ザ・パークハウス上鷺宮　Part２

一期だろが末期だろうが値下げは可能。ようは土壇場の土壇場でどこまで粘れるか、我慢比べでしかない。
おびえた庶民はすぐに足元を見られて金を払う。しかし金を払った時点で負けだ。
最後の最後までこの金額にしてくれないなら契約しない、そのつもりで挑めば向こうも折れる。
当然だ。商売だからな。

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>>151
全くその通り。
向こうも商売だから、竣工間際までは絶対に折れない。
しかし、1月下旬になっても希望の間取りがあれば、立場は一気に逆転、大チャンス到来になる。
まさにチキンレースなんだよね。

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竣工前でも余裕で折れるよ

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結局は年明けまで粘ってみての結果待ちですね｡好調に売れてしまえば残念でしたかも!!

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好調にって予想することがナンセンス。2期の販売戸数でジリ貧って事が明らかなのに。

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早い者勝ちで駐車場埋まってしまったら、販売はぱたって止まるよ。

過去にそういう販売した物件の事例。

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特にメジャーな提携先のないライブラリと、紀伊国屋監修のライブラリと何が違うのでしょうか？詳しい方いたらご意見ください。

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単に紀伊国屋に適当に見繕って納入してって丸投げなだけでしょ。それを監修とは物はいいよう。

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>>157

>>158が正解。管理費削減の候補だね。

でも、ライブラリの蔵書は住人の寄付を募りますといっていたマンションも知ってるから、それよりは十分にまとも。

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早くしないと駐車場無くなっちゃうし、悩みます。
今、どれくらい残ってるのかな？

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部屋はまだ残ってるけど駐車場は結構埋まってきてるよ。
営業手法としても駐車場を餌にするのは
有効ですから。
何度も言うけどマンション見たいリソースが
有限のものは早いものこそいい部屋良い条件が
選べます。代わりに定価になります。
お金が問題じゃない人は少しでも早く買うことです。
後半になればなるほど条件は悪くなります。
ただ値段も安くなります。世の常です

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三菱地所は違うと思いますけど､デベによっては来年中旬以降の供給量減少を見越して､あえて販売ペースや戸数を落としている傾向があります｡
人件費高騰による建築コスト上昇が影響して､土地があってもゼネが決まらないという事態です｡マンション施工がゼネには面倒な仕事のようです｡

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現時点で駐車場の残りが少ないってことは確実に足りないって事でしょ。駐車場少ないと転売するときも苦労するよ。あわてて買ったら痛い目にあうかも。

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急いで買って駐車場をゲットできれば、転売も容易ってことか。

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駐車場は共用部分だから、転売するとき、駐車場の使用は継承できない。なので空きが無い場合、待ち行列の先頭の人がゲットして、購入した人は待ち行列の最後に加わるしかない。

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うむ。165はいい所に目がついてるね！
確かにリセール時には駐車場の権利も一緒には
渡せないからね。
ただここの物件で駐車場が常にフルか？
と言われるとそれは疑問。ここの住民層を
考えると駐車場は開いてるんじゃないかと思う。
あと埋まっててもすぐ近くに月極もあるし
なんとかなるんじゃないかなか

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余談だけど、もとの売主が管理費、修繕積立金を滞納していた場合、その債務は継承される。

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167
でもそれは必ず説明しないといけない。聞かれなくてもね。あとから判明したら契約白紙に違約金です

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違約解約だよ。白紙撤回って、契約を無かったことにするパターン。

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地所は土壌汚染を隠して重要事項として説明しなかったなんて前例があるよ。違約解約にはしなかったけど。

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現時点での駐車場の空き状況をご存知の方いらっしゃいますか？

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170
それは事前に知ってたかどうかが争点になるんじゃないかなか。隠したのか、知らなかったのか。

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171さん
公式には後日抽選となっていますので優先扱いになっている
億の住戸数戸以外は確約されていないはずです。
裏では何かあるのかもしれませんが。

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実際には後日抽選とかどこのマンションも無いんですよね。高早い者勝ちと言われる所以

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>172

工場跡地で土壌調査義務があるところだッったから知らなかったなんてことはありえない。まあ、契約前に土壌調査の結果を確認しなかった契約者も無知か間抜け。消費者はもっと賢くならないと。相手が相手な訳だし。

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ここって土壌調査してるのかな。関東って自然由来の汚染ってのがあって、基準以上の汚染が結構あったりする。工場跡地じゃないから大丈夫ってのは間違い。

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土壌調査っていうけど、ここって元々なんだったの？
ただのマンションだったんでしょ？

