プラウド山王ってどうですか？

価格もお高いなら、既存不適格にならないように対応して頂きたい

確信犯の既存不適格を正当化で唖然。
デベの体質でしょうな。
売れりゃ何でもいい。売れた者勝ち。

どんな企業だって、利益を上げて株主に貢献するのが第一。もちろん法律の範囲内で。
法律ギリギリは違法では無く、むしろ担当者は良くやったと褒められただろう。
未来の法律を守る必要は全く無く、
余計な事をして得られるべき利益を無くしたとしら、
株主が黙っていないだろう。

いわゆる大半の既存不適格って容積オーバーなんだけど、
ここは容積は適法に建てていて、区の高さ制限に引っ掛かるだけですよ。

>>204
それだけなら、どうして事前に設計変えなかったのか？
ますます疑問が残ってしまう。
しかも野村ほどの大手が。

株主のため、売れりゃ何でも良いのよ。
購入者やご近所なんかドーデも良いのよ、って結論ですか。

野村の株は買っても、物件は買わんわな。
あっ、物件売れなくなったら株も下がるか。

>>206
普通に考えれば当然だと思いますよ。

>>205
設計を変えた方が物件購入者の不利益になるからだと思いますよ。山王で高さを取れるラストチャンスですから。値段を変えずに高さを下げたら最上階の人は特に不利益ではないかと。

私は８月に物件を見にいきました。でも車で行ったらあまりの道の狭さに危うく事故しそうになり、土地にも全く縁がないので、ほかにも検討していた渋谷区の物件購入に決めました。

ところで、掲示板えらい炎上してますね。。まさかこんな雰囲気とは。。私ずーっとマンションなので土地持ちの方の感覚が分からないのですが、近隣住民の方は反対されているのですね。気持ちはすごくわかるのですが、マンションに住んできた人間からするとやっぱり少し違和感がありますね。住宅っていつもマンションが叩かれ、もとから住んでいる方はある意味既得権益層のようにどこでも文句を言われてます。でも、そもそももともとの建築基準に適合した中で建設計画を立て、それで採算・利益をあげられることを確認して土地の買収をしているわけですよね？こんなの言ったらなんですが、一番悪いのって建てる人より土地を売る人じゃないですか？おそらく建設に反対される方ももとの土地所有者をご存知なんでしょう？であれば、打つ手はその人が建設業者に土地を売る前に土地を住民で買い取るべきだったのでは？そうできないのは、ある意味町の住民の関係が希薄ないしそこまでやる気はない。だけど建設するのは許さない。んー、これはやっぱりちょっと無理があるような気がします。会社の倫理観も確かにありますが、土地という資産の活用についてやはり認められていた権利を履行する権利があるということも認めなければいけないんではないんでしょうか？

ここの土地は、元々野村の関係者の土地。
売るなら野村にやらせるという事で売買
したとのこと。
営業が得意そうに言っていた。

普通に考えれば既存不適格のレッテルが
貼られるのは嫌だと思いますけどね。
たとえ現実的には住むのに支障無くても。

周囲住民の反対はあまり関係ないですよ。
むしろ建てば雰囲気良くなりますから。
だからと言って既存不適格になるのを
わかってて建てて良いんですかね。
「高さをとれる最後のチャンス」って
明らかに駆け込み狙いってこと。
私はそういう感覚の会社かと思うと
愕然とします。

>209 それって売る側の詭弁だな。

既存不適格のレッテルを貼られる方が購入者の
不利益にならない？ 言ってる事がよくわからない。

＞「既存不適格」執着さん

もう言いたいことは言いつくしたでしょ。重複投稿はやめてください。

そうだね。既存不適格物件を仲介してる中古業者や個人売り主を糾弾して来てください。そんなもの売るな！って。

何度ループすれば気がスむのですか!
いい加減にしてね!!

既存不適格に勝るポジネタをどうぞ。

違法行為はダメだけど、脱法行為は推奨ぜよ。

法は網を潜ってナンボぜよ。

これが答えのようですな。

うーん、やっぱり理解できない。
既存不適格になるのがわかってて建てるのが
なぜ正当化されるのかが。
ちなみに初めてこのスレッド読まさせていた
だいたものです。

現時点で適法なのだから、消費税率引き上げ前のまとめ買いとあまり変わらないのでは？

駆け込みってこと？
誰にのために、何のために駆け込んだのかが理解できないのですよ。

日本の未来の為にと、わざわざ消費税率引き上げ後に買い物する人がどれだけいるでしょうか。

消費税の方ではなくで、この物件の方ですよ。
購入者のため？

新法適用前が有利なのは建物を建てる側、不利なのはその建物の影響を受ける周辺側です。
デベ、購入者ともに前者の立場ですね。

既存不適格は購入者に不利というのは詭弁です。戸建だどしたら建主は新法適用前を狙います。

道徳的な美意識に反するんだと思うよ。
だからお得だと喜べずモヤモヤする。

だからぁ～　モラルだなんだと言う人たち、普通の感覚じゃない。
いったい何人いるのかな？しつこい。管理人で同一のなりすましは削除してください。

マンション開発用地をおさえている方からすれば、規制が強化される前に開発するのはむしろ当然のこと。
マンションを買う人にとっても、いまさら、高さ制限があるから、天井高を低くしますって言われてよろこぶ
人なんている訳ないでしょ。

規制が変わるのに、モラルがなんて言う人は、自主的に消費税10%収めてください。引き上げられるのは規定
路線ですから。

議論は何度も同じ論点で循環しています。管理人側で対処してください。

「既存不適格」に対する考え方が根本的に異なるんでしょうな。

建替えない限りにおいて顕在化しないが、潜在的に抱えるリスク。
中古市場でもその潜在的に抱えるリスクを反映し価格形成され、減価の程度が読み切れない。
永住するなら割り切る手もあるが、永住する保証はない。

それであれば、「既存不適格」になることが分かっている物件よりも、普通の物件が良い。

それは建設反対ののぼりが立つマンションを買いづらい心理と同じですね。
建ってしまえばのぼりはきれいに無くなります。

失礼、229は226に対してね。

228
既存不適格に対する考え方の違いではなくて、その土地を買うかどうかの議論と、その土地にどのような建物を建てるかの議論とを混同していると思うよ。

>228

高さ制限は隣のガーデンハイツも同じなんですね。
隣のガーデンハイツの人たちに、価格が暴落するよと警告してまわったら。
価値が確実に下がるマンションに住んでいるのですよと。

