【住民専用】イニシア千住曙町Part5

786/788さんはもしもこちらのマンションのオーナーさんである
場合には議案集の35ページをご覧ください

まだ相手してんの？
しかも理事が真昼間からこんな外部掲示板にへばりついて。
ここはコラボじゃないのだから無視してほっとけば？

マンションで高圧一括受電を導入した場合、各部屋がHEMSで省エネすると、共用部分の電気代削減効果は減るよ。高圧一括受電するなら、各部屋はできるだけ電気を使わないと、共用部分への削減還元は大きくならない。
戸建のHEMSを研究した方がいい。電気契約は変更せず、スマートメーターも必要としない。基本は外付けセンサーで済むからだ。
MEMSアグリゲーターで高圧一括受電を必要としないのは日立と東芝である。

>>810
なぜですか？

>>811
「HEMSの省エネ」と「高圧一括受電の共用部分経費削減」は、目的が大きく違うしメリット相反のものです。
一方のメリットが他方のデメリットになるのです。
それではなぜメリット相反のものを抱き合わせにするのか？
あす、チャンスだから質問してみればいい。
おそらく、即答できないと思う。あるいは「後日回答します」でなしのつぶてになると思う。

なんか自作自演が寒々しいなぁ。

明電舎ってそんなレベル？

http://ikura.2ch.sc/test/read.cgi/gage/1285852447/10

いよいよ明日ですね。武者震いします。今日は寝られないかも？
でも頑張って質問メモまとめます。

折角何時間もかけてプレゼンファイルを作るので、
是非たくさんきてほしいです。　
オーナーの方限定ですが（笑）

とくに反対だったり、議案に疑問点のある人きてねって
紙を全戸に投函しました。　寝ないで考えたご質問は
その回答と一緒に議事録になり、しかも質問した人の
名前などは議事録記載なしです。　お待ちしてますね。

まだ１－２時間準備にかかりそうです。
あとマイクとかはあんまりないので、大きな声でお願いしますね。

臨時総会、キタ━━━━━━━━━━━━━(゜∀゜)━━━━━━━━━━━━━!!

総会炎上させたいなら論客呼ばないとだめ。
しかも炎上テーマは予め決めておいて論客に炎上指示しないと。
■管理組合組織内情報事前リークの許容限度
■総会棄権者見なし出席による議決権不正水増し
■業者利潤追求の片棒を担ぐHEMS+高圧一括受電の抱き合わせ

>>818

みなし委任はとてもうまい立て付けで、区分所有法に違背するのを防いでいるのですが、そのコツが議案書で公開できなくなったのはちょっと残念です。

TX沿線の大規模マンションには大抵理事会に知り合いがいて、みらい平もそうです。いろいろ聞きますが、そちらの理事会でもがんばってくださいね。

朝飯食ったのでそろそろ会場設営へ。

↑だからどうしたの、他スレでやってくれよ。

イニシア千住曙町と関係ないことだけここには書いていいみたいですよ。然しあと、一時間で総会だというのに我ながら暇そうですなぁ。何もすることがないのも事実だけど。

「はるぶー」って書かないの？

匿名（笑）でお願いします。
ついでに。この下にでてる【座談会第3回】も宜しく。クリックして読んでみてね。

オタクの座談会なんて興味ねーな。
もっと建設的な活動したら？

それは総会で。来てね。

あっ、そいかい。

あっ、そうかい。これですね。

で総会で怖い質問はあったの？？

さて一番時間のかかった議案番号は何番でしょう？

>>829

ご指摘どうも。一つ目は間違ってますね。訂正しておきましょう。二つ目の顕名ってのは、きちんと名前を示すと言う意味で、匿名の反対語で、それであってますよ。

どなたか再エネ発電やられてる方おられますか？
いろいろ教えてほしいことがあります。

匿名掲示板で愚痴っているより、立候補してやってみませんか？
来期２年目で任期の残る10名のほか、13名まで来期役員は採用可能ですが、既に9人の立候補がきています。
過去に役員の経験者が全部で15名。

