ザ・ガーデンズ東京王子ってどうですか？

事前案内会、今日からだからまだ坪単価わからないでしょ

さいたま浦和の駅前タワーマンションは坪300万円なら、希少性と駅チカなので高いですが、ここは周りの環境などを配慮してる、250万円からじゃないですか

>>550
いや、相場。
てかパークハウス北赤羽の中古は坪272万円。
ここは設備が劣るものの、2線利用＆京浜東北沿線なら割安～適正価格。

確かにちと前を知る人から見たら高いけどね。

ただ直床は驚いた。

直床、保温浴槽無し、エレベーター不足、敷地内を公道状態にして都営住宅居住者の通路に提供、洗濯機置き場やキッチンの収納無し、住宅内設備貧弱というデメリットを気にしています。
２路線使えること、桜、大規模などのメリットがあるが、他にこの住宅のメリットはどんなものがあるのか知りたいです。

今日、モデルルーム行ってきました。やっぱり結構なお値段しますね。
68平米低層階で5000万じゃ難しいな↓↓

エレベーター4基中3基が9人乗りじゃ明らかにありないですよね。

>>556
ありない×
足りない◯
です

>>554

直床は決して悪いと決まってはいない、浴槽はさほど大きな問題でも…、エレベーターはエアリーコート以外ならまあ良し、公道はしょうがない、収納は努力、という感じでしょうか。
設備を若干落としてるのは事実ですね。トイレの手洗いも3LDK以下はないですしね。

いいところを絞り出すとすると、通勤利便性、下町商店街（東十条というより十条に歩いていける）、好みによりますが自走式駐車場やいい塩梅の共用施設、でしょうか。

資産価値の観点で言うなら、マンションは立地ですよね。永住なら設備の充実度合いは気になりますが、（転売で儲ける気はない前提の）当面の住まいであれば悪くはないのでは。

>558

収納は努力というより、単純に未完成状態で売ってるだけと思ったほうがいいかも。
10万もオプションで出せば大丈夫。

確かに駅チカと大規模、共用施設などは魅力的です。価格次第ですね。3LDKなら72m2以上が欲しいですね。ここと比較して、昨日、埼玉の川口に行って来ました。駅からの距離は同じぐらい、75m2で5000万円があったのです。東京に出やすいけど、アドレスは川口だし、共用施設はないです。買い物は便利なところですが、駅前などはパチンコ屋があって、教育環境は良くないですね。設備はディスポーザー、カウンタートイレなど高仕様です。
今まで住んでいるマンションはあまり共有施設がないので、エントーランス、ラウンジだけあるです。共用施設があるところに住んでいる方がいらっしゃいますか、利用率はどのぐらいですか、使い慣れたら、良く使うですか。
最初だけ興味があって、その後全然使ってないなら、共用施設のないマンションでもいいかなと思っていますが。エントーランスとラウンジぐらいなら、新築マンションはだいたいあるのです。

>560

共用設備は使わなくてもあることで部屋が広く使えるのがメリットです。

来客用布団、書斎用デスクなどが不要になります。

私も昨日、ＭＲ行ってきました。価格は想定内でしたが、仕様はかなり低いですね。長谷工施工なので仕方ないですが。このエリアでは久々の立地に恵まれた非タワー大規模開発だったので以前から期待していただけにガッカリしたのが正直なところです。あと坪10-20高くても仕様が良ければよかったのに。

長谷工の直床ってどうなんだろ

坪単価どのぐらいですか。教えていただけますか。仕様は自分から後付けができるものなら、いいですが

>>562

まさかのディスポーザーなしとかでしょうか、、？

そばの十条再開発は意外と早まりそうです。
http://blog.goo.ne.jp/shichi-jon/e/9b2d554b20e0fb493d2b35e956641696

2022年には竣工とのこと。ひとまずザ・ガーデンズ東京王子を買っておいて６年後売却してそちらに移るのもあり？

>>566
ガーデンズは投資としては不向きな坪単価じゃないですかね

なんだかんだで、売り出しすれば、即完ですよ。２３区内でこんな立地はもう無いですから。

>>567
いくら大規模は資産価値下がらないと言っても東十条でこの坪単価ではかなり下がると思いますよ

東十条と王子神谷２線利用のザ・ガーデンズと
埼京線のみのリビオタワー十条だったらザ・ガーデンズの方が坪単価上かなと勝手に思ってましたが
６年後そんなに下がってしまいますかね、、、

