三井浜田山グランド跡地計画

違うってば。田舎者で上京してきて品川ナンバーに執着してるヤツが多いんだってばさ。

どうでもいいけど、やっぱ品川ナンバーでしょ！
なんといっても・・・

車のナンバーなんてどうでもいいよ。
車なんて、乗れて走ればいいのだ。

地域や沿線比較は正直どうでもいいです。
それらが分かった上で浜田山を選ぶ人のための場ですから。

ところで、マンション名はどうなるでしょうね。
パークシティ浜田山はちとダサい感じがする。何しろ杉並区どころか
練馬ナンバーエリアでトップクラスの高級マンション密集地域だから。

とは言ってもパークコート浜田山と呼ぶには規模が大きすぎるし。
正直、これだけの立地・規模の中層物件は
広尾ガーデンヒルズ以来(広尾ガーデンフォレストも控えてるけど)
だと思うんで浜田山ガーデンヒルズとして名を轟かせるのも
いいかもしれない(三井だからないだろうけど)

駅から3〜5分という近さで破格の閑静さ。
井の頭線のろいから北側線路寄りでもさほど気にならないと思われる。
南傾斜含む高台、グラウンド跡地で第１種中高層住居専用地域、
深沢ハウスのような激烈な反対運動なし(何故か線路を挟んだ北側の
少々格が落ちる丁目番地で盛んなのが笑える)、
大規模な柏の宮公園に隣接(プレステージ浜田山ジヴェルニーは壮観)
加えて駅から遠い南側、西側には大規模な公園を整備、
天下の三井、鹿島が目下のところ最も力を入れている物件。

いや、線路沿いはかなりうるさいですよ。敷地が線路ピッタリだもの。細い道1本隔ててるだけですよ。
反対運動は感心しませんね、確かに。三井のもってるグラウンドを三井がどう開発しようと勝手なんじゃないでしょうか。ひとさまの土地を勝手に「非難所としてあてにしてる」って言われても困りますよね。それだったら、その土地を自分らで買うか、区に買い上げてもらうなりしないと。
でも別に格が落ちる丁番地の人が反対してるってわけじゃないでしょ。
このマンション予定地だって、住所は「浜田山」じゃなくて、[高井戸」なんじゃないですか？
まあ、アドレスだけ浜田山の神田川沿いの低地なんかに比べれば、こちらのほうが
当然正調浜田山ですけどね。

↑プッ
正調→正当

『正調』とは、その字のとおり、「正しい調子」ということ。
変なアレンジをしていない、オリジナル真っ直ぐそのままという
意味でもあるので、『正調浜田山』でもとりあえず意味は通じる。
正調という言葉の意味を全く理解できていないのであれば、当然、
意味は通じないだろうけど。

正当浜田山こそ変ですよ。
困ったものだ・・・
正調は「由緒正しい」という意味で使います。
正調さつま料理
正調明朝体
正調 街の見方・感じ方なんていうプロの作ったＷＥＢサイトもありますね。
ご参考まで。

正調：正しい調子　民謡ではこの唄い方が正しいという意味で用いる　例　正調江刺追分など
（大辞林　三省堂から）

「由緒正しい」とはちょっと違うようですね。

辞書を引いたのはえらいですけど、民謡だけに使われるのではありませんよ。
グーグルで「由緒正しい正調」と入れて検索してみましょう。
正調の使い方がもう少し理解できるでしょう。

正当は「道理にかなっている」ということ。
道理にかなっている「浜田山」なんてのは当然、おかしいです。

たとえば「いろはカルタ」を例にとると、
「いろはカルタ」なるものはあちこちにいろいろなパターンが
あるわけですね。
で、これこそが「正調いろはカルタ」つまり、由緒正しき「いろはカルタ」だという
意味で、「正調いろはカルタ」と言ったりするわけです。
「正調さつま料理」もそう。これこそが、由緒正しき「さつま料理」ですよ、
という意味で「正調」をつけるんです。

