イニシア千住曙町はどうでしょう。Ⅱ

南側の現状での売れ具合はどうなのでしょう？

ここと、ヴィークステージと、リバーフェイスと３つのマンション
だけで、すごい戸数が同時に売っているかたちになりますが、
うちはリバーフェイスとの間で悩んでいます。

ヴィークステージよりは、イニシアの方がいいでしょうね。　牛田駅の側はさみしいので、あまり駅近でも意味ないし。　リバーフェースとイニシアだとどちらでしょうね。　うーん・・・

>一長一短

具体的にはどの様なことでしょうか？

>45

イニシア購入者の自分が言うのもなんですが、
リバーフェイスとイニシアとじゃ、
完全にイニシアのほうが上だと思いますが。

イニシアvsリバーフェイス
駅近（徒歩3分）⇔駅遠（徒歩17分）
南向きで川に面している⇔南向きだが川に面していない
前面の眺望が永久に確保⇔眺望をさえぎる建築物が立つ可能性あり

そして言うまでも無く、
自走式駐車場100％⇔機械式駐車場でしかも100％じゃない

自分の場合は、駐車場の違いが決め手になってイニシアにしましたが、
それ以外の条件を比べても、勝負にならないと思いました。
（イニシア購入時、すでにリバーフェイスも広告が出ていたので、
比較・検討はしましたが、一瞬で結論が出ました）。

リバーフェイスを考えている人、車もってるなら、
考え直したほうがいいです。
絶対、自走式のイニシアのほうが良いです。

皆さんあまり知らないことですが、
機械式駐車場は、メンテナンス費用が＊＊にならないんです。
現在自分が居住しているマンション、機械式駐車場なんですが、
去年から管理組合の理事をさせられていて、
機械式駐車場のメンテ費用の大きさを知って、驚きました。

故障でギアやチェーン交換が必要になると、
20万円くらい掛かることも、珍しくありません。
しかも、故障が頻繁に起こります。
昨年は、メンテ費用が年間で150万円掛かりました。
機械式駐車場は、まさに金食い虫です。

工業地帯だったり倉庫だったりする環境面の差は無視できないと
思いますけれども。　まぁ人それぞれですけれども、
ここ10年ほどあんまり動きのない既成街区の千住曙町と、
南千住だったら、将来の環境面ではリバーフェイス有利と考える
うちみたいな人がいてもおかしくはないと思いますよ。　

　ここは東側は安いですから、うちは同じ予算で90㎡オーバーまで
いけます。　車はもってませんので、駐車場関連はどちらでも同じかな。

　ところでイニシアの駅距離は4分ですよ。　自分に有利なように
書き換えてはいけません。

現地見学会の案内が届きました。うちは参加予定です。皆さんどうされますか？

>>47

リバーフェイスの駅距離は14分ですよ。　自分に有利なように
書き換えてはいけません。

は 45でした。　失礼。　駅距離は80m/分で割り算して、端数切り上げた
決まった数字なので、勝手にかえちゃまずいですね。

千寿第八小は、確かに足立区のなかではすこしましな進学成績ですけれど
わざわざ越境してくるほどのレベルの小学校ではないってのは、毎年の
入学希望者が示していますね。　その小学校だからってんでどのマンションにするかを決めるほどの要素ではないと思います。

リバーフェイスは駅から遠すぎます。
なので、我が家では選考からはずしました。

トキアスの中古はけっこう高かったような記があります。


リゾート気分でイニシアにしようか
北千住徒歩圏でヴィークにしようか悩ましい。
清水建設も市川ではこけてしまいましたが、竹中も強度不足鉄筋使用が発覚。
スーパー・ゼネコンでもこれじゃ、準大手や中小はどうなっているんだろうと不安になります。
ここは錢高さんでしたか？

小学校のレベルの差より、行政区のレベルの差の方が大きいと思う。
足立区と荒川区…。

どこだって自分の気に入ったとこがいいと思うんでね。
言い合っても結論は出ないよ。相手を言い負かしたって
それで価値が上がるわけでもないしね。人間は自分の
言い分を認めてもらいたい悲しい生き物だね。

評価なんてその人の考え方事情で違ってくるのだから、
相手をけなすような言い方は建設的じゃないよ。

私はここに決めました。何年もひやかしであちこち見て
ましたけど、ここは気に入っちゃったんですね。
価格ではないんです。どんなに出したってこんな立地は
手に入らないと思って。南がずっと抜けてて、隅田川
が右手から正面に向かって抜てくなんてね。東京タワー
も正面になりそうだし、京成と東武が使えるのも丸。

