パークホームズ世田谷豪徳寺 翠景邸

駅から遠いのがネックですが、低層で良さそうですね。
雰囲気としては世田谷代田みたいな感じになるんでしょうかね。

ここは緑道に囲まれてるので四方とも建物に接してなくて開けてますよ
但し一帯の周辺道路がかなり狭いのがネックです

>>2さん
良さそうですね。
一度現地を見に行ってみたいと思います。

確かに、経堂からこのあたり、道が狭いですね。でも、梅丘や代田のPHより興味深いです。

低層ですが、施工会社からみて、パークコートではなく、パークホームズですかね。

日常的に豪徳寺駅を使うにはちょっと遠いですね。
現実的には世田谷線物件でしょうか。
環境的には良さそうなのでファミリーにいいのかもしれませんね。

>>4さん
　そうですね。
　パークコートを期待したかったですが、おそらくパークホームズでしょうかね。
　必ずしも便利とは言えない部分もありますが、個人的には閑静で好きな地域がなので仕様が良い物件だったら嬉しいです。

このマンション側から見て小学校側が校庭挟んで校舎なので一番開放感があると思います。
但し子供の声が結構聞こえること、風の強い日校庭の砂埃が凄いこと
など気になる点もあると思います。小学校は建て替えで土グラウンドじゃなくかるかもしれませんが・・
嫌な情報でごめんなさいね。

>>7さま
6です。
情報ありがとうございます。
周辺環境も大切ですし、きちんと現地や周辺を歩いてみたほうが良いですね。

ストリートビューで豪徳寺２－９で検索して、画像がない！？

“扇状地”のような空地かな。ま、現地見てみよう。

画像多分ありますよ。小学校の前をクリックです
その空き地のとこです、敷地的にはかなり広いです。

>>10さま
　見てみました。
　広いですね。

　ちなみにここは以前は何かが建っていた場所なのでしょうか？ご存知の方がいらっしゃいましたら教えて下さい。

現地、さっそく見てきました。確かに、広いですけど、デルタ地帯みたいな・・・逆三角形といいましょうか。
古い住宅地図で確認すると、「P」。もとは駐車場だったんですね。

総戸数６３戸、地下なし地上３階、いったい、どんな敷地計画になるのでしょうね。
整形地でないから、雁行式なのかと、勝手に想像してしまいます。

前面道路をはさんで、正面が城山小の通用門と校庭。その先には国士舘大校舎。
周囲に高い建物はなく、建設地東側と戸建エリアの間を、ゆったり緑道が抜けています。

来年６月下旬完成予定。いまと同様、新築の高値相場が続くのか。
ただ、場所的にパークコートではないのは明白。
最寄り駅が田都でも小田急でもなく、世田谷線。
買い物、通勤・通学などを考えると、分譲価格次第では？

ここより竣工時期は先ですが、野村の「弦巻５丁目計画」も注目かと。
プラウドでは珍しいハセコー物件なので、価格抑えめかと期待しちゃいます。

スーパーはおろかコンビニすら遠いです。飲食店もないです
ただ目の前の市役所の中でご飯食べれますけど　笑

住宅街で開放感のある立地が好みの方にはいいかも。
あと直基礎低層物件って点は防災面でも安心ですね。城山小は避難拠点ですし。

対象としてはやはり地縁がある人向けだと思います。
縁もゆかりもない人が高いお金出して住むにはよっぽど周辺の環境が気に入った方でないと厳しいかな。
利便性は他の方が書かれてる通りだと思います。

