね
ここもまだ安いですが10年後はすごい高そう

>>79 匿名さん
価格帯はいくらくらいなんですか？

副都心線が優良交通機関なのは同意。
新宿・池袋・渋谷・東横線が繋がってるのはもう少し評価されてもいいと思うんですよね〜電車も空いてるし・・・
新しい線だから認知度が低いんでしょうかね？

この立地で坪350以下を期待するのは難しいと思います。
350以下でこのエリアなると、逆に住む方の層が気になるので、個人的には安易な安値付はやめていただきたいですね。
5年ほど前の買い時の相場を見てる方はなかなか手が出しにくいと思いますが、投資目的ではないのなら買うのもありかなと。
私は永住目的なので購入を前向きに検討中です。

＞ここもまだ安いですが10年後はすごい高そう

そんな馬鹿なw
去年〜今年あたり価格高騰してて今が高値掴みの真っ只中。
今より10年後のほうが価格高くなる可能性なんてほぼゼロですよ

どこの物件にしても、
10年後に値上がりするとは想像できません。

業者さんでしょうか？350以上でここを選ぶなら、もっと良いエリアがあるような気がします。大久保アドレスは、アジア系外国人率が高く、学区の小学校も説明会に５人通訳が来て、6カ国語の説明文がつきます。少し特殊なエリアであることは認識してから購入した方が良いと思います。

都心で350以下のマンションなんて、そんなの待ってたらいつになるのやら。
景気の波は当然あるものの、そこまで下がる前に海外の投資家が買いに入るので、下がる事は無いと思いますが。世界的に見たら都心部はまだまだお買い得です。

＞下がる事は無いと思いますが。

上がる事はもっと無いよ。

公営住宅建て替え規制緩和の話題がでてますね。
戸山の公営住宅を再開発してくれればここら辺周辺の資産価値すごいあがるんだろうなぁ・・・

いずれは建て替えられるでしょう。
いつなのかは分かりませんが、
何十年も先の話ではないような気がします。

戸山ハイツはどうだろう・・・。
規模も高齢者の数も半端ないからね。
それに諸々の事情で手をつけられないエリアも多数あるし。

建て替え再開発はかなり先になるんじゃないかな。

戸山ハイツの建て替えや開発はないでしょう。
新宿区は1200票で区議に当選できますから、票欲しさの議員から3000世帯の有権者は守られます。既に3000世帯もあるのに、先日も「もっと都営住宅を増やしましょう！」って街頭演説してましたよ。
ただ、ここの住民のおかげで、都心にしては物価が低めに抑えられているかも・・・と思います。w

某マンションブロガーさんのブログに何戸か価格帯出てましたが、坪単価４００〜５００？万円位になりそうですね〜
正直ここまで高いとは想像していませんでした。
住不のスカイフォレストレジデンスより高いなんて・・・完売まで何年掛かるのか気になるところですね。

マンマニさんのブログみたけど、坪360～470,平均で400ぐらいってとこでしょ。
まあ予想通りでは？
でも今の市況だと苦戦しそうだね、戸数多いし。

高いですね。
自社物件を優先的に売却したい住不の戦略でしょうか。

かなり高い気がしますね。
立地はいいですが、明治通りのから来る排気ガスどうなんでしょう？

元官舎跡地だけあって、立地は抜群！早稲田大学や学習院、戸山高校などが近い文教地域、広大な戸山公園も近く都心でこんなにも緑に恵まれた環境は希少価値だと思います。
物件価格が高くて自分には購入できませんが、このような素敵なマンションができることで周辺の環境やイメージも良い方向へ変わっていくと期待しています。がんばって欲しいです。

＞こんなにも緑に恵まれた環境

「緑に恵まれた環境」は語弊がありますね。
あくまでも公園に近いだけで緑に囲まれてはいません。
明治通りが真横にあり交通量が非常に多いです。
マンション名に騙されず実際に現地に行ってみる事をお勧めします。

