シティタワー品川 Part12

そりゃそうだ。坪単価500万というのは所有権の値段であって、借地権の値段とは思えない。

こっちは坪単価100万か‥‥土地使用料が毎月かかるのが微妙だ。
土地賃料と解体費を合わせて２万弱。　建物だけの固定資産税が毎年２０万円。（今住んでるマンションは年10万）
当たったら買うとはいえ、考えるほどに条件が微妙すぎる。

>>98
　近隣の土地が上がれば間違いなく借地の地代も上がるのは目に見えています。
地代の価格保証はしてないと思います。
それをまかなえなくなり差し押さえ、競売になら無いようによく考えて下さい。
その前に上手く売却できればいいですけどね。

数日前まではなんとしても当たってほしかったが、今となっては
どっちでもいーや。
この掲示板見ないほうがよかったのか・・　見ててよかったのか・・

近隣の土地アップ→でもココは借地→地代アップ＝いい事ナシ。。。
リニアなんか開通しても、毎日乗るワケじゃないし。

名古屋まで乗って旨い物食って帰ってくるだけのリニアかな。

地主は東京都。

住民の反発を考えたら、値段があげられるわけがない。
あげなきゃ、住民以外の都民の反発をうけるだろうが、実際に住んでいる人の
ほうが立場が強い。

よし、管理組合で結託して地代値上されたらみんなでストライキしよう。

欠点もいろいろがあるが、やっぱり立地の割に極端に安いと思わざるをえない。
当選者には素直におめでとうと言うしかない。

ただし、投資物件としては、私も相当疑問に思うようになった。素直に、
永住する人が住むのがベストと思う。投資としては、不透明な部分が
多すぎてリスクとれないと思う。

109
乗りたいからマンション買う、お金持ち！

９月５日行けないー。待ち遠しいぜ。久しぶりにドキドキしてます。妻と初めて出会った日に似て。。

>>107

ストライキって何するの（笑

一世帯多数応募やダミー応募した人ほんとにいるの？？自分は永住したくて真面目に一通だけど

永住は無理なんでは

おれも実需で本当に欲しいけど、

男らしく一票だぜ！！

永住できるでしょ。
今３０才でも１００才。
２０代前半でも９０才越えるし、さすがに死んでるでしょ。

>>107

地代が上がれば
上物の価値も上がるから、売ればよいとおもいます。

子供のことはハナから考えないわけだ

長男かわいそ

シティタワー品川　当選結果

中間発表、ゼロ〜60倍、
最終的には、10〜
http://snobor.seesaa.net/article/105906020.html

>>117
上がろうが下がろうが、
定借が転売し難いのは変わり無し。残念！

都が地主だからあがらない？おめでたい人がいるもんだ。
パンフにも、３年後に地代を見直すって書いてあるのに？？？

東京都は都民の突き上げ食らっても、新銀行東京に税金使うでしょ。
ましてや、なんでたかだか８００世帯のために、地代据え置くの？
８００世帯以外の都民に総すかん食うでしょ。
資産の無駄使いだって。

だから、リニアもサウスゲート計画も、ここの住民にメリットなし。

地代は上がる、土地上昇分の不動産メリットなし。

転売には、減価償却された建物だけだからね！　　ホント、ワカッテルノ？ミナサン？？？

>>119
そのブログの人の情報は正しいか疑問

つーか、上物の価値って上がるの？！
土地の値段が上がっても、その間に建物はどんどん古くなってくのに？？
あの仕様なのに？？（笑

それよりさー、地代上がったら、マジでランニングコスト払えない人続出すると思われます。
このマンションが都の足かせにならなきゃいいが。

昼のワイドショーで　問題のマンション　って放送されたら、目も当てられない。

月４万のはずが、月６万へ。＋ローン

築２０〜３０年後、月８万＋ローン

本当に大丈夫？

地代があがると上物の価値があがる？
んなわけねーっての。

ただし、『借地権』の価値はあがるよ。
それが銀座タワーの値上がり理由。
ここがどうなるかは誰にもわかんないけどね。

不動産の売却益が見込めるのは、土地代の上昇分だけです。
建物は２０年で価値がゼロになります。
ここは借地権があるので、ゼロにはなりませんが…

近隣のマンションが３０％値上がりしたとしても、土地代が値上がっただけですので、
こちらは値上がりしません。
定借のことを知らない素人を騙して売るしかありませんが、まずローン審査が降りないので、うれないです。キャッシュの人がどれだけいるか。
また、その人がここを選ぶかどうか？

