三井浜田山グランド跡地計画

確かに去年（あるいはもう少し前）からマンション探しをしている人間にとっては
坪300というのはとんでもない水準に感じますが、残念ながら時代は変わってしまったようです。
少なくとも向こう数年は、都心6区はもちろんですが、周辺の杉並、世田谷、中野あたりでも、
特に大手デベの物件で坪300を切る部屋を見つけるのはかなり困難になるのではないでしょうか。
個人的には昨年買い逃した感が強くてショックでかいのですが、最近ようやく考え方を切り替え
新たに物件探しに励んでおります。

ちなみに浜田山は高級感のある住宅地はごくごく一角にとどまります。
でも、とても住みやすい街だと思います。

>296
浜田山のこの物件の場所は、まあ優良地でしょう。
300でも買う人は多いでしょうね。

私はハイグレード棟のＤＥＦを狙ってたのですが、ＡＢＣに軌道修正する予定です。私は個人事業主で、そこそこの貯蓄はあるのですすが、このサイトを覗いてみてがっかりしました。皆さんすごいですね。書き込みを見て察するに、高所得者の方ばかりいらっしゃいますね。浜田山ってそんなに高いのですか・・・。私は恥ずかしながら坪270が限界なので。ＡＢＣ一本ででがんばります。

このスレ、なんか自然な感じがします。
いろいろな希望・憶測の中、確かに！というような話も飛び交い、
どれを取るかは、読み手の問題ですからね。
なんか、用賀の話をひっぱり出したい人が混じっているようです
が、そのスレなんて見ていて、寒いもの感じます。
ちなみに、その物件平均＠３３０万だよ。なんでも有りの売り方。
その点、三井は、まともな方だと思う。別に肩持つ訳じゃないけ
ど。

おう。そーか、ほんなら坪300でも買うんか？えらいこっちゃ。そやけど700人もそんな裕福なやつおるんかいや。えーか？700戸やぞ？700戸は半端な数やないで。

坪300以下は、今の市況を考えるとあり得ないと思うけど。
今年になって売り出された新築マンションで、坪280のマンションって、ご存知なんでしょうか。

＞なにわ阪急はん；
言わはるように、平均＠３００万で７００戸売るのは、そらしんどい
と思いますわ。まあ、都心っちゅうエリアにあるんやったら、ありか
もしれまへんけど。
せやけど、売主がいくらつけようが、そら、まぁ勝手でっさかいになぁ。

＠３００万で７００戸、さーっと売れたら、株でも買いに走りますわ。

＞306
浜田山の”フォルム浜田山”（リクコス）２階Ｂタイプが72㎡（21.8坪）で\5880万つまり坪265万です。当物件よりずっと高級住宅街で地価に至っては遥かに高いエリアです。住所も浜田山３丁目。高井戸東１の地価は格安なのご存知なのですか？

＞308さん、え？フォルム浜田山って今でもまだモデルルームありましたよ。そんな破格の値段だったのですか？知らなかった・・・。もう完売したのですか？随分と競争率高かったでしょうね？

>>306
それ故に、同じ価格帯に一気に７００戸も供給されるとなると、
逆にどうなんでしょうかね。＠３００万超クラスの物件買える
層が一気に増える訳でもないし。団塊世代にしても、老後の蓄
え考えると、８０００万今一気に使える層は限られると思う。
なにしろ、７００戸と言えば、都区部郊外の大型物件３件分以
上ですからね。私のようにそのエリアに土地勘の無いものに
取っては、浜田山って全然ピンと来ないし。

商品力だけで売り勝てるものなのか？　売り切るのに２〜３年
かけるつもりなのか？　やはり数を考えると、相対的な割安感
は出さざるを得ないのでは？と言う気がします。

＞309
フォルム浜田山が高倍率だったかって？いいえ。一番人気の部屋でも３倍だったとありました。そんなもんですよ現実は。要は、いくら好立地でお買い得の物件であっても、現実は需要の絶対数が少ないのですよ。ましてや、７００戸というのは供給側（つまりデベ側）にとっては天文学的数字といっていいでしょう。即日完売など、とうていありえないと思いますよ。700戸完売というのは、かなり値を下げない限りきついですよ。何度も言いますが700戸ですよ？事実、最高の条件のフォルム浜田山がこの結果ですから・・・。なぜ、ここにお集まりの皆さんはフォルム浜田山を購入されなかったのでしょう？高井戸東1なんて普通の場所ですよ。駅南は駅北と違って人気が薄いですね・・・。雰囲気も随分違います。私は近所ですから、よくわかっています。

