ヴィークステージ南馬込 桜並木通りってどうですか？

うちも今はディスポーザーつきマンションに住んでいて、ここを買うときに迷ったポイントの一つはディスポーザーがないということでした。今使っていて、便利なので。。
ただ、それをきっかけにディスポーザーという仕組みについて色々調べたところ、アメリカ発の環境や管理者を無視したシステムだってことがわかってきました。
実際、今のマンションで色々なものを流してますが、やっぱり微生物が分解できる限度ってあるらしく、それを超えた分は直に下水に流されてしまうとのこと。その下水が環境負荷になる可能性があるそうです。
また、ディスポーザーを正しく理解してない住人の方がいた場合、なんでもかんでも流す&最後まで水を流すのをケチる等で排水管がつまるリスクがあるとのこと。
その分、ディスポーザーなしのマンションより排水管の清掃回数も増やす必要があるし、それを怠ったマンションの末路は悲惨らしいです。
さらに、自宅のディスポーザーが2、3年で故障というのもあり得る話で、その場合の専門業者による修理や交換は10万越えもあるそう。
マンションを売って終わりの人や会社にとっては有難い設備だけど、管理する人や会社にとってはなかなか最も悩ましい設備みたいです。
実際、都心のタワーマンションはじめディスポーザーつきマンションはここ10年以内の話ですから、20年、30年スパンで見たときに、管理費、修繕費などなど、どうゆう経過を辿るのか判断材料が少ないのが現状です。
上記の情報はネット検索はもちろん、建設会社の知人などに聞いてまわった上で知り得た話です。
うちは今のところ長年このマンションに住んで行きたいと思っています。
十数年後どうなるかわからないディスポーザーという設備を考えたときに、それがないというのは、ある意味リスク回避とも言えると思って購入を決断しました。
あとは、子どもの教育的にも、良いかなと思ってます。余った食べ物を簡単にディスポーザーに流せる生活を送ってしまうと、食べ物への感謝とか最後まで残さず食べようという気持ちが薄くなる気もしました。
長文すみません。
ディスポーザーの有無で色々意見が交わされてたので、購入者の一つの考えということで書かせてもらいました。
購入者というバイアスがかかってることをご承知のうえ、どなたかの参考になれば幸いです。

>>390 口コミ知りたいさん

ありがとうございます。
こちらはディスポーザーが無いのに管理費がそれなりにするのはどのような利用がございますでしょうか？
何か理由はご存知でしょうか？

管理会社に払う費用を、住人みんなで払うのが管理費なので、戸数が多いマンションは1戸当たりの管理費が安いです。
またコンシェルジュなどの常勤や通い、カーシェアなど、マンションによって条件が異なるので、比較は難しいです。
比較出来るとすれば、管理組合が同条件で相見積もりを取るしか無いです。

>>392 匿名さん

ありがとうございます。
掲示板にあるブログの内容を理解すると、こちらは戸数がまあまああるけど管理費高いということを書いてる気がするのですが、どうなんでしょうか？教えて頂けると幸甚です。

▼ブログより▼
一方でディスポーザーがないのは驚きましたね…。
この価格帯、まして総戸数100戸近いスケールがありながらないとは…。

外廊下、かつ、ディスポーザーなしで管理費は219円/㎡と総戸数96戸のスケールメリットをまるで感じないですし、エリア内有数のスケール感を売りの1つとしていることを考えるとディスポーザーがないのはチグハグ感がありますし残念です。

専門家が高いと言うならば、
管理会社の利益が多いのかも知れないですね。
ただまだ誰もこのマンションの管理を見ていないので、費用に見合った素晴らしい管理なのかも知れません。
条件や、管理会社が違うので他のマンションと比べるのは難しいです。

>>394 匿名さん

なるほど、やはり高いのですね。。。
詳細分からないのに高いのは少し気になりますね。
ありがとうございました。

確かに不動産投資のブログに「管理費にスケールメリットを感じない」と書かれていましたね。

私もこのブログは頻繁にチェックしていますが、あくまでも「投資視点」なので、その点は留意して拝見しています。

単純に金額だけ見ればスケールメリットがないのかもしれませんが、「マンションは管理を買え」と言われるくらいですから、多少の管理費を支払ってもしっかりした管理をしていただける方が住人としてはありがたいです。

