パークホームズ世田谷豪徳寺 翠景邸

>>649

地盤が強いので直基礎なのです。

建て替えで新しい基準を満たした城山小がこれから地域の災害拠点になるだろうから、そういう面で安心感はありますね

短期間で凄いスレの伸びですね。
そこまで戸数多い訳ではないですが
なかなか注目度も高いということなのでしょうかね。

直接基礎の一種低層物件ということで
防災意識の高い方やのんびりした環境を好む方など
それなりに需要が見込めそうですね。

暗渠ということでハザードマップを確認したら浸水エリアだね。暗渠だと気がつきにくい。

浸水履歴はないですね。
http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/suigai_kiroku/jisekizu/data/H12_H17...

そこまで神経質にならなくても良さそうですね。

ゲリラ豪雨が増えているから履歴がないからといって安心ではない。

治水は日々進化してますし履歴ないならそこまで気にしなくてもいいと思う。

管理組合の設立総会を経て保険をかけるのなら、設立総会がいつ開催される予定なのかも確認。入居直後ってあわただしいから先送りにされちゃったりする。

というか保険って引渡しのときからかけるものなんだけどな。

ゲリラ豪雨が起きても半地下マンションじゃないから安心感はあるね。

ハザードマップにある以上リスクはある。

数年前に三鷹で引き渡し直前にゲリラ豪雨に襲われて、一階だけ引渡しが遅れたなんて事例もある。

>>659

加入の有無なんてマンション検討要素からしたら割とどうでもいい要素だね、結局組合の意向で決まってしまうのですし。
どうしても加入したいのなら戸建でも建てて個別でかければいいじゃない。

>>662

この辺なら大丈夫でしょう、豪雨あっても浸水ありませんからね

マンションの場所は少し高くなってるしね。

低くなってれば水が流れ込んできますけど、ここの場合はそういうわけでもないですからね。

浸水履歴だけデータ出してきた。弱点とわかっていたから用意していたのかな。

最近はエントランスに数段でも階段を作って地面より低くしてる物件も多いですが
ここのように、それがないだけでも大分変わりそうですね。

>>667
実際浸水もしてないしね、ネガさん残念でした。

さほど水害には神経質にならなくても良さそうな感じですかね。
低層の安心感や避難拠点に強いというメリット勝る感じかなと思います。

周辺が緑道＆道路なので隣家と接しておらず
距離が空いてるのもいざという時に安心かなとは思います。

>>652
地元ですけど、あそこ低地ですし強いって聞きませんけど。
国士舘だって増築の際あそこまでの延長やめましたし

実際地盤が強くないと直基礎には出来ませんからね。強いのでしょう。

４方角地ですからね。マンション自体がどことも接してないのはいいですね。

なかなかよさそうな物件ですね、まだ現地見てませんが、週末にもで見に行ってみます。

現地をご覧になれば分かりますが、エントランスは貧弱、ホールも天井が低い。随所にコストを抑えた感じがします。数年前のパークホームズのほうが、凝ってたし、グッドデザイン賞の物件もあった。
いろいろ賛否ある善福寺川緑地のパークホームズみたいに、エントランスが独立棟だと、見栄えもありますが。

目の前が学校のグラウンドで開けてる点はいいと思う。
他の方角も一定以上の距離は確保しててますしね。
提供公園というのも珍しい施設ですね。公開空地みたいなものですかね？

エントランスも直線基調でカッコイイですし、外張りのタイルも質感は高そうですね。
日建信者ではないですが、デザインは素敵ですし、やはり低層物件は趣があっていいなと思います。

>>672
低層はだいたい場所に関わらずベタ基礎が基本なんだよなぁ

そうでもないよ。

直接基礎なら杭の損傷などの心配もないですし、さらに１低マンションということで防災という観点から見ると良さそうな物件ですね。

地震があると災害に強い低層マンションにスポットが当たったりしますので販売に追い風になるかもね。

>676

何もわかってないね。公開空き地はマンションの敷地を歩道とかといった形で公開することによって、高さ制限や容積率の条件を緩和されるもの。提供公園は、一定以上の開発の場合、自治体に提供が義務付けられていて、所有は自治体になる。でも近隣ってことで掃除とか依頼されちゃったりする。