配棟計画知らないけど、これだけ大規模の物件なら周囲に配慮するだろうし、
北側ギリギリまで近づけて建てる事はないんじゃない？
それか、北側は駅から近いという事で、防音壁的に背の高い棟を建てて
それなりの値で売るつもりかな。

１１１＝１１２は負けず嫌い君ですね。

浜田山グラウンド跡地プロジェクトって三井さんが長い間保有していたグラウンドを基にした開発ですよね。と、いうことは、場所柄（公園に近い、自然が豊富、しかし駅が近い）、どうしても”安い”価格設定にはならないでしょうけれど、仕入れ値は変な都心物件と比べれば良心的なものになるのではないでしょうか？駅が近い、といっても急行が止まる駅やターミナル駅とは違いますし。
平米あたり１００万円、という水準を大きく超えるという可能性は必ずしも高くないような気がするのですが・・・。地元の方、いかがですか？

とおりすがりですが、正調の使い方は間違っていないですよ。
悪貨が良貨を駆逐するようでは困りますので。

浜田山は住民が高齢化しすぎてやや活気に欠ける
商店街にしても、味はあるんだけど、渋すぎるっていうか
住民は高級住宅街とかいってプライド高い人が多いけど、
若者に人気がなきゃ二十年後の未来は暗いよ

今回の三井の再開発で若い夫婦や子供がたくさん越してくれば、
この最大の欠点が克服される
すごくいい話だと思うね
自然が減るとかいうけど、柏の宮が残っただけでも充分だよ

案内が来ましたね。かなり良さそうです。高そうな匂いぷんぷん。相当な人気間違い無し！浜田山が不便だとか言う層には買う権利なさそう。

ものすごく高くなりそうですね。
すごく気になりますが・・・

案内、届きました。何とか手の届く水準なら良いですが・・・

80㎡できっと7000万8000万くらいになるのでしょうね。
三井の力の入れ方が違いますから

100万／1㎡は超えるでしょう。

三井浜田山グラウンド跡地プロジェクトの物件評価が「住まいサーフィン」という会員制サイトに載っています。
http://www.＊＊＊＊/

>>125
間取りや外観イメージを見る限り、坪330万どころではないのでは？
これは紛れもなく港区・渋谷区あたりの高級マンションに
匹敵するつくりですよ。外壁の彫の深さなんて、
日本のコンクリート建築ではまれに見るほど。
三井の土地だという点を差っぴいても、これだけの仕様なら
相当強気で来る気がする。売り出し開始もまだ先だし、
地価が高止まりしてる間、完成までゆっくりと売るはず。

まあ、自分には到底手が出ないと思われます。。。

用賀が坪４００なんだからここは坪４５０ぐらいが妥当な線なんじゃない。

それでもまあ、ここは港区や渋谷区の高級マンションが建ってる土地とは違いますから。
敷地北側は駅から徒歩５分だけど、南側の端っこの方は１５分以上かかるでしょ。
駅から遠いところはお安めになるのでは。敷地内の道路が心地よければいいけどね。

三井の人が億ション中心になるってきっぱりいってましたよ。
これほどの好条件の土地はちょっとないので、
間違いなく、広尾のガーデンヒルズのようなヴィンテージマンションになりますよ。
浜田山は杉並区の中では傑出して地ぐらいの高いところですからね。

あと、中央線の荻窪・西荻窪の中間あたりに三菱銀行の社員寮あとが
広大な更地になってます。高台で、眺めも抜群。ただちょっと駅からは遠いですが、
なんといっても中央線沿線で、眼下に浜田山と並ぶお屋敷街の南荻窪を
見下ろす立地ですから、
これもマンションになったら、おそらく、この浜田山三井と並ぶくらいの
物件になりそうです。

ここって戸建もかなり分譲するんだよね。
そっちの方が興味あるんだけど。
１億は軽く超えてくるでしょうね。

浜田山ねー。住んだことあるけど駅の周りがしょぼすぎですね。
多分一昔前なら住んでる人も活気があったんだろうけど今はお年寄り
が多いからねー。その昔から住んでる地元お年寄りが土地売って買い替え
ではいるから一次取得者には厳しい価格設定になるんだよね。