また、誰かも書いていたように、既存不適格案件を仲介する不動産業者に
モラル指導をされてはいかがでしょう。

だあれも相手しないでしょうけど。

「既存不適確」と指摘されるのがお嫌な様子ですね。販売される立場では不利な情報だとしても、買う方は一生の買い物ですから購入判断の材料としては大切な情報です。

繰り返しになりますが、

後から法律変わったのなら仕方がない（ガーデンハイツ）。
今回は既存不適格になるのが分かっていて、設計変更もせずに立てて売るのは違法ではないが如何なものかという指摘。

納得出来るなら気にせず前向きに検討すれば良し。腹落ちしない回答が多いからネガが続く。

既存不適格物件、やはり資産価値は通常のマンションと比較して、急速に下落しますな。


http://www.kenken.go.jp/japanese/research/lecture/spring/h15/jt/jt_07....'%E6%97%A2%E5%AD%98%E4%B8%8D%E9%81%A9%E6%A0%BC+%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3'

容積率による既存不適格とは違うという議論もすでに誰かが指摘してましたね。
議論は一巡しています。高さ制限導入後は既存不適格になるということは、この掲示板を読んだ人は皆理解しました。
重複投稿はやめてください。

なんだか、プロ市民みたいな人たちだな。

この物件の場合、買う方は有利な条件のうちに建って良かったと思うのでは？
234は容積率の問題であり、建て替え時は各戸の面積が狭くなると言う問題があるけど。
何とかして売値を下げたいのですかね〜。

遠慮なくポジネタをどうぞ。

有利な条件のうちに建って良かった？
既存不適格後のリセールはどうなるの。
そこまで必死に火消しに走らなくても…。

周囲にはこれからここより高い建物は建てられないから、明らかに有利ですよね。

建替えない限りにおいて顕在化しないが、潜在的に抱えるリスク。
中古市場でもその潜在的に抱えるリスクを反映し価格形成され、減価の程度が読み切れない。
永住するなら割り切る手もあるが、永住する保証はない。
それであれば、「既存不適格」になることが分かっている物件よりも、普通の物件が良い。

239の意見に納得出来るなら気にせず前向きに検討すれば良し。

リスクが何かをちゃんと書いてくれないとわからないなあ。

結局のところ売れりゃ何でも良いのよ。

ポジネタないの？
共有部が豪華とか、設備が良いとか。

239
ここはとっても有利な「既存不適格」なんだね！
バンザイ！！
良かった良かった＼(^o^)／

非道徳的と言う方は他をお探しください。

エレベーター、１基。。

明日ランチに行きます。

ここの共用階段は、鉄骨製ですか？

>>233
増税前の駆け込みで売るのと同じ。8%になるのが分かってるから8%で売りますみたいなことしないでしょ。

>>248
プラウド府中マークスの契約者スレを見ました！
非道いですね…添加のプラウドにあのボルト剥き出しの鉄骨階段…。
非常階段の内側の仕上げに要注意です！

２４９さん　これは野村不動産のスタンスがそうだとの意味ですね。野村不動産は今回駆け込みをするのだと。

そりゃそうでしょ。
わざわざ不利益になるビジネスはしない。

>>251
その方が購入者の利益になるということかと。

プラウド山王から歩いて数分の所に三井不動産レジデンシャルのファインコート山王が売りだされるようです。
戸建に住むか、マンションに住むか、何が決めてになりますか？価格？どちらも山王小学校の校区だし、甲乙
つけがたいように思えます。資産価値としては、メンテの良いマンションの方が戸建よりも良いのでしょうか？
ご存知の方がいらっしゃれば、教えて下さい。

あの土地が三井の狭小戸建で埋まってしまうとは思わなかったな.。
マンションvs戸建スレは他にあるよ。

＞あの土地が三井の狭小戸建

ええ～っ！厳しいですね。

戸建、マンションスレも見ました。それぞれの良さと面倒くささがあるということですね。
戸建は結局、土地しか価値が残らないので、場所も便利だし、近い値段なら、マンションが
良いように思いました。ただ、その値段がわからない。。。。

シルバニアファミリーみたいな家ですね。

詳細教えてください。

野村ホールディングス
私たち自身、お客様・社会への約束を提示し、約束通りまたはそれ以上の満足を提供し続けることで、これまで以上に期待される企業体でありたいと考えています。
同時に、企業は社会との良き関係を保つことができなければ、その営みを継続することはできません。私たちは、法令遵守はもとより、それぞれの役割や事業を通じて、企業市民の一員として社会に貢献していきます。

普通の戸建と違い、ディスポーザーなんかがあるのは良いかも。

＞＞２５９
法令遵守と社会貢献、ホントに頼みますよノムさん。

今ある法令をちゃんと守る。
お客さまに良いものを提供出来るように、
頭を使って努力もしている。
株主に対しても、
会社の利益を上げるために最大限努力している。
素晴らしい。

東京都目黒区の碑文谷ヒルズ サレジオ通り・マンションと野村の案件ですね。

Home'sの調査で見ると、大森は「住みたいまちランキング」には出てきませんが、問い合わせ数
では第16位ですね。コスパのバランスで「住めるまち」としては良いという感じかな。

東京都「物件問合せ数」TOP30　（金額は2LDK 3K 3DKのマンション・アパートの平均賃料）
第1位　池袋　（￥103,693）　　第2位　高円寺　（￥106,240）　　第3位　荻窪　（￥105,492）
第4位　中野　（￥117,921）第5位　吉祥寺　（￥113,511）第6位　三軒茶屋　（￥114,717）
第7位　高田馬場　（￥103,859）第8位　恵比寿　（￥172,861）第9位　葛西　（￥81,810）
第10位　学芸大学　（￥129,841）第11位　東中野　（￥103,117）第12位　三鷹　（￥101,112）
第13位　目黒　（￥131,161）第14位　大塚　（￥94,906）第15位　八王子　（￥70,258）
第16位　大森　（￥106,252）第17位　麻布十番　（￥139,259）第18位　大井町　（￥118,160）
第19位　笹塚　（￥113,122）第20位　渋谷　（￥184,156）第21位　北千住　（￥86,432）
第21位　下北沢　（￥130,425）第22位　駒込　（￥114,561）第24位　錦糸町　（￥110,751）
第25位　西荻窪　（￥103,893）第26位　赤羽　（￥94,817）第27位　練馬　（￥96,487）
第28位　国分寺　（￥85,919）第29位　自由が丘　（￥124,584）第30位　新小岩　（￥84,289）