直床は水回りの改装を予定していなければ別に困らないですし、トイレの小さな手洗いも見栄のため？だけで不要です（水はねするし掃除が面倒）。エレベーターは一度に9人乗れれば問題無し。
ここは都心からのアクセスの良さが一番の魅力ですね。大型マンションなのでスペースが広くて緑が多いのも魅力です。

２線利用と言っても再開発も何もない東十条と王子神谷ですからね。十条は再開発と合わせて駅前徒歩1分ですから立地条件が全く異なってきます。加賀組の買い替え需要も相当あるので、十条の方がポテンシャルがあるように感じます。

>>572
加賀は交通の便が悪いですからね。
北区は板橋区の文教エリアから十条駅への通学アクセス路きちんと整備してあげてください！
毎度あのあたり歩いてる学生見て不憫だなぁと思う。
細い道をタクシーがすり抜けてく際、宅地境界の少し上がったところまで歩行者がよけなきゃいけないのはさすがにありえ無いと思います。

モデルルーム見てきましたので、還元したいと思います。
可もなく不可もなくといった印象。壁の色やらキッチンの高さをタダで選択できて、ディスポーザーと食洗機が標準装備。
固定資産税は年間15～17万とか管理費・修繕積み立て金が月間２万(２４万と仮定。含むインターネット代)の模様。借入金の額にも因るが、住宅ローン控除で年間数年間４０万控除されるならランニングコストはネットでトントンか。
前述の皆さんの言うとおり、やや高め設定なように思われるが、東京駅や池袋が勤務地の方にとって通勤は非常に便利なのも事実。
ただ賃貸物件も併設するので、一時的に貸したい時にそこと競合してしまう可能性が難点。そもそも3LDKとかを賃貸で15万以上払って借りたい人はいるのか？URの団地より若干高めの水準で賃貸物件は貸す模様。つまり貸したい人もその値段と競合。すみわけは出来るとか担当の人は言ってたが、高値で貸すのは微妙かも。恐らく管理の長谷工も分譲の一時借家より自前の賃貸物件推したいだろうから、まともに営業してくれるか謎。
兎角、6月18日以降予定価格の更新版の案内、7月上旬の建設地見学会やら管理関係の説明会を見てから、8月上旬の第一期登録するかどうか判断しようと思います。

>>574

情報ありがとうございます。

固定資産税が年間15万～18万とのことですが、それは、5年間にわたって固定資産税が1/2（平成30 年3月31日までに新築された場合）という特例適応後の金額でしょうか？

固定資産税の相場がよくわかっていないもので、ご存じでしたら、教えて下さい。

>>575

私も詳しく聞けませんでしたので、今度改めて聞きたいと思います。ちなみに、クレヴィア田端(伊藤忠ハウジング)の4800万(3LDK,65.37平米)の部屋の次年度以降の固定資産税は１７万だそうです。

先ほど書きませんでしたが、ガーデンズにはごみ置き場はなく、家の前にごみをおいておけば専門の係りの人が毎日回収してくれるそうです。過去スレでエレベーターのお話が出てきてましたが、お察しの通り南東、南西に各二機(中央に一ヶ所二個並んでるイメージ)だそうですね。
ついでに現地も見てきましたが、東十条南口から坂を下りてまっすぐいくとガーデンズゲートにつきますが、エアリーコートのメインエントランスはそこからさらに１分、エレベーターまではざっくり２～３分ってとこでしょうか。

ちなみにモデルルームはキッズスペースがあって、シッターさんもいて子連れでもいけますが、都合２～３時間子供が耐えられるかは微妙ですね。私は子供二人を実家に預けましたが、正解だった気がします。

学区の小学校の評判ってどうなんでしょうか？

外観はとても綺麗だったので期待してしまいます。

この土日に見学してきました。

総合的に見て欲しいと思える物件でした。
価格だけ見れば、確かに割高感を感じてしまいます。
しかし、大規模だからこその共用施設や管理の充実、部屋の設計、何よりこの土地の希少性を考えれば妥当な価格設定だと思います。