>97

エリアとしては緑が多いけどね。
北、東、西方向には。

ここの南側には緑地がない。

マンションは立地が命！という視点で言えば、明治通り沿い立地は駅近とは言え、ファミリー向けとしては、かなり強烈なネガなのは明らか。ここは投資向けワンルームマンションにこそ相応しい立地。ワンプロックでも通りから中に入って入れば全然条件が違うのでしょうが……,。

値段の高さに検討者がいなくなったのでしょうか。

1週間以上書き込みがゼロ。。。

>100さん
同感です。
価値が暴落する可能性は低いものの、ちょっと高いかなーと思います。
ただ、近隣のスミフで１億以下の部屋が完売したようなので、ここもニーズはあると思います。１億以上は、どこのマンションも難しいですね。

幹線道路沿いにマンションを乱立させるデベは社会悪

むしろ、幹線道路沿いの騒音と粉塵に悩む周辺住民に防音壁を作ってくれる救世主。恩恵を受ける住民は感謝せねば。

1LDK-2LDKの間取りは梁だらけで、いかにも賃貸向けなダイニングに窓がない1DKの間取りも多数。かつ幹線通り沿い。これでこの値付けは正気の沙汰ではないというか、スミフさんはよっぽど自社物件を売りたいということなのでしょうか。今後の当物件の売り方、売れ方に逆に興味津々です。

高い。。。

この間取りサイコーじゃないですか！

余裕があるんだか無いんだかわかんない間取り(笑)
柱の食い込みが残念。そして廊下長っ！！
ホールから廊下へ繋ぐ経路にドアが2枚ある理由ってなんなんでしょう？
どちらか1枚で十分な気がしますが、、、

>>107
まさに？
これは玄関位置から見るとワイドスパン？
開口部から見るとうなぎ？
どちら？？

西早稲田街づくり構想とはどういう内容か、ご存知の方いらっしゃいますか？

調べれば一発で出てきますよ。
http://www.city.shinjuku.lg.jp/kusei/keikan01_001030.html

そのページの下の方のPDFには更に詳しく、わかりやすく記載されています。

>>110 匿名さん
ありがとうございます！
マンション名が早稲田の森の理由も分かりました^_^

現地を見て来ましたが、
新宿三丁目まで歩けるのは良いですね。
電車に乗っちゃうとは思いますが。
それに、名門校や公園も周りにたくさんあって
雰囲気も良かったです。
今まで色々書かれているような大久保ネックみたいなのは全く感じませんでしたよ。

新大久保のロッテ工場の解体が始まりましたね。跡地にマンションでもホテルでも大規模開発が入れば、街が変わります。地元なので贔屓めに見てしまいますが、バブル期は怪しいラブホの街で女性の一人歩きも不安だったのが、今や韓流ブームで日本人女性の原宿みたいな感じ。街って、簡単に変わるものですね。
賑やかすぎる面はありますが、ポテンシャルの高い街だと思います。都心なのに公園や図書館も近いので、共働きのファミリーには便利でしょう。戸山公園周辺に複数の保育園が点在していることも評価が高いです。
実際、若松河田の同価格帯の物件は好調だそうです。（医者ファミリーは強いですね。笑）
街が良くなると期待しています。

副都心線が開通して、まさにこれからのエリアだと思います。街が発展する余地はかなり残されているかなと感じます。
利便性や生活環境はピンで見るとデベが言うとおりかなり良い場所ですよ。

1階の造りが、豪華ですね
公用地の跡地に建ったので、土地の形がいいです
ここは環境が売りですが、周辺の猥雑さから完全に遮断されている訳ではないですね。
ちょっと歩けば、アジアの空気。。。そこをどう感じるか。
眺望も隣の施設がもろに被るし、明治通り側の面もあまり良くない印象でした