杉並善福寺川緑地のパークホームズみたいに。。。地縁がない人には「？」かもしれません。

そんなに不便ではないでしょう・・・

>>12さま
11です。
教えて頂きありがとうございます。
なるほど古い地図を見てみれば以前何があったかわかるわけですね。

確かにここは閑静で良いなぁと思うのですが、日々のお買い物が不便になってしまうのが気になります。

コンビニはローソンが近いし、スーパーは上町オオゼキが近いと思うが、遠いという定義になってしまうのだろうか？

他だと豪徳寺からの動線にもスーパーと100円コンビニありますね

小学校の建て替えが完成するのは２年後なので子供がいるご家庭は綺麗な学校に通わせてあげることが出来ると思います。

今は近隣の廃校になった中学校に間借りしております。

ここは決して便利な場所ではないですけど、閑静でいいとこですよ。

ただ三井ですからお安くはないんでしょうね

18、19さん
情報ありがとうございます。

世田谷区には地縁がありますが、豪徳寺 についてはあまり良く知らないので助かります。
ここは世田谷線の駅からも少し距離はありますが、閑静な感じで気になっています。三井さんからの詳細な情報が待ち遠しいですね。

何となく見ていたら見つけたのですが、三井さんはこちらを先に売り始めるみたいです。

http://www.31sumai.com/mfr/X1320/index.html

豪徳寺ではないですが、豪徳寺駅からもアプローチが可能みたいですし気になりました。

この物件に直接関係ない話ですみません。閑静なのはこちらの物件なのかなぁとやはりこちらも気になります。

ここは、しばらく先になるのかなあ

>21

赤堤１丁目計画、現地見てきました。コスモイニシアですね。

確かに、整形地でいいですね。三井や野村が取得できなかったのが不思議。

豪徳寺や梅丘と比べ、マンションとしては贅沢なくらいの立地、さぞお高いでしょうね。

地図を見ると敷地は小学校と同じくらいの広さがありますね、変形ですけど。
3階建てで63戸となると、何棟かに分かれるのでしょうか、この敷地にどんな風に建てられるのか興味深いです。
市役所が近くて、食堂で食事が出来るのは良いとして、日常的な買い物はどのあたりまで行かないといけないのでしょうか？
静かな環境は好ましいですが、あまり不便な場所だと生活がしづらいかなと思うのですが。

雰囲気的には、静かそうですので、過ごしやすそうな物件ですね。
市役所も近いみたいですし、何かの手続きには便利そうです。

なんだか高いクレーンが入って工事が進んでいる様子です

>24
こちらの物件は、設計者がコスモスイニシアで
建築主は董花というキューピーのグループ会社
ですので、おそらくキューピーの社宅でしょうね。

建築のお知らせ看板あるからね

100円コンビニ、割と使えます。

冷凍庫に冷凍うどん、ブルーベリー、ストロベリーを常備しています。
冷凍うどんはテーブルマークのものが置いてあって、茹でてすぐ食べられます。
ブルーベリーやストロベリーは、そのまま食べてもいいですし、スムージーにしたりしても食べられます。

量も多すぎないので、時々チキンナゲットを買うこともありますよ。
お弁当にちょうどいいサイズです。

凜邸のMR行ってきた時についでに聞いたのですがこちらは当然お安くなりますとのこと
向こうと比較してなのでどれくらいかは分かりませんが...

それはGoodNewsだね。　開放感もあっていい感じ

私もMRで聞きましたが単価は多少安くなるが広さが広くなるので価格は変わらないとのことでしたが、、、

あちらは、駅近。清水施工、物件名に「凛邸」とつけ、ハイグレード感を漂わせていますね。

夏休み明けの再販で、いずれ完売も時間の問題でしょうから、

低層三井の新築として、こちらへの関心は集まるはず。

現地を見れば、こちらの単価が安いという見通しは妥当ですが、市況からみて、

そう低い分譲価格になるとは期待できなさそう。

ともあれ、一日も早くHPのアップを願いたい。

凜邸は予算が足りなかったので、こちらに期待してますが、営業の方いわくあまり価格帯は変わらないそうですね。。

ついに公式HPがアップしましたね。
「凛邸」に対し、「翠景邸」。なにやらパークコート渋谷大山町みたいな(笑)