銀座の場合は、”銀座” という名前と立地のおかげで、借地でもＯＫなんだと思う。
ここはどうだろう・・・？

その前に、日本人の考えの中に、”借地（権）”ってこと自体が、
あんまり根付いて無いからな〜〜
権利はあってもあんまり期待はしない方が良さそう。＞借地権。

急に増えたネガ。

縦のものを横から見ただけのような・・・。

半分は正しいと思うが、目的は何？

１．自分の主張を試してみたい。

２．投資目的だったが諦めた。

３．永住目的で、他人にキャンセルさせたい。

４．単に面白半分。

半分は正しいとは思うので、浮き上がっている人は、少々冷静になったほうがいいと
は思う。

＞定借が転売し難いのは変わり無し

そうなんだけど、やっぱり品川の強みで、少々値段をさげれば売れる可能性があるところ
が狙い目だと思う。

埼玉や千葉の定借とは、状況が違うと思う。

少々値段下げたら、誰が買うの？
キャッシュの人が押し寄せて買ってくれるの？

通常は建物価値は下がっていきます。
土地については将来上がるかもしれないですし下がるかもしれません。
ここの物件は土地を持っていないことが大きなリスクになる可能性があります。

今回住宅ローン、管理費、修繕積立、地代をぎりぎりで
組む予定の人は地代がアップしたときはきついですよ。

仮に地代が上がると以前住宅金融公庫の商品で現在も多くの破産者を生んだ
「ゆとりローン」と同じような事が起きる可能性がありますね。

ゆとりローンってｗ
地代がぐーんと上がるような局面なら全期間固定でもないかぎり、返済額もあがるだろうよ。
『いまの金利でギリギリ買える人』にすれば、ゆとりローンの例など出さずともいい話だよね。
たちの悪いネガキャンですか？
ゆとりローンの犠牲者のおかげで125％ルールもできたことは忘れないよ。
だから安心して成仏してくれ。

>128

ぎりぎりローンを組む人間が、「みんなも一緒に不安になろうキャンペーン」でもしているんだろ。
もしくは自分に言い聞かせてる。
本当にいいのか？これでいいのか？おれ。みたいな。

ネガを書いて「そんなことないよ」という意見を求めてるとか。
そんなとこだろ。

お願い、教えてください。
借地でも貸してくれる銀行はどこでしょうか？
三井住友銀行しか無いですか？

フラット35ならどこでも貸してくれるんじゃないの？
どうせあれは証券化するんだから、貸し渋りしないと思うけどなあ

ぎりぎりでローンを組む奴はやばい
しかも３５年変動で組んだりしてる人はチャレンジャーとしかいい様がない。
それに地代アップが入れば破産確実

でもいい様に回れば一番得をする人間

ここが当たる奴ならそれぐらいの運を持っているか
当選するまでに運を使ってしまうかどないでしょう。

>>135
パンフをよく見て

>>137
３５年変動ってなんだ！？
ウマシカですか？ そうなんですよね。

私の部屋から、シティータワー品川が見えます。

北側のいくつかのヘヤに明かりがついています。
最終の仕上げでしょうか？

工事の方、遅くまでご苦労様です。

借地権じゃなくて、定期借地権だから「やばくない？」って話だよね。更新されないから。
借地権ならローンも通るけど、定期借地はいずれ権利ゼロになるからローン規定外ってことだよね。
永住なら、今回の提携ローン組めばいーけど、売るときは融資がつかなくて売りにくいってことでしょ。永住ならOK　売却益見込んだ投資の人は痛い目にあうってことで

>>142
じゃあなんで不動産業者がこぞって手を出してるの？

ローンは年収の5倍までが限界です。
今回の物件の場合は定期借地なので4倍程度が借入限度。
それ以上だと審査がかなりきつくなります。
年収600万の方なら頭金1千万程度で買えます。

>>126
>建物は２０年で価値がゼロになります。
木造ならともかく、こういう建物は50年くらい価値があるとみなされて固定資産税もかかるんでは？
売るときの価値の話は別なのでしょうか。

ところで、永住した場合、30才前後で買ったとすると50年位後に相続が発生して、70年後に取り壊す際にはもう孫の世代になっているかもしれない。その頃所有者はどうなっているんでしょうね。
相続放棄されたらその部屋はどうなるんでしょう。
最後の処分を子孫に丸投げするようでちょっと気になります。
マンションはみんな同様かもしれませんが。
多くの人は途中で売却予定なんでしょうか。

