BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園

３９８さん、３９６です。


　東側ですが、正確には７割強の成約率です。（まぁ、似たようなものですが）

３９８さんはＭｏｒＬ希望とのことでしが、ＪとＭの角の２つはそれぞれ１部屋
ずつしか空いておらず一番人気でしたね。Ｌについては、かなりうろ覚えの記憶
ですが、１２Ｆ〜１５Ｆの上層階が空いていたような気がします。
　東側は、低層・中層はほぼ完売で、Ｊ’／Ｋ／Ｌの３タイプの１０Ｆ〜１５Ｆ
に空きが集中していたと記憶してます。

　南側については、まだ販売ＯＰＥＮになっていない部屋がかなりあるんですね。

　一度ＭＲで直接ご覧になる事オススメします。昨日はＭＲ結構賑わってましたよ。

　私は南側の契約者なもんで、逆に「値引き」なんて事が起きないようにこの流れ
に乗って、早々に完売御礼となる事切に祈りたいもんです。

値引きなくて完売するのかな。。

モデルルームを凄く良かったけれど、現地まで歩いたら超遠かった。
通勤考えると厳しいですね、ここは。

販売前から結構叩かれていた割には好調のようですね。
さすが汐入地区、人気が根強いですね。

汐入地区(周辺含め)の物件は必ずと言っていいほど掲示板で叩かれますが、実際はどこも売れ行き良いみたいですね。
しかもここはこの地区最後の供給だし、リバーフェイス、イニシアに比べ値段も手ごろだから駆け込みも多そうですねぇ。

真剣に買おうと思ってる人は、こんな掲示板なんか見てないってこと。

>>401さん
情報ありがとうございます。
今度の週末にでもMRに行ってきます！

>>405さん
少なくとも私は真剣です...。

>>399さん
私も同じ考えです。ポーチがあるだけで雰囲気が大分違いますよね。
ただ、Mタイプは人気があるって聞いていたので
倍率が高そうなのが心配です...。

荒しと思われるかもしれませんが、学校が近いってのは気が狂う人もでてくると思いますよ。
出勤される方は、毎日毎日子供の群れを見ていると嫌になるでしょう。
いきなり方向転換、座り込んで、叫んで・・・急いでるからどけってそのうち思うようになります（ちなみに、子供は大好きですよ。）。
奥様方は体育の授業や休み時間の叫び声、校内放送に毎日悩まされるでしょう（チャイムはあまり気にならないです。）
平日家におられない方でも、運動会やらイベントが休日に多々あり、せっかくの休日を・・・って思うときが来ると思います。
又、恐らくどこかの部屋がたまり場になるでしょう。
中学生のたまり場の部屋ができたら、物件の価値に繋がる大問題です。

南千住について
過去の歴史はともかく、再開発によって綺麗で楽しい街に変貌を遂げつつありますね。
このまま上手く開発されれば素晴らしいと思います。南千住の回転寿司は大好きです。
昔も好きな街でしたが、最近ははまってます。

駅までの距離
２３区内のマンションですと、基本的に駅まで５分が目安です。
駅から１０分以上離れる場合、中古の価格はガクンと下がります。
引退された方等にとってはいいでしょうが、働いておられる方で特に女性は厳しいです。
南千住は今変貌を遂げつつありますが、２２時過ぎると未だ未だ薄暗い寂しい街です。
実際、夜自転車で南千住から自宅まで自転車で走っていると、女性の傍を通り過ぎるときに硬直されるのが解り、逆に気を使います（治安はいいのですが怖いという意味）。
地価に関しては坪１００〜１３０万ってとこでしょう（建物は除く）。
鐘ヶ淵よりもちょっと高く向島より安い程度では。

以上より、現在の価格は低層階以外高い。高層階が売れるはずがないと思うのですが。
城東地区の売りは便利さ、安さ、人の良さだと思います。
本物件はどれも中途半端では。私なら、南千住の駅に近いマンションの中古が出てくるのを待ちますね。
最多価格帯が４５００万？高くても３９００万で充分。
逆に投資の人は皆無でしょうから、管理面や住民の質では良くなるかもしれません。

