アールブラン馬込ってどうですか？

>>800 マンション検討中さん
規模感がだいぶ違いますね

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>>801 匿名さん

規模はあんまり意識してなかったです。。。
デザインやグレードや価格で絞りました。。

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いつの間にか三戸のみなのね。

よい物件はこの市況でと売れるし、余る物件もあるし、象徴みたいな感じね。

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>>802 マンション検討中さん
単価は同じようなもんですしね。
私も比較検討しました。
ランニングコストはブランズシティの方が若干高かった気がします。

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>>804 評判気になるさん

そうなんですね。ありがとうございます。
共に駅徒歩五分以内が魅力的だと思います。
ブランズシティは池上線なのが微妙ですが。。。

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>>805 マンション検討中さん

そうですね。
五反田に出るなら、馬込の方が早いですし。

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>>806 評判気になるさん

そうなんです。。。
山手線まで一本、五分は本当に魅力的ですね。

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リストレジデンス長原、グローリオ長原夫婦坂と迷うところです。

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久が原から五反田へは、馬込から五反田の3倍時間がかかります。
池上線は遠回り、しかも遅く駅数が多いので。

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>>809 匿名さん

そうですね、都心へのアクセスは馬込が便利ですね。

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◾️マンション言いたい放題ブログより◾️

アールブラン馬込。

馬込駅徒歩5分、荏原町駅徒歩12分の5階建総戸数45戸のレジデンスです。

品川田町間（泉岳寺駅付近）の再開発の影響か近年は馬込・西馬込駅界隈の新築物件供給が増えてきている印象を受けますね。
馬込駅は西馬込とは異なり始発駅ではありませんので、多少劣る部分もありますが、当物件は駅徒歩5分圏内ながら環七にも第二京浜にも面していないという馬込駅周辺の物件としてはかなり珍しいポジションにあるという点からも注目できるのではないでしょうか。

また、南側には落ち着いた住宅街が広がるポジションで優れた南面条件的にも魅力がありますね。先行分譲中のガーラレジデンス南馬込も南面条件に優れていましたが、敷地北側に東海道新幹線が通っていましたし、当物件は馬込駅界隈ではかなり珍しいほどに恵まれたポジションの物件と言えるでしょう。

お部屋は74㎡の3LDK、南東角住戸です。南は高い建物でも3階程度、東は歩行者・自転車・二輪車のみが通行可能な細い道路（緑道）でその向かいはやはり3階建と、この上層階住戸からは日照だけでなく視界抜けも得ることが出来ます。

間取り的にはルーバル付の特殊住戸にはこれよりも大きなものも存在していますが、そういった住戸を除くと最も大きな専有面積が確保されたもので南東角という最も人気のあるポジションのプランだけのことはあるでしょう。

南東角ながら75㎡に満たないのはこのご時世ゆえであるのは間違いないところであと1㎡大きくとも良かったような気もするのですが、角住戸にしては玄関廊下がコンパクト目に出来ている方だとは思いますし、専有面積以上の使い勝手のありそうなプランです。

LDの入口ドアがかなり玄関寄りにあり、LD畳数に水増し感があるのがちょっと残念ではあるのですが、それを加味してもLDはまずまずの畳数が確保出来ていると思いますし、南面の2.3m高のワイドサッシはやはりとても魅力的なものです。

一方で残念なのはLDの東側に開口部がないことですね。
低層階でも東側条件は悪いものではないので低層階の同一プランに合わせる必要もなかったわけですし、この部分は非常に勿体なく感じます。腰高窓で良いので設計して欲しかったですね。

坪単価は334万円。最上階でもこの水準であればここ1～2年の相場からするとリーズナブルと言って良いでしょう。このような恵まれたポジション、まして、若干面積を絞った感のある中、この単価と出来ているのであれば魅力は少なくないと思います。
モリモトさんはディアナコート尾山台翠景でも想定していたよりも弱めの値付けとしていたように思いますし、外周区ではわりと現実的な価格設定にしてきているように思いますね。

当物件はディアナコートでこそありませんが、モリモトらしいデザイン性の高い素敵な物件となっていますし（次の記事で詳細）、総戸数50戸未満ながらも差別化要素を内包している点からしてもこの単価帯に魅力を感じる方は少なくないのかなと。

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続けて、アールブラン馬込。

設計は長谷建築設計事務所、施工は森本組、そしてデザイン監修は南條設計室南條洋雄氏です。

南條氏はアールブラン田園調布やアールブラン東京サウス仲六郷など、モリモト物件の中でもアールブランシリーズの実績が豊富ですね。
アールブランはディアナコートよりも下のブランドにはなりますが、ディアナコート（南條設計室が携わったものもありますが、多くがアーキサイトメビウスデザイン）よりもグレード感が落ちるような印象はなく、デザインコンセプトの違いでしかないとさえ感じるのはアールブランの多くにこの南條氏が携わっているがゆえと言っても過言ではないと思っています。