問い合わせ数第16位というランキングは、どうとらえたらよいものなのでしょうか。
どちらかというと問い合わせ後の結果を知りたいです。
実際に住むことにしたのかどうか。

で、264さんのランキングは賃貸ですよね？
分譲の問い合わせと人気度みたいなランキングもあるといいですね。
住むのにいいというより、住めるというニュアンスなんでしょうか。
ビミョウですね。

問い合わせ数のランキングを見てみると、「オシャレな街」と「便利な街」が交互に混ざって並んでいるのがわかる。
大森駅は東京駅まで15分ということもあって、利便性なのでしょう。住まいサーフィンで「駅力ランキング」があって、
乗降客数と伸び率を点数化している。大森駅は92点とJR全体の中でもトップレベル。東急などの私鉄はターミナル駅以外
は50点前後が大半であることを考えれば、駅力があるという評価はできるでしょう。

https://www.sumai-surfin.com/place/station/index.php

あとは、大森という商業、工業、住宅の入り混じったエリアをどう読み解くかです。しょせん大森という言い方もあります
が、住宅地として「山王エリア」にブランドがあるのは間違いないでしょう。確かに、昔のお屋敷はほとんど消滅してしま
いましたが、都市計画や地形学に詳しい人からすれば、山王は別格です。目黒・世田谷の高級住宅地も本当にいいところは
富士見坂があるような場所で、農地や植木屋さん跡地のフラットな地区とは趣きが違うのです。東急の五島家や小佐野賢治
邸などに代表される田園調布から二子多摩川の邸宅街も同様です。その中で容積100%、建ぺい率50%以下の住居専用地域が
あるところを見れば場所が限られます。だからこそ、マンションや高層化に反対がある一方で、希少性がある訳です。
商店街のマンションとは異なると言えます。ダイヤモンドの「あこがれの街」連載の第20回が山王です。

http://diamond.jp/articles/-/5759

とは言え、広重が八景坂に描いたように、海や富士が見える場所はどんどん減っていますね。

ここも、野村不動産が販売している億ションの ザ・レジデンス三田 のような仕上がりになりますか？

ファインコート山王は速攻で売れたんでしょうか。先週中に受付済のようですね。

＞＞２６７
私もレジ三田の掲示板見ました。大変な騒ぎになっていますね。

府中マークスやザ・レジデンス三田の仕上がり具合が事実だとすると、野村の信用度は急落したな。

間取りページの更新を強く望みます。

プラウド府中マークス、レジデンス三田・・・ほんと、青田買い＆人手不足のこの時期はリスキーですね。
なんだかんだで、野村やプラウドを信用していたのに、残念。
ここも資料請求はしましたが、即時撤退します。

円安に伴い輸入資材は値上がり。人手不足も激しい。請負業者とデベロッパーは昨年以前の販売物件で利益を出すために、コストを切り詰めているのだろう。手抜きには注意した方が良い。他方、これから販売する物件の価格設定は高くならざるを得ない。

だとしたらですが、（今すぐに必要というのでなければ）数年間ぐらいは様子見をしたほうがよいのではと思うのですが、どうなんでしょう？

様子見という手もあるが、築年が浅く質の良い中古物件がお買い得かもしれない。数年前は新築が安かったので、売り手からすれば値下りせず、買い手からすれば、新築の同レベルの物件と比べて相応の割安感がある。山王の既存高級マンションは中々売りが出ないけど、立地も良いし、価値も安定的だろう。

大田区内、高級中古マンションは人気ですね。
価値も安定しています。
久が原、御嶽山、雪が谷大塚、石川台辺り、
池上線沿線の高級住宅街の低層マンションは穴場かな。

三井のファインコート山王は全て申し込みが入っているようです。

オーダーメイドできる部分があって、いいなっておもいました。
生活スタイルに合わせることができそうです。
気になるのは価格かなって感じましたが、高めなのでしょうか。

>>272
こうトラブル続きだと、本当に新築マンションは買えない。
やっと内覧会まできて、あれじゃ購入者御気の毒。

思いっきりスレ違いでも申し訳ないのですが
ディアナコート山王、安くないですか？
110m2越えで8100 - 8300万
施行会社はよくわからんがちゃんと所有権だよ

>>280
ディアナハウス山王ですね。
今はマンションより戸建住宅の方が良いのか…気になります。

ディアナコートはモリモトの高級マンションですね。
山王には無いけれど。

ディアナハウスは安いですね。駅まで近いし、山王公園も目の前。場所は悪くない。割安なりの理由を考えると２つ。目の前が保育園なので、少しうるさいかも。そして、日当たりの問題。前面道路が北側。南側は今回のプラウドのマンションが建つので、南向きにお布団を干したい人には向かないだろう。でも、JR駅６分の戸建で、静寂な環境や日照にまでこだわれば安い筈がない。だから、多少妥協できる人にはおすすめ。

静粛な環境と日照ね。どちらも譲りたくないな。でも戸建ても魅力的ですね。

ここも南に巨大マンションありますけどね。

>>285
日当たりは大丈夫？

プラウド府中マークスや三田の億ションに加えて、プラウド町田マークスでは、すでに建設中なのに、今になって敷地の一部が第三者の所有と判明してもめている。公式サイトもなくなり、販売は延期されたようだ。まったく最近の野村の仕事はお粗末でひどくなった。

このあたりで戸建、マンション比較はナンセンス。
マンションはよほどの優良立地（都心区のブランドエリアなど）以外は考えない方が無難
将来的に希少性が認められないところのマンションなどババ抜きのババつかみになる可能性大。
現に山王エリアでも築30~40年物となると土地の持ち分の価値の半値以下でしか取引は成立しないのが現実。

