浜田山の三井のグランドの再開発、すごいね〜
所在地：東京都杉並区高井戸東1丁目2302番、2301番他（地番）
交通：京王井の頭線 「浜田山」駅 徒歩3分 （敷地入口） 徒歩4分（A棟） 徒歩6分（D棟） 徒歩6分（E棟）（D・E棟エントランスまで）
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[スレ作成日時]2006-11-01 23:03:00
小生は昨年来、真剣に当マンション購入を考えている者です。というよりも必ず購入します。
あと１年少しで定年退職を迎えることも重なって、人生の余暇をこの地で、と考え始め、不動産販売関連の友人（残念ながら三井のような巨大デベではないが）に様々な教えを請いながら日々マンション勉強を続けております。以下に小生の総轄を述べます。
確かに、平均すれば坪320〜330というのがデベの攻防ラインであると言えます。200台は残念ながら薄いです。あらためて言います。「平均すれば」です。さて仮に平均坪320万と設定したとしましょう。次に議論すべきなのは、果たしてグレードバリエーションのバラツキ具合をどの程度幅を持たせるか・・・です。つまり、どのレベルに、数のプライオリティーを置くかで、当プロジェクトのＤＥＦＧＨを含む全体計画にかかわってきます。
そこでハイグレードゾーンのＤＥＦの位置付けと戸数のルームミックスがKeyとなり、内装のグレードバリエーションと販売戸数によって大きく価格に差異が生じてきます。例えば１階で日当たり等の条件が悪く、なおかつ専有面積が狭いプランであれば当然坪300万を切るでしょう。逆に６階で最高の条件が重なれば当然坪380〜450万（ただし、これくらいのハイレベル価格の分譲数が全体戸数に占める割合はごくごく小さいと小生は予測）も有り得るといこうとを頭に入れておかねばなりません。つまり統べるところグレードバリエーションの幅と販売戸数次第ということなのです。
そこで当プロジェクトの基本コンセプトに立ち返ってみましょう。決して単一、画一的な街にはならないことがうたわれていますね。デザイナーを、棟によって変えているのもそこに理由があるからなのです。つまり、意匠設計上、計画全体のデザインバランスや統一感を損なわない絶妙なラインをキープしつつ、多彩なバリエーションを出してくるのが今回の浜田山グランド跡地計画なのです。
言い換えれば、当然価格にもバリエーションの幅を持たせてくるのは明らかだということです。
以上のことから、いよいよ小生の予測です。
下は坪270万から上は坪450万（ただしごく小数）まで。実質平均値坪320万というのが小生の考えるところです。いかがでしょう。いづれにしてもあきらかに言えることは、当プロジェクトに限っては、”平均”坪単価の予測は大して意味を持たないのです。皆さんは、昨今のマンション事情や、立地や、他のマンションとの比較などを根拠に、どうも目先のＡＢＣの平均坪単価予測ばかりに体重が傾いていますが、もっとプロジェクト全体計画をマクロ的観測を視野に入れて熟慮しなければ、ＡＢＣ予測などそれほど問題にすべきことではありません。しかも、ある筋から聞くところによるとＤＥＦは、実はハイグレード棟でもなんでもなく、むしろＡＢＣより安価になると予測を出してきている競合他社もいるくらいです。この情報は我々にとっては嬉しい情報です。
しかし、昨日から問題に上がっている”グループ企業向け優先先行予約販売”は一切無い、とは言えないのが残念で小生も悔しいところです。こればっかりは我々のような外部の人間は立ち入ることができません。三井の内部事情は計り知れず、売り手の自由といってしまえばそれまでですから・・・。
東京都小平市花小金井南町一丁目 |
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4300万円台～8300万円台 |
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1LDK～4LDK |
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44.46平米～88.92平米 |
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総戸数 162戸 |
東京都大田区池上八丁目 |
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5400万円台～6900万円台※権利金含む |
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1LDK+2S～3LDK |
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56.14m2～64.78m2 |
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総戸数 36戸 |
神奈川県川崎市幸区新小倉545-52、他 |
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5698万円〜7468万円 |
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2LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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62.49平米～77.97平米 |
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総戸数 2,517戸 |
東京都荒川区西日暮里二丁目 |
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6998万円～8548万円 |
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1LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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50.11平米～66.93平米 |
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総戸数 65戸 |
東京都足立区西保木間２-1630-1ほか |
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3500万円台～6200万円台 |
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3LDK |
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57.1m2～80.09m2 |
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総戸数 75戸 |