本日案内を投函するほか、概要を総会の議決結果と共にサイネージに出してます。総会の議決結果や票数などはすぐにコラボへ

おいおい、はるぶーにしろ他の木端理事にしろ、ここの掲示板にへばりついて情報流してていいのか？
コラボに書けよ！

>>833
再エネの種類はなんですか？

>>834
コラボじゃなくここの掲示板で募集すれば全国からつわものが立候補しますね。
立候補者に選挙公約出させたらどうでしょうか？

>>835
理事会のモラルが低下してるから綱紀粛正が必要。

亀レスです。
>>439
この掲示板の書き込みは玉石混交ですから、鵜呑みにせずに自身で調査して真偽を判断されることが肝要です。
平成23年3月11日（金）14時46分18.1秒発生の東北地方太平洋沖地震の足立区震度は震度5強、これに対してマンションの被害状況は公開されているマンションホームページの「第2期通常総会議案書」P.80〜に詳しく記載されています。
http://www.isa515.com/管理組合/総会議案書/
これを読んでご判断ください。
竣工が平成21年1月29日、築2年目で震度5強の地震に対して上記被害が発生するのか？が判断のポイントです。
なお、売主の瑕疵担保責任は法律で、築2年目までは宅建業法、築10年目までは品確法で課されています。

>>834
>来期２年目で任期の残る10名のほか、13名まで来期役員は採用可能ですが、既に9人の立候補がきています。

立候補がすごいですね。お金目当てですか？3万6千円〜12万円ですからね。
お金目当ての「休まず遅れず働かず」では困ります。組合員の公金からの支出ですから。
やはり立候補にあたりマニフェストを提出させるべきです。

お金をもらうから責任が重いわけでもないし、
お金をもらってないから責任が軽くなるわけでもない。

役員報酬は、もともと標準管理規約内で設定があってたまたま０円に初期設定されている形だから、特別決議なしで導入できるわけで、いくらが妥当とかはそのマンションの自治範囲で、外からそのマンションのオーナーでもない人がケチをつけるもんでもないからなあ

立候補が多いのは、二期勤めた理事長さんの仁徳だと思うよ。

そうですね。外部からとやかく言われる筋合いはありません。
０円設定だから報酬を設定したなんて見識を疑われるような論理展開しないでください。
ヲタクとか木端理事と言われる所以です。誰しもが納得する報酬の必要性を説いてください。

役員報酬を廃止するだけで年100万近い経費節減ができますね。
顧問契約も廃止するだけでさらに100万、年間200万の経費節減です。
「サルにもできるマンション管理組合役員」組合員の義務でもあるのに報酬なんて必要ありません。

それからもし報酬をもらうなら罰金規定が必要ですね。そうでなければ「貰い得」になります。
住民による役員勤務査定をやり、規約違反、善管注意義務違反、活動無成果等の役員は報酬召し上げも必要です。
今回は総会前の議案リークや共用部分写真の無断掲載(>>834)がありましたから。

よかろうと、理事会お方には忠告しておきます

相手はなんどアクセス禁止にされても、別アカウントで復活して書き込みを続ける
掲示板嵐として、一部の業界では有名人です。　掲示板の書き込み規定に違反しながら、
当事者資格もなしに、自分とは関係のない理事会の批判をするとか完全に自己矛盾して
ますが、　　相手しても絶対に負けはみとめません。
http://ikura.2ch.net/test/read.cgi/gage/1269744420/

ただ聞いてみたいのは、無許可での共用部へのコンセント増設ってのは、
どうやったら区分所有法や、管理規約に違背しないと思ったのかですね。
あれはないだろうとか、当時のみらい平のマンションの掲示板では話題に
なってましたが。

>>843
アクセス禁止になってないのでは？
共用部分の変更は管理規約第50条第3項2)で規定されています。
「その形状または効用の著しい変更を伴わないものを除く」となっています。
そうでないと、サイネージを置いたり飾りつけをしたり貼紙をしたりするのも特別決議が必要になります。
詳しくは理事会に聞いてください。

茨城の田舎と同じで考えられてもねぇ

でも茨城の田舎でも北千住から30分で行けるみたいよ。
高台の岩盤に建てられた築8年目の駅歩30秒、免震、18階建3棟660戸+2階建店舗棟4戸、が特徴とか。
一番奥の棟の18階から駅ホームまで、ドアtoドアで5分もかからないとか。
4年前の震度7の東北地方太平洋沖地震でも、免震のためビクともしなかったとか。
一度遊びに行ったらどう？