ぶっちゃけ井の頭線は不便なのと、浜田山もお金持ちもいるけどみーんな
ご老体ばかりだから世代が違うので俺はPASS。

サラリーマンで買う人は気合入れてくださいね。地元の人が結構買うと思うけど
ほーんとその人たちは、お金あるから、入居後の生活が違いすぎるよ。ローン組とは。

広尾ガーデン？ありえないでしょう。あちらは六本木のとなりの閑静な住宅街。
ここは環八の外側。
とにかくここは立地がいいから周辺の人がこぞって買うだろうな。

>>133
>ここは環八の外側。

住んだことある人とは思えないコメントですね。

マンションで１億超ってことは坪３５０万で３０坪ってことでしょ。
ここは、そんな住居ばかりになるかな？６０平米台から部屋あるみたいだし、
南の端は井の頭線の駅から１５分はかかるでしょ。駅から徒歩１５分以上かかるのに
１億超えるマンションってある？元々、都心から遠かったり、駅から離れていて
静かなのは当たり前なのでそれほどの価値はないのでは。
山手線内の中心部で都心に隣接していながら静かな土地が価値あるのはわかるけど。

通勤する必要のない、資産のある団塊世代が買うんですよ

>>135
>南の端は井の頭線の駅から１５分はかかるでしょ。

かかりませんよ。

かかりますよ。

ここの価格発表を待って・・・というヒト、沢山いると思うけど、
待つだけムダだね。
プラウド富士見ヶ丘しかり、ありえない価格になるよ、きっと。

15分かかるとか言ってる人は土地勘ないのかな？
一番遠いところでも10分かかりませんよ。

環八の外側なんて言ってる人は論外だし。
このプロジェクトのウワモノは確かにすごい。
都心などのトップクラスの高級マンションは、
立地以上にウワモノ(構造から内装まで)に
贅をつくしているから、似たような立地でも
物件によって価格に大きな差が出るんですよ。
戸建だって同じ土地にパワービルダーの格安戸建か
RCの注文住宅かでは、値段も購入者層もまるで違います。
だから、広尾ガーデンとは立地が違うとか言っても、
確かにウワモノは力が入ってるからそれなりの値がつくでしょう。

そいで、141さんは坪単価いくらくらいと思ってるのかな？

現浜田山在住ですが、あんまりパッとしない土地だけどね。
駅前の商店街は昭和時代から時が止まってるような感じだし。
あるお店のオーナーに聞くと、年寄り連中がいまだに力を持っていて、色々くだらない企画を強要するらしい。
あとこの辺の道路事情は最悪なので、それが解消されない限りは、
全く意味のない「高額物件」だと思うね。

大分前の意見ですが、>>21さんのに完全同意。
井の頭線は、通勤客には相当な難敵。
タダ単に混んでいるをはるかに超えるストレスの多さ。
田園都市線は混んでいるというが、ある意味似たような階級の人が多いから対応するのは可能。
だけど、井の頭線はごった煮だから、同乗してる他人と分かり合えることは絶対に無理。

あと、浜田山＝高級住宅地と思い込んでる人は、一度訪問されることをお勧めします。
駅前の商店街は>>143で前述の通り、パチンコ屋もあるし。
大きくて落ち着いた家もある一方で、その隣には今にも崩壊しそうなアパートが建っていたりします。
歩きタバコをしてる目つきの悪い男も多いですし、何か触れるのが怖いような若者も多いです。
ま、可もなく不可もなく、東京の古い町並みとしては普通の街ですよ、浜田山は。
欧米と違って、日本では真の意味での「高級住宅地」って言うのは、存在していないと思います。

浜田山が高級住宅地かどうかなんて凄まじくどうでもいい話題だな。

ってか浜田山パークマンションでいいんでない？

＞１３１さん
三菱銀行寮跡地は荻窪駅から徒歩何分くらいでしょうか？
もうデベは決まっているのでしょうか？
宜しければご教示ください。

このマンション検討する人で、井の頭線の混雑がどうとか
こだわる人がどれだけいるのでしょうかね？（そもそも
井の頭線は渋谷寄りに偏るだけで、他の路線と比べても混雑率低いほうですし）
３ＬＤＫ５０００万円のマンションとは明らかに購入層が違うでしょ。