そんなの管理人がやってくれるよ、住民はノータッチで大丈夫

費用は管理費から。

その程度の微々たる管理費の負担も気にする人はそもそもマンション向いてないね。

>>684
お金にも心にも余裕がる人が買う物件、あなたには向いてないかも。

素敵です。
4LDKがあれば即買いだったんだけどな。
ないですよね？

ないんじゃないですかね。リビング広めの余裕をもったプランニングのようですし。
私はこういう設計の方がゆとりがあって好きですよ。

全タイプLDK15畳以上って書いてますもんね。
ありがちな狭小の4畳台の部屋もないようですし、余裕ある設計かもしれませんね。

緑道側の棟は横一線の住戸配置。浜田山のPHもそうだったが、間取りが平凡、「田の字」になって、選択肢が少ない。
最近のパークホームズは、金太郎飴みたいに、没個性。でも、分譲価格は、しっかり三井プライス。

低層マンションがカッコいいのは同意だが
それよりここは緑道の緑のおかげで植栽が豊富に見えるのがいいね。
環境的にはけっこう恵まれた感じかも...

ここまでくると褒め殺し系のネガにしか思えないな。

何だかんだでこういう間取りが一番使いやすいですね。前面が開けてるのもポイント高いですね。

植栽も豊富そうだし、４方角なので条件は良さそうだね
デザインも高級感あっていいのではないでしょうか。

このぐらいの規模の低層パークホームズは、当分出てこないだろうから、あとは価格。

第１期　予定価格
６，４００万円台（２戸）～７，４００万円台（２戸）

安っ！

凛邸に比べ、諸条件を勘案した値付けですね。

これで、チャレンジ価格で売りに出ている中古は大打撃かも。

そろそろ、宴も終わり？

内容がループ。ネタ切れ。

メリット、デメリット鑑みての判断ですかね。
環境やデザインは良さそうなので、あとはモデルルーム見てという感じですかね

１期１２戸とは地味なスタート。資料請求が少ないのか。豪徳寺ではインパクトがないのかしら。

「凛邸」値引きに期待しよっ

MRオープンしてもいないから暫定12戸だけど変動はあるでしょうね。
このスレの伸びを見るともっと出してくるかもしれませんね。

予定価格、特段安くはないですね。

想像してたより安かった。駅から近くはないけど、この住環境だからもう少し高いと思ってましたから。

緑道沿い１階専用庭付きの住戸の価格がいくらかが、大きな目安、尺度でしょう。

買い物と通勤は不便、落ち着いた環境とトレードオフだね

三井さんも、そのへんを踏まえての価格設定ですね。
最近ではいえば、同じハイグレードをうたった赤堤や駒沢大学のパークホームズより落ちるし。

竣工が６月で、販売開始予定が７月。入居予定が10月だから瑕疵担保責任期間が４か月短くなる。

家族を思いやると、通学や商業施設、病院などが近場にないと、見えないストレスがたまりそう。

杉並のパークホームズほどではないにしても、じっくりじっくり売っていくパターンかと。

場所に難癖をつけた書き込みが多かったにもかかわらず、

めでたく広尾のパークコートは「全戸申し込み完了」とありなり。

「ひろお」というだけで、もろもろマイナス要素はチャラか。

なかなかないような環境の物件ですね。
家族連れには良さそうな感じかな

朝からスレが盛況なのは人気のある証かも

さくらでしょ。露骨だから、不人気ってのがばれちゃうよ。

最近の三井物件の傾向は、ここでの前評判だけがよくて、ふたを開けると販売開始時期の先送り。前評判が作為的ってバレバレ。

ポジもネガも多いから注目度は高いのでしょう。

アンチさんも物件が気になって仕方がない感じですね。

新着情報の吉祥寺のパークホームズは、「ハイグレード」とあり、デザインも凝ってますが。

それにしても、この翠景邸と凛邸も含め、パークホームズの分類に厳格な基準があるのか、腑に落ちないときも。

パークコートには“格上げ”できないけど、それに遜色ない、ということでもなさそうだし。

希少性はありそうだから、
価格次第では結構売れそうだよね。

完成売りで一期で総戸数の２割の販売。予定とはいえ売れる見込みがないって判断だろうね。

他にモデルルーム作ってるわけでもないから売り急ぐ感じでも無さそうだね。

もともと青田売りの予定だったから急がないというよりは急げないといった事情でしょ。周りを見れば。

住まいサーフィンだと新築時価平米104万の評価ですね。
今で出てる住戸だと平米あたり90-100万程度の価格で
買えるのでだいぶお得な物件ということになりますね。