また、清水系列の管理会社ということで、建てる業者と管理する業者が連携できそうな点も好ましいと思っています。

一方で、住んでみてから、費用に見合わない管理しかしてもらえなければ、そこは厳しく改善を求めていきたいと思っています。その時管理会社に「管理費が安いので、そこまではできない」とは言われないだけの費用負担だとは思っています。

ただ、今住んでいるマンションからすると、全然安いので、指摘されてはじめて「あ、ここの管理費は割安ではないのね」と知った次第です。そもそも気になるような費用感ではありませんでした。

それと、例の不動産投資のブログからネガティヴ情報だけが取り出されているようですが、そもそも2017年の注目マンションとして取り上げられてるんですよ！

売主も、立地が良く人気があるのはわかっているからこそ、坪単価も管理費も多少強気なのかもしれませんね。

http://mansion-madori.com/blog-entry-4645.html

2017年ちょっと気になるマンション【その他デベロッパー編】

馬込桜並木通りに南面で隣接する24年ぶりの物件、ましてエリア最大級の総戸数96戸というスケール感も持ち合わせているため注目している方も多いことでしょう。
このプランは南が桜並木通り、東側も桜並木公園を望むという異常に贅沢（笑）なポジションに位置したプランで南側の珍しい幅広形状のコーナーサッシから望む桜はそれはそれは格別でしょうねぇ･･･。

実際、ここどれくらい売れてますか？

駅徒歩八分で立地良いのかなあ？少し遠くないですか？

買い物は不便そうな印象です。

（ディスポーザー）
いろんなマンションを見比べると、ある程度の規模があればディスポーザーの有無と管理費は相関がないようです。（管理費レベルは他の要素で決まってるみたい）
だからこのマンションにディスポーザー無いのは、尚更画龍点睛を欠く感が強い。つけときゃネガられることもないのになぜつけなかったのか意味不明。営業の説明も腑に落ちないので、理由を自分なりに考えました。
管理は管理子会社が委託するのが普通ですが、ここは販売者＝管理会社（清水総合開発）という珍しい形態です。つけないという判断を管理会社（施工者）がしているということになります。なので、
・将来管理上の問題となるものは最初からつけないでおこう（良い解釈）
・管理会社の採算悪化につながる設備はつけないでおこう（悪い解釈）
のどちらかかと思います。どっちなのかは住んでから注意して見ていきたいと思います。
（何も考えずの建設コストダウンだけだったら残念ですが）

（売れ行き）
先月末で４割ぐらい（半分は行ってないぐらい）売れてました。

（買い物）
マンションのすぐそば（徒歩２分ぐらい）にスーパー・ドラッグストア・クリーニング屋が並んでいて便利だと思いました。スーパーはそこそこ大きく普段使いには十分ですが、満足できない人ともいるかなというレベルでした。

物件価格も高いので、伸び悩んでるんですかね？

>>400 購入者さん

ディスポーザー付ける判断を管理会社はしないと思いますよ。

402さん
ここはデベロッパー＝管理会社なのです。
部門は違うかもしれませんが、同じ会社なのです。

>>403 購入者さん

だいたいそうですよ！
子会社、関連会社が管理するのが普通です。

売りがよく分からない、伝わらない物件に感じますね
桜は一瞬で散るし、何かありますかね

日用品の買周りだけなら駅前にスーパー文化堂、すぐ近くにスーパーキタムラ、ドラッグストア2件あるのでむしろ良いでしょう。
投資目的というよりは永住志向の物件なのでしょうね。

スーパーは小さいので週末に遠くに出る方が多そうですよね

404さん
普通はその通りなのですが、ここはデベ（親会社）がそのまま管理をするという形態なのです。
ゼネコン系デベの清水（ヴィーク）と大成有楽（オーベル）ぐらいしかやってないと思います。
売りっぱなしじゃないですよというのが売りだそうです。
買ったほうからすると、管理悪かったら変えるの大変じゃんとも思いますが。