306です。まさに私もフォルム浜田山を念頭において書いたのです。
あれは、まさに昨年11月から売り出されてましたね。
たった数カ月ですが、マンション市況は、ずいぶん変わったと思いますよ。
（しかもフォルム浜田山は、住戸内のトビラの戸当たりが、いわゆる「便所の帽子掛け」だったりと、
とても本スレの物件とは比較できないとおもいます。）

>相対的な割安感は出さざるを得ないのでは？と言う気がします
私は坪300だったら、超割安だと思いますよ。

700戸はたしかに多いですが、都心のタワーマンション二つ分ですからね。
びっくりするほどじゃないと思います。

＞312いえいえ。反論するようですが、坪300万が超割安なんて考える人はおそらくあなたを含め少数でしょう。
坪300では確実に売れ残るでしょう。都心のタワーマンションを売るのにどれほど苦労するのかあなたはご存じないようですね。都心ですらそのような状況である昨今、高井戸東１なんて（このような表現になることをお許しください）需要の絶対数が少ないのです。極端な話、盛り上がっているのはこのサイトに参加している方々だけかもしれませんよ。あのフォルムですら270〜280万/Ｔという結果です。ましてや700戸ですからなおさらでしょうね。かつて杉並にこのような巨大プロジェクトが存在したでしょうか？私の主観では間違いなく260〜270万/Ｔ（ただし1階で）でしょう。販売開始が楽しみですね。

＞313　説得力のあるご説明ありがとうございます。
先ほどからずっと静観しておりましたが、ここで伺いたいことがあります。失礼ですがあなたはどうも販売側のプロの方のようですが、差し支えなければあなたが予測した坪単価算出の具体的な根拠をもっと教えていただけないでしょうか？

本来は住宅は専門ではないのですが、実は経済アナリストのはしくれです。

みんな！
「>」
や
「>>」
の使い方を正しくしてください。
どれが他者の言葉で、どれが自分の言葉なんだか、読みにくい。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/board/faq/

みんなじゃなくて、>>313も>>314も>>315も>>316も同じ人なのか？
313=315は自作自演なのか？
>
の使い方でわかってしまった。
一人芝居で、何やってんだか……。

将来のマンション需要が今程とは思っていないので、完売にどの程度時間を要すか分かりませんが、MFとしてはハイエンドなマンションを想定しているので、価格設定は坪300万は超えるでしょう。富士見が丘でNOFがあれだけの価格設定していて、MFが対抗しないはずがないでしょう。
個人的には浜田山は以外と不便ですので、あまりプレミア乗っからないかと思いますが。ゴルフ好きであれば、ハイランドセンターがあるのでいいかも。

さて件のマンション名予測ですが、”グランドフォレスト浜田山”なんてどうでしょう？もしくは”フォレストグランデ浜田山”とか・・・。

比較対象に挙がっているフォルム浜田山ですが、
Ｂタイプ最上階（2ＬＤＫ、71．07㎡、12階）＝316万/坪、
Ｄタイプ最上階（2ＬＤＫ＋ＤＥＮ、71．45㎡、８階）＝305万/坪
ですよ。まあ、三井はもっと低層だから比較にならない、との声も出そうですが。
フォルムよりグレードが高いならば、この辺りのラインはどう評価すべきでしょうか。
住所の地ぐらいが違うということもあるでしょうが、三井の方が駅近ですしね。

5月価格付けなら平均坪380万位でどうでしょう（最低330、最高500）。
理由は
①土地の簿価は１百万円位でしょうか。資金負担もなく70年もほおっておいたのだから、皆さんご懸念の売残りはあまり関係ないか（大京、長谷工、藤和等再建銘柄は早期売却価格もあるが‥）。
②この規模なら新しい街を創れる。一流デベとして、これまでの南口の地ぐらいを変えるような、きっちりした（付加価値をつけた）街づくりをしてくるでしょう。高級住宅地を作るのなら、井の頭線は悪くなし、個人的には浜田山、西永福あたりは杉並のなかでは元々高級と思っています。
③条件の悪い住戸がなさそうです。普通は大きな道路に面するとか、向きが悪いとか無理に地下住戸を作ったりと平均を下げる住戸があるのですが、ここはそういうのはない。全戸南向き、隣地は全て公園等の緑地となるのでしょう。
④19日の14時以降、250〜260万円の価格がここでもっともらしく伝えられるとこの板に多くの人がやってきました。この物件は相当人気が高いと思いました（こういうマンション素地は他にないですよね）。

今年に入っての値付けは、城南・城西地区では既に350万円位は出ています。それに以上のような要因を加え平均は380万円と見ます。さて、どうでしょうか？

因みに三井グループへの安く販売するなんてことはないと思います。せいぜい自社内に50〜100万円値引き位がいいとこではないでしょうか。

は？平均坪380万？理解不能。この人は被害妄想者では？勉強不足もはなはだしい・・・。332はスルーでしょう。

ははは。324に同感。あいかわらず辛らつですな。322は当然スルー。荒らしだと思う。さんざん騒がれた→浜田山をどうしても超高級プレミア住宅地に仕立て上げたい人・・・ということでしょうかｗ
いろいろともっともらしく長々と述べているように見えますが、内容はうすっぺら。おそらく現実が受け入れられないのでしょうね。