同一エリアの比較なら坪単価比で戸建の7割程度（山王なら戸建坪250~300万円ですからマンションなら180万円～210万円）ならマンションもありかもですが現在のミニバブルの元でそれはないでしょうから、今の単価でマンションを買うのはリスク高すぎです。（城南エリアでも特に山王あたりは戸建に割安感があります。）

極論すれば最終出口では、戸建なら多少割高で買っても最悪土地は残りますが、マンションには何も残らないどころか老朽化した建物の維持負担だけが残ることになります。（そんなおんぼろに住み続ける覚悟のある方はＯＫですが）

要するにマンションは区分所有者の質と覚悟（自分たちの区分所有建物の価値を守り抜くという）がもっとも重要な要素の一つですが、新築ではどんな顔ぶれになるかもわからないわけですからこれも大変なギャンブルです。
それを補うだけのメリットのあるマンションなどめったにお目にかかれません。
（わたしの場合現在、ファミリータイプマンションの購入経験4件ありますが、中古も含めてせいぜい10年に1件あるかないかでした。）

そうかな？
広い庭のある邸宅ならまだしも、
隣が隣接した狭い建売住宅に住むよりも、マンションに住んだ方がよっぽど快適だし安心。そして楽。

論点ずれてるし。
資産価値の話してるのに快適とか楽とか何いってんの。

大田区の建築審査会までいっている物件ですよね。どうなったのでしょうか？

>>288

戸建は土地の価値が残るが、マンションは価値が無くなるというご主張かと思います。

>ファミリータイプマンションの購入経験4件
とありますが、逆に戸建は何件ご購入されたのでしょう？
投資・転売を考えれば、戸建が有利ということは無いと思いますが。

288です

戸建は３軒購入、うち一軒は売却済み。（バブル中盤で買って転勤により賃貸、バブル終盤に売却したので収支トントン）

現在所有の２軒は崩壊前後に購入していますので、当然ロスが出てますが、同時期のマンションが今では４分の１になっているのに対し、戸建は半値以上にはなりますのでマンションに比べれば資産価値の優位性は問題になりません。

先に例を挙げた山王の築古もバブルのころは今の４倍でしたからマンションは新築、中古問わずマネーゲームに利用されたということです。そんな高値掴みをした人もいる中の管理組合の利害調整がいかに大変か、子供でもわかるでしょう。

私が新築マンションでプラスだったのは都心の再開発１軒のみです。
投資、転売等の交換価値にこだわるなら割安で買わなくては話になりません。

投資目的で買う人は多くは無い。
多くの人は住み続ける。
住みたいところに住めば良い。
住むならどっち？
誰でも、いつか死ぬ。
遠い未来では無い。

もし、一戸建てとマンションが似た大きさだったとして、30年以上住むつもりなら「居住価値」はマンションの勝ち。残存価値は戸建てかもしれない。老人が戸建てからマンションに引っ越すのは楽だから。
転売なら、日本では10年でも建物価値が激減するから、戸建ては無理。マンションも、新築はプレミアムがつくからやめておいた方が良い。値段のこなれた中古マンションがベスト。

＞294
住むならどっち、というのはマンションか戸建てかということでしょうか。
それも好みの問題でしょうが、私見では少なくともこのあたりは戸建てを選択すべきエリアだと思います。

私の経験から、建売も土地30坪あればまあなんとか２階建てで100㎡確保できますから生活するに大きな不便を感ずることはないでしょう。（これが土地20坪程度ですとかなりミゼラブルですからマンションの方がましかもしれませんが)
隣家ともそんなに離れてはいませんが、少なくともマンションのように上下左右の騒音問題になるようなことにはなりません。一方マンションの場合、スラブ厚250ｍｍでも重量衝撃音は防ぎきれません。（これも実体験）
そのほかにも区分所有建物の数多くの制約を考えると、それに見合ったコスト(価格）でないととても割りにあいません。

このエリアなら土地30坪付き戸建てを7000万円程度で探すことはそれほど難しいことではないでしょう。（ブランドデベの新築は厳しいかもしれませんが）それに比べると最近のこの界隈の新築マンションはバカバカしいほど割高です。周辺環境を考えてもこのエリアは戸建て優位・戸建てを選択すべきエリアだと思います。

これが土地代が高すぎて狭小戸建てしか望めないような都心区や、防災上戸建てでは問題が多い城東低地エリア、地盤の心配な湾岸エリアはマンションが優位かもしれませんが。

私が現在マンションに住んでいるのは都心区で、普通の建売でも30坪だと1億を軽く超えるからです。マンションは80㎡7500万円でした。リーマン後しばらくたったタイミングではありましたが、都心区でもこの程度が正常価格と考えます。

戸建て、マンション比較は各要素のバランスをよく検討し、自分のニーズにあったものを見極めることが大切です。

戸建てVSマンションは専用スレがあります。

戸建はどうしても二階建てになるのが難点。
年取ると階段がキツい。

288 290

このマンションの購入を検討していないというか、マンション自体の購入すら論外と力説なさる方が、どうしてこのスレへ来て、このマンションの議論ではなく、もっと上位概念の戸建てVSマンションの話をしているのでしょうか？？？

ディアナハウス山王かファインコート山王の営業としか考えられないのに、購入経験者だって！！
笑っちゃいます。

ブランドデべの戸建は割高だと申し上げている時点でファインコート等の営業でないことくらいわかるはずですが。

マンションデべがアベバブルの尻馬に乗って割高な物件を売り出し、荒稼ぎするのは勝手です。
でも購入者までが危ない風向きに乗ってしまう危険性を指摘するのは購入検討スレの大切な役割のはず。

それを対抗物件の営業とみるかどうかは読む人が判断すればいいこと。

新情報を制限しているみたいですね…ナンデドゥロ?