まあ、そこは都心ですからね。
むしろ私は新宿の近さと戸山公園、教育環境に惹かれてます。将来再開発が進む余地もたくさん残されてそうですし。

再度、周辺を良く見てきました。
確かに、この一角は文教エリアと呼べるかもしれませんが、本当にこの一角だけ、奇跡的な感じもします。
少し歩けば外国人の姿を多く目にしました。レストランなどもエスニック系が多く、大久保の雰囲気を感じます。
明治通りを挟んで、低層のファミレス群に将来再開発の可能性があるとすると、多少開けている眺望も無くなるかもしれません。
大久保の先には新宿の歌舞伎町なども近く、この立地の評価は正直難しいと感じました。

＞明治通りを挟んで、低層のファミレス群に将来再開発の可能性があるとすると

現時点でその心配は無用です。

そのエリア（新宿ステパ）とその東に拡がる狭小住宅エリア一帯は戸山公園の一部として都市計画決定済みです。

予算的な都合もあり買収や整備の目処は立っていませんが、都市計画道路予定地と同じく簡単に撤去できる建築物（木造か鉄骨で2～3階建てまで＆地下なし）しか建てられないのです。なので現状のような土地利用しかできません。

ただし真正面にある立体パーキングは公園エリア外ですし構造物も古いので、再開発などの動きがあるかもしれません。

>>118 匿名さん

レスありがとうございます。
再開発あれば、唯一ひらけている眺望がなくなりますね。。。
残念です。

>>119 匿名さん
再開発なんていつになるか分かりませんが、
それで便利になるなら良いかなと思います。

日本駐車ビルの親会社はグリーンキャブ。タクシー大手です。
貸し駐車場以外にタクシーの拠点にもなっています。

建物は築50年を超えているので、
総合設計制度などを利用した再開発の可能性はありますね。

でもその場合、空地を確保して一部タワーオフィスかマンションになるかと。
環境が悪くなることはないと思います。

1か月以上も書き込みが途絶えてますが、
物件概要には先着順9戸になってますね。
もう大部分は売れてしまったのでしょうか。

公正競争規約上、販売予定戸数が10戸未満であるときは、最多価格帯の戸数表示を省略することができるから、便宜上9戸にしてるだけ。申し込みがあまり入っていないから販売住戸を確定できない（確定したくない）のでしょう。

先日モデルルームへ行きましたが、焦って売ろうとはしていない印象でした。
まだまだ部屋はありましたが、良い部屋はそろそろ検討者さんも増えているようでした。
最上階のプレミアムはかなり割高！と感じましたが、おそらくあそこを買う方は数千万円は誤差の範囲と考えるような層でしょう。
その他の部屋は立地と今の相場から考えると妥当な値段だと感じました。
騒音、景観があまり気にならないタチなので、我が家は利便性を考えると候補の中でも順位が高いです。

＞騒音、景観があまり気にならないタチなので、我が家は利便性を考えると候補の中でも順位が高いです。

何の参考にもならないコメント。

いずれにしても昨今はどこもかしこも高い。
高いと思う物件を妥協して手を出すのは賢明ではないよね。もう数年で相場は下がる。

127さん
すみません……今までの流れを見て騒音を気にされる方が多く、他の検討物件が景観を推していたのでそう書いたのですが……。

駅近、80平米超、一億程度で買える。
子育て世帯なので周辺環境も悪くなく、皆さんが気にしている騒音は自分たちは気にならないので良いなと思っているという個人的な感想です。
予算一億程度で80平米超を探すとほとんどないので、こちらは最上階以外は今の相場からすると割安だと思いますよ。（最上階に値段を乗せて、他の部屋を抑えているとおっしゃっていました）
でも、確かにここ数年は高掴みになるのと、新宿区にこだわるべきか（現在新宿区在住）で悩んでいます。