ゼネコンも色々怖い話が出てるんで、あとはしっかり
建ててほしいです。

>>51 さん

＞　現地見学会の案内が届きました。うちは参加予定です。皆さんどうされますか？

　うちも参加予定です。　やっぱりせっかくの機会ですから。
同様に、その翌週のオプション会 とかの案内も来ていて、これも
マルイの上までいってくる予定でいます。

５５さん。

行政区のレベルの差の方が大きいと思う。
足立区と荒川区…。

具体的にどうレベルの差があるのですか？

財務状況とかでは？

どっちの区も下層を競っているのでは。あまり期待しないほうが良い。
都心の私学に子供を通わせるのが良いか、それとも色んな家庭の子供が
集まる区立に通わせるのか良いか。小学校だったら後者で良いのでは。

ここの東向きの部屋は結構安いといわれているですが・・・・おいくら位でしょうか？

>　おいくら位でしょうか？

できれば、おなじ掲示板の上のほうくらい読んでから書き込みしましょう。　

>>24
>>27

　坪170-180と読み取れますね。
モデルルームですでに予定価格表を配っているようですから
実際に訪ねていったらどうでしょう。

工事関係者ですが、躯体工事の施工状況は良くないです。

>>66

詳細希望

内部告発ならもっと具体的でないと信憑性がないな。

同感

工事に関係して失敗したら”上司にも同僚にも言わない”

錢高さんも千葉でやってしまいました。

主柱の不具合とか（？）で、取り壊しをしているようです。
千葉セントラルタワーのスレッドをご覧ください。施工ミスでも、スーパー・ゼネコンの「清水建設」はメディアに叩かれ、ＪＶの戸田・五洋などのサブは名前も出ず。

千葉の施工ミス「錢高」も、報道されず。

だって、そうですよね。
施工ミスをいちいち報道していたら、メディア関係者もタイヘン忙しい。


我家は、買いかえ検討中。
イニシアとヴィークを比較検討しています。
いろいろあって悩ましい。

＞工事関係者ですが、躯体工事の施工状況は良くないです。


千葉のタワーの件とも関連ありますか？
同じ下請けだったとか・・・などなど・・・。

千葉の件は、強度不足ではなく、失敗したからやり直してるだけです。別に悪いことでは無いです。ただ工期とお金が無くなるだけ。
　このマンションは、そうでは無いです。

72さんへ
「工事関係者ですが、躯体工事の施工状況は良くないです。」
良くない？意味がわかりません。昨今の報道で誰もが疑心暗鬼です。
「良くない？？？？」簡単におっしゃらないでいただければと思います。責任持って教えてさい。

工事関係者？？？
曙の？どこかの施工会社さんでしょうか？ずーと見てらしたのですか？またはチェックポイントでわかる知識の持ち主さんでしょうか？

質問ばかりで申し訳ありません。後に続くにも、疑問が残る短文過ぎます。

住宅情報ナビやマンションズで、間取りや価格帯が東棟の情報になってたけど、南棟はどうなったんだろう？先に東棟から売ってっちゃうのかな？

しかし、東棟は安いなぁ、ヴィークステージのがいいと思ってたけど、ちょっと考えちゃうな・・・。

７５さん
東棟は安いじゃなくて妥当だと思います、正面は高いビルでしょ・・・

どうも具体的話が出てこないのでは、工事関係者を語った
たちの悪い愉快犯と思われてもしかたないな。

イニシア南千住と比べてみたらどうでしょ・・・悩む中・・・

客観的に判断すると・・・・
なぁ〜んて、そりゃ出来ません。素人ですから。

で、個人的な主観が入った意見なら、マイナーな駅とはいえ関屋や牛田が徒歩４分ですし、駐車場は１００％だし、こっちの方が交通上の利便性は高そうな気がしますね。
あと、戸数が南千住の方がかなり少ないですよね。個人的には最低でも１００戸以上のマンションの方がいいですね。←まさに個人的な主観です。