やはり既存不適格の関係か？

ファインコート山王は、既に実質完売しちゃってるでしょ。
こんなスレで追加営業は必要無いと思います。

戸建ての階段を云々するのであれば、ここの池上通りから現地までの坂道はどうするのかな。
結構きついよ。
かつて老親用にガーデンハイツを検討したことがあるけど、あのダラダラ坂を見ただけで却下でした。
結局今でも戸建て（２階建て）に住んでますが階段には文句つけませんね。

オオゼキの脇の階段を使えば問題ナシ。

>>301
新情報を制限とはどういうことでしょうか？

オオゼキの脇の階段って天祖神社のところのこと？
だとすれば4階建て相当の階段だよ。
だらだら坂どころの騒ぎじゃない。

高齢者やそれを支える家族にはちょっときつい場所かもしれませんね。車椅子なんていったらさらに大変です。足腰がしっかりした人であれば問題ないのではないでしょうか。階段なんてとんでもないですよ。

南に面していて、ルーフバルコニーがついた部屋は気持ちよさそうですね。ただ、日照がさえぎられる北側の近隣住民が反対するのはわかる気もします。まあ、都内では良くある事ですが。

この物件の南側にも巨大マンションがあるんだけどね。

１月１０日モデルルームがオープンしましたね。誰か見てきたかな？

もう11月末頃から先行オープンしてるよ。みたい人には見せているし。随分前に予定価格帯も投稿した覚えがある。
その後検討から外したので、3回ほど行ってからは行ってないから、本価格についてはわかりません。

そんなに前から先行オープンしていたんですか
前から動いていた人にはやっとOPENしたのかという感じなのかな
まだ販売というか契約自体はしていないんですよね？
その前に大体検討者には情報を見せておいて、
購入したいところの要望書を出してもらって…という風にしているのかなぁ

私も１１月の祝日に行きました。

本価格は予定価格と、同じ様な感じなのでしょうか？

>>315

本日モデルルームに行き、第１期分譲の価格表をもらいました。
予定価格は知りませんが、最上階のは100m2超の部屋で15000万円台でした。坪450万円ですかね。
駅からの坂道、近隣住宅と隣接していること、南側の大きなマンションの存在を考えると、転売時にかなり損をしそうな感じがしました。
ということで、私は購入対象から外しました。

316さん、価格に関してありがとうございました。
最上階の部屋はやはりそれくらい行きますか。
予定価格についてはスレの前の方のコメントを見て行けば見つかるのかしら。
その時と状況がまた若干異なってきているかもしれないですが、
いかがなのでしょう。
要望書はどれくらい出ているのでしょうネ。

レジデンス三田の件をみると、とても野村の物件は買えない。

販売開始予定がどんどん後ろにズレるのは、良いことでないんですよね？

立地がいいからね。高くなるのかなあ。ほどほどにしてほしいよね。。。

徒歩で池上通りに買い物に行く、駅利用して電車で通勤、等の人は苦労しそうですね。
通勤や買い物なんかも車生活の方は良いのでしょうけど。

値段を高くしても昔から近隣に住んでるお金持ちが子供や孫のために買うから大丈夫なんでしょうね、きっと。
お爺、お婆は近くに住んでもらいたいですから、ね。この程度の戸数なら高くても地縁があるそんな方々だけで完売する予感。山王はある意味特殊なエリアで地縁が無い人がわざわざ来ないんじゃないかなあ。他にもっと魅力的なエリアがあるでしょ？

でも、駐車場が１７台分しかないみたいですよ。何を考えているんだろうか。。。

車生活の人でなく駅利用して電車で通勤する人がターゲットということか。

教育環境もよさそうですし、子育てするにはちょうどいいかもしれませんね
駅までは信号が多いので10分程度かかってしまいそうですが、
大通り沿いをとおっていければ道も広そうなのでいいですね。
夜道も心配はなさそうですね

この物件から駅までは、
電動アシスト自転車も無意味だね。

地元住民だけど、徒歩で駅や買い物に出る人が苦労するって感覚は無いですね。
山王は既に老人比率は結構高いし、そういう人たちが朝から晩まで結構散歩しています。それに、駅まで10分はかからないでしょう。ガーデンハイツとの間の坂は確かに急だけど、山王保育園方面を迂回すれば、大したこと無いので、お年寄りはそうしているかな。平らな街が好きな人は、東京湾よりの埋め立て地に行けば、羽田、大森海岸、平和島あたりでいくらでもある。教育が重要なら豊洲なんかでいいでしょう。

長年、住んでいる人にとっては問題無い坂なんでしょうね。
せめて天祖神社の横辺りの空き地に大田区が駐輪場を作ってくれれば良いのに。

坂が多い
駅近という訳ではない
教育環境に特に特徴はない
古い街並みで再開発の予定はない
都心からの距離も中途半端

それでいて価格は高そうな予想のようですが、この物件の売りは何なのでしょうか？
埋め立て地でないことと一応山王の一角にある、ということだけでしょうか？

>328
場所の割に価格が高いということですが、山王が特別に高いという訳ではありません。値上がり幅で言えば都心区の方がもっと上がっているでしょう。理由は、１）デベロッパーの土地の仕入価格が上がっていること、2) 円安の一方人手不足で建築費用が急上昇していること（過去１年だけで20%近く）、3) 東京都への流入人口が増加している、4) 外国人による不動産取得・投資が増えている、といったことがあげられます。ちなみに、23区で昨年の流入人口トップは大田区でした。次が、臨海部の開発が続く江東区、そして、中央区、世田谷区、港区と続きます。

>328


付近の方からすれば、それで十分だと思います。
外壁にALC使っていないので、他の仕様も左程悪くはないプラウドのようですし。

329さん　他エリアもより高くなってるから相対的に高くない、ということですね。

330さん　付近の方の目線でない売りを伺いたかったのですが、建物の仕様が良い、という売りもあるわけですね。付近の方だけでなく地縁のない方々にも魅力はある、と。

確かに定評ある野村の物件だし、この程度の戸数なら仕様や価格にイメージのギャップがあっても買い手がついてすぐ完売するんでしょうけど、将来転売することを想定すると販売価格の高さと一般的な人にとっての物件の売りは何か、にどうしても疑問が残りまして質問させていただきました。

坂を通る事もできて、迂回することもできるって良いと思いますけどね。
うちの親がよく言うのですが、普段から足腰を鍛えていないと、歳を取るとなかなか動けなくなると。
わざと坂を登ったり降りたりする道を選んで歩いていたりしますよ。
体調によって、選択できるって良いと思います。

物件価格が高いと転売時も値崩れが少ないと聞きますが、こちらもその公式が成り立つのでしょうか。
まあ、プラウドですし駅から多少離れたとしても買い手はつきそうではありますが、永住目的で契約される方でない限り、おおよその下落率は掴んでおいた方が良いのかもしれませんね。

