イニシア葛西ってどうですか？

45さん
〉駐車場収入をどのくらいの割合で管理費や修繕費に補填するのかも気になるところ。

こういうことに疎いのですが、
駐車場の収入って駐車場の管理のために使われるものだと思っていたのですが、
そうではないのでしょうか。機械式駐車場は結構維持費がかかると聞きますが。

>>50 匿名さん

それが理想ですが、現実は管理費にもかなりの割合で補填します。
特に小規模では、管理費は高くなるので、かなりの割合で駐車場収入から補填して安く見せてます。
その結果、駐車場が埋まらないと、赤字になり、管理費が値上げされることになります。

駅近だと、車いらないという人も多いので、最低限の台数とします。数が少ないから、空くことはなかなかないとセールストークされますが、機械式は使い勝手がよくないので、実際には緩やかに減っていきがちです。

近くに平置きの駐車場があれば、差額がそんなになければ、そこを借りるかたも多数いるでしょうね。

こちらはどれぐらいの稼働率を想定してるんですかね？
行ったかた、よろしければ教えてください。

ご苦労。

モデルルームが16日から正式オープンということです。
詳しい値段や販売計画については、
その時にわかってくるということになってくるのかなと思いました。

駐車場の稼働率などはどうなんだろう。
子供がいる人が多くなってくると、駅に近くても車を持っているというひとは
多くなってくるとは思います。

予告広告が出てましたが、結構値が張りますね。
また、1期1次で3戸しか強い要望が無かったんですかね。
やはり徒歩10分でこの価格とランニングの高さがネックですかね？


第1期1次 / 予告広告 / 販売概要

販売開始予定 平成28年7月下旬
販売戸数 3戸
価格 4,800万円台～5,500万円台（予定）
間取り 2LDK+S（納戸）・3LDK
専有面積 73.15m2・76.23m2
管理費 未定
修繕積立金 未定
修繕積立基金 未定
バルコニー面積 9.45m2～14.26m2

駐車場が機械式だと修繕や建て替えに莫大な費用がかかり、
駐車場を借りていない住人にも大きな負担がかかってくると
聞きますが、本当なのでしょうか。
建て替え費用が修繕積み立て金ではとても足りないとなれば
住民全員から臨時的に修繕費が徴収されるらしいです。

>>55 匿名さん

それはほんとです。

ただ、ダイワ系の管理会社なら、そこは充分考慮して一時金が発生しない前提で、修繕費の引き上げ計画を作ってるのでは？

もちろん、一時金が発生しないためには、早い段階で、修繕費が高額に引き上げられる計画になってると思いますが。

物件件名 イニシア葛西

全体概要
所在地
東京都江戸川区東葛西六丁目41番3（地番）
交通
東西線「葛西」駅博物館口徒歩9分（利用時間：始発～23:00）
東西線「葛西」駅西口徒歩11分
総戸数
32戸、他に管理事務室1戸
構造・規模
鉄筋コンクリート造
地上8階建
敷地面積
823.09m2

建築面積
462.29m2

建築延床面積
2,865.42m2

用途地域
第1種住居地域
分譲後の権利形態
土地：専有面積割合による敷地利用権（所有権）の共有
建物：区分所有権
竣工時期
平成29年2月下旬予定
入居時期
平成29年3月下旬予定
売主
株式会社コスモスイニシア
管理会社
大和ライフネクスト株式会社
管理形態
管理組合結成後、大和ライフネクスト株式会社に委託（巡回）
建築確認番号
JCIA確認15第00582号（平成27年11月26日付）
JCIA確認15第00582(02)号（平成28年2月18日付）
施工会社
施工（建設、請負）大豊建設株式会社　東京支店
駐車場
敷地内11台収容（平置2台、機械式9台）、身障者用1台含む
使用料：月額17000円～21000円
自転車置場
64台（上段：28台　下段：36台）
使用料：月額100円～250円
バイク置場
2台
使用料：月額1000円
管理組合活動費
月額100円