生活環境は？
近所に住んでいるわけではないので全くわかりません。
あしからず。

ってことで、あたしは、こっちが良さそうに思いますね。

近くのマンションと比較してみました。

１）まず、駅近でないと、私はダメ。
イニシア、ヴィーク、元気、レコ
（これで、大塚寧々は落選）

２）やはり、有人管理が安心かなぁ。駐車場１００％。
イニシア、元気
（ヴィーク、レコ落選）

３）いろんな価格層、格差があるかも。
イニシアの東と南で2倍？？　格差かもかも。
元気は、安いけど、７００世帯？　どんなになるか？

っていうことで、しばらく様子見です。

81さんへ

元気???どこのマンションですか？

鉄腕アトム

＞８２さん

梅島と西新井の中間ぐらいに建設している東武のマンションです。
たしか・・・西新井徒歩６分とか？です。

施工は清水、オール電化、線路近し、大規模。

84さんへ
ありがとう！
交通便利ならやっばこちの方がいいと思う

交通利便性という点で、西新井・梅島間と千住曙町を比較すると
電車の場合、それほどかわらないかもしれないが
車の場合、こちらのほうが便利そうですね。
こちらは、首都高の入り口に近い。
あちらは、どのようにいけばいいんだろう？

いままでも何回もでているけれど
ここの最大の問題は、最寄り駅からマンションの間に
スーパーマーケットがないこと。
そこが、西新井との大きな差かな。

私も元気新区、気になってチェックしております。

話は変わってスーパーですが、私も気がかりでした。でも買い物して帰るとなると荷物を手で持って帰るのはきついので、今住んでいる所も徒歩３分位の所にスーパーがあるのですが、結局自転車で行っているし、まあサントクぐらいの距離なら大丈夫かな？と思い始めました。。緊急の場合はミニショップ、ファミマでしのげるかな、、と。

オイシックスでしたっけ？
たしか、食料品の宅配サービスが使えるようですけど、この手のサービスってどうなんでしょうか？
使ったことがないので、いま一つどんな按配か見当が付きません。

たしかに、近所にスーパーがないと、通勤帰りに買い物してくる人にとっては少々不便ですね。

イニシアとヴィークを考えていましたが、価格しだいでは元気も気になります。

元気は、坪200程度なので、こっちの南面とは価格面でかぶりそうですね

ここはやっば地盤駄目でしょうか・・・すごく心配している・・・向こうは埋立て地と聞いてたですが、ここは？

元気は駄目ですよ、鉄道にすごく近いからあの騒音は耐えられないでしょ

東側はまだ販売前。
南側は、全戸平均坪205万程度。 2/3程度までの成約すみです。

発売開始からかなりたっていますから、これを”売れていない”と
いうべきかどうかは微妙なところでしょう。
どのみち11-12月は、年末でばたばたしていて販売はにぶりますから、
動きがあるとしても新年以降でしょうね。

ここと 南千住リバーフェース（寧々）に比べたらどうでしょうね・・・

駐車場の抽選の案内が来ましたね。行きたいのですが、平日の１４時は、、。皆さんどうされますか？

今週のマンションズには掲載がありませんでしたね。
来年の東向き棟販売まで、ひと休みでしょうか。

最下階の値段でしょうが、東はかなり坪単価が低いですね。
同じブランドのイニシア南千住とか、もっと安いです。
なんかショックです・・・。

竣工はまだ先ですから、売れるでしょう。
少しくらい売れ残っても私は気にしません。
(管理費などはデベが責任持ってくれるだろうし)
仮に、自分ちの上が空き家だったら、ラッキーだと思いません？

ただ、入居後、いつまでも「棟内モデルルーム公開中!!」
なんていう看板を出されるのはイヤですけど。

ここのMRに一度だけ行ったことがあるんですが、どうも
担当者の方と合わず、結局、行かなくなってしまいました。
物件的には魅力あるところなんですけどね。

その後、イニシアからDMがひっきりなしに来ます。
もちろん、ここの物件だけではなく、自分の家周辺のものが
届きます。

うざいので、止めてもらうよう、電話しようと思っています。

>>92さん
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_5/home.htm
このサイトの「■第5回建物倒壊危険度図」（PDF)なんか参考にしては
どうでしょう。

南側は、価格面で断念してここしばらくモデルルームにはいって
いないのですが、パークフロント棟ってもう詳細な間取り図に
予定価格表ってもらえるのでしょうか？

>>99

私も、駐車場の申し込みをしたので、抽選会のことは気になって、
「参加しなくて大丈夫か」と、イニシアの担当者に問い合わせました。

担当者からは、「現在のところ、南面の7割程度が販売済みで、
すなわち、全戸数の半数程度による抽選となるので、
駐車区画について、第6希望まで提出されている方については、
その中のどれも取れないという事態は、まずあり得ないと思う」
といわれました。

