パークコート千代田富士見ザ タワー　Part３

不動産会社に問い合わせてみました。私が希望する外堀側低層階70㎡超の3LDKで40〜45万円程度で募集がかかるのではとのこと。タワマンではないが、近隣の住不高級賃貸ラトゥール千代田富士見の賃料が参考になるとか。至近のプラウドタワー千代田富士見より格段に評価は高まると予測も。当地で立地＆居住性がナンバーワンの超高級マンションと力説されました。

不動産投資をしているものですが、その辺の相場観で間違いないです。

55㎡2LDKで30万
60㎡2LDKで33万
65㎡2LDKで35万
70㎡超3LDKで40万～

高層階なら、これに5～10%プラスでしょうかね。
出ている地権者住戸は、きっとすぐに埋めたいのでしょうね。
所有者は焦ると良くないです(笑)。

すぐには賃貸に出さずに少し様子をみてから、8月のお盆前後に出そうと思います。

竣工間もないので、現物を実際に目にした不動産業者はほとんどいないはずです。グレード・立地・周辺環境のどれをとっても、ずば抜けて高い付加価値を有する都心最高峰のマンションであると確信することでしょう。北の丸スクエア、ラトゥール千代田富士見など、近隣の超高級賃貸物件に微塵も遜色はないはずです。賃貸に出される方々は、はるかに見劣りする周辺物件の賃貸相場に惑わされることなく、自信を持って強気の賃料設定をされた方がよろしいかと思います。自分自身の経験から、賃貸仲介業者は早く成約させたいがため、安めの賃料設定をしたがることをお忘れなく！ちなみに、自分自身は自己居住用としてしか考えておりませんので、利害関係は全くございません。

賃料の情報ありがとうございます。貸す予定はないのですが興味深いですね。外濠公園側は70平米台ですと同じ広さなら高層階でも低層階でも9000万台前半から中盤くらいであまり大きな価格差はないので40万以上で貸せると表面利回りですが全て5パーセント以上になるのですね。賃貸目的で買われた方でも投資として面白そうですね。

不動産屋さんのお話では、タワーマンションでは上層階ほど人気があり、不動産価値も高いのが通例だが、外濠公園側に限っては、低層階の方がむしろ眺望は素晴らしく、人気も不動産的価値も高層階に劣らず高くなりそうとのことでした。まあ好みの問題でしょうが、もし住めるものなら、私もお濠側なら低層階に魅かれますね。

外濠側の景観が良さそうなのは確かですが、外濠側の低層階はさすがに電車の音がうるさくないか心配です。実際に部屋の中から音を確認してから判断しようと思います。

低層階と言っても1〜３階は共用部であり、お部屋は4階以上と聞いております。満開の桜にお濠の水面が映え、春は特に素晴らしいでしょうね。本当に憧れのマンションです。

一般論ですが音は上に上がると言いますので、サッシを開けていた場合は上層階ほど電車の騒音は気になるかも知れません。

ところでこのスレッドですが、ナンバリングや説明文が不足しているようですが、このまま使っていいのでしょうかｗ;

電車の音の件です。
外堀側高層階ですが、内覧会に行ってきました。

窓を開けていても全く問題がなく、静かにしていれば電車音が聞こえますが、会話やＴＶに影響があるというレベルではありません。遠くで走っている音がするな～という印象です。
線路脇なのにあまりに静かで驚きました。窓を閉めれば無音ですが、普段は普通に開けておけると思います。

線路からの物理的な距離が遠いのと、近くに高いビルがないので反射音が無いのが良い影響なのでしょう。
電車の音は覚悟して買っていましたが、良い意味で拍子抜けしました。
ご参考まで。

>9
我が家も外濠側ですが、思いのほか気になりませんでした。部屋の位置や開けている窓の方向の関係かも。気になるか気にならないかは個人差がありますね。天気の良い日には、私は窓を開けると思います。

あぁ、窓の方向ね！
確かに開けていたのはリビングにある、新宿副都心方向の掃き出しの窓でした。
線路とは直角だからかなあ。
あとはやっぱり高層階だから線路から遠いというのも大きいと思う。
真下をみると怖いくらい高い。
10のようなコメントをしたい気持ちはわかるけど、部屋に行ったら驚くよ。多分所有者じゃないと思うけどw

外堀側の電車音について。現地は、線路より相当高い位置に外堀公園があり、それが防音壁の役割を果たし、さらに車道がありそしてさらにそこから適度な距離をセットバックした位置にマンションが位置しています。線路脇という表現はどうなのでしょう？マンション前に建造物がなく、線路と平行する建て方なので、そのような表現になるんでしょうね。電車音が支障ないレベルであることは言わずもがなです。内覧した人には実感できることなので、声高に言う必要もないでしょう。

そうですね。
ネガティブ材料が無いんで、敢えて言うなら線路ということなのでしょう。
人気が物語っています。
中古の一番最初の価格が気になりますね。某サイトで2012年度販売物件で、マンションランキング1位の物件ですからね。タイミングを逃した人には、買いたい人がいると思います。

内覧時、お部屋から散り始めの桜とお濠のマッチングの素晴らしさに魅了されました。マンションの豪華さと仕上がりのクオリティーの高さはもとより、三井と施工会社の大勢のスタッフの細やかな心配りと丁重な対応にも感じ入りました。周辺の散策も楽しんだのですが、豊かな緑、様々なお店、金融機関、区役所、警官常駐交番、都内有数の大病院、少し歩けば神楽坂・・・。山手線内側の中心にこれだけ恵まれた環境はそうそうないと改めて納得した次第です。我が家は当マンションに長く住み続けたいですね。

都内有数の大病院とは、どこのことですか。
逓信病院のことは、都内有数の大病院とはいいませんよね。
車ならすぐ、の東大病院あたりのことでしょうか。

東京逓信病院は一般的人の捉え方なら大病院なのでは？評価も極めて高いようですしね。500床に少し欠けるので、厳密に言えば該当しないかも。徒歩圏内の東京厚生年金病院は500床あるので大病院です(厚労省定義)。

大病院がいいとは限らない。

電車の音は全く聞こえないということはないが、気にはならない。
それよりもJRの駅が近いということの方がよほどメリットがある。（私にとっては）

オーナーズスタイリングで、キッチンの大理石を門構え形状にされた方はいらっしゃいませんか？

モデルルームと仕上がりが違うと思うのですが。

モデルルームでは、門構えの部分が一枚石だったと思うのですが、
内覧で見たところ、天板と門構えの部分を接着？した筋がくっきり出ていて
ショックなのです。

キッチンが門構えのモデルルームがあったんですね。我が家は初回購入組なのでオープンタイプのキッチンしかありませんでした。内覧会で期待外れだったものは自分の理解力不足なんだなと…サンプルと間取り図を見て理解できるようになりたいですね。住みながら次のリホームプランを考えるのも楽しみです。どなたが言っていましたが内装はいくらでも変更できますしね。

今朝方、大きな（千代田区／震度５弱の）揺れがありましたが、建物の方は大丈夫でしたでしょうか？