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ここはもともと
東京海上のグラウンド→東京海上の社員寮だよ。
自然由来の土壌汚染なんてそんなにあるもんじゃないし、ここは良くも悪くも土地を掘り下げてるから大丈夫ｗ

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じゃあ土壌はなんの問題もないじゃん。化学工場ならともかくグラウンド社員寮じゃ問題なし

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三鷹の地下住戸が冠水したようですが
今後そういったことが起こった場合、共用部分の修繕はやはり積立金から払うのでしょうか？
質問した人いらっしゃいますか？

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/354326/15

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>>180
はい。冠水に限らず共用部分の修繕費はすべて修繕積立金から支出されます。当然です。
また、たとえ、冠水したのは地下だけでそれ以外は無害、だとしても共用部分に関しては
全て修繕積立金から支払いをします。これが区分所有法とマンション規約によるルールです。

したがって冠水被害にあう場合は、地下住戸に住んでいる人だけが実質的被害を被る訳ではなく
区分所有権を持つそれ以外の住民もまた被害を被るということを覚悟しておくべき話です。

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>>180
冠水して共用部が被害に合うってどういうことだろうか？

ベランダとか廊下なら水が引くのを待って掃除して終わり。何の被害もない。

冠水で被害に合うのは普通専有部だけだよ。

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>>182
それは物件による。1Fに変電設備や空調設備、ルータ等のネットワーク交換機がおいてある場合もある。
機械式駐車場が壊れる場合だってある。掃除して終りなんてことはない。

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>>183
言ってることはわかるけど、それは机上の空論だよ。

変電設備・ネットワーク設備が地下にあるかどうかはわからないけど、仮に近にあったとしても床に直置きしてるわけじゃないんだから、現実的には冠水なんてするわけない。
※確かに地下部分が床上１Mぐらい浸かったら設備もだめになるだろけど、そこまで浸かるんだったら地下住戸は死人が出るレベル

機械式駐車場に至ってはこの物件のリスクと何の関係もない（他の物件と同じ）でしょ。

地下住戸特有のリスクはちょっとした床上浸水で、現実的に関係するのは地下の専有部だけだと思う。

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もう半分近くの戸数売れたはずなのに
買った人のの思われるレスが無いように
思いますね。グランマークレジデンスの
スレッドとは大違いです。

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181さん、182さん

ありがとうございます。
勉強になりました。

多目的ルームやパーティールームが地下にあるようなので
その辺りが冠水したらどうなるのかな、と思って質問させて頂きました。

2階、3階で検討しているのですが
うーん、悩ましいですね。

地下住戸云々は出尽くした話題なのにすみませんでした。

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問題は地下住戸かどうかよりも、ここの立地が高台にあるのかどうかじゃない？
等圧線を見るとやや下がってるんだよね。まぁ平坦という感じだから
問題も無いのかな。排水処理能力が100mm/hあれば十分かと。10mm/hしかないとたぶんやばい

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平坦かどうかは敷地外からの浸水リスクで、3m掘り込んだ地下住居と共用施設(電気室、多目的ルーム。ライブラリーラウンジetc)は敷地内の降雨量によっても浸水リスクがあります。三鷹での局地的な雹は、雹が葉を落として排水口を詰らせて冠水しています。たとえ敷地内に時間100mmの排水能力があっても、ゴミや落葉で排水口を詰らせてしまえば浸水の可能性はゼロではありません。

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排水口は普通詰まらないよ ちゃんとフィルターが有るから。

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>184

以前住んでいたところの近くにあった地下室マンションで、大雨のとき冠水して受電設備に水が入って付近一帯が停電ってことがあった。下手したら東電から賠償請求もあるんじゃない。

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>181

日常的な修繕は管理費から充当。

天災を長期修繕計画では考慮してないから、天災による被害の補修に対して修繕積立を取り崩すと、大規模修繕のとき積み立て不足になっちゃう。

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ここは高台になってるから洪水はないんじゃない？
全部低い方に流れちゃうよ
問題は地下部分のお堀なんだけど排出機がついてるんだよね？

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ゲリラ豪雨による冠水は洪水とかとは無関係。
一定の面積が平面ならいつでも起こりうる。

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掘り下げてるわけだから敷地に降った雨は外には流れていかない。

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>>194
縄文時代か(笑)
おもしろいね、キミ。

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>>No.195
もう少し文脈を考えて読みましょうよ。
そんな単純なことを言っているのではないはず、たぶん。