土地の簿価を考えると坪200万円前後で出されることも
考えられるでしょう。恐らく坪200万から高くても230万ぐらいかな。

最近の三菱、三井、（野村）の杉並、世田谷のマンション価格を考えると最低で坪３００越えは確実だと思います。西荻窪、阿佐ヶ谷、用賀、砧と若干条件が悪いとこがあってもかなりの強気ですから。それに今回売り出される棟は駅からも近く、そして地下駐車場等の仕様。住所に高井戸が付いても実生活を考えるとこの価格でも買いだと思う人はかなりいるのではないでしょうか。というか、あまり今のところこの物件の短所がみつかりません。（裁判等は除く）

通りすがりで覗いてみた第3者的な意見ですが、
豊洲でさえ坪平均280万が出てきている中で、ここがそれ以下なんて客観的にありえない気がしますけど。。。

簿価が簿価がって言ってる人もいるけど、それこそネタでしょ。
売却は時価に決まってるじゃん。

それ言ったら、江戸時代に土地を取得した人は、坪１円とかで売却するか？
実家も昭和３０年台に相当安く住宅を買ったが、時価で売ったらいけないのか？

これから値段出るなら３００は超えるっしょ。
つっても、私は参戦できませんが。

専有坪平均３００万と予想します。
条件の劣る部屋は２００万後半、優る部屋は３００万前半
でも最近の三井分譲で割安（もしくは相場並）と感じたことは
ないなあ。周辺他デベ物件の１０％増しは行ってるよね
用賀在住ですが、前出の約90平米で6000万半ばであると真剣検討してみたくなります。

>約90平米で6000万半ばであると真剣検討
安くて8000万台程度、まあ1億前後と考えておいたほうが無難。
三井不動産の最近の南西部物件はパークコート仕様が多い。
しかるに、ここもこのグレードがほぼ当たり前かそれ以上に
なるものと見込まれる。

敷地の広大さを考えれば、相当に上質に仕上げ、この地区
(浜田山、下高井戸は優良宅地に入る）でのシンボル的
マンションになることはほぼ間違いない。
期待価格を手が届く範囲を期待する向きも見受けられるが、
現状の価格推移をみれば、ほぼ無いものネダリとなる。
所得＋貯蓄でハードルを越えられない世帯層は諦めざるを得ない
ことになる。

なんで皆そんなに高い値段になってほしいと思うんだろうね。
どうせ買えもしないんだから、気楽に煽ってるのかな。
必死に書き込んでるヤツの中には、不動産オタクの評論家気取り
もいるみたいだけど、確実に、金持ちはいないな。

330です。
8000万以上・・・正直小生も妥当かなと思います。
確かに期待値程度なら昨今の状況から人気殺到でしょうね
ローンは4000万以下にしたので、断念せざるを得ませんな

私も３３３さんにほぼ同意ですね。
坪２００万台のご意見も理解できますが、不動産は周辺の取引実績と
販売可能価格のどちらか高い方に集約させようとするでしょう。

用賀と関係ないとのご意見が多いですが、関係あると思います。
この物件は都心周辺で周辺環境が抜群ですので坪３３０万円から
となると思われます。
高いか安いか、また買いか買いではないかの理論ではなく、三井
さんであればそのくらいはやるでしょう。
おそらくそれなりに売れると思われますが・・・

用賀の例の物件残１０前後ではあるけど苦労してると思われ。
先日の二期での購入希望者の予算は５００万円下がってて
抽選もほとんどなし、登録つかない部屋もあった。
高速バックの高層棟は坪３４０まではいかないし
低層の南向きは高くてまだ残ってるよ。

ABCとDEでランク分けをするのに坪３００から出したらDEはいくらになるわけ？
よって坪２００万台と予想
高仕様で浜田山っていっても池尻とは場所が違うから、これだけの大規模物件に
坪３００はないでしょー。

>これだけの大規模物件に坪３００はないでしょー
これ、本気で言ってるのかね。まともな議論ができないようにするための荒らしじゃないか？
希望的観測もけっこうだが、平均が坪300を切るような安マンションだったら、欲しくないです。
HPによると免震構造だし、建築雑誌の資料によると住戸内にも天然石をふんだんに使った仕様のようだし、
むしろ同じデベのパークコートと同等〜それ以上の仕様みたいだけど。