70年の定期借地物件はそもそも数が少なく、銀行としては実績がないため物件の担保価値が測れません。
だから貸せないのです。あきらめてください。

不動産屋は５年後に、安さを餌に素人に売りつける。
個別に金融機関と懇意にしてるから、ローン通す裏技あるんじゃないの？

じゃなければ、賃貸で１０年+５年で初期投資回収。
その後、１千万〜１．５千万で売却。
それ位なら、キャッシュで買える人が多い。

だからここは収益還元法で査定する物件なんだって。
品川の3LDKに賃貸で20年住みたい人がいたら、その人は月25万くらい、年300万賃料がかかる。20年間だと6000万支払うことになる。
その時ここが3000万で売ってたらどーする？
20年住むの前提なら買うリスクは高くないだろ。

賃料と管理状態次第だよ。築37年の三田網町パークマンション（所有権だし、グレードとしてここと比較するのは気がひけるが）はまだまだ現役。ここも50年経っても十分住める可能性はある。

>>145
売るとき、買うとき、それぞれ計算する値段は違います。
タワマンが50年も建物の価値を計算されるとは、思いません。
木造が20年、よくてタワマンは30年？で、ゼロ。（売る時の建物代）
その期間が過ぎれば、ここは借地権のみの値段になります。

それでも固定資産税はかかります。
税金と、不動産の売買価値は違います。

現に築年数が経っている戸建て、マンションの値段調べてみてください。
戸建ては土地の値段だけ。
マンションも700万円とか、ほとんど土地の値段のみになります。

>>145
126は木造戸建てとマンションの耐用年数の違いが分っていないだけ。
とにかく建物といえば20年と一つ覚えの方のようですからあまり気にする必要はないでしょう。

ネガの書き込みは多いけど、それに釣られて流れが捻じ曲げられる事がないですよね、ここは。
やはり勢いの凄さなのか。

700万とかどこの長屋だよ。

>>144
600万の1000万なんて、
ここでは富裕層です。

>>148
ここだって、ランニングコスト＋ローン金利を足すと２０年で５千万近くいくでしょ。
２０年新築に住める、引越しも出来る自由と、だんだん劣化していくマンションに住むのは違う。
また、ここは２０年過ぎても後５０年はランニングコストを払い続けなければならない。
要するに、７０年間縛られるってことさ。

どっちがいいんだろうね。
賃貸のが得だともいえる。

家なんて、二十年もすれば、住みにくくなるよ。
ライフスタイルも変わるんだから。
その時、賃貸は最新の設備、間取りに住める。

ここは、リフォーム代が新たにかかる。

>>149
借地権はどうやって査定するのですか？
３０年で建物代が０なら、借地権４０年のみでいくらになりますか？

五年後は居住制限、賃貸制限、個人制限もないから、法人で買える。

担保でなんか言われたら別担入れれば問題ないでしょ。値段次第だが、25坪なら4000万でも買うよ。

門前払いの銀行ばかりだった。唯一、東京三菱UFJが契約条件見てうえで検討という返答でした。
他に例がなく、また、これからもあるかどうかわからない特殊な物件だから、これからも扱わないんじゃない？

5年間はスミフが90%で買い取り保障でしょ？売れなそうならこれ使えば物件代金の10%と月々のランニングコストで5年間住めるから、立地考えたらこの方法もアリでは？

定借もそうだけど、土地所有権付で容積率いっぱいのマンションって、７０年とは言わず、老朽化したときどうなるのかな？

　にっちもさっちも？

建物が存続して、そこに人が住める限り建物価値はあるよ。
マンションなんて建物の空間価値しかない。
所有権マンションだって現実的には建て替えできないよ。
建て替えるには建物の建築費と建築期間中の住居費や引越し代が必要。
よほどのお金持ちしか住んでいないマンションしか無理です。
このマンションは管理費等の設定がしっかりしているので70年間しっかり住める。
残存10年とかになったら定期借家で住みたいなんて人に貸せばいい。