>>332
大森駅まで出るのに、坂の迂回は無理ですよ。
必ず坂か階段を通ります。
この物件は坂の上、大森駅は坂の下。
バス停も坂の下です。

坂があろうが階段があろうが高台がいい、というのが不動産の世界の常識で。

野村の殿様営業価格には笑った。どんだけ強気なんだか。山王いいけどそこまで高い価値無し。山王といえど大森ですよ、この値段なら港区のマンション十分買えるし。

先週モデルルーム行ってきました。3LDKで億越え。やられました。。。プラウドってそこまでいいのかな。値段見てすぐ帰りました。営業さんゴメンなさい。これで即日完売したらビックリです。

さすが、山王強し…

山王山王、でも大森、ダセえ。3LDKで1億なんて数年前だとありえない。品川や大崎でも1億だせばそこそこ買えるだろ。野村はこんな価格で売れると見込んでるのが甘い。世の中の金持ちは山王なんかにマンション買わねーよ。申込少なくて値段改訂間違いなしだな。2期まで待ったほうがいいぞ、ここ問題あるみたいだし。

同じ価格なら、港区でも買えるのは低地湾岸でしょう。
とても港区の高台は買えません。面積半分にすれば別ですがね。

港区でも港南や芝浦などの湾岸エリアと比べれば、こちらのほうがずっといい。と思う。値段は正直。

75平米でいくらくらいでしょうか。
6000万くらい？

>342

平米単価が100万円以下になることは絶対にありません

決して安い値段ではないですね。
建築資材や人件費の高騰のあおりを受けているのでしょう。

ここ外廊下ですか？プラン見る限り、そのように思えますが、外廊下なら残念ですね。

坪単価450万か、ありえんな。

>344 外廊下です。

加えて既存不適合物件です。高さ制限に引っかかる。説明ありました。

モデルルームの来場者は山王小学校に入学希望の熱心なファミリーが多い気がします。坂と言っても大した坂ではなく、坂の下にはスーパーがあり、物件前は山王ガーデンハイツの桜並木、池上通りとJRから離れており、騒音問題もあまりないと思われます。今の原材高、人件費高、住宅ローン金利を加味すると、検討に値する物件と思われます。既存不適格物件は他にもたくさん存在しますし、2世代、3世代に渡り住む人は少ないと思います。戸建のファインコートは即売してますし、山王のマンション建築計画は三井の超高級物件だけです。

348さんは野村の方でしょうか？

＞既存不適格物件は他にもたくさん存在しますし、2世代、3世代に渡り住む人は少ないと思います。

この節だけは余計だと思います。

既存不適格であることはネガティブ要素なのは間違いないこと、開き直りを感じます。既存不適格でない物件は他にもたくさん存在しますし、むしろ大多数がそちらの方です。
また、世代を超えて長期的に住宅利用していくことをあからさまに否定するのも今のご時世いかがなものかと。

デメリットを打ち消すだけの利点も多くあって、定評ある野村プラウドで魅力ある物件なのは間違いないと思いますが、原材人件費上昇を考慮したとしても、いかんせん価格が高すぎて二の足を踏んでる方が多いのが現状と思います。

こんな高い物件誰が買うのですか？5年後のリセールバリューは確実にマイナス。これで買う人は不動産知らない初心者で金持ちの人なんでしょう。お利口さんはプラウドのブランドでもこんなバカ高い買い物しません。野村って購入者をバカにしてるのが腹立つ。全員三流営業。三井不動産のほうが購入者目線と思いますよ。

348です。野村の人間ではございません。残念ながら私の周りには親の不動産を引き継いで住んでる人はほとんどいません。大体、親とは別に不動産を新規に購入している事実を言いたかっただけです。また、リセールバリューが上がった物件はリーマンショック前とアベノミクス前の物件がほとんどです。今売られてる新築物件は残念ながら、高掴み感はありますが、オリンピック前まで立地が良い物件の価格は上昇傾向にあると思います。不動産投資では売り見極め局面でリーマンショック前、アベノミクス前の持ち玉を価格上昇に合わせて小出しに売ってる状態と思われます。山王エリアの中古物件は今は非常に少なく、あっても1階かもしくは管理費が異常に高い物件のみです。前の投稿でも書きましたが、坂の上のファインコートの戸建ても完売です。山王エリアの新築マンション計画は三井の高級物件しかない状態です。加えて、昔から評判の良い山王小学校があり、環境としては良いのではないのでしょうか？オリンピック前の5年後のリセールバリューはややプラス。その後5年はやや下落して行き。10年後のマンション保障が切れる時期は同価格もしくはややマイナスのイメージが持てます。経済危機がまたあれば別ですけどね。

351さん　349です。

野村の方ではないとのこと、失礼しました。

要は、2代目3代目に引き継ぐといったことは考えない、5~10年後のリセールは大丈夫そう、よって価格も高くはない、という短期的な視点でお考えということですね？10年20年とずっと住み続けるという長期の視点には立ってないと。

逆に言えば、永く住むつもりの人には高値掴みの建て替え困難な不適格物件ということでしょうか？
短期で転売を考える人だけ買えばよい、と。

また、山王の中古事情に関しても詳しいお話ありがとうございます。
山王限定で物件を探せばそういう感じなのでしょうが、特に山王に固執しなければ良いわけで、
やはり、よほど山王に親族がいるといった地縁や思い入れが無い限り、ここにこだわる必要はないな、というのが率直な感想です。山王小学校も特に唯一無二の存在という訳ではありませんし。

拙速ではありますが、以上、感じたことまで。

もっと不便な高級住宅地のお年寄りが、戸建より駅に近いマンションがいいって選ぶ。
付近のお金持ちが、子供に買い与える。
といった需要で、楽に売れるんじゃない。
だから、既存不適格かどうかなんて、関係無いとデべはみているのでは。

自分で働いた金で買える場所じゃない。
ただ、今朝のチラシにでていたＱｒやＲｒタイプは、柱の場所からみると部屋やリビングの
ど真ん中に梁があるように見えるけれど、この価格でそんな設計しないよね。