変えるのは自由ですよ。
子会社に管理会社があれば当然始めはその管理会社が付きます。

竣工引き渡しで、たとえ子会社・関連会社でも会社が変われば区切りは明確ですが、工事中からその後の管理までずーっと同じ会社（組織）って、疑ってかかるといろいろ隠せるなと。まあちゃんとチェックすれば同じなのでしょうが。いろいろマンション住みましたがこのパターンは初めてなので、心配しすぎかな。

駅だとインプレストの方が近いよね？

>>411 マンション検討中さん

徒歩4分だからここの半分ですね。

インプレストは急な坂道登るから、この時期汗かく量は倍以上ですね。

でも近いですからね。

値引きしてくれますかね？書込みだと6割程度余ってるようですが。

この春に竣工済みで6割はさすがに余りすぎでしょ。あそこもここと一緒で高すぎて苦労してるのかな。

>>416 通りがかりさん

こちらは来春竣工かと思います。
これからどこまで売れますかね？

今はマンションはどこも高いし、完成在庫抱えるのはしょうがないところもあるでしょう。
事業者の金利負担も低金利で少ないし、のんびり売っていくのではないでしょうか。
値下げは野◯とかはあからさまにありますし事業者によりますけど、完成在庫でもない現状だと難しいかもしれませんね。

ディスポーザさえ完備してれば、
ここに決めたかもしれません。
とても良さそうな物件ですね。

価格と立地、グレードがアンバランスな気がしますけどねえ

路線は違いますか、同エリアのイニシア池上も高そうです。
今はどこも高いですね。

桜並木があるだけで高杉だろ

桜は速攻で散るからね 汗

桜の時期は出店も出るし賑やか過ぎな感もあるけど、それ以外の新緑とかの時期の方が良さそうですね。

まぁ歩道が整備されてるのは高ポイントですかね。

>>424 マンション検討中さん

歩道に価値を見い出す方ってどれくらいいるんですかね？素朴な疑問です。

>>424 マンション検討中さん

ですね！
うちは子供が小さいので、公園や幼稚園、小学校までの道のりが整備されているのは高ポイントでした。

>>426 口コミ知りたいさん

どこのマンションも同じじゃない？それ売りになるポイントなんですかね？

みんなで買ってあげましょうよ

たしかに西馬込界隈ではあの通りは綺麗に整備されてるほうだよ。休日はファミリーがよく歩いてる。車道は車もわりと通るからそれがちょっと嫌だけどね。

まあ、それだけどさ。

資産価値やリセール観点だと、やはり駅徒歩五分以内が良いですよね？

馬込は広くて、西馬込駅よりも大森駅にバスで出る人もたくさんいる。大森駅に近い方は文士村として、かつて文豪が多く住んでいた歴史がある。未公開だけど三島由紀夫邸もある。
現在のここ桜並木は、起伏が激しい馬込のオアシスのような場所で、第二京浜沿いを除けば店が並んで便利な場所。
桜並木にあるスーパーは住宅街の真ん中の貴重なスーパーとして結構賑わっている。
この桜並木は暗渠になった川沿いにあって、坂の多い馬込の中では貴重な自転車が使える平らな場所。自転車ならば桜並木を南下して池上通りに出て、大森駅方向に行く事も可能。
この平らな

バス便はさらに微妙では？

西馬込で駅からフラットアプローチは確かに稀有ですね。
バス便は微妙で、大森には出づらいでしょうね。

徒歩八分はきつくない？稀有？

毎日のことですし、きついと思うならやめた方が良いと思います。
近ければ近いほど良いですが10分以内ですしギリギリ許容かな

資産価値、リセール考えたら駅徒歩五分でしょうかね？！

>>426 口コミ知りたいさん

都内ならどこも似たようなもんでは？
幼稚園は確かに多いけど

>>432 匿名さん

自転車で大森行っても山王側は停めるところ少ないよ
バス便は更に不便だね