一番奥の棟はあってるけど16階でしょう？

うちは北千住駅までドアtoドアで5分は到底無理ですね。
それと制震って効果あるのですか？免震なら効果あるのわかりますが。

耐震・制震・免震の比較は知っておいたほうがいい。
マンションの耐震性評価の大切な指標になる。

>>848

70.91平米かな。お値段は．

>>836
再エネは太陽光です。
マンション住まいなので土地買って野立てでやろうと考えてます。
ただ家の建てられない雑種地ではなく、家が建てられる宅地で考えてます。
FIT制度の20年後に設備を撤去したら家が建てられるように。

55階建650戸のタワマン「エルザタワー55」の管理組合ホームページが閉鎖された理由をご存知の方、教えてください。

>>854
ほんとだ、閉鎖されてる。
エルザタワー55は90年代末期に立てられた当時は日本一、高いタワマンで注目集めたね。
それだけでなく管理組合もしっかりしてた。ここの理事長とは数回コンタクトしたことがある。
管理組合の運営も工夫を凝らしてた。
役員報酬は月額制ではなく、理事会、役員会、委員会、総会の出席出来高制にし、
無断欠席は5000円/回のペナルティーを科してた。また職制幹部には定額の電話通信費も支給した。
さらに注目を集めたのが、みんなどこも悩んでる「ベランダ喫煙禁止」の規約化だった。
相当もめたけど、普通決議で細則化してしまった。

スレ違い。ここ足立区で川口ではないですよ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/492652/

>>844

>共用部分の変更は管理規約第50条第3項2)で規定されています。
「その形状または効用の著しい変更を伴わないものを除く」となっています。

それ都合の良い部分だけ抜粋してるだろ。その50条全部見せてくれないか。

そうでなければ付けたコンセントを取り外す必要は無かったはずだよね。


そもそも区分所有法で以下に定められているから規約でそんな事定めても無効じゃないのかなあ(笑)

（共用部分の変更）
第十七条 　共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。

カッコ書きの部分は普通決議が必要なんだよね。

>>857

>その50条全部見せてくれないか。
住民なら規約集読めば？

>カッコ書きの部分は普通決議が必要なんだよね。
第17条に普通決議が必要とは書いてないね。

>>852
今年度FIT買取価格適用の経産省設備認定申請は今週末締め切りだよ。

>>859

うわこれは恥ずかしい

>>859
メガは1000戸以上。間違わないように。
ところで副理事長って要職なの？
「サルでもできる管理組合理事」って前スレに書いてあったよ。
うち3人もいるけど多くない？リストラしたらいい。

>>862

必死だねぇ。
うちは副理事長中心に回していくから、総会を欠席して副理事長が勤まるとかありえないよ。

それだったら理事長いらない。１２万円経費節減できる。

自分のマンションに戻って、副理事長さんなら総会くらいはちゃんと顔出しなよ、たぶちさん

>>863
お前バカか？
総会の出席議決権行使には3通りある。
①当日総会に出席し、その場で賛否の議決権を行使する
②当日総会には欠席するが、議決権行使書で賛否の議決権を行使する
③当日総会には欠席するが、委任状で賛否の議決権を行使する
この①〜③が、総会での出席議決権行使になる。
総会は理事のみ出席する理事会と異なり、出席は組合員になる。
それは、総会は理事会ではなく組合員の意思決定機関だから。
従って、理事も一組合員として①〜③のいずれかの方法で総会出席議決権行使をする。

>>866

昨日も一昨日も、昼間に相当数の書き込みしてるよね。
自分とこの総会に副理事長であるにもかかわらず、ちょっかいだす程度の暇はあったわけだ。理事だって欠席すれば議決権行使なり委任するのは当たり前。それ以前に人としてどうなのよと。

少なくともそちらのマンションでは総会を逃げたヘタレ認定なわけでしょう。本人がどう主張してるかではなく、どう身近な人に思われているかの方が大事だと思うけどな。

>>858

みらい平の元理事長が勝手にコンセントを増設した件について聞かれてるの理解できないのかなあ。

>>カッコ書きの部分は普通決議が必要なんだよね。
>第17条に普通決議が必要とは書いてないね。

でも分かったよ。区分所有法も満足に読めないんじゃ仕方がないな。

>>869

あの書き込みレベルだと、区分所有法の逐条解説本はもってないんではないかなあ。

稲本さんの、コンメンタールマンション区分所有法　第３版がそろそろ出るみたいでアマゾンで予約とってるから、買ってよーく読んでから書き込むとかでないと、この掲示板に書くにはちょっと経験がなさすぎるんでないかな。