荒らしじゃないですよ。
高いマンションが欲しいなら郊外の大規模物件を選ばなくてもいいのではー？

俺も337が正しいと思う。

336に同意。
200万円台の話はもう終わっているよ。
都心部でこういう立地は、もう500とか600とかになってるよ。だからここが300なのか350なのか、それとも380までいくのかって話に切り替ってるんじゃないの。
用賀と比べるのはいいけど、トワイシア用賀はこことは違うよ。あっちは高速道路に隣接してるんだよ。公園に住んでいる人もいるし。
それに、世田谷、杉並ならどこでもいいっていう人は、ここは割高に感じると思うよ。

昨年中頃販売開始の三菱地所の祖師ケ谷大蔵の徒歩12分のマンションとかでも
低層階が坪300万ですからね。（パークハウス砧2丁目／2F81平米＝7280万円）
三井の浜田山駅近のここだと、新新価格で高グレードだと仮定すると、
同じく2F80平米くらいで8000〜8200万（＠330〜340万）くらいはするでしょう。
ただ最近は、価格が発表されると、値段が安くてわれわれがビックリするというのは皆無ですし、
もっと高くてもそれほど驚かないけど、せいぜい＠350万くらいにしてほしいですね。

パークハウス砧は竣工済だってのに１６戸のうち４戸先着順ですよ。
それに低層階坪３００万て元から４階建てです。
同じく松原のパークハウスも竣工も近いのに８戸残しています。
ここは近隣の反対運動で有名でしたが、最近成約の部屋は割安感のある地下住戸ですね。

世田谷地区で中の上クラス以上のマンションで一番安い千歳船橋の清水も坪２６０ですが
そう大人気というわけでもありません。

坪３５０なんてとても売り切るのは大変でしょうね！

足立区のバス便地域でさえ信じられない価格の物件がでる時代になってしまったからなー。

ＨＰの物件概要には「ハイ・グレード」って書いてありますよ。
これ、パークコートクラス以上の物件にしか記載がないんですよね。
３３６さんが書いている通り、この物件はパークコートより上の仕様ですよ。
関係者によると「今までのマンションとは一線を画するものにする」ということらしい。
甘い期待は持たないほうがいいと思います。
「関係者って誰だ」とは聞かないでね。（＾−＾）にっこり

＞甘い期待は持たないほうがいいと思います。

同感です。億ション中心になると思いますよ。

小生は昨年来、真剣に当マンション購入を考えている者です。というよりも必ず購入します。
あと１年少しで定年退職を迎えることも重なって、人生の余暇をこの地で、と考え始め、不動産販売関連の友人（残念ながら三井のような巨大デベではないが）に様々な教えを請いながら日々マンション勉強を続けております。以下に小生の総轄を述べます。
確かに、平均すれば坪320〜330というのがデベの攻防ラインであると言えます。200台は残念ながら薄いです。あらためて言います。「平均すれば」です。さて仮に平均坪320万と設定したとしましょう。次に議論すべきなのは、果たしてグレードバリエーションのバラツキ具合をどの程度幅を持たせるか・・・です。つまり、どのレベルに、数のプライオリティーを置くかで、当プロジェクトのＤＥＦＧＨを含む全体計画にかかわってきます。
そこでハイグレードゾーンのＤＥＦの位置付けと戸数のルームミックスがKeyとなり、内装のグレードバリエーションと販売戸数によって大きく価格に差異が生じてきます。例えば１階で日当たり等の条件が悪く、なおかつ専有面積が狭いプランであれば当然坪300万を切るでしょう。逆に６階で最高の条件が重なれば当然坪380〜450万（ただし、これくらいのハイレベル価格の分譲数が全体戸数に占める割合はごくごく小さいと小生は予測）も有り得るといこうとを頭に入れておかねばなりません。つまり統べるところグレードバリエーションの幅と販売戸数次第ということなのです。
そこで当プロジェクトの基本コンセプトに立ち返ってみましょう。決して単一、画一的な街にはならないことがうたわれていますね。デザイナーを、棟によって変えているのもそこに理由があるからなのです。つまり、意匠設計上、計画全体のデザインバランスや統一感を損なわない絶妙なラインをキープしつつ、多彩なバリエーションを出してくるのが今回の浜田山グランド跡地計画なのです。
言い換えれば、当然価格にもバリエーションの幅を持たせてくるのは明らかだということです。
以上のことから、いよいよ小生の予測です。
下は坪270万から上は坪450万（ただしごく小数）まで。実質平均値坪320万というのが小生の考えるところです。いかがでしょう。いづれにしてもあきらかに言えることは、当プロジェクトに限っては、”平均”坪単価の予測は大して意味を持たないのです。皆さんは、昨今のマンション事情や、立地や、他のマンションとの比較などを根拠に、どうも目先のＡＢＣの平均坪単価予測ばかりに体重が傾いていますが、もっとプロジェクト全体計画をマクロ的観測を視野に入れて熟慮しなければ、ＡＢＣ予測などそれほど問題にすべきことではありません。しかも、ある筋から聞くところによるとＤＥＦは、実はハイグレード棟でもなんでもなく、むしろＡＢＣより安価になると予測を出してきている競合他社もいるくらいです。この情報は我々にとっては嬉しい情報です。
しかし、昨日から問題に上がっている”グループ企業向け優先先行予約販売”は一切無い、とは言えないのが残念で小生も悔しいところです。こればっかりは我々のような外部の人間は立ち入ることができません。三井の内部事情は計り知れず、売り手の自由といってしまえばそれまでですから・・・。