第1期1次 / 販売概要

登録・抽選日時 登録受付期間 / 平成28年7月29日（金）～平成28年7月30日（土）
登録受付時間 / 10:00~18:00（30日は12:00締切）
登録受付場所 / イニシア葛西マンションギャラリー
抽選日時 / 平成28年7月30日（土）13:00
抽選場所 / イニシア葛西マンションギャラリー
販売戸数 10戸
価格 4,798万円～5,998万円
最多価格帯 5,400万円台(2戸)・5,800万円台(2戸)・5,900万円台(2戸)
間取り 2LDK+S（納戸）・3LDK
専有面積 73.15m2～76.23m2
管理費 13,000円～13,600円（月額）
修繕積立金 9,400円～9,800円（月額）
修繕積立基金 365,800円～381,200円（入居時一括）
バルコニー面積 9.45m2～14.26m2

第1期2次 / 販売概要

登録・抽選日時 登録受付期間 / 平成28年7月30日（土）～平成28年7月30日（土）
登録受付時間 / 14:00～15:00
登録受付場所 / イニシア葛西マンションギャラリー
抽選日時 / 平成28年7月30日（土）15:00
抽選場所 / イニシア葛西マンションギャラリー
販売戸数 4戸
価格 5,398万円～6,398万円
間取り 1LDK+2S（納戸）～3LDK
専有面積 74.91m2・75.02m2
管理費 13,300円・13,400円（月額）
修繕積立金 9,600円（月額）
修繕積立基金 374,600円・375,100円（入居時一括）
バルコニー面積 9.51m2～11.27m2
ルーフバルコニー面積 25m2・41m2
ルーフバルコニー使用料 1,050円・1,700円（月額）

お問い合わせ/営業時間/定休日
イニシア葛西マンションギャラリー
0120-1248-17
水・木曜日定休、ただし祝日は営業
10:00～18:00

モデルルーム公開状況
モデルルーム公開中
会社情報
株式会社コスモスイニシア
国土交通大臣免許(11)第2361号
（一社）不動産協会会員
（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
東京都港区芝5-34-6
03-5444-3530

注意事項
●広告掲載の交通所要時間には、乗り換え・待ち時間は含まれません。また、ラッシュ時等時間帯により多少異なる場合があります。●広告掲載の完成予想図等は実際とは多少異なる場合があります。また写真・イメージイラストの家具・備品等は価格に含まれません。●専有面積は壁心面積であり、登記面積は記載の専有面積より若干少なくなります。予めご了承下さい。
●ご登録／申込時には、印鑑、平成26年・27年分収入証明書、本人確認資料（運転免許証、健康保険証等）をお持ちください。詳細はお問い合わせください。
●登録期間を設けずに申込受付を開始する場合は、先着順での申込受付になりますので販売済みの場合はご了承ください。
●販売価格には建物についての消費税が含まれています。
●これまでお知らせしておりました第1期1次販売戸数が変更になりました。

情報登録日： 平成28年7月25日（月） / 次回更新予定日： 平成28年8月4日（木）
COPYRIGHT(C) COSMOS INITIA CO.,LTD. ALL RIGHTS RESERVED.

小規模なのに、73平米で管理費13000円と安いなあと思ったら、修繕積み立て金が9400円と高いね。

通常は、駐車場収入を管理費と修繕費の両方に補充して安く見せるけど、ここは管理費メインで補充してるのかな？
で、修繕費には殆ど補充しないので、高めになってると。
後になるほど修繕費の値上げが高額になりそうだなあ。

やはり駐車場の稼働率想定、使用料の充当率が気になるなあ。

修繕積立金は安く設定されているよりは高くなっている方が良いみたいですが…
いずれにしても修繕積立金は長期計画が立てられていると思われますので案を見せてもらって
長いスパンでの支払いを考えていった方がいいとは思います。