>>127 匿名さん

あなたのコメントの方が何の参考にもならない。

学区の小学校は外国人が多いものの、とても教育熱心です。夏休みには、近くの海城、戸山、保善と協力して、小学生向けに音楽会や実験講座などを開催してくれます。(参加できるのは、この学区の生徒のみです。)
四ツ谷大塚も連携していて、校長をはじめ、先生方が一生懸命に力を注いでいます。
中学校も、内申は厳しいそうですが、将来的には、戸山や早稲田に行く生徒が多いそうです。
高田馬場へ行けば教育機関は山ほどあります。もともと、公務員住宅など、教育熱心な層が多いエリアですので、教育環境としては良いと思います。
ファミリー世帯で検討されている方は、ぜひ学校見学もされることをおすすめします。

今朝、散歩がてらに本物件を見てきました。
新宿区の中央図書館が隣にあるんですね。また新宿スポーツセンターもすぐ近く。また、戸山公園の明治通りから西側に初めて行ってみましたが、ここも東側同様、緑あふれて良いですね（戸山のアパート群がないだけ、西側の方が感じ良いかも）。
そんなわけで、住環境としては、申し分ないくらい恵まれたロケーションだと思います。
ただ、オシャレなレストランはあまり無いエリアなので、その点が寂しいところ（早稲田通り沿いのＢ級グルメは楽しそう）。

オシャレなレストランは、新宿三丁目に出ればいくらでも♪

周辺マンション大体回りましたが、ここは物も良いし価格も今の相場では安いと思います。

エリア限定であえて今時期の購入にこだわるなら、新築マンションだけでなく価格のこなれた中古マンションも検討対象にした方が良いと思う。予算など幾らでも構わない方は別として。

なんだかんだ言ってもここは明治通り沿いでうるさい。それに尽きる。
四六時中交通量が多いし夜中も救急車、爆音のバイクが頻繁に通る。
マンションの真横に信号があるけど、青になったときのエンジン音が物凄いよ。
自分もそうだけど幹線道路沿いの信号横に住んだ事がある人は再度こういう物件は選ばないと思う。

この立地は利便性を求める単身・DINKS向きであって家族向けではないよね。
どうしてもこの場所がいいって家族は少しでも静かな奥側だろうね。

昨日テレビ（タモリクラブ）でやってましたが、日本の市区町村で新宿区が一番外国人の住人（人口？）が多いとのこと。その中でも高田馬場駅周辺は特に多いそうです。
このマンションは高田馬場〜大久保駅の中間くらいにあり、中国・韓国の人がとても多いので、それらの国を含めた外国人の入居率がかなり高いと予想できます。
個人的には上下左右の部屋には日本人に入居して欲しいですが、外国の方のモラル？というか隣戸への気遣いみたいなものは日本人と比べてどうなんでしょうか。

アジア系金持ちは、このマンション買う層よりも、もっと稼いでいますから、港区とか中央区のタワマンを買っちゃいます。このエリアに住むアジア系は、安い中古を買うか、賃貸に住んでいます。

137さん
高田馬場周辺の他のマンションのスレも見てますが（ここと同じような価格帯です）、アジア系外国人の入居率はかなり高そうですよ。

周囲の環境面で評価が難しい物件と感じましたが、建物自体はゴージャスな作りのようで高級感がありますね。
明治通りに面した部屋はそれなりに価格が抑えられていてお得感もあります。
むしろ気になったのは、タイプによって天井の下がりと間取りの悪さです。
共有部分よりも専有部分を重視した作りなら、もっとよかったのかな〜と。

アジア系外国人でも、この価格帯を買える層であれば問題ないのではないでしょうか。
この辺りは中古を含めてセキュリティが良く耐震性の高いマンションが少ないので、良い物件だとは思います。
ただ、モデルルームの天井の大きな梁が気になりました。
モデルルームにあるってことは、全部屋にあるってことでしょうか？
説明では、内廊下なので梁はやむを得ないと、そんな感じでしたが・・・。
それが残念です。