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まぁ今回の台風で沖縄にふったぐらい800mmとか馬鹿みたいな量が降ってしまえば
どこも駄目だろうしそんなの気にしてもしょうがないよね。
とりあえずそうなったら諦める、ってことでそれよりも3Fに住んでおけば
まぁ床上浸水する事は０なので良いと思います！

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この1ヶ月ぐらいの間だけでも、全国で頻繁に発生した数十年に一度の雨量に伴う災害、東京都も冠水被害が頻発する
一部地域でやっと、公共下水道の排水能力強化に動き始めました。
23区最大の地下住戸および共用施設を備えるこの物件も、公共下水道が溢れ排水不能になれば地下貯留槽への排水でしのぐことになります。しのげなければ地下は冠水の最大の弱点と言えます。防ぐ為には公共下水道の排水能力強化が必需ですが、まだしばらく先になりそうです。

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戸建と違ってマンションは雨漏りの心配はないにがいい

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ロンドンでは地下住戸が当たり前ですね。

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ロンドンじゃないからね

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鷺ノ宮っていいですよね。新宿まで一本で急行なら直ぐですし。共用サービスが２４スーパーなら即買いでした

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>>202
西武新宿線鷺ノ宮じゃなくて、西武池袋線富士見台だよ。
鷺ノ宮もいけなくはないけど、徒歩だと20分超えるだろうから自転車だろうね。

しかも200戸しか無いマンションで店舗なんか入れたら赤字確定……。

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あれ、池袋線でしたか。失礼しました。
でも池袋線なら有楽町線も入ってより便利ですね
スーパーも他の住民も来るからペイできるのでは？

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マンション住民だけを対象としたスーパーなら確実にアウトでしょ。５００戸程度の規模であっても、コンビニですら住民向けだけの販売では利益は出なくて、管理費持ち出しって末路。

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そもそもここは一種低層を売りにしてるんだから、マンション住民の外に開かれた店舗はNGでしょ。
ペイできるできないという以前の問題。

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なんか知った顔の人が多いがマンション内に作るスーパーなりコンビニは
住民以外も利用できるようにつくるが普通。でその収益で住民が潤う仕組み。
住民だけで利用とか言ってる人は何も知らないのでは？わざわざ赤字垂れ流すために
制限する人などいないし。

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そもそも存在しないものの話しても意味ないけどね。
用途地域的にも無理でしょ。

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買ったった！いろいろ考えたが中野惹かれた！家具かいにいかないとー

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ここは中野にひかれる人が買う物件じゃないと思うけど・・

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マンション内に住民専用のコンビニがある物件ってあるよ。知らないのに知ったかぶり。

流石にスーパーは知る限りではないけど。

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>>211
ありません。知ったかぶりはやめてくださいね。
あのね、スーパーにしろコンビニしろペイしないの。住民だけだと。
あと、住民からしたらね、何のために敷地内にわざわざ作るのか。
それは住民（だけ）が利用して便利になるためじゃなくて、住民資本（つまりオーナー）による
お店を出して、設けて住民全員に還元する（管理費安くなったり等）のためにしてるんですよ。
貴方は何か勘違いしていませんか？マンション設備は色んな物がありますがいずれも結局は住民が
オーナーなわけ。つまりは出費は負担しなければならない。だから儲けるところはちゃんともうけるのですよ

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住民専用という表現が正しいかどうかはわかりませんが、マンションの敷地セキュリティゲート内にコンビニというかミニショップがあるところは珍しくないですよ。
結局はマンション住民の持ち出し費用になるため、廃止されるところが後を絶ちませんが。

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直接この物件と関係ないことで言い争うとは､あんたらアホでしょ‼?

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212

大宮のツインタワーマンションには専用コンビニがありますよ。
ミニショップでなく大手チェーンの。

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>>215
大宮？ｗ　そういう田舎物件を出してこないでください。

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マンション住民が周辺も販売対象に店舗を運営して利益を共益費に当てるって手法こそないけどね。

考え方としては面白いけど、それこそ素人が運営したら赤字でしょ。

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商業施設って利便性の反面、デメリットもある。なので利便性だけを求めて、住民専用って考え方もあるんだけどね。

なんか自分の考えしか認めない人がいないみたい。検討者だったら厄介だな、将来のお隣さん候補。何かあったらこの調子で他人をやり込めにかかってくるかも。

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217
素人？何言ってるのん。委託して任せるんだから自分たちで運営するわけないでしょう

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スーパー・コンビニ含めた飲食店は虫の元。
後々お店がなくなっても彼らはどこかに住むから。
無いにこしたことはない。