348です。訂正です。リーマンショック前→リーマンショック後です。

このマンション売れてない時代にこの価格でほんと売れるのかね？

大森駅のマンション側出口って再開発に取り残されてて、まだ蒲田駅の方がマシと思ったが。

354さん　349です。

わざわざ訂正ありがとうございます。その点、文脈からの推測で分かるので大丈夫ですよ。


353さん

柱や梁の話ですが、最近のマンションで良く見かけますが、設計が手抜きとかダメというより、昔に比べて各専有部分が小さく区画されるようになってから無理が生じて、そういう事態が散見されるようになった気がします。
昔のマンションは広かったですよね、柱や梁を避ける自由度が高かった。今はウサギ小屋、どうしてもどこかに無理が生じる、そういう話なんだと考えています。この物件だけではない、と。別にフォローするわけではないですが、、、

ちなみに、湾岸タワーのように免震にして柱も梁も少なく細く出来る物件では間取り的には相変わらず良いですね。

既存不適格は高さ制限により、特例で一度は同じ高さで建て替えできるので、今のマンションで60年もつとすると、倍の120年は大丈夫ということですよね？永住で年齢によっては3世代くらい余裕じゃないですか？

パークコート山王2丁目は借地なので坪270万くらい、アールブラン大森山王坪320万くらい、パークハウス山王2丁目坪320万くらいと2－3年前でこの価格ですし、直近の資材や人材費の高騰を考えれば今回は単純平均（加重じゃない）であれば坪380万くらいですから普通だと思います

今の相場からすれば、むしろ安いくらいかと。

348です。不動産投資の話しが出ていたので、5年後10年後のことを書きました。20年後30年後の価格下落はこの物件に限らず、必ず起こると予想されます。月に70平米の3LDKで月の賃料を10万円とすると20年後は2400万になります。山王側でも大森側でも10万円で借りられる3LDKはなかなかございません。20年後に2400万下落したとしても、もとが取れるのではないでしょうか？山王エリアで10万円で借りられる3LDKはないと思われます。既存不適格のことが出ましたが、現在は既存不適格ではありません。これからの話です。既存不適格の不動産は多数あり、世の中には既存不適格のものが多く存在します。排ガス基準をみたしていない車等々。これから品川駅周辺は大きく変わります。アクセスの良い大森は不動産価格はある程度維持できると予想します。ファインコートの戸建。ザ 山王タワー。山王小学校エリアではないパークタワー山王。京急蒲田のプラウドシティ蒲田。全て売れてます。他の湾岸エリアは供給過多なのか、まだ売り物件があるようです。そう考えると、希少性があり検討に値すると思われます。

普通のサラリーマンはお呼びでない価格ですね。あと、1割り低いと考えるのですが…。この価格付けで営業やってる野村の社員さんなら買えるのかなー。

5年後や10年後のそう遠くない時期に相場は2.3割安く買えるのに、あえて今最高値帯でマンション買うっていかがなものでしょうか？オリンピックまでは供給数絞ってなんとかいまのバブル価格維持するけど、その後ストンと下がる。
誰でも少し考えたらわかることです。

このバブルな時期に買ってローン地獄とか絶対嫌ですもん。中古になると間違いなく値下がるのにね。

オリンピック後多少下がるかもしれませんけど、本当に大きく値段下がると思われますか？バブル後は下がる…今本当にバブルでしょうか？国が物価上昇２％にしますと断言して国策でしているのに…今値段があがっている場所はこの政策が続く限りは上がり続けると思いますけど…

インフレ＝借金した者勝ち！

今の政権は続いてもあと四年です。本当に2%は達成できますか？
その後も今の政策が維持できてるとでも？

それよりも、既に人口は減少してて、都心部でも2020年を過ぎると減少して行き、その後10年毎に約1000万人ずつ減少してて、あっと言う間に1億人割り込んで、中古マンション飽和な時代がすぐきます。中古はだだでさえ維持費が増加していくのに、中古供給数が飽和して、売るに売れないでしょうね。
よく考えてください、3年前は同じものが2.3割安く買えたのに、人口が減り続けてるのに、あえて高い値段でいま買う必要ありますか？
今の価格はリーマンショク前のバブル価格です。50年先の事はわかりませんが、今後30年先を見据えると今ん価格は最高値でしょうね。

もし維持できないとすると国の借金はどうなりますか？金利も払えない、借金ももうできない、そのような国の通貨はどうなりますか？売られ続けますよね？輸入物価が上がり悪性のインフレになると思いますが…結果悪い意味ですべての貨幣価値下落のインフレとなり、現物をもっている方が有利になると思います。
国が物価上昇させてもさせなくても、結局はインフレになるのではないでしょうか…
まぁすいませんこの物件には関係ない話になってしまったので私は退場します

第1期で40戸出してるんだから、全体の6割を超えてる。
これは好調と言っていいんでしょう。
いくら高い高いと言ってみても、これだったら買いだという人のほうが多いようですね。

第一期は何が何でも即日完売させたいでしょうから、普通に40戸は目処がついてるてことでしょうねーやっぱり山王特有の需要があるんでしょうねー

山王小学校関係でアールブラン山王のスレに情報が出ていました。
大田区では田園調布の次は山王ですね。


＞良い場所ですよ。以前に参考としたサイトです。
＞大田区の町丁目別や学区別の年収分布が、下記で見れますよ。

＞　http://www.a-lab.co.jp/product/nenshu.html

＞　http://www.a-lab.co.jp/research/setai-nenshu/02.html

ファインコートとプラウドみましたけど、やっぱり山王小学校の話題多いです。モデルルームでまわりから聞こえてきたり、すれ違ったりしたときの会話で山王小学校の話してる人多かったです。色々人気の小学校ありますけど、親の生活も子供の生活も同時に満足度の高い地域は限られますから。

山王ファンとしては期待した物件だけど、グロスを極狭3LDKで低く抑えて、住んで快適な90平米以上は単価高すぎる。若い夫婦子供1人とかには70平米台でいいけど狭いよ。うちは市況が落ち着くであろう2020以降を待ちます。それまでは投資物件タワーをいくつか買って運用することにしました。山王だけにこだわってはいないけど昔住み慣れたこの地にいずれは帰りたいですけどね。この価格に納得するなら購入検討すれば良い。