管理費は安く抑えて、修繕費は多めに、ということになれば
少なくとも大規模修繕の際に一時金・借り入れ等しなくても済むということになってくるかと思いますよ。

こちらは、第二葛西小学校・東葛西中学校区になると思うのですが、評判をご存じの方いらっしゃいますか？

現在同校区に在住（賃貸）し、購入検討をかんがえているものです。
ここの校区（東葛西４、５、６丁目）の特性上、小学校と中学校で結構
評判が変わりますね。
４丁目は駅から遠く、川沿いで比較的昔からお住まいの方が多いです。
一方で５，６丁目は駅に近づくほど、大手町に通うような、いわゆる
大企業のサラリーマンさんの比率が増える印象。
第二葛西小は江戸川区でも比較的規模が大きく、上記比率がバランスが
取れているのか悪い評判は聞かないのですが、主に５，６丁目のお子さんが
中学受験で抜けていくようで、結果的に東葛西中は葛西地区の中でも少し
ランクが低い、という評価になります。
それでも昔「トン中」と呼ばれ、葛西地区で荒れた中学校の代名詞みたいに
言われていたころからすると大分マシになったようですが。

>>61 匿名さん

まあ確かに、単に家から近くて楽に通学できるだけなら良いけど、学力向上の面からは期待は持てないでしょうからね。
塾に行くとしても、周りが遊ぶ友人ばかりなら、それに影響されるだろうし。

学区内に住んでます。

うちは子どもが二人とも第二葛西小学校でしたが、全くダメでした。

特に上の子は、コミュニケーション能力も低かったせいか、かなりイジメられていました。
中には熱心に対応いただける先生もいらっしゃいますが、子どもや親への対応についても
残念な面も、いろいろありました。でも、それが公立の学校の限界かと思います。
問題は、学校側ではないのでしょう。恐らく。

このままの教育環境で中学に上がらせることがあまりに怖かったので、二人とも中学受験をして、
いまでは電車で通学しています。とても快適なようで、楽しく通学しています。

ただし、親も子どもも、色々な考え方や育ってきた環境の違いがありますので、
問題は、合う合わない、ということだと思います。

ほおっておけば子どもは育つ！という方には、何の問題もない学校だと思います。

しかし、ある程度教育に興味があったり、進学先を気にされるようなご家庭であれば、
環七より西葛西寄り、さらに言えば西葛西徒歩圏の場所に住まわれることをオススメします。

西葛西中学や清新第一中学、およびその学区の小学校は、とても素晴らしいようです。
そのエリアであれば、わざわざ市立の受験も、高額な塾の費用や学費も不要だったのでは…
子どもたちも、楽しい小学校生活を過ごすことが出来たのでは…
今更ながら、そんなことを考えるときもあります。

エリアの中学校の荒れ具合などをチェックしたければ、オススメなのは、学校近隣の公園やコンビニ、
例えば今回なら「葛西東公園」等に、夜に行ってみることをオススメします。前は、中学生が喫煙したり、
たむろしているのを、よく目撃しました。

※学校の環境は、その時その時の生徒たちによって、大きく異なるという側面が有ると思います。
　あくまでも上記は、私の子どもたちが通学していたときのものなので、最新情報につきましては
　色々とご確認いただいた上で、お住み替えのご検討をオススメします。

全然更新されてないですね。
購入を検討しておりまして、皆さんに御意見がいただきたいです！！
現在検討中なんですが、1LDK+3sって間取りは正直、資産価値はほぼ0なのかなと。
永住を考えれば、ありかな？とも思ったんですが、賃貸に出すことを考えると1LDKってやっぱりあり得ないですよね。。
厳しい意見でも構いません！
よろしくお願いいたします！！

>>64 マンション検討中さん

1LDK+2Sですよね？
将来的に賃貸を視野にいれての購入だと確かに資産価値はゼロですね。
1LDKでは検索に全く引っ掛かりません。
ただ、仰るように永住を考えているのでしたら、北向住戸よりかは、まだましなのではないでしょうか。
ですか、噂に聞いたところでは大幅割引をしてなんとか1SLDKの住戸は売れているとのことでした。
問題は勘違いの高値で売っている角住戸ですね。
5階以上は日照も確保出来ていますが、2、3階となると向かいのマンション、隣のマンションの影にすっぽりと入り込んでしまい、冬の日差しは皆無に等しいようです。

