グランドヒルズ三軒茶屋 HILL TOP GARDEN 【Part3】

Ｃ棟、東は売れたのに西は半分なのはどうして？
東は安かったの？
2/5が残っているのに、駐車場が抽選で外れて使えない人がいるっていうのも
可哀想な話だね。立派なエントランスもあるのにね。

>>272

いやはや、３／５も売れてたんだこの物件。
この価格でそれだけ売れてれば立派なもんじゃん。
ちょっと安心したよ。

私の感覚的には７割くらい売れ残ってるイメージがあったからさ。

Ｃ棟東向きは面積が狭く、価格も抑えられていましたし、ガーデンビューが将来的にも
損なわれるリスクが無いのが比較的早く売れた要因でしょう。

Ｃ棟西向きは低層階は眺望皆無なのと、高層階は高価格設定が原因で一般サラリーマンが
全く手が出ないのが苦戦の原因。

でも売れ残りの大半がＡ・Ｂ棟で、今晩首都高から見たら、Ａ・Ｂ棟の灯りは４つくらい、、
少し住むのが怖くも思える。目前も墓ですしね。きっとコンシェルジュも暇暇でしょう。
挨拶くらいしか仕事ないのでは。

売れたといっても、転売狙いならかえってまずいかも

新築マンション掲示板は＜主に物件を検討中の方、契約前の方向け。契約後の方が投稿されても構いません。＞というここの決まりの中でここは、東京23区の＜新築＞マンション に関するスレですので、もうそろそろマンション市況の状況的に23区の売れ残り（新築未入居、中古含む）検討版というのを作って、主に住友の売れ残り物件片っ端からそっちに移したらどうですかね？。

まあ、ここに関しては未だ新築だと言い張る人も多いと思いますが（確かにそうです）、現状では来るべき将来に備えていつまでも入居、竣工から1年以上の時間が経過したいわゆる新築未入居（はっきり言って中古）物件を新築といっしょにしたままで、別に集めないと、このHP自体がいつまでも新築扱いをしたがるデベの側の宣伝HPの様になってしまいよろしくないと感じます。

別に在庫スレッドを作らなくてもいいんじゃないですか？
ほっといても過疎化していくだろうし、
途中書かれる書き込みは

「竣工１年たっても半分ですか……」

みたいなものになっていくでしょうし。

まあ、在庫専用スレッドがあれば
いちいち在庫探しをしなくもすむので
人によっては便利かもしれません。

とりあえず、ここはまだまだ当分かかるでしょうね。
アーバンも逝ってしまいましたし、
不動産に対する目はさらに厳しい状況になることは確実でしょうから。

住友と竹中の組み合わせ、品川定借と同じですね。
あちらは凄い人気。

そもそも田園都市線沿線でまともに売れてるのってあるのかな？
高いし、電車混むし。

二子玉の１千戸も蓋を開けるとどうなるか面白そうやｗ

ちょっとお聞きしたいんですが、
ここに入居されている方で中学生
の子供さんがいる方はお隣の太子堂中
へいれているんですか？

二子の相場ってどうなの？

二子の物件価格ですか？この間、ライズに行ってきましたが、強気の値付け。
あれじゃなかなか売れないよ。給与が上がってる人はいいが、一般世帯には難しいですね。
駅近、二子玉川の自然、眺望（＋花火）、周辺の町の発展、高島屋などアピールしてましたが。
多くの子供連れが来ていた時点で、独身貴族の当方は引いてしまいました。
洗濯物を外に干しちゃいけないって点でパスです。
外に出すのは見栄えが悪いけど、洗濯乾燥機、好きじゃないです。

ここは規約もないから
皆バルコニーに干してますからね。

朝、大手町に行くのに三軒茶屋まで歩いて地下鉄に乗るのと、渋谷までバスにのっていって地下鉄に乗るのと、どちらが楽でしょうか？

ご自身で確かめればいいんでは？
徒歩何分っていっても　人によってとか体力とか　天候とか靴とかで
全く違いますから。一番手っ取り早いのは　バスなんじゃないですか？結構みなさんバス乗ってますから。

