BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園

３９８さん、３９６です。


　東側ですが、正確には７割強の成約率です。（まぁ、似たようなものですが）

３９８さんはＭｏｒＬ希望とのことでしが、ＪとＭの角の２つはそれぞれ１部屋
ずつしか空いておらず一番人気でしたね。Ｌについては、かなりうろ覚えの記憶
ですが、１２Ｆ〜１５Ｆの上層階が空いていたような気がします。
　東側は、低層・中層はほぼ完売で、Ｊ’／Ｋ／Ｌの３タイプの１０Ｆ〜１５Ｆ
に空きが集中していたと記憶してます。

　南側については、まだ販売ＯＰＥＮになっていない部屋がかなりあるんですね。

　一度ＭＲで直接ご覧になる事オススメします。昨日はＭＲ結構賑わってましたよ。

　私は南側の契約者なもんで、逆に「値引き」なんて事が起きないようにこの流れ
に乗って、早々に完売御礼となる事切に祈りたいもんです。

値引きなくて完売するのかな。。

モデルルームを凄く良かったけれど、現地まで歩いたら超遠かった。
通勤考えると厳しいですね、ここは。

販売前から結構叩かれていた割には好調のようですね。
さすが汐入地区、人気が根強いですね。

汐入地区(周辺含め)の物件は必ずと言っていいほど掲示板で叩かれますが、実際はどこも売れ行き良いみたいですね。
しかもここはこの地区最後の供給だし、リバーフェイス、イニシアに比べ値段も手ごろだから駆け込みも多そうですねぇ。

真剣に買おうと思ってる人は、こんな掲示板なんか見てないってこと。

>>401さん
情報ありがとうございます。
今度の週末にでもMRに行ってきます！

>>405さん
少なくとも私は真剣です...。

>>399さん
私も同じ考えです。ポーチがあるだけで雰囲気が大分違いますよね。
ただ、Mタイプは人気があるって聞いていたので
倍率が高そうなのが心配です...。

荒しと思われるかもしれませんが、学校が近いってのは気が狂う人もでてくると思いますよ。
出勤される方は、毎日毎日子供の群れを見ていると嫌になるでしょう。
いきなり方向転換、座り込んで、叫んで・・・急いでるからどけってそのうち思うようになります（ちなみに、子供は大好きですよ。）。
奥様方は体育の授業や休み時間の叫び声、校内放送に毎日悩まされるでしょう（チャイムはあまり気にならないです。）
平日家におられない方でも、運動会やらイベントが休日に多々あり、せっかくの休日を・・・って思うときが来ると思います。
又、恐らくどこかの部屋がたまり場になるでしょう。
中学生のたまり場の部屋ができたら、物件の価値に繋がる大問題です。

南千住について
過去の歴史はともかく、再開発によって綺麗で楽しい街に変貌を遂げつつありますね。
このまま上手く開発されれば素晴らしいと思います。南千住の回転寿司は大好きです。
昔も好きな街でしたが、最近ははまってます。

駅までの距離
２３区内のマンションですと、基本的に駅まで５分が目安です。
駅から１０分以上離れる場合、中古の価格はガクンと下がります。
引退された方等にとってはいいでしょうが、働いておられる方で特に女性は厳しいです。
南千住は今変貌を遂げつつありますが、２２時過ぎると未だ未だ薄暗い寂しい街です。
実際、夜自転車で南千住から自宅まで自転車で走っていると、女性の傍を通り過ぎるときに硬直されるのが解り、逆に気を使います（治安はいいのですが怖いという意味）。
地価に関しては坪１００〜１３０万ってとこでしょう（建物は除く）。
鐘ヶ淵よりもちょっと高く向島より安い程度では。

以上より、現在の価格は低層階以外高い。高層階が売れるはずがないと思うのですが。
城東地区の売りは便利さ、安さ、人の良さだと思います。
本物件はどれも中途半端では。私なら、南千住の駅に近いマンションの中古が出てくるのを待ちますね。
最多価格帯が４５００万？高くても３９００万で充分。
逆に投資の人は皆無でしょうから、管理面や住民の質では良くなるかもしれません。

この物件に向いているのは、引退して孫が近くにいる夫婦、
車で出勤可のファミリー、本当に騒音（子供の声）を気にしない方、
といったところだと思います。

なるほろ〜

参考になるよ　ありがと

なんかネガティブなことばかり書いたので、今度はポジティブに。
リバービューは気持ちよくて最高です。後、風が強いですが涼しくて気持ちいいです。
３路線使えるのは転職時にも対応しやすくていいですね。
南千住ですと、自転車があれば北千住や上野は当然、頑張れば銀座まで（４０分くらい）自転車で行けちゃいます。
これから更に発展する余地のある街ですので、将来に期待できる。
学校以外の建物が目の前に建つことは考えにくいため、ずっと展望が維持できる。
物価が安いので生活費は安く住みます。
駐車場代が安いのはいいですね。機械式のメンテナンスについて述べている人がたくさんいますが、業者を選べばある程度安く抑えられますよ。
タワーマンションのように未だ大地震を味わったことがないマンションと違って、
既に大地震を経験した上での建設技術ですので安心感はあります。
子供にとっては学校が近いのはいいですね。忘れ物を直ぐに取りに帰れるし。
学校の隣に住んでいた知人は校内放送で親が呼び出されてましたよ。