>>65 匿名さん

やはりそうですよね！
はっきりと意見をいただけてよかったです。

あと、角住戸というのはCの間取りのことですか？
最後に見に行ったときは、もう残りは3階のみになってました。
確かに隣のマンションがかなり前にせりだしていて、西からの日差しは期待できないなって思ってました。
向かいのマンションの影にも確かに入ってしまいそうですね。
割高な角住戸を買うくらいなら、1LDK+2sの中住戸のほうが、日当たりはよさそうですよね。
結局、どちらがいいのか悩んでしまいます。
大幅割引というのはどれくらいの割引なのでしょうか？
もしご存知でしたら参考までに教えてください。

私は結局買いませんでしたが、永住前提なら1SLDKですが中住戸もありかと思いますね。低層階の日照はあれですが、西角住戸や北向きよりはまだマシかと。元々が高いので、中住戸なら2～300万円くらいの値引きは期待できるかもですね。

こちらのマンションの西側、病院との間ぐらいに、ダイワハウスがマンション建ててるみたいなので、
条件良い住戸ならそちらを待つのもいいかも？
ただし、条件良い住戸は割高だとは思いますけど、、、。

>>68 匿名さん

そこは確か分譲(プレミスト)ではなく、賃貸用だったような。その物件ができることによって、この物件の将来賃貸需要にマイナスの影響はあるかもしれませんね。

>>69 名無しさん

あっ、そうなんですね。東葛西６丁目プロジェクトみたいに書いてあったので、2棟目のプレミストと思ってました。

この物件、完売にはまだ時間がかかるんですかね

同じ3月下旬入居のイニシア朝霞本町の方は完売したみたいですね。。

確かに。
朝霞のイニシアはそこそこ規模も大きかったのに完売御礼になってますね

囲まれ感と価格の高さですかね。
完売に至らないのは。
もっと安ければ条件悪くてもすぐに売れるとは思いますけど。

子供がいる家庭の方はやはり学区が問題で買えないのではないでしょうか。
私も購入を検討しましたが、あの暴力事件のあった中学校に子供をいれるのは、勇気がいりますよね。

ここは東中の学区域でしたっけ？

子供の友達に東中出身の子がいますが、やんちゃな子はどこにでもいるとはいえ、やんちゃな子自身もそうでない子も口を揃えて「東中は治安良くない」と言うそうで。

同じ葛西エリアで中学校にこだわるのならば、三中エリアにあるプレシスやローレルコート、ガーラレジデンスがありますが、イニシアは物件としての魅力が高いですから…

東中もみんながみんなやんちゃな訳では無いですが、それでも心配なのであればそちらを検討した方が良いかも？

それこそプレシスのスレで見ましたが、西中の学区域にプラウドが出来るようですね。
子供は西中出身なのですが、治安は普通だそうで。
ただ、人気なので人数は多いです。
いじめっ子は毎年学年に1人、2人いたそうですが、返り討ちにあって淘汰されたり。
ですがどこの学校でもそんなものではないかと思います。

中学校を取るか？物件としての魅力を取るか？そこは親御さん次第かなと。

ちょっと物件の内容から逸れてしまいましたが、参考にしていただければ幸いです。

ちなみにですが、「トン中」とは今も呼ばれています。
江戸川の土手を歩くと、地面に万時と共に「東中〇〇期生」など書かれていますね。
子供の周りの子を見ると、大人しめでいじめられていた子と、いじめられた反動でやんちゃになり高校でもやんちゃ、もしくは最初からという子が多いらしく、とにかく何かしら人間関係でトラブルがあった子は多いそうです。