バスですね。楽なのは。バス停が真ん前の上に本数が電車並みに多いので、ストレスがないですね。座れるし。渋谷までは15分位かな。三軒茶屋は駅としては殆ど使わないですね。私の場合。ただし全然歩かなくなるので運動不足になりますね。

さすがに「うちは下げない」という営業スタイルを貫いている場合ではなくなってきたのでは？
ちょっと在庫が多すぎやしませんか？

だいたい３分の１くらい残り？

いや、３分の１くらいどころか、２分の１以上残っているのでは？
はっきりいって、真っ暗。幽霊マンション。

近くにまだオウム真理教の弁当やありますか？

周辺散歩してきましたが、これはひどい。
入居済みは半分もないのでは。隣の東京建物の賃貸もひどい。
もちろん未入居＝売れ残りではないのでしょうが、転売狙いだったらそのうちに持ちこたえられなくなって安値で放出されるから弱り目に祟り目。
この計画聞いたときには淡島界隈ももうすこし賑わうと思ってたんですけどねえ。

あと残りは２戸まできましたね

そんな寝ぼけたことを。。。

まだ売ってるんだ、このマンション。
この恐慌時に１億のマンションなんて誰が買うのだろう？
すぐに（すでに？）３割くらい安くなりそうなのに。
デベロッパーも運が悪かったですね。

３億の部屋は３割引いたとしても２億１千万円、三軒茶屋でこのご時世でこの金額を出す人はいないでしょう。半額にして買い手があるかどうかというところじゃないの。その他の部屋も安い部屋でで３割引、高額な部屋は４割引にして再売出ししないと本当に幽霊マンションになってしまいますよ。スミフサさんのメインバンクも利益５０％減、中核自己資本が棄損しつつある状況ではスミフさんが頑張り切る余力もなくなってきているように思いますが。

そろそろ見に行って見ようかな？

コンセプトに
「時を経ても変わらない価値」
ってあるけど、１年もしない内に随分価値が変わってしまったね。
しかも悪い方向に。

まあ去年は明らかに異常だったから、こうなるんじゃないかと思ってたけど。

悪い物件ではないと思うけど、このあたりで購入を希望してる層とマッチしてないんじゃないかな
ちょっとくらい設備ケチってもいいから、安くしておかないと、駅距離のハンデはきついと思う

昔このすぐ近くに賃貸で住んでました。

個人的な感想ですが、こんなデカイマンションにするならもっと買いやすい値段にすべきだったし、高く売りたいんだったら例えば弦巻のパークシティみたいにちょっと違った空気感を持つようにして欲しかった。欲張りすぎたなぁ

この近辺は下北沢と三軒茶屋の適度なザワザワ感と、落ち着いているけど高級過ぎない住宅街の雰囲気が混在していてとても良いエリアと思うだけに、本当残念だなぁ

＞３０２さん
「下北沢と三軒茶屋の適度なザワザワ感」・・・・
なんか素敵な言い方ですね。ちょっと感動しました！

>>302さん
>下北沢と三軒茶屋の適度なザワザワ感と、落ち着いているけど高級過ぎない住宅街の雰囲気
言い得て妙ですね。
この物件の擁護っぽくなっちゃうけど、雰囲気や佇まいはいい方だと思います。

竣工から半年以上が過ぎ

総戸数 311戸　

販売戸数 86戸　先着順受付中 (HPより)


大丈夫なの？？？

竹中の大阪のタワーマンションでなんかあったみたいやね

>>307
ザ・千里タワー
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/6960/

柱に不良部分があり、手付金を返還してキャンセルにも応じるらしい。

モデルルームで「広尾ガーデンヒルズ」と比較していたのが懐かしい。

しょせん、三茶に広尾と似たコンセプトの物件を持ってくることに無理があるし、
しかも三茶の駅から遠すぎるし、
病院の跡地だし。

誰が買うんだろ？と思いながらモデルルームを後にしたのですが、
やっぱり買ったひと少なかったのね。

>>308
これですね！？
http://mytown.asahi.com/osaka/news.php?k_id=28000000811270003

1億円くらいの部屋を3,000万円くらい一気にねびいてくれるのなら買える。

こことマスタービューレジデンスどちらが、
先に売り切るかな？
世田谷区全般凄まじい勢いで、
マンション在庫積みあがってるよ。

早く諦めて処分売りしたほうが得すると思うけど、
モリモトもいっちゃたし、地価もすげー速度で下がってるよ。

中古もばんばん安く出てくるぞ。

>>310
施工ミスがあっても情報開示をするのが、進んだデベの企業姿勢のようですね。下記のＵＲＬをご参照下さい。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/knp/20071211/514178/