そういうことなら、仕事を休んでまで行くことはないかと思い、
私はイニシアに任せる（欠席する）ことにしました。

南に向きの低層にするか東に向きの中高層にするか、悩んでいる．．．．
全体的にもちょっと下がってくれればいいかなぁって思いますけど．．．無理かなぁ・・・

ありえないと思います、人気の１階or嫌がらせ以外は。はずれた場合は優先順位（１〜２００）の詳細を聞けばいいんじゃないですか？オープンなら教えてくれるはず。

６F

4F を希望しました

汐入公園側から見た物件です。

もうこんなにできてきてるんですね？
遠くにいるもので、契約以降は訪れる機会もなく、マンションを買ったという感覚もあまりないまま過ごしておりました。
写真ありがとうございます。
契約してからというもの、サブプライムやら何やらで不動産価格の動向が怪しいですが、結局このマンションの適正価格はいくらぐらいだったのか？とふと考えてしまうことがあります。
２００ちょいの坪単価はやはり１６０くらいが妥当だったのか？？だとすると１０００マンくらい損をしたのかも。。
私にとってはこの沿線沿いで、眺望も良く願ってもない物件だったので、後悔はしていないのですが、少し悔しい気もします。
正直、同じような思いの方はいませんか？

116さん
東京都内で、地価・教育レベル・安全性・ブランド等で23番目の足立区
で、実質最寄り駅から徒歩14-5分かかることを考えると、170万円/坪
あたりが適正価格であると思われます。
残念ながら「高値掴み」の感が強いですね。
でも、一生住めばいい訳だし、気に入って買ったのだからいいと思い
ますよ。

やはりそれくらいの単価が妥当ですよね。。
契約した者からすると、今後上がらないにしてもそんなに激しく下がらないでほしいって思いが強いですけど。

本日現場見学に行ってきました。思ったよりも参加者の方が多かったです。４、５０人位かな？１階からの見学でしたがやはり眺望は素晴らしいです。ただ、天井低い？結構狭いかも、、。と感じました。

やはり今の所２００戸ほど売れていました。

現場見学会って、今日だけでも3回あったはず。　私が見にいった会も
50-60人ほどの参加者が来ていました。　今日だけで150人程度はきて
いたんじゃないでしょうか。　大抵夫婦でやってくるから、80戸分程度
かな。

　R棟の既契約率は70%は超えてきた程度じゃなかったでしょうか。
1-2週前にMRに行った時に価格表で数えました。
住宅情報ナビや、物件のホームページでも、そろそろ東棟に重点を
移してきている感じですね。

　高値掴みってのは、そら数年前と比較してしまうと思わないでも
ないですが、現実問題として、ヴィークステージに、南千住の
リバーフェイスや、西新井のレコシティに、東武の工場跡のマンション
まで、軒並み200万/坪もしくはかなりそれより上ときているので、
数年待ちとかの覚悟がないと、坪単価的に購入可能な、駅徒歩距離の
大規模物件って存在しません。　

　この価格レベルで高値掴みだと思って手を出せない人はみな最低
でも数年は待つことになりそうな気がしますね。　
そういう人は、きっとアクアテラあたりでも憂さ晴らしをしている
のでしょう。

121さん
2年前の西新井のステージオが、170万円/坪
今販売苦戦中でほぼ同じ立地の西新井のレコが、230万円/坪
2年間で60万円上昇した。
ということは、相場が反転すれば、2年間で60万円下落しても
何ら不思議ではないということ。
おそらく、この物件も半年先には大量に売れ残り、30万円/坪
以上水面下で値引きして販売されていることでしょう。
相場の潮目が変わると、買い手は一斉に手を引くからね。

みなさん現場見学会にいかれたようですね。
私は、次回もあるということなので、今回は、パスしました。
もう少し、立ち上がってからの方が、眺望も体感できるかなと。
購入価格が、高いか安いかは、実際に入居してみないとわからないのではないでしょうか。住んでみて、いい買い物だったか、悪いものだったか。
契約済みの方で、悩んでおられるなら、他の物件を見て回ったらいかがでしょうか。
ここと比較して、同じような価格、あるいは、これよりも低い価格でどんな物件があるのか。足しげくいろんな所を見て回れば、２３区内の大規模マンションで交通の便も良い、この価格帯はそんなにないと思います。
ここは、なんとか地下鉄の駅まで徒歩でいけることは評価できるのでは。
常磐線や小田急は、よく人身事故などで直通運転が止まりますが、北千住は東京メトロの駅なのでなんとかなりそうですから。
それよりも、入居後の自治会活動や入居者同士のお付き合いなど、価格では判断できない材料もありますから。