住まいサーフィンって眉唾。以前はここと2分して人気があったんだけど。

客観的な評価を知りたかったら、近隣の仲介業者に当たるのが一つの方法。三井の系列を除外して、複数以上に当たるのがポイントかな。

デザインも周辺環境もいいし、価格もそんなに高くないからいいですね。検討できる範囲なので良かった。

>>707
上物なんて二束三文
所詮価格は土地依存
ここがこの価格は当たり前

＞＞７２２
凛邸が９９万の評価なのでここはそれより評価高いってことですかね。あちらが高すぎるだけかもしれませんが。
駅近ではないですが、やはり環境面での評価ということなのかもしれませんね。

「凛邸」のＨＰに建物内の写真がアップされましたね。シミズなのに、ハセコーＰＨと変わらいような。

やはり、コスト抑えてる。いまは仕方ないですね。

まぁバランスだろうな。ここはそこまで高値吹っかけてないからけっこう売れそうだね。

販売をいったん中止にする前に、それまでのアンケートの反響が芳しくなかったんだろうな。

１期１２戸、弱気では？　それとも様子見？

凛邸より全然好みだね。価格も抑え目だし。

リセールを気にしなければ、買いとも言えますが。
至便なエリアじゃないので、判断分かれると思います。
でも、プラウド桜新町とか、世田谷でほかの新築は高すぎです。

他がボリ過ぎだからね。
安いとは言わないけど妥当な価格設定かと。

高すぎず、安すぎず。その意味では、絶妙な価格設定かと。

現地見てきました。玄関ドアが小さく感じました。大きな家具など入れづらそう。
エントランスの木目自動ドア。こちらも、なぜか両開きでなく、肩開きで狭っ！
防犯システムはあるにしても、西側の１階は通行人から覗かれるみたいで・・

６月からの現地モデルルーム案内会のＤＭが届きました。楽しみです。

>>727
なかなか評価の高い立地ってことですかね。

価格を抑えているあたり、立地・アクセスに対する評価を気にしている裏返しかと。

こういう物件は環境重視する方に受けそうですね。

外観はボックスのような外観ですから目立ちそうです
低層住宅地ですが、日当たりの方は十分確保できるのか気になる所です
敷地は広いですから、管理費はある程度は高額になりそうかなといったところ、
将来的にも植栽等を考えると上がるかもしれませんね
環境は住みやすいかな

もう6月には建物内モデルルームができるのですか。
というか、完成後販売ということ？

コチラのスレ立てしてくださった方は私見で駅まで10分等書いてくださっていますが
実際にそれくらいでしょうね。
不動産表記上だともう少し短く書かれるのかしら。

駅から遠いんだし、もうちょっと渋谷行きのバス停近かったらなぁ

多少利便性は落ちますが、日当たりなど環境が変わらなそうなのはいい点ですね。
目の前も開けてて開放感もありそうですし。。

最初は青田売りのスケジュールでアナウンスがあったんだけど、遅れて完成売りに。その辺の経緯も確認しておいた方がいいかも。営業が正直に説明するかは疑問だけど。

看板見た限り工事は概ねスケジュール通りみたいだから
販売関係の都合かもね。

販売関係、ですか。社内調整があったり、
あとは売れるタイミング的な物を見ているということかもしれないですし。
始まったら聞いてみるといいのかも。
もやもやしても仕方ないですし。
嘘は営業さんは言えないですから、事実に近いようなことは教えてもらえると思いますよ。

買う側としては青田買いよりは買いやすい状況かしら

元は畑だった土地。
緑道沿いでいい環境ですよ。
小学生の声が気になる人には不向き。
スーパー、コンビニは近くには無く最寄りのコンビニは歩いて7〜8分の区役所前です。

>748

現物見れるといっても杭が届いていないかったみたいな欠陥はわからないんだよな。

見れる分だけ安心感は高いでしょう。CG詐欺の可能性も減りますし。
あとここは直基礎なので杭の心配は無用ですね