戸境壁が乾式壁だね　タワーじゃないんだから湿式壁にしてくれればいいのに
ここは内も外も音が不安要素かな

駅近で、見た目重視で賃貸が増えそうな予感
NTTグループだからお金に困っているわけでもなさそうだし

内装は150点。とても高級感ありました。
周りはコンビニくらいしかないかな～。でも、周辺の雰囲気はいいです。

仕様はグレード高目だけど構造は貧弱であべこべな印象を受ける。
全戸境にコンクリ打つより見えるとこだけに金掛けるほうが販売側にしたら遥かに安上がりだから昨今の状況下仕方が無いといえば仕方が無いか。
物件名も構造仕様面も表面だけ盛って実の無い印象。

北向きの3ldk、間取りよいけどコズミックセンターの壁と間近で向き合いはキツイ…

早稲田と名前がついているマンション、1LDK4998万円、2LDK6298万円、3LDK7598万円～。上限がいくらなのかわからないので、きっと高そうな気がしますが1億超えたりするんでしょうか。

あと他の方が書いていますが、立地です。日当たりや隣との近さが気になったりしそうですよね。

図書館など近くにあって、緑もあります。戸山公園のじゃぶじゃぶ池にこども園、あとはマルエツもあるんですね。実際、早稲田の街って住むにはどうなんだろうかと思いますが、ドン・キホーテやBigBoyのあたり、夜でも明るい印象ですし、いいのかなと思いました。

ロケーションは個人的には好み。

利便性は問題なく、周囲の環境にとても変化があって飽きさせない。
平均的に若者人口が多くて、人と車の賑やかさ で活気として感じられる。

建物がどうなのかは不明。

この立地は家族で定住って感じじゃないな。
早々に賃貸が増えそう。

西早稲田は新宿区唯一の文教地区なので、他よりも治安が良くていいなと考えています。
ここが完成したら、街のイメージがだいぶ変わりますね。

街のイメージを変えられる規模の物件ではない。
営業盛り過ぎ

確かに街のイメージを変えられるほどの物件と言うには流石に厳しいと思う。
この物件の近隣エリアで言えば、住友のスカイフォレストレジデンスくらいの再開発物件でないと…。

ＮＴＴ都市開発？
初めて聞いた

>>152
マンション事業の巧拙はともかく、体力&安定度は財閥系に匹敵。

不動産情報ブログ「マンション・チラシの定点観測」で、
「マンション選びでお得な三つの条件」として次の記述があった。

http://1manken.hatenablog.com/entry/what-are-the-three-conditions-for-...

お得な3つの条件
１．図書館に近いこと：新聞・書籍読み放題、書斎が持てる
２．公共の屋内運動施設に近いこと：低料金で体力・健康維持
３．大規模公園に近いこと：マイガーデンで思索にふける

======================================================

本物件はこの三条件を満たす、山手線内側では稀有なロケーションに在る。

難点は、最寄り駅が副都心線の西早稲田、というところか。

自分の子供が戸山高校　→　早稲田理工、と進んでくれたら便利な
ロケーションだけどね。

地味だけど悪くはない、NTT都市開発は商売下手だけどけっこう良いもの作る印象ある。
外観やラウンジは丁寧なデザインだと思うけどな。

難点は幹線道路横ってことでしょ
自分がここに住むとしたら煩いし排ガス入るの嫌で窓開けないと思う
大久保アドレスの実状も含めてここは立地が長所であり同時に短所でもある

それはそうと新宿図書館を新しく立て替えるのかどうか知りたい

新宿と聞くと、住むというイメージは正直ありませんでした。
でも、東新宿駅の周辺は、意外と教育施設が多くてイメージしていた感じとは違いました。
小学校や中学校など徒歩圏内にあり、公園などもあります。
複線が利用できる便利な立地で、これだけ好条件が揃っているのであれば
ファミリーで十分住んでいけるマンションだと思います。

ココの狙い目は、明治通りから離れた部屋だね。

この地域、夕方6時の時報(音楽)が早送りなんだよね。
時報がうるさいとかクレームがあったのか知らんけどさすが新宿区、時報までせわしない感じ。
小さな子供が育つ環境としてはせかせかしててあんまり条件良くないかな。。交通量多いし。