さらに目を引くのが、日建ハウジングシステムがかかわる点。
分譲済みの西永福のパークホームズも日建でしたが、
この豪徳寺も、外観デザインが似てなくもないですね。

ただ、物件の特色を見比べると、「凛邸」はハイグレードとありますが、
「翠景邸」には、その記載がありませんね。

駅から遠いうえ、豪徳寺、宮の坂とも「駅力」に欠けないか？
敷地が整形でなく三角形。南向き住戸がわずか。日当たりが気になります。

最近分譲されたPHでいえば、駒沢大学や浜田山はハイグレードの部類。
果たして、どのへんに差があるのか？

とはいっても、投稿にあるとおり、価格的には「凛邸」とどっこいどっこいかもしれませんね。

世田谷の第一種低層で、三井の新築となれば、おそらく価格設定も強気でしょうね。

緑道沿いの専用庭付住戸の３LDKがひとつの目安。早く予定単価を知りたいですね。

販売は11月、、、エントリーの反響が興味深い。最低ラインでも７０００万前半ってとこか。

日建ハウジングシステムなので、デザイン性は期待できますね。

小学校が真ん前ですが、就学期のお子さんがいないと、有難味はないですね。このへん、買い物が不便そう。

赤堤の中古がまた出てきましたが、新築相場に連動して、高い。ここも７０００万以下で３LDKはあり得ないのか。

豪徳寺って、生活しやすいのか。さりとて梅丘も微妙だし。
いっそ経堂で三井の新たな計画でもあれば・・・

専用庭付７２㎡と同タイプの２階では、専用庭付のほうが高いはず。果たして、「凛邸」並みなのか。

交通の部分くらい訂正しなよ

どういう意味？

現地を通りましたが、だいぶ建物の感じができてきましたね、いい感じでは。

２階に専用庭付き？１階じゃないんだ。
専用の庭付きは、やっぱり嬉しいですよね。
この庭はまさか月額の契約じゃないですよね？
他では庭は別に契約が必要とかありますから、
もしそうならガックリしてしまう。
あと専用駐車場もね。ここは？

1階はどこも人気ですよ。
普通は2階が最安だと思いますが…

三菱の翠邸とモリモトの翠景はともに商標登録しているみたいだけど三井はプライドとかないのかな？売れればOKってこと？。でも翠景邸って別にかっこよくないけどね。公正取引委員会もある意味適当なんだね。

1階だとエレベーターを使いたくない人や、子供がいて足音が気になる人など、結構ニーズがあるのですよね。2階が一番安くなりがちである、という話は私も聞いたことがありますよ。
庭があると、プランターなどでガーデニング的なこともできますし、戸建て的なことをしたいな、という場合にマンションで専用庭付きっていうのはすごくいいのかもしれないです。

三井のMRで、予算を抑えたいので、２階より１階を検討したいと言ったら、
担当者の方に予定価格表を示され、気恥ずかしい思いをした経験があります。
物件にもよるでしょうが、戸建感覚という面から１階は高めです。

この物件の場合も、低層なので芝貼の専用庭付き住戸は、注目点だと思いました。
最近の新築は、２階以上にスロップシンク付きの物件が少ないので、
子供さんが小さいとか、ガーデニング好きの家族には人気ありそうな気がします。

グレード的には、「梅丘凛邸」の方が上かもしれませんが、
敷地プランを見ると、あちらの１階はテラスで芝庭ではありません。

あとはライフスタイルで、どちらのPHを選ぶか・・・

今日、たまたま近くを通ったら、いつのまにか建物が姿を現しており、びっくり。あっという間にここまでいくんだなあという感じ。

世田谷区が公表してる洪水ハザードマップで、この物件の場所が、緑色でした。
緑色の意味は、1m未満の浸水が予想される土地ってこと。

最近の水害ニュースとか見ちゃうと、どうなんだろうって思います。

同じ清水施工だけど、赤堤のほうが安かった。

スロップシンク、こちらは付いているのですか。

子供の上履きとか洗うとき、かなり重宝するという話を友人から聞いたことがあります。上履きだけじゃなくて、スポーツ少年団に入っている子だと、ユニフォームが泥らだけで勝てって来るのだけれど、下洗いもスロップシンクでできるし、ということで。
かなり便利らしいです。
ただこういう水廻り系のものってつけるのにコストがかかるから、デベはあまり付けたがらないのかなぁ。