山王小学校は90%位が中学受験するって聞いたけど本当でしょうか？

パーセントはわかりませんが、ほとんど受験します。ただ受験しなくてもここは大森三中学区なので、区立でもそんな悪くないですよ。三中からは毎年数名日比谷高校合格してますし。

モデルルームで確認忘れたんで教えて下さい。お風呂場の床の素材何でした？何々床とか名前ありましたか？あとお風呂場のドアはLIXILのきれいドア？シャワーヘッドも何かきになりますー

山王でそこそこのマンションで学区とかのメリットを取りたいんだったら、中古でも良くないですか？
オーベル山王とかだと、プラウドよりは駅から遠いけど、91㎡で5,180万円だから、半額？？

http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/FS4R4A0F/

あんた不動産屋？ オーベル山王、価格更新しても売れ残っている物件。築23年、駅遠、管理費＋修繕積立 85000円超え。去年リフォームしたようだけど、典型的な小規模築古コスト高物件。ありえない。

>>373
やっぱり、裕福層物件ですね。
無理したら後悔しそう。

中古でいい物件は即完売になります。先日の隣の山王ガーデンヒルズも築20年以上の一億以上の物件が即売れましたから。残っているのは何かしら理由があります。

>>376
オーベル山王は駐車場込みでの値段だから、車ある人にはさほど高くない。ちなみに、プラウド山王の長期修繕計画だと築5年過ぎで修繕積み立て金を大幅アップするらしいので、戸数がそこそこあっても修繕積み立ては高くなる。

修繕費大幅アップするらしいとは憶測ですか？そんなにアップしませんよー大規模修繕時に追加で徴収されないようしっかり計算されてます。

オーベル山王は昔の高級物件ですから悪くはないですけど、やはり築年数が気になる方おおいのでは？また戸数も少ないですから。また駅から8分表記ですが、実際は10分以上で急な坂か階段でになります。プラウドは8分の道の方はなだらかな坂ですのでスーツケースやベビーカー、お年寄りでも安心です！

>376

いいえ、不動産屋ではありません。山王で中古を探しているのです。オーベルの管理費＋修繕積立とかは良く見ていませんでした。ただ、駐車場込みということなら、ギリギリ納得できるかどうかですね。築23年は気になりません。新耐震だし、NYやHKの高級マンションの築年数を考えれば、修繕・保守状態の方が年数以上に大切だと思いますが。いずれにせよ、オーベルは予算を超えています。もちろん、プラウド山王のような高級新築物件は無理ですが、いろいろな地域情報があるのでフォローしています。

新報道2001みました？

バブル崩壊後に最安値と思ってマンション買った年配夫婦が老後にローン払えなくて、競売にかけられてるという話。
ここをこんな価格で掴んだらよほどの年収でないとローン地獄にはまりそう。
コメンテーターが話してたが、オリンピック後には長期的に相当価格が下落すると予想されてるよう。

皆さんのご意見見ているとここはパスしたほうが良さそうですね。やっぱり高すぎますよね。2期でやすくなることはあるのでしょうか？

オーベル山王、最初は５千万後半で売っていた。その前はもっと高く売りにだしてたかな。売れないからリフォームして、5480万に下げでも売れず、5180万に下げた。駐車場代込みって言っても月に85000円以上出ていく築２３年駅遠、坂途中物件であることに変わりはない。
不動産もすべてがあがるわけではない。売れ残りはたくさんある。スーモとかでも、さらしものになってる物件幾らでもある。山王ガーデンハイツは別格。

結局不動産は一期一会、仮に2020年以降に値段下がっても自分の条件に合う物件があるかわからない。また人間下がり出すとまだ下がるんじゃないかと思って買えない。だからこそ第一条件は自分子供親等のライフスタイルが重要だと思います。もちろん値段は今現在無理のないことを前提に、今家が必要なら今の範囲で決めればいいと思います。値段予想はあたるかわからないけど、今の現状はわかるでしょう。

一期で40戸も売れれば残り少ないし、プラウドですから2期も割り引かないでしょう。むしろこれから１－2ヶ月で市況が上がったら少し値上げもあるんじゃないですか？

思っているところまで値段が下がる保証はどこにもない。
むしろ、希少価値の高い物件であればあるほど、いったん上がったものは元にはなかなか戻ってくれないことが多いから気をつけないと。
だからこそ、高級物件を中心に今も売れ続けているわけで。そこの見極めが大事ですね。

これは、上がることはあっても下がりそうな気配はないね。。。

何だかんだ大森の山王は買いたい人多いわりに供給が少ないので少なからずプレミア希少性はあります。よほどの開発がなければ山王の土地持ってる人は売りませんからいい条件の物件は出にくいです。特にマンション。なので今回のプラウドなみに規模のある物件はしばらくでないでしょう。三井の物件は今年再開されるかもと確認しましたが、敷地面積790平米で小さく、戸数もそんなにないでしょう。そのほかのマンション計画は今のところないと思います。

三井のマンションは、山王高台かつ大森駅前だから、相当高そう。
だけど価値は高いと思う。

プラウド山王高いと思う方は三井待っても買えないでしょうね…もちろん私もです…残念！

ラサール石井が去年大森に買った、180平米6000万のメゾネットの中古マンションってどの辺なんだろ？
相当安いと思うんだけど。

>392
三井はいつ動き出すんでしょうね。確かに高いのは間違いないと思いますが気になります。

野村が終わったら、急に動き出したりして。。。
絶対に三井のほうが条件いいから、迷うところではある。

三井の立地は凄いね。
高そうだけど競争率も高そう。
駅前の神社の左の空き地も気になる。

電話で確認したら、もしかしたら春先くらいに動けるかもと言ってましたよーただ確定情報ではないとも言ってました。確か三井の方は高さ制限はクリアしてたかと。問題はやはり値段と戸数が少ないこと。あと立地的には少し車と電車の音が気になるかもしれません。シリーズはパークコートですかね？2丁目は設備悪かったけどどうでしょうか…

春先ですか、そうですか、、意外と早いですね、、、

>>397
隣が教会ですが、どうなんでしょう？
不特定多数が出入りする宗教施設というのが個人的には気掛かりです。

教会は資産価値には特に影響はないでしょうが、個人の価値観の問題なのでいやな人はいや、気にしない人はしないと分かれるでしょうね。