>>870

確かに。あの書き込みレベルでは猿でもできる肩書きだけの副理事長職に押し込めておかないと理事会が回らなくなりますな（笑）

>>850
その比較表見ると、制震は中途半端に思える。
制震は、耐震よりましだが免震には及ばないと。

>>872

だったら、みらい平のタブチくんの住むマンションがお勧めだよ。

大きな地震が来るとエキスパンションが壊れちゃうのがタマニキズなんだが。

検討してみます。有り難うございました。

レベル低すぎ。恥さらしだよ。教本頼りで現場実務知らなすぎ。
区分所有法第17条に特別決議の規定があるけど「別途規約」で普通決議に緩和できるとなってる。
それと区分所有法の肝心なところ見落としてる。
区分所有法第30条だよ。管理規約や同附属規定を制定してる根拠がここにある。
だから全ての判断は管理規約によるよ。別途規約定めた場合は規約が優先する。
規約読んでるの？第50条と第51条。住民じゃないな。
「木を見て森を見ず」「井の中の蛙 大海を知らず」を地で行ってるな。

>>875

その現場をよくご存知の元理事長が独断で勝手に設置したコンセントをどうして撤去したんだい？

突っぱねればよかったじゃないか（笑）

しかも高圧洗浄機を寄付したとか偉そうにワザワザ成りすましてマンコミュのみらい平板に投稿しておいてコンセント撤去とともに寄付を引き上げたんだってな(セコ)

雑配水管の高圧洗浄は業者の仕事ですよ。

>>875

>区分所有法第17条に特別決議の規定があるけど「別途規約」で普通決議に緩和できるとなってる。

流石自称現場経験者だね。

（共用部分の変更）
第十七条 　共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。

よく読んでみよう「この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる」ってあるよな。イヤァこの「区分所有者の定数」を過半数にすると規約に定めると普通決議になるとは知りませんでした(爆笑)

修行が足らない以前に日本語から勉強し直そうな。プッ。腹痛ェ。

ところで共用部のコンセントって増設する必要あるの？いっぱい付いてるよ。
雑排水管の高圧洗浄やモップやウォッシャー使う特別清掃は、コンセント増設しないでやってるけど。

総会では特別決議以外のものは普通決議になるよ。

>>880

875の勢いはどうしたんだい？

「区分所有者の定数」とは何か分かったのかな。これを半数にしても特別決議が普通決議にならない事は特別決議と言うものを理解していれば間違えるようなことではない。

>レベル低すぎ。恥さらしだよ。教本頼りで現場実務知らなすぎ。

自分が如何にものを知らないか。知ったかぶりの人生を歩んでいるかよく理解できたかな。無理だろうけど（笑）

よく間違えるので解説する。
定数とは区分所有者数のこと。
議決権数は3/4以上だが、区分所有者数は3/4以上ではなく半数まで減じることができるということ。
ただ、うちの場合は1住戸1議決権数だから、議決件数が3/4以上必要なら区分所有者数も3/4以上必要になる。
もし区分所有者数が半数しか集まらなかったら、議決件数も半数になってしまう。

議決件数→議決権数

>>881
882みたいな説明ができないのか？アホ！
無駄にレス数伸ばすな、ボケ！

>>852
>再エネは太陽光です。

平成27年度からは50kW未満も東電・中電・関電管内以外は電力会社の出力制御がかかるよ。
家庭用の10kW未満も出力制御の対象になる。注意が必要。

>>884=875

882に「無知な私(ものを知らない元理事長)に優しく教えて頂きありがとうございます」って言葉が先だろ。

礼儀も知らないとは。恥ずかしい奴だな。

>>885
出力制御ってなんですか？
家庭用まで対象になるのですか？

出力制御とは、電力会社の都合で太陽光発電所の発電を止めること。
今までは50kW以上が対象だったが、太陽光発電の増えすぎで電力会社のキャパがオーバーしだしたので、それを50kW未満にまで拡大するということ。家庭用の10kW未満も対象になるので大騒ぎになっている。