>>158
90%で買い取り保障なんて書いてないぞ。
「買戻しをすることができます」だから暴落したり地震で壊れたら買い戻さないだろう。

>>153
個人投資家だって自宅は必要でしょ？
読売ウイークリーによると、複数の投資家が申し込みしてるって。

>>161さん

買取保証じゃなくて「売ろうとしたらスミフが買い取ることが出来ちゃうからね」ってことでしたか。読み違えてました。

でも、ということは5年待たずに売ったり貸したり出来る可能性もあるってことか。

遠方への転勤とか特別な事情があって、それを住友不動産が認めると5年未満でも賃貸や転売が可能だよ。
パンフレットに書いてある。

団地に投資目的も何も無いでしょう。結局二束三文だよ。ローンは組めない！金持ちはこんな半端な物件は買わない！

ネガのつもりはないけれど、
２．投資目的だったが諦めた。　　でーす。

最初の値段が安いので、何度もココロが揺れるんだけど、冷静になればなるほど、リスク大きくて買えませーん。
デメリットを考えて、自分を納得させる意味もあります。
メリットがどうしても、見つからない。
メリットはギャンブル。５年後に不動産バブルが起こって、定借でも高く売れるかも、という邪な考え。でも、やっぱ、ギャンブルなんだよねぇ。

また、計算したけど、もし５年後にギャンブルに勝ったとしても、せいぜい１千万位の儲け。
３０００万円を投資したとして、２００万/年×５年＝１千万は、６％で回すだけ。
これって、わりと簡単なことなんだよね。
１０％で回せれば、１５００万、２０％で回せば３千万でしょ。
ここより、もっとよい投資先があるから。

実需で一生住むならいいと思います。

それでも、一生売らないで済むのか？どうか？も、リスクだけど。

>>164

800戸もあるからそういう事情のある人は必ず出る。
ゆえに１年以内に何戸かは中古が販売される、と思う。
いくらで出るだろう？

＞読売ウイークリーによると、複数の投資家が申し込みしてるって。

読売ウイークリーなんて信じているところが、勉強不足。ひどい雑誌だよ。
アエラのほうが数段マシ。経済を活性化させようとしているところは認める
けど。２，３回、広告に引かれて買って読んでみたが、あまりのひどさに
唖然。

投資のことが書いてあって、ある程度信頼できるのは、東洋経済と、
週刊ダイヤモンドだけ。エコノミスト（毎日新聞）は相当ひどい。

>>158
１０％＝３００万、
ランニングコスト４万×１２月×５年＝２５０万　
原状回復費用＝２００万
登記、初期費用、他＝１８０万（ローンない場合）
固定資産税２０万×５年＝１００万

合計１０３０万　約１千万÷５年＝２００万　　約１８万/月

ローンあれば、プラス金利がかかる。２０万以上ってこと。

もっといいグレードのマンション借りられるんじゃない？
原状回復もっと取られたら、目も当てられない。

五年後に、キャッシュでたたいて買ったほうが、
確実かな。どうしてもランニングがきつくて売りたい人がでるだろうから。
そこをめがけて！

逆にたたけない状況（現在の売値以下で買えない）なら、定借という
リスクもあるし、あきらめもつく。

ヒトケタ前半の倍率だけど、あたらないと見込んで、本当は引越しとかで
けっこう出費を見込んでたので、その分浮くので、
車でも買い換えようと思ってます。
年末の旅行も豪華にしようっと。

>>166
もっと文章は簡潔に、要領良く、読む人の身になって！　
それと結論は、それなら止めたら、の一言。お疲れさん。

スミフのパンフには、遠方の転勤で買い戻し適用からはずす、とは書いてありませんが…

やむを得ない事由、とはなんでしょうか？
うまく、はぐらかしているね。

転勤で大丈夫なら、いいけどね。駄目だったら、どうするの？
ローン払えない、って泣き付けば大丈夫か？

私も手を出さないほうがいいかなと考え直しました。不動産バブルなど今後はありえないでしょう。

他人を不安に陥れるようなスレが散見されます。
倍率が高いので、少しでもキャンセルに追い込もうというのが真意なのかしら。

中古での売却時に買い手がつくかどうか心配な方は、ヤフーでもグーグルでも「定期借地権　ローン」や「定借　ローン」とご自分で検索してみてください。

定期借地権でも、住宅ローンを受け付けてくれる金融機関はそれなりにあります。

以前、三井住友銀行に本物件について事前相談して断られたとの話がでていましたが、定借だから断られたのではないでしょう。

三井住友銀行も、定期借地権住宅ローンという商品を出しており、中古購入や借り換えにも応じています。
http://www.smbc.co.jp/setsumeisho/pdf/jutakuloan005.pdf

中古で売る場合、すみふや三井不に売却の仲介を依頼すれば、業者紹介案件ということで、買い手は金利優遇等受けられると思います。

以上より、私見ですが、住宅ローンが中古で買い手がつかないというのは、まずないと思います。

１７１
あなた正解。

ここは必ず、ランニングコストの負担に耐え切れない人が出てくる。

５年と持たず、もしくは何とか５年待って、売り出してくるでしょう。
どうしても売り急いでいる人は、安くせざるを得ない。

あ〜でも、ここの３千万が２千５百、２千２百が１８００で買えたら、競争激しくて買えないか。

ローンはこれにしとけばいいじゃん
http://www.sumitomotrust.co.jp/BP/loan/house/citytower/index.html