>億ション中心になると思いますよ。
それは絶対ありえません。億ション700戸では確実に3分の2が売れ残るというのが理由です。
坪350万を範疇に考慮している真剣な人は、わざわざ郊外のこの地を選びません。利便性に優れ、転売が容易に可能な都心を選択するからです。

>345
おっしゃるとおりで。
これだけ戸数があるとタワマンと同じで平均は意味ないよね。

わたしも345さんに賛同します。すごく分析していらっしゃる・・・。私だったら345さんのおっしゃる最低ライン坪270万を即購入です！

坪270万の一般向け販売の戸数ってのが気になるぅ〜。345さん予測教えて。坪260は無いか？

現在マンションデベ各社は、
都心価格を郊外や僻地に波及させようと博打を打っている真っ最中。
間違っても相場を崩すような割安物件は出てこない局面です。

長い目で見ればはっきり言って割高でしょうが、
今マンションが欲しいならその値段で買うしかありません。
博打が失敗して裏目に出れば値下げ投売りもありえるでしょうが、
今のところ万人強気の状況ですね。

>345 総括で
この場では確かに”平均坪単価”は意味ないかもしれないね。今後は平均坪単価の会話はやめよーぜ。
ところでグループ企業向け優先販売がもし無かったとしたら、345さん予測よりさらに坪単価安くなるんじゃない？バッファをみて坪300万切ることもあるんじゃねーか？

短気なおばさん（プロジェクト準備室の電話オペレーター）・・・松坂さんって人に聞けばグループ企業向け優先販売について、何かと丁寧に教えてくれるのでは？違うマンションサイトで話題になってたよ！

戸建の方にも興味津々です。
マンションよりも高くなっちゃうのかな？
それよりなにより今反対運動やってる近隣の人たちと
良好なご近所づきあいできるんだろうか？

>353　短気なおばさん
おいおい、実名出しはマズいんでねーの？
きっと本人も気になってこの掲示板を終始見てるよ！電話オペレーターの仕事どころじゃねぇーな、自分のことが書き込みされたんじゃ。短気は損気。家に帰ってから、人知れずこの掲示板見てるんでねーのか？・・・。

>345 ＤＥＦは、むしろＡＢＣより安価になると予測を出してきている
これって本当？だったらＤＥＦでいえば下は坪250万〜、上は〜350万まで、くらいは期待できるよね？

坪260、270はまず無いでしょう。
ここは、現状の環境を十分に考慮し、高木や植栽を豊富に取り入れ、
街区内の雰囲気も最高レベルに仕上げてくるでしょう。
配棟計画や外観も緑の多さを強調し、戸建ての庭とも受け取れる
やすらぎのある落ち着きとプロムナードを形成してゆったり感にも
配慮がなされるでしょう。

当然、浜田山地区の1等地に相応しい品の良い外観になることは
至極当然のこととしても、外部からの眺めも品位を落とさない
ものになるはずです。もちろん居室からは、豊富な木陰から木漏れ日が
優しく差し込むような全体構成になるはずです。
間取りプランも小ぶりなものを廃し、居住者にゆったりした時を過ごせる
プランを提供し、セキュリティや設備・内装クオリティも満足度の
高い形で仕上げられるでしょう。

よって価格については、条件のやや悪い小さいプランで300万円と
見ておいた方が無難です。当然広目の間取りで上階、かつ日照条件の
良いところは軽く400万円を超えてくるどころか、500万円前後も
あり得るでしょう。世田谷・杉並の23区外周とはいえ、これだけの
広大な敷地で緑が豊富な環境は希少価値があります。

都心部は既に供給が極端に落ち込んでおり、港区ではハイクラス物件は
億ション相場を形成しています。浜田山の高額マンションなら都心に
行くと言うのは間違えです。なかには当然そういう検討者も
いるでしょうが、武蔵野、荻窪、用賀等々などと同じように、中低層の
住宅地を望む層は非常に多いことも確かなだけに、地元系、地縁者、
低層系居住者を中心に引き合いが強くなるはずです。