この物件に向いているのは、引退して孫が近くにいる夫婦、
車で出勤可のファミリー、本当に騒音（子供の声）を気にしない方、
といったところだと思います。

なるほろ〜

参考になるよ　ありがと

なんかネガティブなことばかり書いたので、今度はポジティブに。
リバービューは気持ちよくて最高です。後、風が強いですが涼しくて気持ちいいです。
３路線使えるのは転職時にも対応しやすくていいですね。
南千住ですと、自転車があれば北千住や上野は当然、頑張れば銀座まで（４０分くらい）自転車で行けちゃいます。
これから更に発展する余地のある街ですので、将来に期待できる。
学校以外の建物が目の前に建つことは考えにくいため、ずっと展望が維持できる。
物価が安いので生活費は安く住みます。
駐車場代が安いのはいいですね。機械式のメンテナンスについて述べている人がたくさんいますが、業者を選べばある程度安く抑えられますよ。
タワーマンションのように未だ大地震を味わったことがないマンションと違って、
既に大地震を経験した上での建設技術ですので安心感はあります。
子供にとっては学校が近いのはいいですね。忘れ物を直ぐに取りに帰れるし。
学校の隣に住んでいた知人は校内放送で親が呼び出されてましたよ。

値段がもう少し安いものだと思ってたので、正直驚きました。
いくら物価が値上がりしていても、あれだけ安く土地をゲットしてれば・・・
もう少し考えて欲しいです。

学校が近いってのは、そんなにわずらわしいものかな・・・・。
子供って、ほほえましいものだけどな・・・・。
ビル式の校舎で、校庭も公園側だから、そんなに嬌声は聞こえてこないと思うけどな・・・・。

なんかまた荒れてきましたね...。
真剣に検討している私としてはちょっと悲しいです。

このスレって水曜日になると変なのが沸いてくるな。

現在、小学校の目の前のマンションに住んでいますが、音が気になるのは運動会の時くらいですけどね。既に今のところに住んで１０年近くになりますが、小学校の前ということで不快に思ったことは一度もありません。

まぁ、個人差はあるのでしょうが・・

>>417さん
情報ありがとうございます。
小学校の騒音がネックになっていたので多少安心しました！

あと気になるのは、小学校が近いために
東側はカーテンが開けられないのでは？と心配しております。
覗かれる心配をしながら家事をしたくありません...。
私はレースカーテンが苦手で、夏場は窓をできるだけ全開にしておきたいです。
南側を購入できる財力があれば...。本当に値引きは無いのですかね？？

目隠しは小学校側に設置させればいいんですよ。
こっちが先にできるんだから。

>>419さん
おぉ！いいアイデアですね〜。
ただ私もそうですが、特に子供達は隠されると余計に覗きたくなると思います。
せめて小学校が4〜5階くらいの高さだったら。
無いものねだりしてもしょうがないですね...。

モデルルームを見に行きました。
低層階は３０００万以下。
すごい安いと思ったのですが、
やっぱり妥当な金額なのですかね・・・？

安いと思ったところで、その辺は物件は既に完売でしょうに。

川っぺりは不安なので検討からはずしました

３０００万以下ですか。当然東の低層階でしょうけど。
お買い得なんじゃないですか。

>>423
ここはいわゆるリバーサイド物件とは違って微妙に内陸に入っていますが。

スーパー堤防の場合、リバーサイドが一番GLが高くなっているのでかえって安全なんですよ。

素朴な疑問・・・。
ところで、藤和不動産自体は大丈夫なの？
ヤバくない？

大丈夫でしょ、根拠無いけど。

工事現場を毎日見てるけど、１０階まできてその後がなかなか進みませんね。
下層の内装工事でもやってるのかな。
P&Pの場合１１月には竣工してたからここも年内には終わると思うけど。

ここの特長は、８０㎡代が３LDKになってることだと思います。（通常は４LDKになってしまう）
部屋面積のゆったりした３LDKが欲しい人には向いてますね。

ヴィークやリバーフェイスには無いよ。

イニシアの80台は3LDKだな。
フロンティアシティはどうかな。

３LDKで８０以上欲しいよね。７０代だと主寝室にベッド２つ置けるかどうかだもんね。

長谷工は大丈夫？ゼファー倒産も引っかかってるだろうし

９０％大丈夫なのが財閥系各社、藤和は三菱地所の子会社だからまず大丈夫、長谷工は引っ掛かりが大分あるみたいだけど良く解らんな、新興各社は開けてびっくり玉手箱、どこが逝っても不思議じゃない状況。不動産不況も社会問題化の様相を呈してきた、次に逝くのはどこだ？と

イニシア、リバーフェースと比較検討中なのですが、他掲示板でも語られているように、やっぱりここは駐車場の維持費がまかなえない資金計画なのでしょうか。
南千住は気に入っているだけに、その点が気になるんですよね。