あまり小さな子供をのんびり育てていくというような感じの環境ではないかなぁ。
両親ともの共働きで、通勤が短くて済むとかだったら、ある意味ありだと思いますが。通勤短い分、子供と過ごす時間が増えるから。

小中学校も多いということで、そういうニーズのほうが多いのかな。
子供も歩いていると夕方はそれなりに見かけるような気が。

>> 160 幹線道路沿いだけど、図書館が隣っていうのは、教育上も良いと思うよ。

交通量もそこそこ多いが、幹線道路沿いといっても環七や環八とはだいぶ違う印象でした。

家庭により何を優先するか、なにを条件に物件を決めるかそれぞれ違う。条件悪いと思えば買わなきゃいいだけ。だいたい交通量多いから嫌って、都内住んでりゃどこいっても多いでしょ。それなら片田舎に買うしかない。私は購入しましたけどね

ここって実際どれくらい今売れてるんですかね？

＞交通量多いから嫌って、都内住んでりゃどこいっても多いでしょ

マンションの前の道が交通量多いか否かの話をしてる訳で
そりゃ交通量少ない道沿いに建ってるマンションいくらでもあるよ都内でも

明治通りからの騒音・振動や排気ガスも然ることながら
近くにある大きな公園の戸山公園（大久保地区）はホームレスだらけだしね。
その意味でも子育てに良いのかも微妙。

現地案内図を見てマンション近くにコズミックセンターという建物があるので
一体何かと思えば、プラネタリウムつきの多目的施設なんですね。
詳細を確認しましたが、プールや体育館、会議室が安価で借りられるのは
とても良い環境だと思います。
プラネタリウムも大人300円、中学生以下は無料で素晴らしいです。

>>166

それ、何年前のイメージ？
最近行ってないでしょ、あなた。

確かにホームレス減りましたね。
以前のオリンピック誘致の時から徹底的な撤去作業（ブルーテント等）が行われた気がします。
この物件だったら大久保地区だけでなくて、箱根山地区の公園も近いのでいいですよね。
物件の裏はコズミックセンターに図書館、国家公務員宿舎、大学、理想的な文教エリアだと思いますが。。。

早稲田出身が多いのでしょうか。

今ホームレスいないんですか？気になります。

>>171 公園内を実際に歩いてみればわかりますよ。

>>172
実際行くのはちょっと怖いですね。

ここ立地はいいと思います。

>> １７３　　大丈夫、全然怖くないから。マンコミの名にかけて、オレが保証する。

公園の中は知らないけど付近の明治通りの歩道にホームレスいるよ。

家は東新宿、事務所は西早稲田で毎日のように明治通りを往き来しますが、あのあたりでホームレス見た記憶はありません。見るとしたら大久保ドンキ周辺や新大久保駅周辺ですので地理的には離れてますね。マンションが建つあたりはマクドナルドや西早稲田ドンキ、レクサスやタリーズなど大型店舗が多いし学生さんが多く往き来しているので夜中でも物騒に思ったことはありません。

>>175
今はいない、ということですか？
Googleストリートビューで公園内を散歩するとブルーのテントが沢山ありますが、今はもう撤去されているのでしょうか。
奥のほうを見ると怖くて行けません。

そりゃ東新宿に比べれば、物騒ではないよ。
検討者は一度、ドンキでの客層をみれは、この地区の実態が容易にくみとれる。
カオスです。

>>178

ストリートビューには撮影年月が表示されます。
現在見ることができる公園内の画像は2011年6月撮影となっています。

住友の新宿ガーデン開業前後に戸山公園の管理が厳しくなり、現在ホームレスの居住はありませんよ。

＞ドンキでの客層をみれは、この地区の実態が容易にくみとれる

ここのドンキは山手線内側の店舗には珍しい駐車場付き。
しかも平面で出入りしやすい（職安通り店にもあるが屋上で入れづらい）。
なので比較的広範囲から集客してる。
ドンキファンなら誰でも知ってる事実。