いくら引き合いが多くても700戸は厳しいー。
下は260、270からあるでしょうよ。

浜田山地区の一等地ではないと思うが・・・。

>>358　浜田山の一等地だって坪400〜500で掴んでくれる、うっかりさんのあわてんぼさんが
　　　　500人大集合して欲しいねっ♪うふふ♪

Ａ棟：着工・平成18年6月1日　完了・平成20年12月31日Ａタイプ1/6階77.58平米を坪260万ではじくと、\6112万になるぜ？これが最低ラインだって？ちょっと庶民には手が届かないよなー。考えてもみなよ。仮に貯蓄1000万頭金でフラット35年組んでも月返済18万になるぜ。管理費や自治会費や駐車場入れると23から24万だぜ？そんな高額所得者がわんさかいるか？いたとしても浜田や選ぶか？

＞358
前段は、パンフの受け売り。
２段目は、浜田山地区の1等地に相応しい←これがそもそも間違い。駅南の高井戸東は普通の地のり。駅北に存在する住宅地とは、意味合いが違いすぎます。
３段目は本人の主観なのでご自由に・・・
４段目はまったくの根拠のないデタラメ。リアルタイムの現状を知らないのでは？
すべて情報が古いですね。バック・トゥ・ザ・ヒューチャー！

浜田山ってそんな知名度ないけどなあ。
第一知ってたとしても、高級な場所って違う区域だと思うけど・・・。

>>345
小生は昨年来、真剣に当マンション購入を考えている者です。というよりも必ず購入します。
あと１年少しで定年退職を迎えることも重なって、人生の余暇をこの地で、と考え始め、不動産販売関連の友人（残念ながら三井のような巨大デベではないが）に様々な教えを請いながら日々マンション勉強を続けております。以下に小生の総轄を述べます。
確かに、平均すれば坪320〜330というのがデベの攻防ラインであると言えます。200台は残念ながら薄いです。あらためて言います。「平均すれば」です。さて仮に平均坪320万と設定したとしましょう。次に議論すべきなのは、果たしてグレードバリエーションのバラツキ具合をどの程度幅を持たせるか・・・です。つまり、どのレベルに、数のプライオリティーを置くかで、当プロジェクトのＤＥＦＧＨを含む全体計画にかかわってきます。
そこでハイグレードゾーンのＤＥＦの位置付けと戸数のルームミックスがKeyとなり、内装のグレードバリエーションと販売戸数によって大きく価格に差異が生じてきます。例えば１階で日当たり等の条件が悪く、なおかつ専有面積が狭いプランであれば当然坪300万を切るでしょう。逆に６階で最高の条件が重なれば当然坪380〜450万（ただし、これくらいのハイレベル価格の分譲数が全体戸数に占める割合はごくごく小さいと小生は予測）も有り得るといこうとを頭に入れておかねばなりません。つまり統べるところグレードバリエーションの幅と販売戸数次第ということなのです。
そこで当プロジェクトの基本コンセプトに立ち返ってみましょう。決して単一、画一的な街にはならないことがうたわれていますね。デザイナーを、棟によって変えているのもそこに理由があるからなのです。つまり、意匠設計上、計画全体のデザインバランスや統一感を損なわない絶妙なラインをキープしつつ、多彩なバリエーションを出してくるのが今回の浜田山グランド跡地計画なのです。
言い換えれば、当然価格にもバリエーションの幅を持たせてくるのは明らかだということです。
以上のことから、いよいよ小生の予測です。
下は坪270万から上は坪450万（ただしごく小数）まで。実質平均値坪320万というのが小生の考えるところです。いかがでしょう。いづれにしてもあきらかに言えることは、当プロジェクトに限っては、”平均”坪単価の予測は大して意味を持たないのです。皆さんは、昨今のマンション事情や、立地や、他のマンションとの比較などを根拠に、どうも目先のＡＢＣの平均坪単価予測ばかりに体重が傾いていますが、もっとプロジェクト全体計画をマクロ的観測を視野に入れて熟慮しなければ、ＡＢＣ予測などそれほど問題にすべきことではありません。しかも、ある筋から聞くところによるとＤＥＦは、実はハイグレード棟でもなんでもなく、むしろＡＢＣより安価になると予測を出してきている競合他社もいるくらいです。この情報は我々にとっては嬉しい情報です。
>←すべてはこの人の総括に集約されてますね。

ふたたび345です。
その後、多種多様なご意見、同意、反論、反響があり小生、少々驚いております。皆様のご意見は真摯に受け止め、小生参考にさせていただきます。しかしながら、ここはさまざまな意見を書き込む場と認識しておりますので、他人の誹謗中傷はもっての他であると考えておる次第です。むしろ当然の如く多様な意見があって然るべきだと思います。小生に質疑をいただいたすべての人にそれぞれ返信はできませんが、それだけ当該物件の注目度が高いということに尽きます。価格予測云々よりも、前向きな楽しい交流の場にしようではありませんか！ここはひとつ、論点を変えて、マンション名予測を募りたいのですが、皆さんいかがかな？