>>888
それでは電力会社の人が太陽光発電所を止めにくるのですか？
それとも電力会社の人の指示で自分で止めるのですか？

>>889
釣られてるのはあんたでは？（笑）

>>890
電力会社が遠隔制御で止める。

>>875
うちの管理規約で区分所有法と異なる規定を管理規約で定めているのは、専有部分の面積と総会議決権数ですね。
専有部分面積は不動産登記法ではなく一般に不動産売買で使われている建築基準法に従ってますが、総会議決権は1住戸1議決権数で平準化してしまってます。（第49条）
ところが管理費と積立金に関しては共有持分割合に応じて負担となってます。（第28条）
議決権を共有持分割合（本をただせば専有面積割合）ではなく一律1議決権に平準化しているのに、共用部分管理の金銭負担を一律同額に平準化しないのは矛盾しています。
この矛盾を誰か管理組合に質問してみてはいかがですか？
たぶん回答できないでしょう。矛盾した規約ですから。
頻繁に規約改正してる割には肝心の矛盾に手をつけないとはいかに？

理事でも何でもないですが。

区分所有法では管理費等の徴収額も、議決権も区分所有法14条に定めるところ（専有面積按分）をベースとするよう定めています。
その上で、管理費等は29条、議決権に関しては38条でそれぞれ言及されている通り、「規約で別段定めること」を認めています。

ウチのマンションを含め殆どのマンションでは、両方とも規約で別段定められています。

つまり何も矛盾はありません。

そんな基本的なことを知らないのは貴方だけでは？

>>892
遠隔制御？どうやって？

>>894

タブちゃんはその条文だけ読んで、全体を見てないのよね。そもそも区分所有法は民法の特別法なんだから、そこも理解してないとだめなんだけど、管理士試験とかだとひっかかりそうなとこは全部ひっかかる。合格はできんだろうねぇ。

面積で議決権を作ったっていいけど、タワーみたいに部屋で何倍も違うならともかく、うちのマンションは一番広い部屋と一番狭い部屋で2倍面積はちがわないしね。

>893

マトモに管理費を面積按分すると◯円◯◯銭まで払うことになる。

そんなの非現実的だから普通のマンションでは別段管理規約でキリの良い数字を定めているわけ。

つまり本当の意味で区分所有法14条通りの面積按分で管理費を徴収しているマンションなんてどこにもないのだが。

言ってることが矛盾しているのは>893の話だろ。

>>896
面積がそんなに大差なくて議決権数が一律同一なら、管理費・積立金も同額にするという>>893は筋が通ってることになるよ。

別に同額にしても良いのでは？

当然、規約を改変すればの話だが。

まあそうしたとしても、管理費や議決権割合を規約で別段定めること自体を否定した>893の話は筋違いどころか区分所有法に反する話なわけだが。

このマンションは、管理費と積立金は1円まで計算しているね。銀行引き落としが基本だから、別に一円単位でも同じ手間で100円単位などまるめた数字にする必要性はないから。

タブちゃんは、センチュリーつくばみらい平の副理事長してるんだったら、なんで自分のマンションの管理費を100円きざみのまま放置してるのであろうか。

理事会役員は、なにを言ったかではなく、何を成し遂げたかの勝負だと思うけどな。総会欠席しても、議決権行使してあるから問題ないで、その時間に他のマンションの掲示板にちょっかい出してる副理事長？

へぼすぎて笑うしかない。

>>897

うちのマンションは、規約細則から戸別の徴収表は、先の財務会計細則の制定に伴って廃止されています。この細則そのものの変更は通常決議であると明確化しています。

例えば管理費は、専有面積《規約の別表》1平米あたりつき138円。これに、その月の消費税分を出して切り捨ててその月の管理費単価を求めたのち、面積を掛け算して再び1円未満を切り捨てればその月の管理費となります。

単価《138円》は12円ほど値下げされてます（その分を積立金の激増防止に使っただけで、その部屋には還元してませんが）がその改定は通常決議時効、消費税等の税率の変化には駐車場代と合わせ自動連動しますので、わざわざ総会を開催する必要はありません。

レス数が900を超えています。1000を超えると終了します。

>>902

たぶん田淵さんが、住民の気持ちを逆撫でするようなタイトルとかつけて更新、住民がもうひとつあげてどちらが正統かという争いにねるんではないかと予想。
このスレッド自身もパート5は２つあってこちらがまともと認定されたのもです。
住民でもないのに、そこのスレッドあげるとかはなんとも思ってないようです。

これです
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/522749/
またやらかす可能性は大。
その場合はまた閉鎖を要望出すしかないですね。

埋め立てが始まってるのですか？

1000まで達したらだれが何するかは見てみたい気はするな

>>876

このネタはさんざん向こうの掲示板にでてきて、
いい笑い者になっていたからなあ