コンクリ強度不足かあ、
そういえば盛り上がってましたねえ。
いまはそんなんでもいいから
盛り上がるネタが欲しいくらいに
販売の話題は過疎化している気がしますが……。

こことマスターは本当に高値中の高値というタイミングでした。
ある種、ミニバブルの象徴ともいえる２大物件。
いま住んでいる方は、逆に静かで住みやすいと感じているのでは？
住友、野村ともに、
いつまで管理費やらを負担し続けることができるか……。
赤字処分を決断したタイミングが、
既存住民との対立も含め、再び盛り上がるタイミングのような……。

出たときは、そこそこいい物件のように思ったのですが、
同じ価格帯で今は都心駅近が買えてしまうので、
太子堂にこだわりがあるとか、駅から遠いほうが良いとか
特別な人しか買わないように思います。

我慢比べですね！デベと客の…

耐震偽装の時のAPAもそうだけど、
やはりイメージというか、
信頼というか、ブランド力というか、
そういうのはめちゃくちゃ重要。
特に資産としてマンションを持つ場合。

http://blog.livedoor.jp/hiroppi256/archives/50755690.html

ＧＨ周辺地位ランキング

AAA 上原・富ヶ谷
AA 代沢・大山町・代田
A 三宿・下馬・北沢・駒場・東山
B 三軒茶屋・池尻・若林・野沢
C 上馬・太子堂

環７と山手通りに挟まれたエリアで、単純にアドレスのみで格付けするとこんな感じかね。

大山町＞＞＞上原＞富ヶ谷だろうね
世田谷は広すぎて町名じゃランク付けは難しい。
代沢、三宿、池尻とか住宅密集地の中に高級住宅街が点在してる感じだ。

では改定版

AAA 大山町
AA上原・富ヶ谷
A 代沢・代田
B 三宿・下馬・北沢・駒場・東山
C 三軒茶屋・池尻・若林・野沢
D 上馬・太子堂

これでＯＫ？
同じ地名でも、良いところと、そうでないところが混在するけど。。
大まかな平均値で算出したってことで。

あんまり意味ない。
こどもじゃないんだから、いい加減ランク呪縛から開放されたら？

意味はあると思う。
億の予算がある人だと、地位（じぐらい）を気にするケースは実際に多いよ。
また、町名の違いが不動産価格に反映されてしまう、というのも現実。
営業マンに質問しても教えてくれる訳がないのだから、こういう場で検討してみるというのは一つの手段では？

デベ板で
竹中が話題になっていますが

竹中工務店は業界でも一目置かれる最高の技術力と設計力を持っています。
ところが、マンションみたいなくだらない仕事は、優秀な社員が廻される
ことはないので、こうやって次から次へと問題が起こるのです。
これは同業他社でも同様ですよ〜

9日の朝日新聞 大阪北摂版に出てる

内部者からの情報
売れ残っても値引きはしない、いや、できないとのこと。
値引きによるブランドイメージの崩壊のほうが会社にとっての損が大きいのが理由らしい。
このくらいに耐える体力はありますだってさ。

いやいや、そう言う問題じゃなくてさ。
既に購入した人がかわいそうなんだよ。
売れ残りが全部賃貸になっちゃうとさ。

まあ、いずれにしても今は値下がり待ちですね。
ここが下がらなければ、他を買うまで。

「16700万で売り出していた一戸建てが12700万まで下がったんですけど、どうですか？」なんて、この前も仲介業者のかたから電話ありましたけど、そういう状況のなかで、このマンションを定価で買う事はまずないです。

今日目の前を通ったら、外壁が赤茶けた変色箇所がいくつかありました。
いい「味」になればいいのですが、単なる外壁タイルに含まれている鉄分に発生した
「サビ」のようにも見えます。