スーパーは成城石井などではなくても、安さ重視のそれこそサミットなどで十分満足します。
でもマンションは一生モノの高い買い物だからこそ多少お金を払ってでも良いものを購入したいと思いました。

一生モノの高い買い物だからこそ、長谷工の郊外マンションと同レベルの仕様＆デザインは避けてほしかった。

このスケールのマンションに長谷工起用とか本当コスト重視が顕著すぎる。デベのプライドとかないのかね。悲しくなる。

長谷工が本当に安かろう悪かろうだったら、大手デベで信用やイメージもあるし使わないんじゃない？

本当にコストの為だけだったら悲しすぎる

長谷工のイメージは昔とは変わってきてますね。
http://biz-journal.jp/i/2015/03/post_9186_entry_2.html

ここは長谷工持ち込み案件だからね。売主、販売代理、設計施工、管理まで長谷工が一括で請け負ってるでしょ。
三井＆スーゼネの組み合わせだったらデザインも仕様もまた違ったものになっていたけど、その分価格も一割増しになってたかもね。

つーか長谷工がダメってもうそりゃ大昔の話だろｗ
もう億ションだって作ってるのに

確かにユニクロみたいな大量生産でコストカットが気に食わないって人もいるんだろうけど
そういうところでコストカットしないと
どっかの物件みたいに柱の長さを短くされたり
そういう目に見えないところでコストカットされる方が怖いと思うんだけどね

まぁどうしても嫌なら三菱や野村の東十条や王子にある中古を待てばいいんじゃないの

どんどんチープで残念な仕様のマンションになっていく気がします
他と比較して資産価値的にはかなり厳しい印象です

強気だもんねー
金融危機10年一回なら、オリンピック前後。。。
老朽まで月20万(管理費含)、厳しいですね
早く買わないとまた増税！
生まれてこなければよかった

小学校について
隣団地はここより2.5倍の戸数があり、
同じクラスで 友達になれるでしょうか
友達同士で 一緒に受験できるでしょうか

モデルルーム見学しました。

まず、構造や設備云々の以前に、スタッフ、営業ともに接客がことごとく残念な対応で購入意欲が削がれました。
設備は、特にアピールするところもないくらい平凡なものに感じました。ちょっとガッカリ。
価格は、上層階とあまり価格差がなくて、下の設定を高くし過ぎたのかな？と勝手に思いました。
推定賃料見せてもらいましたが、さすがにその値段で借り手がいるかなーと疑問が残りました。

設備は10年償却、年が経てばグレードが高いにしろなんにしろ価値はなくなる。どうしてもグレードが高いほうが良ければ、オプションをつけまくれば良いのでは。（つけられないものもあるけど、、）

>>592
皆さん設備仕様が価格と釣り合ってないから言ってるんでしょ
新築で10年住むなら少しでもいい設備が整った部屋に住みたいと思うのは当たり前

玄関ドアのガラス窓、皆さんどう思いますか？

>玄関ドアのガラス窓、皆さんどう思いますか？

なかなか良いと思っています
玄関側とリビング側双方の窓を開けることで、空気の流れができますしね

本マンションは交通の便は非常に魅了的ですが、
外観デザインがイマイチかな？

本スレでも同様の書き込みがありますが、団地みたいで残念な外観ですよね

いっそタワーにしてもらった方が、周辺住民としては良いんですけどね。
板状の団地の間に中途半端に広場を作られても圧迫感あるし、ランドスケープにあるような
あんな明るい緑を見れること泣いて絶対ないです。
北区は似たような団地がたくさんあるので体験済み。

タワーで半分くらい緑地や公園にして解放してくれてる物件もありますし、
どうせ18階にもなるんだったら、いっそ30,40にしちゃってもらいたかった。
街もカッコ良くなりますしね。

>554. 直床、保温浴槽無し、エレベーター不足......

天井高さ2.5m超っで、直床のおかげですか？
ただ、将来老朽化して水漏れなどが起こったら、
配管をメンテナンスするのがひと苦労でしょう。

敷地内を入居者以外が通り抜け出来るのもいやだなー

黒ジャージに金髪プリンヘアーのくずのたまり場になりそう。

ここってミストサウナもついてないんですかね？