葛西中は「かっちゅう」と呼ばれていますが、子供たちの間でも、親達の間でも「東中」「葛中」はやばいと言われています。

学区問題は大きいですよね。ファミリー層としては建物自体の魅力だけではカバーしづらいところかと。

あと、キャンセル住戸が出たようですね。元々が強気な価格設定なだけに相当の値引きがないと竣工までに捌くのはキツそう。

葛西中学校は数年後、葛西小学校と小中一貫校になるので、評価も変わってくるかも知れませんよ。

西葛西に野村の物件ですか。
第六葛西小、西葛西中と人気の学区エリアで駅まで徒歩10分以内と好条件が揃ってますね。
待つのもありかもしれませんね。

>>80 マンション検討中さん

竣工は二年後なのでそこまで待てるなら。
アンケートなどで値段を探り始めるのが夏、秋ぐらいかなあ。
そして売り出しが年末年明けとかじゃないでしょうか。

待てない人は今売り出してる物件買うしかないよね。

>>79 匿名さん
だといいですね。
ただ、子どもの将来にかかわることでもあり、仰るような楽観論で決める勇気のあるひとが実際どれくらいいるか、ですね。

プラウドの話題なので質問なのですが、西葛西以外に住んでる人は西葛西に住むことは出来るのでしょうか？
長年葛西地区に住んでると思うのですが、何葛西、そして何丁目かによって割と環境やら色々変わります。

同じ西葛西でも1丁目や2丁目の荒川沿いは駅からも遠いですし、中葛西でも3丁目は西葛西駅も使えますが、5丁目なら葛西駅ですし。
東葛西は1丁目の新川の近くまで行けばもう一之江みたいなもので。
南葛西に関しては駅の概念がないですし。
学区もそうですが、住環境も含めて考えた方が良いですよ。
正直、葛西の中で一番住みやすいのは1、2丁目の川沿いを除けば西葛西だと思います。

おっと北葛西を忘れていました。
北葛西は4丁目はかなり西葛西感があって住みやすいと思いますが、その他は船堀の植〇地といいますか。

どうしてこんなに葛西について語ってるのかは分かりません。

いずれにせよ、学区もそうですが、駅へのアクセスやら街の雰囲気を考えるのも大切かと。
東中エリアは夜ガラ悪いですよ〜。夏は特に。

そういえば9丁目も大規模な新日鉄の長谷工プロジェクトが計画されていますね。
保育園も併設かな。

最近はどの物件も竣工前の完売が難しい状況ですね。

>>85
１７年６月の着工、１９年１１月の完成とされてますね。
完成まで３年弱かかるようですが、確かに保育所が併設されるようです。

この物件の話題が出なくなってきましたね。
いろいろ気になるポイントありますが、全ては価格設定次第かと。当初ここまでスケベらなければもう少し違った印象だったかもしれない物件ですし。竣工間近、決算期間近、叩き売りとかあるかな？

駅徒歩10分程度の物件が軒並み苦戦してますね。どの物件もクオリティーは高いけど、価格設定が住民とマッチしてないかも。
もう少し待てば値下げ合戦になりそうだけど、この物件はどうかな。

>>89 マンション検討中さん

住民にマッチしてないではなく、その距離でその価格なのってことでは。一昔前を知ってるので、出せてもこの立地でこの額は出せないなあと。

もし駅近ならもっと売れ行きはいいでしょう。もっと高かったとしても。

もし、駅近くにもっと高い物件が出てきたら、そこと比較して手の届く範囲で妥協し（うという人も増えるかも。

>>90
確かにその通りですね。
ここ数年に発売された、駅徒歩5分以内の物件(プラウド、アトラスとか)が5000万そこそこで売ってたのを知ってるだけに、納得いかないというか割り切れないですよね。

キャンセル物件も続々と出てますね。
正直、大丈夫なんでしょうか？
内々には値下げも始めてると思いますが、この立地、このレベルの物件で何故か強気ですよね。
この調子だと竣工には間に合わないでしょう。