他の南條氏によるアールブランと共通点のあるガラス面の多いエントランス周りにも見どころがありますが、当物件の最大の注目点は何と言っても南東角と南西角の「コーナーワーク」にあるのではないでしょうか。

先ほどご紹介した南東角住戸のプランをもう一度ご覧いただくと分かりやすいのですが、頂点部が斜めとなっており、その部分にも質感の良いタイルが施されています（南面は逆梁なのでバルコニー手摺の上部を除きタイル貼）。

そんな二次元的にも興味深い設計なのですが、個人的には東側のサービスバルコニー部分にまで「手摺上部のガラス手摺部分を連続させている」あたりにゾクっとさせられますね。
何気ない部分ではあるのですが、こういった一つ一つの設えが物件にワンランク上の高級感を生み出してくれることも少なくありません。

敷地南面～東面にかけて施された植栽もやはりお見事ですし、やっぱりモリモト物件を見るのは楽しいですね。

お部屋は55㎡の2LDK、北西角住戸です。二面採光で角住戸的ではあるのですが、西側には至近距離で西向き住戸（及びその共用外廊下）があり、事実上は中住戸と言っても過言ではないポジションとなります。
主寝室には東側に窓がありますし、東側は一応は緑道方向が望めるのですが、北側は11階建の日経エスプラナードの圧迫感がありますし、少々囲まれ感の強いポジションですね。

ただ、間取り的にはイレギュラーな位置に設計されているだけあってなかなか見所のあるものとなっていると思います。
玄関正面には洗面所があるのでプライバシー面は良好とまでは言えませんが、LD方向はプライバシー面が担保されますし、玄関廊下をコンパクトに纏めた効率的なプランなので55㎡に満たない2LDKにしては各所にゆとりを感じることが出来ます。

柱の食い込みは見られるものの、居室畳数的には50㎡台後半の2LDKと大差ないですし、収納も標準レベルには達しているでしょう。浴室や洗面所も十分な広さがありますし、バランスも上々ですね。

洋室の引き戸はウォールドアを採用し完全に開け放つことが出来るようになっているとさらに良かったでしょうね。そのように出来ると1LDKとしては二面採光のLDになりますしね。

坪単価は297万円。低層階ですし、囲まれ感の強いポジションのわりには目立つ単価ではありませんが、専有面積を絞ったプランですし、前述のように効率性も高いのでこのぐらいの水準になるのは致し方ないところでしょうか。

設備仕様面は、総戸数45戸でもしっかりとディスポーザーが搭載されていますし、食洗機、トイレ手洗いカウンター、シーザーストーンのキッチン天板と特に水回りには申し分のないグレード感があります。
また、玄関及び廊下床は天然石貼ですし、ディアナコートと比べても遜色のないものです。モデルルームを重複させていたということもありましたが、ディアナコート日本橋浜町とピアース日本橋箱崎町の仕様も大差ありませんでしたし、最近のモリモトのブランディングはあってないようなものですね。
その差はほとんど「デザイナーの違い」や「専有面積の違い（ピアースはコンパクト中心）」だけになっているような気が…。

管理費は231円/㎡。外廊下ですが、ディスポーザー付ですし、スケールからしても悪くない水準でしょう。
ちなみに、共用廊下がフロア中央部にあることからすると内廊下設計でないのを残念に感じたりもしますが、ディアナコート学芸大学レジデンスが外廊下であるのに対してピアース学芸大学が内廊下となっていたように、ブランドは関係ないでしょう。

駐車場は全11台で平置1台を除いて機械式となります。

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>>810 マンション検討中さん
池上もいい住宅地ではあると思いますが都心へのアクセスが少し面倒ですね

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>>811
>>812
うざい。そんなに言いたいならリンクだけ貼っとけ。
いつも画像貼ってるのと同じ人？

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マンション言いたい放題ブログは参考になるよね。視点がプロで本質的だから、他の物件もかなり面白いよね。

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高齢者の「買い物弱者」問題をさぐる
https://news.yahoo.co.jp/byline/fuwaraizo/20170726-00073645/

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都心と郊外の団地に見る、高齢化の実情
http://space-press.com/cn25/pg101.html

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>>808 マンション掲示板さん

長原も便利で迷いますよね。
リストはここより単価高くて狭いけど。

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残り1,2部屋になったら値引きしてもらえるんじゃないですか？早く売り終わってその次の物件に行きたいでしょうし。

ここでは値引きの提案はなかったですが（来場がかなり前なので当たり前ですね）、他のマンションでは値引き提案してもらいましたよ。完成前でした。

我が家は値段に怯んでまだ購入の決断ができません。みんなすごいですね。

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値引きって、このぐらいの物件で大体いくらぐらいなら期待できますか？

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ピアースコード目黒洗足
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44077/res/101-200/

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818
馬込駅は長原駅とは比較に値しないと思います。何もない馬込駅より明らかに長原駅の方がいいでしょ。