>345賛成
パークは確実に入れてくるね！
パークコートを超える新機軸を打ち出してくるんじゃ？

過去レスにも既出だが、”グランド”を前面に押してきそうな様相が・・・。ビッグプロジェクトだし。

＞369
”グランドフォレスト浜田山”どうでしょう？木漏れ日あふれる憩いの森って感じしないですか？

グランドはアネハっぽくて却下でしょう。

当該物件に興味があるので、来週あたり、物件周辺を見学に行こうと思っています。
そこで質問なのですが、浜田山周辺で高級なエリアって具体的にはどの辺りですか。
それから、都市計画道路の件について気にされている方はいますか。

浜田山グランドガーデンでどうだ｜

370です。そっか、確かに371のいうとおり姉歯っぽいなぁ。訂正。じゃぁフォレストガーデンはどうだ？

>>372　来週あたり、物件周辺を見学に行こうと思っています。
ぜひ周辺調査をお願いしやっす。報告も期待してまっす。
高級エリアといえば当然駅北の浜田山３丁目でしょう。某国会議員や、有名芸能人も多数お住まいですよ。

シンプルに、三井浜田山マンション、なんて、ちょっと高級風じゃないですか？

＞376に一票。
シンプル・イズ・ベスト！
なかなかいいんじゃない。

個人的には370”グランドフォレスト浜田山”の壮大な感じが好きです。でも全体のコンセプトはブリティッシュ風なので、”ガーデン”を入れるのでは　と予測します。

”浜田山荘”で。

まいどぉ〜〜〜〜更科で〜〜〜す。
あれれれれ？
しばらくＰＣひらかないうちに、価格予想終わっちゃったの？
なんか345の人が総括？？しちゃったっすか。
うーーーん、読むのに時間かかったっすよ、まったく。
で、平均坪単価は意味がないと・・・。なるほど。結局、坪260万から350万っすね。
まぁそんなもんでねーの〜？

で？何？マンション名予想っすか・・・。
”浜田山荘”には笑ったっすよ(^0^)

フォレストとかガーデンはあり得ないと思いますけど。
だってここ元は運動場でしたから、パークのほうが正確でしょう。
あるいはグランドではなく、グラウンド。
三井浜田山グラウンドなんてどうでしょう、って、そのまんまか。

>>358
見るに見かねてやっとデベさん登場しましたか。
まともな議論ができそうです。

1階でも大きな専用庭などあって（想像）、相当高いと思っていますが、坪300万円の部屋は本当にあるのでしょうか。建築予定図見ても日照が悪い住戸があるとは思えませんが、もしかして北向きとかあるのでしょうか？

それと、高級住宅地として杉並清掃工場の煙突はどのように考えていますか。結構近いし、結構煙も見えますよね。もちろん匂い等はしませんが。
個人的には、実害は考えていませんが、杉並区の清掃事業行政は杉並病（浜田山とは関係ありません。井草、石神井地区で7〜8年前位に騒がれたやつです。）っていうのもありますから、気にはなります。坪300万円の部屋は煙突を正面に見る住戸なのでしょうか。そこだけは是非教えてほしい。
煙突が見えないなら、坪300〜350万円位ならほしいです。
万が一のことを考えていい条件を逃すのはもったいないですから‥

>>345さん
ここに限らず、どこのマンションにも坪単価にはレンジがあって普通は平均坪単価でおおよその価格イメージを判断するものだと思います。仮に最低280万円であっても、客寄せパンダ的に少しだけ設定している方が、デベはある意味悪質です（電話で問い合わせたときに『坪280万からあります。』なんていって実際はほとんどなかったりする。）。高倍率の抽選に勝つ人にはいいですけど、確実に買おうとするならば、平均値あたりを知っておかないとつらいと思います。
この板は、まともな議論になっていないから、一旦止めさせようというのは分からないでもないですが‥。

更科日記さん応援してるんだけどなぁ。
なんで坪270までって決めてるの。25坪位だったら1,250万円借入れ増やせば、坪350もいけるよ。35年ローンで月々たった４万円の返済アップどまり。がんばれ更科日記、予算引き上げて追いついて行こう。