車生活を前提にすると、実は浜田山は便利な方。
ここでは、環七の外側とか、環八の内側といった基準は全く当てはまりません。
重要なのは、首都高のインターチェンジが近いこと。
朝夜など空いてれば、永福ICから新宿まで１０分内、銀座や八重洲まで２０分内、
羽田まで３０分内で行けます。もちろんラッシュ時は混みますが、
金持ちにはあまり関係のない話ですね。
実際、車生活の代表格である芸能人は、２号線沿いの目黒・白金エリア、
３号線沿いの池尻・三軒茶屋・用賀・二子玉エリア、
４号線沿いの代々木・初台・幡ヶ谷・永福エリアなどが大好きです。
三軒茶屋や幡ヶ谷などはまんま下町ですが、商店街は充実しており、
２４６や甲州街道がある事もあり、時間が不規則な車生活だと確かに便利なようです。

一方、電車では便利な中央線の中野や、西武線の練馬周辺などに人気がないのは、
幹線道路（住宅地の道路はさほど問題ではありません）が中途半端で都心に
出にくいという事情があります。例えば環八の高井戸より北は、
片側四車線の甲州街道や東名、中央道、羽田方面に向かおうとする車が殺到しますが、
車線が少ないために慢性的に渋滞しています。一方、新たに開通した笹目通り以降は、
その方向の需要が乏しいために閑散としています。

ちなみに、山手通りの地下に中央環状新宿線・品川線という新たな高速が掘られていて、
これが今年の１２月から順次開通すると、首都高の混雑は著しく緩和されます。
永福や高井戸ＩＣからだと、新宿や霞ヶ関、銀座、山梨方面の別荘地などに行くには
もともと便利ですが、これが開通すると渋谷や池袋、さらには品川やベイエリアまで
高速でスムーズに移動できるようになりますし、
結果的に車で日本中のどこへ行くにもよりスピーディーになります。
電車生活の人にはあまり縁のない話ではありますが。

4号線に限らず、首都高は1〜5から環状線まで、全て常時混んでるじゃん。
ラッシュ時に限らずね。

>>149
常時混んでるのは都心環状線（Ｃ１）がらみでしょ。
つまり、都心に関係のない車が首都高を通り抜ける
ために生じるもの。この問題が、中央環状線の
全線開通で根本的に改善されるわけで、車生活者への
インパクトは非常に大きい。
ちなみに、今年１２月に新宿〜池袋がつながるため、
４号線の混雑緩和は早速期待できる。
再来年に新宿〜渋谷間がつながり、４号線のＣ１に
由来する渋滞はほとんどなくなる。
さらに、かなり先になるが品川線が開通すれば
羽田空港が一気に近くなる。
最近は空港へ行くのに京急やモノレールではなく
高速バスを利用する人が多いと思うが、かなりの
スピードアップか期待できる。

芸能人は三茶・三宿が好きだけど、
あれって早い話246沿いで便利だからなんだよね。
実際、渋谷(NHK)、六本木(テレ朝)、虎ノ門(テレ東)、赤坂(TBS)と
キー局が集中している。
曙橋(フジ)、麹町(日テレ)、四谷(文化放送)などが
あったという名残で、新宿通り・甲州街道沿いも好まれる。
浜田山もその流れ。
成城は、ぱっと見たところ幹線道路から遠いが(世田谷通りは使えない)
砧、調布、生田、緑山など郊外の撮影所に近いから俳優を中心に好まれている。