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>>822 マンション掲示板さん
長原駅だと、池上線で都心まで遠回りなのがネックですね

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五反田まで8分なので、馬込駅と同じぐらいですよ。

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長原駅は便利悪いよ。都心に出にくい。
遅い、本数少ない、駅多い。

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確かにマイナー路線は基本的にどこも微妙。

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あ、目黒線は除くね。

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>>820 マンション検討中さん

売れてる物件は値引きはしないよ。
業界の常識。
しかも、ここのモデルルームはこの後売りに出るピアース馬込で使うから、コストも掛からないので、竣工前に値引きするメリットがデベにないよ。

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馬込駅より本数は多いですよ。通勤時間帯は2分おきに電車来ます。

まあ、好みの問題ですかね。

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>>822 マンション掲示板さん
リストレジデンスは結構大きな通り沿いじゃないですか？

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駅から2分は魅力的です。一方でグローリオ長原夫婦坂も気になってます。

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ここはアールブラン馬込のスレです。
他のマンションが気になるとかどうでもいい。

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>>832
営業さん、まあそんなに怒らないで。

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完売まであと少しなんですね！とても早かったですね。

もう検討されている人は多くないかもしれませんが、私が感じたこのマンションの魅力を。かなり主観的ですが検討の足しになれば^ ^

★魅力だった点

なんといっても馬込駅まで近いこと。将来の売却を見越して、駅5分以内が我が家の必須条件でした。

通勤のストレスが少ないこと。浅草線はアクセスが良くて、あまり混まないようです。

大きな通りに面していなくて、静かな住環境であること。

保育所が沢山あること。小学校まで5分と近く、環七も陸橋で渡れるところ。

治安がいい（らしい）こと。

建物の見た目がよかったこと。低層のマンションが好みで、縦に細長いカタチは好きでなかったので。

部屋のグレードが高かったこと。大理石の廊下や気の利いた収納、床暖房とディスポーザーが付いていたこと。

窓がかなり高く、部屋が広く感じられたこと。

間取りがよかったこと。シンプルな間取りですが、使いやすそうで、バルコニーも広いのがよかったです。

一方で駅前にスーパーがまいばすけっとくらいしかないこと、駅の雰囲気がやや暗いことは残念でした。スーパーは宅配と休日まとめ買いで凌げるかなと妥協しました。

大田区のマンションは一通り見学して、最終的にブランズシティ久が原と悩みましたが、こちらに決めました。最初は参考程度なつもりで見学しに行きましたが、モデルルームがとても良くて気に入り、他のマンションに比べて減点が一番少なかったのが決め手でした。

家探し当初は世田谷区や目黒区などのお洒落な街でと思っていましたが、価格が高過ぎたり駅から遠かったり、あちらを立てればこちらが立たずで時間がかかりましたが、最終的にはバランスの良い、素敵な物件に巡り会えたと思っています。

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ほんと良いマンションですよね！

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前の緑道の雰囲気が、駅徒歩5分マンションではあり得ない落ち着きがありますよね。

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前の緑道、言うほど落ち着きあります？しょぼくないですか(笑)？

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デザインはエリアナンバーワンですね

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百歩譲ってエリアナンバーとして、良いマンションと言うのは、世帯年収が1500万前後の人にとってなの？

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>>839 通りがかりさん

6500万くらいのマンションは世帯で1200以上はあるのでは？頭金まあまああれば1000くらいでいける？

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いけないでしょ。

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>>834
都営浅草線は京成と京急の直通運転のせいでしょっちゅう遅延しますよ。人身事故、車両点検、信号トラブル、急病人発生により週に2回程度はコンスタントに遅延してます。馬込からは簡単には他社線に乗り換えられないので(バス除く)、不便だと感じました。

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浅草線は新橋方面に行くのにはまだ使えますが、自由が丘、新宿、渋谷方面は出にくいですね。

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>>843 マンション掲示板さん
自由が丘へは大井町線を使うんでしょうね、渋谷新宿は、五反田から山手線で普通にいけるのでは

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>>842 匿名さん

https://www.kotsu.metro.tokyo.jp/subway/schedule/delay/delay_asakusa.h...

確かにコンスタントに遅延はしてますが、遅れの幅はそんなに大きくないですね。相互乗り入れは、どの路線もしていますので、どこも遅延しやすい傾向にはありますね

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実際に通勤されればすぐに分かるかと思いますが、かなりの頻度で遅延しています。実際に今現在も遅延中。

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本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

遅延中。

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>>842 匿名さん
戸越に住んでいますが、都営浅草線での出社退社時間ともに
遅延するのは月に一度あるか無いかですが…？
適当に言わないでください

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>>848
yahooリアルタイム検索などで調べればすぐに出てきますよ。別に信じないなら流してもらえば良いですが、かなり遅延が頻発している印象です。yahoo運行情報に都営浅草線を登録していればしょっちゅう遅延情報がきます。

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タイミングが良いのですね。

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