ども〜〜〜更科です〜〜〜〜。
皆さんいろいろありがとです〜。
>385
>386
応援ありがとうっす。
でも僕は、やっぱそろそろこの辺りで撤退っすね〜。やっぱ、２７０が限界っすよ。
僕は死んだ親父の後をついで小さな製麺工場を経営してるっすけど、まぁ個人事業主っつったって小さな会社っすわ〜。なもんで、厳しいですね、家族をちゃんと養っていかないといけんもんで、現実は。最安値２７０戸数が数多くあれば即買いなんだけど、なんとかなんないかね＾＾。
今後も、ちらほらこの板に覗きに来っからよろしくね。
そろそろ集金に行ってくるっす！

ま、とりあえず坪４００設定で出してみて、あまりにも売れなかったら半年後に５％ぐらい下げれば売れるんじゃない。基本的に今の局面で、安めに価格設定して即売れしたら、だだでさえも次の大型案件の土地の仕入れが難しくなっている現状で、自ら苦しい状況をつくるようなことするかな？確かに、敢えて欠点を指摘すれば、誰かが指摘するように環八方向の煙突がちょっと近い気がするぐらいで、それも５００メートル以上離れていれば、基本的には問題なしでしょ。やっぱ、いいよここは。木立に囲まれた低層大型開発、駅近物件だもんね。

まだ懲りずに３９４自作自演してますね。。。
今度はどうも煙突を引き合いに出したいようです。
こういうヤカラは無視するのが一番。
３４５総括が一蹴。
総意は３４５総括で。

小生は昨年来、真剣に当マンション購入を考えている者です。というよりも必ず購入します。
あと１年少しで定年退職を迎えることも重なって、人生の余暇をこの地で、と考え始め、不動産販売関連の友人（残念ながら三井のような巨大デベではないが）に様々な教えを請いながら日々マンション勉強を続けております。以下に小生の総轄を述べます。
確かに、平均すれば坪320〜330というのがデベの攻防ラインであると言えます。200台は残念ながら薄いです。あらためて言います。「平均すれば」です。さて仮に平均坪320万と設定したとしましょう。次に議論すべきなのは、果たしてグレードバリエーションのバラツキ具合をどの程度幅を持たせるか・・・です。つまり、どのレベルに、数のプライオリティーを置くかで、当プロジェクトのＤＥＦＧＨを含む全体計画にかかわってきます。そこでハイグレードゾーンのＤＥＦの位置付けと戸数のルームミックスがKeyとなり、内装のグレードバリエーションと販売戸数によって大きく価格に差異が生じてきます。例えば１階で日当たり等の条件が悪く、なおかつ専有面積が狭いプランであれば当然坪300万を切るでしょう。逆に６階で最高の条件が重なれば当然坪380〜450万（ただし、これくらいのハイレベル価格の分譲数が全体戸数に占める割合はごくごく小さいと小生は予測）も有り得るといこうとを頭に入れておかねばなりません。つまり統べるところグレードバリエーションの幅と販売戸数次第ということなのです。そこで当プロジェクトの基本コンセプトに立ち返ってみましょう。決して単一、画一的な街にはならないことがうたわれていますね。デザイナーを、棟によって変えているのもそこに理由があるからなのです。つまり、意匠設計上、計画全体のデザインバランスや統一感を損なわない絶妙なラインをキープしつつ、多彩なバリエーションを出してくるのが今回の浜田山グランド跡地計画なのです。
言い換えれば、当然価格にもバリエーションの幅を持たせてくるのは明らかだということです。
以上のことから、いよいよ小生の予測です。
下は坪270万から上は坪450万（ただしごく小数）まで。実質平均値坪320万というのが小生の考えるところです。いかがでしょう。いづれにしてもあきらかに言えることは、当プロジェクトに限っては、”平均”坪単価の予測は大して意味を持たないのです。皆さんは、昨今のマンション事情や、立地や、他のマンションとの比較などを根拠に、どうも目先のＡＢＣの平均坪単価予測ばかりに体重が傾いていますが、もっとプロジェクト全体計画をマクロ的観測を視野に入れて熟慮しなければ、ＡＢＣ予測などそれほど問題にすべきことではありません

小生仕事で三井不動産（レジではありませんが）と付き合いがあります。
彼ら曰く浜田山グランドは三井Ｇとして非常に思い入れのあるもので、
三井Ｇの盟主である三井不動産として恥ずかしいものは作れないと言ってました。
だからどうとは言えませんが、グレードはかなり高いものになりそうですな。
価格もそれなりですかね。

>397さん
非分譲・・つまり、グループ向け優先先行販売数がどのくらいの戸数か、可能であれば聞いてもらえませんか？

397です
えっ・・そんなものあるのですか？
社員でも優遇は無理と聞いたことがありますが。
小生も某Ｇですが、Ｇのデベに優遇されたことはないです。
グループ向けはないと思いますよ。

>397 それが本当であると信じたい！なぜなら、さらに安く分譲されるからね。うれしい情報サンキュです。