なんで、計画の詳細も公表されてもいなくて、
かつ、買いもしない物件のスレにこんなに
興奮して書き込む連中がいるんだろう。。。

マンション探しつづけて、購入の決断しないうちに
マンション情報マニアになってしまった人達は、
大型物件が公表されるとそれだけ興奮しちゃうのかもね。

小田急線沿線住人ですが、確かに車だと不便です。
世田谷通りは慢性的な渋滞で使う気になれませんし・・・。
東横線沿線は、目黒通りや駒沢通りがあるから便利ですよね。
井の頭線沿線は当然井の頭通りですが、結局甲州街道に出るしかないですね。
そう考えていくと、電車の路線図では気づかないことがいろいろありますね。

No.133ワラタ
環八の通ってるとこすら知らないなんて
浜田山どころか東京に住んだことないんじゃないのか？

なんでウソついてまでここに書き込むかな。

中野は車だと不便だよね。
目白あたりも微妙。練馬は論外。

浜田山パークマンシヨンズで決定らしいですが、本当ですかね？

パークマンションですか？
この規模で？
うわっ・・・
やはりビンテージ目指してますね。

結局浜田山って高級物件には似つかわしくないってことですか？

>>160
>結局浜田山って高級物件には似つかわしくないってことですか？

はい、そう思います。
ここに住む一部の住民は勘違いしてブランド意識を持ちたいみたいですが、
ごく普通の街ですよ。
しつけの悪いお子さんとか、下品なミニバンに小汚い家族を乗せてブラブラしてる、
みたいな家族を良く見かけます。
そういえばこの街の何がマズイといえば、病院の面が一番大きいね。
一応一揃いあるけど、どこもサービスがチョットね・・・。

広尾ガーデンフォレストの一次は106平米から288平米の広い間取り中心で
1億81000万円〜10億円←雑な価格設定(笑)だそうです。
定期借地権でも10億でポンと買う人がいるんでしょうかね。

浜田山のABC棟で一番広い間取りでも140平米台だそうですから、
プレミア価格だとしても、2億はいかないのでは？
トワイシア用賀よりは格上としても、マスタービューレジデンスほどはいかないかな？
そう見ると、やはり都心と近郊の差というのはあると思いますが、
そもそも杉並区内では圧倒的な値段ですし、世田谷や目黒でも滅多にない企画。
1億が前提になっている時点で庶民とは無縁の世界なのは確かですしね。

この程度の戸数は相続税対策で近辺に家がある人の買い替え需要で
さばけますね。一次取得層はあまりいないでしょう。

>>164
買い替えだから、もとの家は売却される。
古い家なら更地扱いなので、ピカピカの新築が建つ。
土地が分割されなければ良し。
ミニコが増えれば悪し。

浜田山の多くのエリアは建蔽率50%のため、敷地面積70㎡の制限があるんで、
40坪(約133㎡)の土地を二分割することはできない。50坪なら可能。
60坪だと二分割はできるが三分割はできない。
現在、浜田山は概ね坪単価200〜300万円なので、最小クラスのミニ戸建でも
5000万円は下らない(実際の建売住宅の相場は6000〜9000万円くらい)
まあ、住民の層が著しく悪化するという事はないでしょう。

>>166
>まあ、住民の層が著しく悪化するという事はないでしょう。

自意識過剰過ぎ。
もともと浜田山の住民の層なんてそんなに高くないと思うけどな。

ジャージやドカチン服のオッサンも多いですしねｗ

浜田山を高級だと思うのは浜田山の住民だけでしょう。
地味すぎて、世田谷の住民も浜田山がどんなところか、
全くイメージがわかない。

じゃあ浜田山の中古戸建が狙い目になりますね。

>>169
むしろ、世田谷の住人が東京周縁区の中で一目置いているのは
大田区の田園調布〜千束〜久が原と
杉並の永福〜浜田山〜久我山だけじゃないかな？
南荻窪や善福寺あたりになると、もちろん高級住宅地だって
知っている人もいるだろうけど、やはり中央線文化圏の
イメージで片付けてしまう人が多い。単純に遠いからだな。
井の頭線は渋谷繋がりで東急沿線住人もそこそこ知ってる事が多い。
逆に練馬・西武沿線の住人だと、荻窪や吉祥寺は憧れの対象になり、
自由が丘や二子玉川は関係のない世界になる。