＞１７５

銀行それなりにあるって、適当なこと言うなよ。どこの銀行だよ！

なんならオレ貸そうか？

不安な人は、当たってもキャンセルしてね。
お願いします。

やってみたよ。３千万、３０年固定。
ローン１６．５万の返済。それにランニングコスト足すと、２０万↑かぁぁあああ。
みんなホントに余裕なの？
うち、嫁さん産休したらアウトだぁぁぁぁぁぁあ。

どんどんキャンセルしてください。
待ってます。

子供を諦めるべきか、それともマンション購入を諦めるべきか…それが問題だ

地代の上昇も考慮してください。
今の計算でギリギリの人は、本当にやめたほうがいいと思います。
悪いことは、いいません。サブプライムローンになって、物件手放さざるを得なくなりますよ。

せいぜい、今の計算でローン払って、余裕資金最低５万以上（これでもぎりぎり）ない人は自己破産しますよ。出来れば、１０万の余裕が欲しい。

今後インフレで、食料、原油、金が上がったように、土地の値段が上がる恐れがあります。

世界的大不況　⇒　世界的インフレ懸念　⇒　スーパーインフレ　⇒　日本国家破綻

半額で買えるタワマンなんだから、
ここで厳しかったら家なんか一生買えないよ。。。

不安な人は手を出さないで欲しいなぁ。。。

今、WBSで築３０年以上の老朽化したマンションの今後の活用法をやってるよ。
住民が出て行き、スラム化してるって。UR賃貸は立替を決めたけど、工事は始まらない。

何か答えが出るかも。必見！

築３０年でこれだよ。本当にここ、７０年後に住んでいる人いるの？５０年後でもいないんじゃない？
ここは絶対立て替えられないしね。誰だー、７０年住めるっていった人。

月２５万の賃貸に住むよりオトクとは思うものの、よく考えたら俺、
月２５万どころか１５万も払ってない、という人いない？
俺だよ俺。しかも賃貸なら家賃補助出るし。

＞ローン１６．５万の返済。それにランニングコスト足すと、２０万↑かぁぁあああ。

80平米で品川駅徒歩圏の超高層。やっぱ安いよねえ。

パンフレット７ページによると、転勤の場合には、５年間は空き家にするしかないようですね。
それにもスミフの許可が必要ですが。

許可なしに空き家にすると買戻し対象にされてしまいます。
転勤などの理由で許可があれば、居住の必要はなくなりますが、賃貸禁止、売却禁止は生きていますので、空家にするしかないですね。

買っても賃貸と割り切らざる得ない

が、その割りにリスクが高い

定期借地は、賃貸住宅だと思えばいいよね。ただし建物の維持管理は借主負担の。

値段は安い

まともに売却できないってのは明らかに制度として欠陥なんじゃない？
10年先も見通せない世の中なのに・・・

４０年後くらいに「誰だこんなとんでもない制度つくったのは！」
って声がそこかしこに聞こえることになるとおもうけど
地主の立場もあるからそう簡単に法律変えるわけにもいかず
住人は泣き寝入りするしかないよね

40年後にスラム化またはゴーストタウンと化したと仮定すると
雀の涙ほどの年金から4万×12ヶ月×30年＝1440万円を廃墟に支払うんだね

転勤の場合はどうなるの？って誰かスミフに確認した人いないですか？

地方の安いところは３ＬＤＫ家賃１０万円。
それに対して品川では２５万円程度。
その差がまさに地代なので、地代として月１５万円払ってもおかしくない。
そう考えるとここの地代は相当安い？

最終倍率を公表しないのは、抽選番号1番の人を有利にするためかな？

＞＞１９５
パンフ７ページにあるとおり、転勤の場合５年間は空き家にするしかないですね。

オレ一番。有利なの？

みなさん、気になるなら直接すみふに聞けばいいのに…

電話で問い合わせました。
転勤などで住むことが出来なくなった場合、すみふに届出をすれば、買い戻し特約要件除外となる。ただし、だからと言って転売や賃貸が出来るわけではなく、空き家にしておくことが出来る、ということ。

転勤などの可能性のある人は要注意！嘘だと思うならすみふに聞いてみ。