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買う気も無い、買える見込みも無い連中が関係ないことで五月蝿いよ。

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商業施設の運営どころか、マンションの管理も委託して丸投げだと管理会社憎いものにされてしまう。

マンションは管理組合による住民自治が原則。方針の決定とか問題の解決とかは管理組合が主体にならないと。

まあ、地所の管理会社は管理組合の役員をてなづけて、関連会社に不要な発注させるとかして食い物にしてるケースもあるからご用心を。

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分譲マンションって入居後はお隣さん同士運命共同体なんだけど、新築物件の場合入居までお隣さんがどんな人かすらも分からない。ある意味賭け。

モデルルームでは設備や仕様に目が行きがちだけど、来場者の観察も重要。将来のお隣さん候補だし。

特に地所の管理会社は手ごわいから、意識が高くないとやり込められちゃう。

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うーん、でもそれはどこに住むにしてもそうなんじゃないかなと思いますよ。
とにかく戸建てだろうがマンションだろうが、
結局は隣近所（マンションの場合は上下も）に気遣いをして過ごしていくのが
一番なんじゃないのかなぁ～って思いました。
本当に大切ですよそういう気持ちが。

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駐輪場はあっても子供用自転車置き場はないから、アルコーブに置いちゃう人がでてくるとか、来客用駐車場はあるのに来客用駐輪場は無いから、自転車で来た人がエントランス前に自転車を放置とか、問題のもとが存在するんだよね。この手の問題ってどこのマンションでも起きるのに何でデベって対策しないんだろう。気遣いだけの話しではない。

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>224

同じ屋根の下で部屋が接してるわけだし、資産を共有するわけだから共同住宅のほうがトラブルおきやすいでしょ。

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桜上水と悩んでいたけど、こっちにします。

どっちも一長一短あったけど、決め手は価格。
やっぱり価格の差は大きいね。

ここを悩んでいる人はほかにはどこと悩んでいるのかな・・・・

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>>225
>この手の問題ってどこのマンションでも起きるのに何でデベって対策しないんだろう。

そんなの簡単でデベや売主にとって最も大事なのは「利益が最大化できること」。ただこれだけ。
そしてそれは「いかに高くいかにユーザーが食いつく仕様にするか」につながる。
ここまでの要件に「買った後いかにユーザが快適に過ごせるか」ってのはない。それは売り側の要件ではなく
買う側が考えることだから。

なので対策がされていないってのは結局はそれが上記の支障にはなってないから、ってことです。
集合住宅だから家族構成それぞれだし要件も人によって違う。子供用の自転車というが、子供が
いない家庭もあるし子供はいるけどもう中高生以上で大人と変わらない自転車もいる。自転車不要
な人だっている。自転車使ってるけど”それがなければ買わない！”って人もいれば、
”まぁあればいいけど無くてもいっか”って人だっている。
それに駐車場にしろ駐輪場にしろ来客用を作ると当然その分スペースもいるし、来客用を作るならその用途
を考えれば必然的に「最もいい場所（エントランス近くで入れやすいところ）」になるわけね。
まぁ簡単にいえば住民全員の共同出資でマグロを買ったはいいが一番おいしい所はなぜか来客用に
差し出す、ってことになるわけですね。さっきもいったけど共同住宅だから、それでもあるべき！
っていう人もいれば、なんでわざわざ来客用のために貴重なスペース差し出すの？って人だって
いるでしょう。特に都会のマンションなんてスペースがなくて駐車場も駐輪場も満足にあるわけじゃないのにね。
でも、来客用に鍵とかが必要な機械式とかいれるわけにもいかんでそ。当然平置きでいい場所になるわけよ。
駐輪場も同じだよね。で、そういう誰でも入れる系なわけだから、モラル無き人が便利な場所だし無料だからって
止めるバカだっているわけっしょ。まぁそういうことですよ。

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利益を最大化ってのは地下室マンションが典型だよね。知らずに買ったら･･･。

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＞２２８
誰でも知ってますよね、そんなこと。
２２５さんはそれを超えてなぜ対策しないのか、って言ってるんでしょ。
もう少し買った後の快適さを考えてマンションづくりしてくれた方が結果としてはたぶん評判や売れ行きも含めて売主にとっても悪い話じゃないのになぁって話でしょ。コストとのバランスを考えても、もう少し工夫はできるはず。
そしてなぜその工夫をデベ側がしないかと言うと、買うときにそういうことを真剣に考えない人がおおいからでしょう。それはその問題がどうでもいいからではなくて、おっしゃるように快適さは住む側がつくるものと諦めているからでしょう。そうではなくて、初めからもう少し売る側が努力して然るべきものだし、その方が互いにとって結果もいいはずだと双方が考えてもいいんじゃないかってことですよね。私もそう思います。それを怠るデベが淘汰されるような、買う側の厳しい目があってもいいと思います。これは売る側だけの問題ではないと思います。