みんな代沢においでよ。高級住宅地ですが、この近辺、
街の勢いがいまひとつというか、、。落ち着いてると
言えば落ち着いているのですが、もうすこし若者に
来てもらいたい。下北もいいですが、代沢においでー

浜田山にくる予定のみなさん、
買い物や遊びは吉祥寺ではなく渋谷に行ってくれ〜
吉祥寺は街の賑わいがありすぎで、若者が多すぎる。
もうすこし落ち着いているほうがいいです。

そりゃ渋谷のほうが格上だから、
言われなくてもそれなりに行くんじゃない

吉祥寺にいくつもり。街がコンパクトなのに、なんでもそろってる。
若者が多すぎるって、渋谷のほうが絶対多いじゃん。

ここで高い買い物するよりは、もう少し都心寄りのほうが良いような。。
まあただ売るつもりないなら、いい場所ですよねここ。人それぞれですな

たしかにこの物件の敷地はばかでかいね。となりにもでかい公園ができてるし。このあたりって三井グランド以外は昔、なにがあったんだっけ。あの公園は１５年前はなかったと思うんだが。

新日鐵のグランドもあったけど、あれはどうなった？
国分寺のグランドは早稲田実業に生まれ変わったけど。

このグランドの管理人が大家さんをやってたアパートに学生時代住んでいた身としては，ちょっとなつかしい物件だ．．．
だからどうということはないのですが（笑）

ミニ不動産バブルの到来で、もう一般人は
都心山手線内には新築マンションを買えなく
なっちゃったから、これからはこういう
郊外物件が中心になっていくんだろうね。
一般人が山手線内にマンション買えたこと自体
が、かなり特異だったのかもしれないけど、
都心の職場まで３０分で到達という夢は
はかなく消えてゆく時代だね。

結構良さそうに見えるんだけど、ここでの評判は今ひとつですね。

いつから販売なのかしら？

５月下旬の予定だそうですね。まずＡＢＣ棟から。
ＨＰにのってますよ。
いくらかな〜〜

所詮はアクセス不便な郊外マンションですから
それほど極端な高価格にはならないのではないか
と思ってるけど、甘いかな。

いや〜〜〜「郊外マンション」というところからどうかとおもうけど、
値段はありえない金額になると思うなぁ。

富士見が丘350なので、ここは400、三軒茶屋の病院跡が450って感じでしょうか。

高額物件になると一生懸命書き込んでる人のほとんどはここに手が届かないわけだが。。。

そうだよ。所詮匿名の掲示板なんて、本当に買うヒトと、冷やかしと半々もしくは、
冷やかしがほとんどじゃない？ちなみに私は冷やかしです。

そうだよな、金持ちなんか見てないんだろうなこんなサイト
ほとんど冷やかしだわな

ほんとに朝の開かずの踏み切りにはうんざりです。
下手すると４本は逃します。

かなり高いんでしょうか。坪単価の予想は？
戸建てはどうなんでしょうね。

環境は良さそうですね。

土地全部を捌くのにどのくらいの期間かけるんでしょうね？

戸建てもあるんですよね。

そうだよな、金持ちなんか見てないんだろうなこんなサイト
ほとんど冷やかしだわな・・

そのとおりです。金持ちって忙しいか、老人だから。ここは８００万/年　以下が多いらしい。

浜田山にくる予定のみなさん、
買い物や遊びは吉祥寺ではなく渋谷に行ってくれ〜
吉祥寺は街の賑わいがありすぎで、若者が多すぎる。
もうすこし落ち着いているほうがいいです。・・・

って吉祥寺に行くハマダーって少数派だよ。

近隣の永福３丁目が格が２段階上、永福３丁目は赤堤の下。

近隣に住んでいますが、永福〜高井戸は平面交差のため何かと不便です。
土曜の午後は中の橋渋滞に巻き込まれます。鎌倉街道の往来も不便です。
車での井の頭線越えに苦労することを念頭においてください。

是非愛車で土曜の１６時頃走ってみてください。

ハマダーと呼ばれるのはつらいなあ・・・