>>180
今は全くいないんですか？　今度確認にいってみようかな。

しつこいな。自分の目でたしかめろよいくつだよ

マンション周辺を周ってみましたが、あくまで個人の感想としては気に入りました。
その日は休日でしたが、戸山公園では若い人たちが運動したり、子連れ家族が遊んでいたりと活気があって賑わっていました。ホームレスと思わしき人が数名いましたが、気になるレベルではないと思います。

図書館と区立のスポーツセンターが近いのはいいですね。

ここ買うならスカイフォレストレジデンス買った方が良いですよ。

スカイフォレストもいいマンションだけど周辺に何もなさ過ぎ。
夜道もちょっと怖い。
こっちのほうが地下鉄バスタクシーを自在に使える。

スカイフォレストは、1.5億の部屋を除いて、2LDKや3LDKないって聞きました。Ｓ友は売り惜しみするからよく分からんけど。

お隣のコズミックセンターにはお子さん連れが普通に出入りしていますし、何もこわい所ではありませんよ。
学校も多いですしね。皆さん、普通に暮らしていらっしゃいます。お子さんがいる方にはいろいろと便利なところだと思いますが。

「価格：4,998万円～9,198万円」ずいぶん下がりましたよね。
１年位前に検討して話を聞いた際（価格決定前）は「南側最上階で1億5千万位」と言われ断念しました。
確かに、その後、値下げしましたという連絡が来たのですが、それでも南側最上階で１億２千万円と言われ、結局、別の物件を購入しました。
この業界では、よくあることなのでしょうが、最初から今の金額を提示されていたら、購入していた可能性は高いです。
残念ですね。なので、これから購入される方は良いのではないでしょうか。

>>189 匿名さん

三千万の値下げ、ひどいね！

物件概要じゃ同じ部屋を値下げしたのかはわからんじゃん

それにおっしゃっているのは値下げというより、値段調整では？

>>189 匿名さん
いやいや、その価格は先着順で購入出来るものですよ。他はもっと高価格がたくさんありましたよ。

2期では平均50万円値下げしたんだじゃないかな。
物件価格の0.5〜1.0%

あまり売れ行きが芳しくないんでしょう。

もう少し待つか。

暫く売れ行きを見ての事か、大幅値下げした部屋があるんですね。
住友不動産は値下げしないと聞きましたが、あくまでも販売代理であって
売主はエヌ・ティ・ティ都市開発、安田不動産、ファーストコーポレーション
だからなのでしょうか。
今後も様子を見ればもう少し下がりそうですか？

一期で購入したものですが、当初発表された予想価格より、契約前の最終価格では調整され500万ほど安く買えました。確かに当初は割高に感じましたがNTTに掛け合って下げさせたと担当の方はおっしゃってました。その価格であの場所、あのエントラスなら納得出来たので結果としては満足しています。

購入検討中です。
すっごく悩む。。
南向きの割高感が半端なかった。。。
もう少しだけ安くしてほしい。。

>>195 匿名さん
ということは191さんのおっしゃるとおり、値下げではなく価格調整でさかね。

まあ、三井も最初高めのボール投げて、価格調整しましたとお得感出してきますからね。

また、入居時期までまだ1年近くありますし、値引きとは違いそうですね。

ここといい三井の小日向といい某間取りブログで絶賛された物件の売れ残り率など

価格調整、ですか。現実に欲しいと思っている人が買える金額じゃないと、結局はニーズがなかったのと同じになってきてしまいます。だから価格の調整があったのかな。調整前に購入してしまった人については不満は出てくるかもしれないですが。
まだ入居まで時間もあるしあとはこのままじっくり販売していくようになっていくのか？？

価格調整は売る前にするものだから、その前に買っちゃう人はいないので公平だと思います。ラストになってくると、家具とか付くかもしれないけれど。