踏み切り通らなくても、手前からなら線路の下くぐって行けるよ。自転車ならぜんぜん問題ない。踏み切りも昼間なら開いてる時間は長いし、朝の通勤時間でなきゃどうってことないけど。

最寄駅が京成かメトロかで、
そんなに価値に差がでるものなんでしょうか？

自分の場合、平日は通勤で電車を使いますが、
どうせ朝は同じ時間にしか乗りませんし、
帰りも、メトロか京成かで特に何か違うというわけではないので、
そんなに価値に差があるというのがよくわかりません。

また、足立区ということも、
なぜ皆さんがそんなに気にするかよくわかりません。
世田谷、杉並、練馬などと比較して、さほど違いがあるとは思えません。
特に、千住地区は都心も近く、よい場所だと思っています。
自分は関西の出身で、東京に土地鑑が無いためかもしれませんが。

それより、自分の場合、休日は自動車を使うことが多いので、
駅近大規模で、自走式駐車場100％というのがスゴイと思いました。
加えて、南が隅田川に面し、対岸は公園という、この眺望。

ここ数年、あちこちのマンション購入を検討し続けてきましたが、
イニシア千住が出たとき、自分にとってこれ以上の条件は無いと思い、
販売価格を見てそれほど高価とも思わず、すぐ高層階を契約しました。

眺望も悪く、駐車場も機械式でしかも100%ではない、
ヴィークのほうがここより平均坪単価が高いというのは、
自分には、正直、全然理解できません。

こことリバーフェとヴィーク販売、苦戦しているようだ。今後のマンション価格の下落傾向がはっきり見てとれるし来年以降、タイミング次第で値引き販売も有りそうな気配、デベにはエンパシーと言うスローガンのもと社員一丸となって既契約者に対する裏切り行為をしない様にして欲しいものだ。不動産は一物一価ではあるが中古と違い新築に関してだけは違うと思う。

どこでも苦戦しているようだ！！！
正直俺もヴィークの価格設定に理解できません。

心配するのは地盤ですね・・・向こう（新大陸）よりもやばそう！
みなさんどうおいますか？一生に住むことなので・・・

リバーフェースとヴィークと合わせて狭い地区に 1000戸超えて一気に
供給されましたからね。　どのみち年末はマンションの売れ行きは細る
時期なので、どこも真価を問われるのは来年以降でしょう。　
少なくとも近隣物件中で＊＊＊でないことを確認してから動くので
間に合う感じの動きですね。　東棟の坪170万代中心には、かなりの
価格的魅力を感じています。　東の高層階かなと。

>>130

過去に既出。
>>104　のコメントを参照

128さん
不動産も商品である以上、需要と供給によって成約価格は決定
されます。デベは売れなきゃ値下げするしかない。
デベの言い値で高い値段で買った人は、自己責任です。

>>136

リバーフェイスは荒川区、イニシア千住曙町は足立区

http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....

他人の空似
イニシア千住曙町をマイページに登録した人は、他にこんな物件も登録しています。
東京フロンティアシティ　パーク＆パークス
レコシティ東京
ヴィークステージ北千住
東京フロンティアシティ　アーバンフォート
ステーションプラザタワー
「ＴＯＫＹＯ　Ｗ．Ｗ．Ｗ．」　ワンダーワイド　アクアテラ
（仮称）ブランズタワー駅前再開発プロジェクト
リバーフェイス

by住まいサーフィン

イニシアはファミリー層にはもってこいの物件だと思います。
実際、小さい子供がいると世間でいう資産価値の高いタワー物件なんか現実的じゃなくなりますから。

駅近で、目の前が公園で、駐車場自走式１００％、かつサラリーマンの手が出る限界の坪単価２００万ってことだけで決めました。

>>137

荒川区平均が高いのは、日暮里とかが加わるから。
あくまでメインの駅として表記しているもの同士だと、
両方とも駅距離はほとんど同じで、北千住 .vs. 南千住の
駅別のマンション平均坪単価でみると、北千住のほうが平均
では高いですよ。

高いからいいってもんでもないが、北千住の方がいろんな路線が
使えてずっと便利だわな。ましてここは京成も使えるしね。

ここはいいマンションになると思いますよ！汐入大橋を渡れば環境善いし
自転車で買い物も便利だし南面は眺望保証付きだし自走式駐車場１００％だし、まあ値段は相場を踏んだそれなりのものだけど・・・