間取り図見れば分かります。
付いていません！

１階専用庭付住戸は、スロップシンクありますよ。公式サイトの間取り図にもあります。
郵送されてきた資料「１階テラスから烏山川緑道を望む」のイメージイラストにも、
スロップシンクが描かれています。本当は、２階以上にもあれば便利ですけど、ニーズやコストの問題か。。。

一階は花壇の水やりとかで頻繁に使いますものね。
ここに限らずスロップシンクのないマンションもよく見ますが
やっぱりコストの関係なんですかね。
掲載されている間取りは個性が強くてあまり参考にならない感じ。
ここだと中部屋が多いですが、中部屋はBLgのような田の字タイプになるんでしょうか。

低層マンションが建設される地域は第一種低層住居専用地域が多いですね。
マンション周辺もそうですと環境が良いので生活しやすいと思います。
個人的には、生活するエリアに高い建物がないほうがいいと思う人なので。
ここは、そういう意味でもいいですね。

>64

第一種低層住居専用地域って本来戸建てを想定した用途地域。なので、周辺住民から反対運動を起こされたりするケースも少なくない。認識を間違えてると判断間違えることになるかもよ。

スロップシンクってまず最初にコストダウンされる設備。マンションだと他にスニーカーとか洗うところないんだけど。

交通アクセス面がもう少し近いといいなと感じました。
マンション周辺の環境はいいですね。
ここは近隣住民の方の反応はどんな感じなんでしょうね。
商業施設ももう少し近いと便利ですけど、微妙に遠いですね。

わりと近隣に住んでますが、低層地域で何らかの法的措置で高層マンションが建つなら反対運動が起きるかもしれませんが、低層マンションに反対運動はほとんど起きませんよ。

こちらって話題のイマジエの部屋あるんですよね？ 間取りを見たところそれらしき部屋は無いのですが未発表なのですかね？

一応、デベの会社としての公式発表の資料には、第2弾としてこちらに入るという記載はあります。
公式サイトにまだ設備仕様のページが出来ておりませんので、これから詳細が書かれるのではないでしょうか。
imagieは画期的ですよね。
好きなようにできるというのはマンションだと特に中々難しい。
プランは限られるのかなぁ。
どの部屋でもできると良いなと思います。

１月の販売予定が、６月の完成売りになったのは、なぜなのでしょうか？

青田売りするのは、竣工前に販売して竣工と同時に引き渡し、資金回収して事業資金の借り入れを返済するため。竣工してから販売の完成売りだと、引き渡しまでの期間、金利負担がかさむ。一方で青田売りの場合、モデルルームを別に作るからその費用が掛かる。大規模物件だと一戸当たりのコストは低いけど、小規模だと相対的にコストアップになる。その辺のバランスで青田売りにするか完成売りにするかを決めるんで、小規模物件だと完成売りってケースが少なくない。

ただ、この時期に青田売りから完成売りへの変更は、横浜の杭の一件の影響もあるのかも。販売に当初の想定よりも時間がかかると判断した可能性もある。

あれ？ホームページはなくなってしまったの？
駅からちょっと遠そうだったけど、環境や建物のデザインがよさそうで、
結構興味があったのに。

>>交通：豪徳寺から１５分くらい、宮の坂まで１０分くらい、世田谷まで１０分くらい（私見）

何これ？

もうかなりできがった。いい雰囲気にしあがっている

閑静な住宅街で良いですね。三井ブランドで安心ですね。駅徒歩10分なので、ネット検索でギリギリ駅近物件にカテゴライズされる。

欲を言うと、もう少し資金に余裕がある人は、港区や渋谷区あたりの高級住宅街、それか、同じ三井ならパークコートあたりを狙って行きたいです。

それでもここは、アッパーミドルのファミリー層にとっては良いマンションと思います。

>>76
ここにも…

ここのハザードマップ見たらびっくりしたわ！

ハザードマップの件は20くらい前のレスで既出。
昔の川に沿って建ってるんだから土地が低いのは当然。
今はその緑道の下に幹線下水道が通っているから
果たしてその排水キャパを超える豪雨があるかってことだね。
別の場所だけど三年くらい前の台風で弦巻の緑道の辺り
道路冠水してたから、ここも絶対に無いとは言い切れないか。