機械式の維持費は 7000円/月程度がめどになりますから、そこまでとれば更新を気にしなければ
とんとん。(100%埋まるとしてだが）　更新費用を入れるには、さらに２倍して想定される
利用率で割り算すればよいわけで、足りているかといったら足りてないでしょう。
もっとも、駐車場の更新なんで200万/1台がいいとこ。　坪単価に焼きなおせば10万/坪に
すぎませんから、それでも割安だと思えば買いでいいんではないかと。

レスありがとうございます。
10万/坪ということは75平米で約230万ですか。実際数字にしてみるとかなり大きいですね。
機械式の更新サイクルが長くて25年らしいし、維持費にすら達していないことを考えるとやっぱり心配になります。
それだけ価格安ければ良いのですがそうでもないですし。
そもそもこれは維持費徴収システムの問題なので、駐車料金を安くしても価格に反映しているわけがないですよね。
どこにメリットがあって藤和不動産がこんな価格設定にしたのか疑問です。

駐車場の維持費などのシステムに問題があるみたいだけど、順調に契約数増えてるみたいですね。

藤和は購入検討者を＊＊にしすぎですよ。こんな浅はかな戦法に引っかかると思ってるんですかね。
って、いるんだろうなぁ、引っかかっちゃってる人… この掲示板を見てる人なんてほんの一部でしょうし、そこまで頭がまわらない人もかなりいそう

そして買えない方の僻みが・・・。

この超庶民物件で僻む人はいないだろ…

車所有者には、最高の物件です。

車所有で、永住型でなく短期的に住む人にはお得かもね…

確かに駐車場の更新前に売り抜けられればお得。
でもマンションの維持管理にとってはデメリットだけだね。
20年後どうなることやら。

444さん

いっぱいいますよ。

なんだかんだあっても、汐入地域は人気あるみたいですからね。
早期完売しそうですね。

車所有者だって数百万の一時金負担と費用負担問題が発生するのは望まないでしょうに。

ここが入居となる頃には、現在この辺りを賑わせている物件の大半も同様に入居になりますね。
もちろんいくつかは残りますが、なんとなくさびしくなります。

2008/11　レコシティ
2009/02　ヴィークステージ北千住
2009/03　ベリスタ仲町
2009/03　ベリスタ都立汐入公園
2009/03　イニシア千住曙町
2009/03　リバーフェイス
2009/06　サンクタス1010タワー
2009/12　サンクタスガーデン北千住
2009/12　リライズガーデン西新井
2010/01　ブランズタワー南千住

盛んに「駐車場問題」を騒いでる人たちってここの
「長期修繕計画」を見た上で言ってるんだろうか？

　ここの長期修繕計画を見るに、

　塗装は「４年周期」一回当たり180万、部品交換「５年周期」
一回当たり4,563万、設備リニュアル「２０年目」１億2,600万、
管制設備「１５年周期」一回当たり384万
　って事になってる。

　これじゃ足らないって話？
素人目にはこれで特に問題ない様に見えるけどねぇ。

意外と計画されているんですね。
しかし他既存マンションの実際の維持・管理費を調べると1パレットあたり最低5000円/月+電気代がかかるとされている機械式
ですから（実績値だそうです）空率や更新費を含めると、ここの駐車場使用料だけでは全然足りないということになるんでしょう。

452さんが書かれている金額（更新含み）で間に合うとして逆算すると253台空無しとして毎月5000円程度の負担になりますね。
ということは、機械式は更新費別途で維持費最低5000円/月というのが嘘？（実績値だから嘘なわけないでしょうけど）
教えて詳しい人！

ちなみにリバーフェィスの駐車場（設置率60％）でも希望者全員に行き渡ったという話ですよ。
ベリスタも駐車料金以外はよく似た環境なので（駅から4分遠いですが）ここも100％埋まることはないと考えると余計に心配。
だって特段理由も無く他マンションの駐車場利用料の半額に満たない設定なのですから。

一台あたり50万で更新できるってのは相場の何倍か安いと思いますがどこの会社ならやってくれるのか教えて欲しいです

駐車場は、安いけどトキアスと同じぐらいなんだよね。
トキアスで大丈夫なら、こっちもＯＫってことでは？？

トキアスはまだ入居から３年くらいだから、駐車場維持更新のヤバさが表面化していないだけ。
入居当時は８割あった駐車場の使用率も今は６割程度らしいですし、実際に空きが目立っています。
トキアスが大丈夫ならベリスタも大丈夫と言えるのかもしれませんが、トキアスもここも、残念ながら大丈夫ではないでしょうね。
使わなくても日々老朽化して行く設備。なぜに同じ間違いをわざわざ犯してしまうのか。。。