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>>230
長期優良住宅と言うのがありましたが売れないのでマンション向けはどんどんへってます。
住宅性能評価の耐震もそんなかんじ。
ようは、いいものを作っても、高ければ買わない人の方が圧倒的に多かったってこと。
おっしゃる通りで、買う側の問題が大いにある。でも、たぶんこれからも変わらないよ。

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そういうの高くしないで、当たり前にやってほしいよね。

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>>230
ここを買った人なら対策されてることを知ってるよ。
アルコープにおけるものは管理規約できちんと決まってるし、B棟にはアルコープに自転車置き場もついてる。

モデルルームで聞けば比較的対策が進んでることがわかると思うよ。

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>234

管理規約の規定はどこの物件でもあるよ。守られないルール作って対策してるってのは頓珍漢なコメント。

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>233
売れ残ったんじゃなくて1戸キャンセル出たみたいですね。
7798万円の部屋では手が出ません・・・。

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キャンセルがでた場合、キャンセル待ち、落選者、モデルルーム来場者にまず、連絡がある。キャンセル物件を一般に公開して販売するってのはその時点で売れ残りってこと。

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>>235
真剣に検討していない人に言っても仕方ないけど、
ここは駐輪場については十分に確保されてる。
その他の違反についても管理規約は細かすぎるぐらい決まっているから後は常駐の管理人がしっかりしてればほぼ問題ない。

全く問題無いとは保証できない（どんなに高級な物件でも、戸建てでも近所トラブルの可能性はある）けど、標準以上にしっかりと対策されてる物件であることは確かだよ。

ゼロリスクでないと納得出来ない神経質な人なら一生賃貸で、問題ある人が来たら引っ越し続けるしか無いんじゃないかな。

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ないのは子供用自転車の置き場。

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管理規約を守らせるのは管理人ではなく管理組合だよ。管理会社丸投げなんてことしたらそれこそ大変なことになる。

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一期を何回も分けて販売してる。

結構、厳しいみたいですね。

あと、100戸くらい残ってるのかな？

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一期残りは80m2で7800万の1戸だけ。二期は9月に20戸でしたね。

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残りが100前後として、9月に20戸だと売り切れるのかな？
10月、11月、12月で20ずついっても残が20.
1月は動かないだろうし、竣工2月ってことを考えると結構危ないんじゃないかな・・・・

上石神井の高額物件が競争になったらそこから送り込むのかな？
それとも野村の練馬豊玉の価格を見てからスパートか？

いずれにしても厳しそう。
ここは土地の取得原価も高いから、値引きも決断しにくいだろうし、三菱地所は悩ましいところでしょうね。

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地下住戸を作ってるってことは、余程土地の取得価格が高かったのでしょうか？

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三菱地所としては上石神井を優先して終わらせたいらしいので､上鷺宮は後回しで二期が9月になっているのでしょう｡二期が20戸となっていますけど､要望があればいくらでも販売しますからね｡

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高さ制限の厳しい一種低層住居専用地域にマンション建てて利益を出そうとすると、建築基準法で容積率が不算入となる地下室をつくって部屋数を水増しするしかない。もともと一種低層住居専用地域って、戸建てを想定した規制になってるわけだし。

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>>243
そもそも、竣工時に売れてなきゃ、っていうのが、幻想ですよ。
昔、マンションの8割は売れ残り、というひどい釣り記事がありました。
よく読むと、竣工時に全戸完売しなかったマンションが8割ってことでした。
つまり、竣工前に完売する物件なんて、一部でしかないわけです。
なので、竣工後数か月で現地モデルルーム＋家具付きくらいで売れればまぁ、普通という感じです。

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竣工時に未販売住戸があると、入居者にもデメリットがある。そういう意味では売れ行きをきちんと判断しないと、ババをつかむことにもなりかねない。

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二期の9月で完売を見込んでか12月販売予定のパークハウス保谷の情報が公開されましたよ。
保谷駅徒歩6分だとどのくらいの価格で出してくるのかな。

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ここではなくてちょうどパークハウス所沢が完売したタイミングです。
西武線沿線の新築マンション供給は三菱と野村が最近目立ってますね。

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