値段がもう少し安いものだと思ってたので、正直驚きました。
いくら物価が値上がりしていても、あれだけ安く土地をゲットしてれば・・・
もう少し考えて欲しいです。

学校が近いってのは、そんなにわずらわしいものかな・・・・。
子供って、ほほえましいものだけどな・・・・。
ビル式の校舎で、校庭も公園側だから、そんなに嬌声は聞こえてこないと思うけどな・・・・。

なんかまた荒れてきましたね...。
真剣に検討している私としてはちょっと悲しいです。

このスレって水曜日になると変なのが沸いてくるな。

現在、小学校の目の前のマンションに住んでいますが、音が気になるのは運動会の時くらいですけどね。既に今のところに住んで１０年近くになりますが、小学校の前ということで不快に思ったことは一度もありません。

まぁ、個人差はあるのでしょうが・・

>>417さん
情報ありがとうございます。
小学校の騒音がネックになっていたので多少安心しました！

あと気になるのは、小学校が近いために
東側はカーテンが開けられないのでは？と心配しております。
覗かれる心配をしながら家事をしたくありません...。
私はレースカーテンが苦手で、夏場は窓をできるだけ全開にしておきたいです。
南側を購入できる財力があれば...。本当に値引きは無いのですかね？？

目隠しは小学校側に設置させればいいんですよ。
こっちが先にできるんだから。

>>419さん
おぉ！いいアイデアですね〜。
ただ私もそうですが、特に子供達は隠されると余計に覗きたくなると思います。
せめて小学校が4〜5階くらいの高さだったら。
無いものねだりしてもしょうがないですね...。

モデルルームを見に行きました。
低層階は３０００万以下。
すごい安いと思ったのですが、
やっぱり妥当な金額なのですかね・・・？

安いと思ったところで、その辺は物件は既に完売でしょうに。

川っぺりは不安なので検討からはずしました

３０００万以下ですか。当然東の低層階でしょうけど。
お買い得なんじゃないですか。

>>423
ここはいわゆるリバーサイド物件とは違って微妙に内陸に入っていますが。

スーパー堤防の場合、リバーサイドが一番GLが高くなっているのでかえって安全なんですよ。

素朴な疑問・・・。
ところで、藤和不動産自体は大丈夫なの？
ヤバくない？

大丈夫でしょ、根拠無いけど。

工事現場を毎日見てるけど、１０階まできてその後がなかなか進みませんね。
下層の内装工事でもやってるのかな。
P&Pの場合１１月には竣工してたからここも年内には終わると思うけど。

ここの特長は、８０㎡代が３LDKになってることだと思います。（通常は４LDKになってしまう）
部屋面積のゆったりした３LDKが欲しい人には向いてますね。

ヴィークやリバーフェイスには無いよ。

イニシアの80台は3LDKだな。
フロンティアシティはどうかな。

３LDKで８０以上欲しいよね。７０代だと主寝室にベッド２つ置けるかどうかだもんね。

長谷工は大丈夫？ゼファー倒産も引っかかってるだろうし

９０％大丈夫なのが財閥系各社、藤和は三菱地所の子会社だからまず大丈夫、長谷工は引っ掛かりが大分あるみたいだけど良く解らんな、新興各社は開けてびっくり玉手箱、どこが逝っても不思議じゃない状況。不動産不況も社会問題化の様相を呈してきた、次に逝くのはどこだ？と

イニシア、リバーフェースと比較検討中なのですが、他掲示板でも語られているように、やっぱりここは駐車場の維持費がまかなえない資金計画なのでしょうか。
南千住は気に入っているだけに、その点が気になるんですよね。

機械式の維持費は 7000円/月程度がめどになりますから、そこまでとれば更新を気にしなければ
とんとん。(100%埋まるとしてだが）　更新費用を入れるには、さらに２倍して想定される
利用率で割り算すればよいわけで、足りているかといったら足りてないでしょう。
もっとも、駐車場の更新なんで200万/1台がいいとこ。　坪単価に焼きなおせば10万/坪に
すぎませんから、それでも割安だと思えば買いでいいんではないかと。

レスありがとうございます。
10万/坪ということは75平米で約230万ですか。実際数字にしてみるとかなり大きいですね。
機械式の更新サイクルが長くて25年らしいし、維持費にすら達していないことを考えるとやっぱり心配になります。
それだけ価格安ければ良いのですがそうでもないですし。
そもそもこれは維持費徴収システムの問題なので、駐車料金を安くしても価格に反映しているわけがないですよね。
どこにメリットがあって藤和不動産がこんな価格設定にしたのか疑問です。

駐車場の維持費などのシステムに問題があるみたいだけど、順調に契約数増えてるみたいですね。

藤和は購入検討者を＊＊にしすぎですよ。こんな浅はかな戦法に引っかかると思ってるんですかね。
って、いるんだろうなぁ、引っかかっちゃってる人… この掲示板を見てる人なんてほんの一部でしょうし、そこまで頭がまわらない人もかなりいそう

そして買えない方の僻みが・・・。

この超庶民物件で僻む人はいないだろ…

車所有者には、最高の物件です。

車所有で、永住型でなく短期的に住む人にはお得かもね…

確かに駐車場の更新前に売り抜けられればお得。
でもマンションの維持管理にとってはデメリットだけだね。
20年後どうなることやら。

444さん

いっぱいいますよ。

なんだかんだあっても、汐入地域は人気あるみたいですからね。
早期完売しそうですね。

車所有者だって数百万の一時金負担と費用負担問題が発生するのは望まないでしょうに。