駐車場問題でいろいろと話が盛り上がってますが、こんなんはどうでしょう。２０数年後、いっそ機械式を撤去して、全て平置きかもしくは、コストの安そうな２段式にし、カーシェアリングにするってのは。入居時は小さい子供がいてなにかと車が必要でしょうが、２０年後には子供も大きくなり、家族も少なくなっているので、かなり所有率も減っているでしょうからね。

確かに駐車場はそういう方向に進む可能性が高いですね。
設置数的に全部平置きは難しいので機械式立体は半分以上残しながら、平置きの割合を増やすのではないでしょうか。
加えて20年間の反省を基に駐車場使用料のアップ（正常化）。
元々設定としてもそれが正しい方向性でしょうし。これからの時代、仰るようにカーシェアリングも良さそうですね。

3月下旬に順番で引っ越しすると聞いてますが、その順番は何で決めるんですかね？一番最後になっちゃって、今の賃貸の家賃と住宅ローンがダブったりしたら最悪です。知ってる方いますか？

大規模物件の場合たいていは抽選ですよ。
一応希望も聞きますが早い時期と週末は
倍率高いです。

ありがとうございます。　やっぱ抽選なんですね！出来るだけ早く引っ越ししたいな♪

私も早く引っ越ししたいです。
ところでこの物件、隅田川の花火は上層階からならば見えるのでしょうかね？

藤和の担当の方が、上層階だったら見えますよって言ってましたが小学校あるからどうでしょう？　　　　ウチは11階てすが、花火は公園で見ようと思います。

花火大会、見られそうですか！
私の契約したところからはどうかなぁ…

それに、公園は混んでますし、公園内から良い角度で花火を見るためには場所とりも必要ですからね。

今年はリバーフェイスの東側の道路(隅田川側)で見ました。

来年は室内から見られますように…(>人<)

小学校はマンションで言えば14階建て相当でしかも目と鼻の先ですから、東側の殆どは花火どころか日照もあまり期待できないでしょうね。
私も現地をみて少々驚きました。
逆に言うとその分南向き住戸と価格差があるわけですから、日照などを気にしない人には狙い目かもしれません。

>465

その話題、何度も出てるし今更だから！

それに東側の住戸で花火を見るのは学校がなくても厳しいだろうな…

南側でさえ厳しいのに…。

今更だけど、花火見えないのかよ！

話を戻して申し訳ありませんが、日照に関しては前に小学校がありますが大丈夫との事です。シュミレーションもパソコンでしてもらいましたよ？何度も確認しましたし。花火は最上階だったら見えますって言ってました。

＞468さん
日照に関しては前に小学校がありますが大丈夫との事　ということですが、東側も日中の期待できるのでしょうか？
私は藤和の営業の方に「東側は日照が期待できないので日当りを気にする方は南側がおすすめ」とお伺いしたのですが。
棟の北側と南側、もちろん階によっても条件は異なるのでしょうけど。

そうなんですか〜。営業の方によって違うんですね。でも、もう契約しちゃったので日当たりは良くても悪くても、あまり期待しないようにします。

花火の件だが…

この物件の南南東から第一会場の花火が打ち上がるのだから、日当たりは別として東側の物件で花火を部屋から見るのは厳しいんじゃないの？

うちは南側の契約をしたんだけど、部屋から見えれば嬉しいけど、見えないなら見えないで仕方ないと思ってる。

南側でもＡタイプとＩタイプでも条件がちがうしね！

で、結局のところ東側の日照はどうなの？

>>で、結局のところ東側の日照はどうなの？
ＡＭ10:00まで限定です。ｗ

東側の物件の契約者で日当たりを期待してる人はいないだろ！

日当たりを望むなら、せいぜい１０階から上くらいじゃないか？
眺望なんかは隣の学校の高さからして最上階でもギリギリだから、どおかと思うが…

＞474さん
そうでもないでしょ。
現に「No.468 by 契約済みさん」は東側でありながら日当たりを期待しているようだし。
まあ営業に「大丈夫」って言われたんだから期待もするわな。
仮に10階と言っても頼りの東側：約20m先に5階相当の建物（学校）があるわけなんだが。
No.468さんが上層階の契約者であることを祈るのみだ。