ほんの3年前までは坪330万円程度も出せば、神楽坂でメトロ駅徒歩4分のパークコートにも手が届いたんですよね。ここが幾らか知りませんが、今では同じような金額をつぎ込んでも郊外駅遠のパークホームズがせいぜいですね。不動産相場が景気次第で変動するのは道理とはいえ、購入時期の違いでここまで差が出るのは、遣る瀬無いです。

完売？と思ったら竣工後の販売に変更になったのですか。
そうだとしてもホームページくらい見たいです。

ネーミングからしてちょっと期待できそうな感じですし、
ビギナーさんやご近所さんのご意見も気になっています。

6月までおあずけでしょうか、
それとも見学会参加者優先になるのかな？

閑静な住宅街にある低層のマンションで、とくに開放感があっていい感じ7

とうとう6月中旬から内見学会案内きましたね。

公式サイト復活キタ‼

大規模な免震マンションを除けば、ここみたいな直基礎の低層マンションが災害には強いのかなって感じる
もう少し駅から近かったらな・・とも思う。
外観は悪くないと思いますが最近はどこもかしこも日建ハウジングのデザインですね。

団地っぽいのよりはましなんじゃない

ホームページでパークホームズブランドを謳ってるけど、三井の中では最低ランク。中堅デベ物件とどんぐりの背比べレベルなんだけど。

>85

直接基礎の低層が地震に対しては安心ってのは同意だけど、免震がいいと思ってる人がまだいるんだ。免震って揺れないことを前提に建物の強度を設計してるから、壊れやすさとしては一緒。長周期に対しても弱点があるし。３・１１でも結構壊れている。

だって揺れないようにするのが免震だし。強度自体が必要ない。そ
長周期って最近のはどこも対応してるでしょ。

>>88
免震信者じゃないですが一緒のわけないですよ。
だったら損保各社は免震物件で地震保険の割引などしません。
実質は存在しない耐震等級3相当の割引になるのご存知ですか。
結局、効果を認めてるからです。

個々のパターンは色々ありますがそれで比較したら
それ以上に耐震物件は被災してますよ。

それに騙されてるんだね。あれって政策。

以前は免震も住宅性能評価で耐震等級の判定対象だったんだけど、免震もほとんどの物件は１。今でも時々、耐震等級２を取得した免震物件がそれを売りにしていたりする。

国の重要施設はだいたい免震だしな。災害のこと考えるならエリア危険度を考慮しつつ
免震か低層マンションだろ、数は少ないがたまに見かける耐震等級２のマンションもいいかもしれない

地盤も重要。３・１１の時、同じエリア、ゼネコン、構造で、築年数もほぼ同じ物件で液状化がおきた場所では被災。

>>91

そもそも免震物件で耐震等級の判定しても無意味でしょ。
装置で揺れを軽減する方法なのだから
差はあれど耐震3相当の効果が認められてるということです。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/2207/

まぁ免震スレもあるし興味あるなら読めばいいんじゃない。無駄なモノ開発して付けるほどデベもゼネコンも阿呆じゃない。
一定以上の効果は当然あると私は思ってますけどね。素人があれこれ批判しても虚しいだけ。

免震って揺れを低減するもので、揺れがなくなるわけじゃない。上物がそれに耐えられる強度がなかったら当然壊れる。

保険の割引が耐震等級３相当であって、耐震等級３ではないってのがわからないかな。

揺れを軽減するように設計してるのだから当たり前でしょ。そんな強度自体が必要ない。

>>96
そうね。耐震等級３じゃないけど相当の割引ということは同等の効果はあるというとだからね

免震で耐震等級２の例

http://towerlife.jp/m/area/tokyo/futakotamagawa-rise-tower.php

政策のマジックに騙されちゃう人って多いんだね。