いよいよ竣工ですね。今週から建物内モデルルーム公開らしいです。

このエリアじゃなくていい人は西葛西のプラウドか、9丁目の新日鉄に流れそう。
ましてやこういう掲示板を目にする人もいまどき多いと思いますし、

>>94 マンション検討中さん

お金出せる人は西葛西のプラウドかな。
規模も大きそうだし。

葛西で駅から遠くても良くて大規模が良いなら新日鉄。

日当たりは要らないから新日鉄より駅ちかが良くて、大幅に安くなったならここでもいいかな。

西葛西の野村物件楽しみですね。
駅徒歩7～8分で学校、商業施設にも近い。
立地的にマイナス面が少ないですし｡

2年後は消費増税、日銀の金融緩和も終了しているだろうし、高嶺の花になりそう。

西葛西エリアならば、三井の築浅の大規模なガーデンズ＆中規模なパークホームズや
ライオンズの築10年程度のしっかりとした造りの物件(ボイドスラブ)や、同じく長谷工のサンクタスや大規模なレジデントプレイス等葛西よりもバリエーション豊富ですよね。
またプレシスも至る所に増えてきました(西葛西駅前の物件以降は高仕様)

葛西だと駅前には築朝が揃っていて、しかも規模はどれも小さめ(シティハウス除く)で、大規模が良いならやはり西葛西エリアでしょうか。
新日鉄は駅から少し遠すぎる気も、、

ですが、大規模物件の最大の魅力はやはりランニングコストの低さですね。
庶民的思考丸出しなのですが、自走式駐車場のガーデンズは割安です(しかも各階にゴミステーションがある)
まあレジデントプレイスは機械式ですが、それでも高くはないので。

条件を我慢して新築を買うよりも、築浅で魅力的な物件も良いかと思っています。

西葛西のプラウドは規模もそこそこあり、仕様も葛西エリアではシティハウスやガーデンズ並の高さだと思うので、期待はできますね。
それでもガーデンズや最近のプレシスみたいに天然石カウンターなんてことはないと思いますが。

建物内モデルルームも３部屋（A1type、EType、CType）見ました。
ナチュラルな雰囲気でデコされていました。
他のマンションモデルルームにはない雰囲気で素敵でした。

先週お邪魔した様子ですと、入居前のこの時期に来て、契約者も続々と増えているようです。

C　TYPE　低層階購入しました。
マンション購入にあたっては日当たりを重視していましたが
存在を知った時には既にATYPEは２階以外完売で購入できませんでした。

さて、C type　低層階に関して、
南向きですが、リビングは南向きらしい日当たりは今の時期昼１１時頃以降です。
西側は空いているので、午後からは明るいです。
（見学時もちょうど１１時頃で、日当たり良かったので、購入を決めました。）
それまでは、外が明るい状況は窓から見えるのですが、部屋の中に直接光は入ってきません。
北側に大きな窓のある主寝室の方が朝は明るい気がします。

もちろん、LDKも朝から照明はつけずとも生活できる明るさは確保出来ています。
サンサンとした明るさがないだけで、言い方を変えれば、落ち着いた明るさです。

検討時、ETYPE（７階）も見学しましたが、入居してみて
日当たりだけで考えれば朝日も入る、サービスルーム扱いの部屋のないれっきとした３LDKの
705号室かなり良いと思います。
窓からの眺望も青空が見えて、広さ以上の開放感がありました。
３０５は見ていませんが、7階ほどの眺望はなくとも、一日中落ち着いた日当たりは確保されており、
東も抜けていますし、南向きの低層階より全然いいと思います。

日当たり以外は、大通り沿いでなく、静かな住環境、認可保育園が周りに多い、収納多く、アウトポール設計、引き戸の多用で思った以上の広さ、シンプルで好みな内装と大変満足しております。FUTON収納もこれまで押し入れに馴染みがあったので、便利でした。
24時間換気もついているので、通気性も悪くないです。

友人に言われたのは、暗いのが嫌なら照明をつければいいんじゃない？ということでした。

中身が気に入ったけれど、日当たりに不安があり購入に踏み切れない方（私ですが）の参考になればと思い、
居住者の正直な感想を書いてみました。
購入者としては本物件の早期完売を望んでいますが、
検討者の方、入居後後悔されることがないことを願っています。