いやいや…
隣の学校、いくら２０Ｍ離れてても４０Ｍ以上の高さ(この物件の最上階なみの高さ)があるんだぞ！

考えてみ？
南側ならば陽射しは上から差すが東側は午前中だけだぞ！
結構、厳しいんじゃないの？
上層階なら多少は期待するが…

まぁ、私は南側契約の人間だから陽射しは心配してないがなＷ

＞No.476さん
私の書いた「そうでもないでしょ」は「東側で日照を期待している人がいないとも限らないでしょ」の意。
だから貴方の「隣の学校、いくら２０Ｍ離れてても４０Ｍ以上の高さ・・・」以下のコメントはまさにそのとおりだと思うよ。
AM10時迄の太陽光だなんて高さが無いから上層階ですら厳しい日照条件だということは現地を見ればわかること。

花火ネタから日当たりネタになってしまったね。

まぁ、一年のうちの一日しかない花火大会より、毎日の日当たりの問題の方が大切なのはわかるが…

話題を変えてしまってすまん(>_<)


そろそろ、オプションを決めていく時期！
楽しみだ。

昨日、モデルルームがかなり混雑してました！結構契約とれたのかな？　　　　ところで、住宅ローン減税の延長はあると思いますか？

あるでしょう。織り込んで夫婦で確保すべくダブルローンを考慮中です

細かい中身や内容は別として、住宅ローン減税は決定とみて良いんじゃないかな？

契約当初はないものとして考えてたから、延長は大歓迎！！

熱烈歓迎！
でも不動産不況は諸刃の剣か。業界的に。
藤和さんの業績もかなり厳しいようだし、春頃までは冗談で話せた話題も最近は現実味があってちょっと笑えなくなってきた今日この頃。
皆さんは売り主の倒産（のリスク回避）に関してどうお考えですか。
分譲されてしまった後なら、あまり影響はないものなのでしょうか？
「だったら三井か野村にしろ」ってのはナシで。。。

藤和は地所が潰さない・潰せない、ということで。仮にも三菱傘下だからね

契約した私からしたら、藤和さんを信用するしかないんだよね…

情けない事ですけど安心の裏付けはありませんけどね(>_<)

自分自身、家族皆が納得して契約したのだから信じる事しかできないからね。

もし藤和が潰れたら、契約した人はどうなるのですか？無知ですみません。

潰れたって良いじゃない。
マンション自体は残るわけだし、ここを買う人はちょっと割高だけどそれでも住みたいと思って選んでる人が多いだろうから、資産価値なんて気にしなきゃ何の問題もない

住宅ローン控除の件、ほぼ延長確定？！根拠あるんですか？新聞記事？？

朝日と日経あたりで見た記憶あり

日経で何度か掲載。
決定とは書いてはなかったが、いろいろと細かに書いてあった。

>>487
新聞ぐらい読みなさい。

それでも気になる資産価値。
祈っても信じても願っても意味がないので、泥舟に乗らないことが消費者にとって最大にして唯一の対策では。

ローン控除延長のニュースですが、今朝のテレビでもやってました・・・
購入者にとってはうれしい限りですね。

って事はほぼ決定ですな！良かったです。

ドレスアップオプションのカタログ等が沢山送られてきました。
ワクワクしながら開けてみましたが、想像してたとうり結構なお値段で…。

ハウスコーティングなどはしてもらうつもりですが、照明、エアコンなどは自分で買ってきたほうが半値くらいになりそうです。

皆さんはどうなのでしょうか？

ウチにも来ました。照明器具やエアコンはバカ高いですよね。　　　　　　　　ウチは特に何もしてもらわないつもりです。

オプションもデベの傘下ですからね。
ほとんどのものが外部業者で安くできます。
デベ系のメリットは引渡し時に着いてることくらいでしょうね。

お得感があるのは、大塚家具などの商品を三菱藤和コミュ経由で買うと5%の割引がある事かな…

簡単に100万くらいにはなるから、この割引はお得かもね。

うちは家族会議の結果、割高感を承知の上、ハウスコーティングくらいになりそうです。

ハウスコーティングも外部業者だと半額くらいですよ。
家具の５％くらい簡単に越えるくらいの額ですW

ハウスコーティングに興味があるのですが、本当にそれほど「効く」のでしょうか？
大型のテレビとエアコンを買ってもお釣りがきそうな値段なりの効果ですから、劇的なものを期待してしまうのですが。
経験された方いますか？