竣工後１年もたたないうちの外壁変色ってどうなのよ。

予算九千万の自分にはとても良いマンションに思えたけど、考えてみると、一億五千万の予算がある人なら、こんな所買う訳無いよなあ。
こんなに売れ残るとホント思わなかった。
ホント買わなくて良かった。

スミフさんが賃貸に回すとしてもスミフさん想定の賃料で契約はまず不可能じゃないんですかねー。結局賃貸に回しても賃貸料金値下げ敢行しかないんだからお先真っ暗物件には間違いない。

まあ、賃貸にしてしまえば、価格設定は自由だから、ワンルーム並み価格でもなんでも、修繕積立金負担くらいにはなりそうですね。

駅から遠い賃貸ですか、、、。

隣の東京建物賃貸もかんばしくないから
賃貸に回す場合も、
価格を同価格帯以下にしないと
お得感はでないでしょうねえ。

隣の賃貸物件より安いのに豪華！
という売りが必要でしょう。

隣の賃貸は72平米2LDKで22万くらいですね。
7割くらい空いてそうですが…。

まぁこの販売価格は明らかに高値過ぎですね。
D棟の売り出し11400万が未入居で8500万で約定してます。
住んで無いのに3割弱の目減りって、どうしてもこのマンションに
永住したい、って人以外は資産を減らすだけですね。

↑それって中古ですでにでているということですか？それとも、値下げするためにわざと未入居中古にして売り出してるんでしょうか？

世田谷は　山の手　ではないということです。

未入居物件はちゃんと個人の売主がいましたので、未入居として
スミフが売り出した物件ではないですね。

近所の人は　病院跡地から見つかったものを知ってるからね。

売れない原因は他にあるのかも知れないけど。

スミフ物件の中でも　いままで　これほどまでに売れ残った物件はないよね

マンション内は静かで良いです　エレベーターもスイスイです

千里タワーのスレで
この物件が話題になっていますが

売れ残りの代表

>>340

あの跡地に　住まいを持つとは…

http://new.realestate.yahoo.co.jp/mansion/area/search/13/13112/?lc=03&...

世田谷って　即入居可が多いよね

静かな　マンションだよ

3分の１以上売れ残っていますけど
相当な値引きをしないと無理でしょうね　

質問なんですけど　新築マンションとして販売できるのは竣工後何年間なんでしょうか？
数十年も売れない部屋でも購入後の売主の無償点検とかしてくれるのでしょうか？
何年も生活してない部屋は減価が早いと聞きますけど　実際どうなんでしょうか？
配管とか何年も使用してにない状態でいきなり使用して問題ないのでしょうか？

>>350
>新築マンションとして販売できるのは竣工後何年間なんでしょうか？

１年じゃなかったっけ。

>数十年も売れない部屋でも購入後の売主の無償点検とかしてくれるのでしょうか？

分からんが、買う時に交渉してみては？
何十年も売れてなくても価格が売主有利と判断出来るなら交渉すべきであり
買主有利な価格ならそれも含めた価格として妥協すべき場合もあるんじゃない？
いずれにしてもケースバイケースなので聞いてみればいいよ。

>何年も生活してない部屋は減価が早いと聞きますけど　実際どうなんでしょうか？

そうなの？
少なくとも使ってるよりは消耗して無いと思うんだけど。
カーテンしてないから日焼はしてそうだけど。

>配管とか何年も使用してにない状態でいきなり使用して問題ないのでしょうか？

もともと大丈夫なら大丈夫じゃない？
もともと駄目なら駄目だが。

マンション一戸建て関係なく、家は、長い間人が住まないと痛むよ。
換気、通水、掃除を小まめにやることで防げる。

痛むよではなく、人が住んでるより痛みが早いよ、でした。
無駄に１レス消費してすいません。

＞3分の１以上売れ残っていますけど相当な値引きをしないと無理でしょうね　

全然素人というか、無知な人ですね。
竣工1年以内で、70％近く売れていれば、都内の住友物件のなかでは
売り上げはトップクラスだというのが常識です。
ここ以上に売れているスミフの物件は、いくつもないのでは。

但し、販売84戸＝売れ残り数　とは限らない。
売り惜しみなのか、販売方法なのか、物件概要には現われない
未販売住戸が、たくさんあるのがスミフ流、この時期に売れ残りが半分あっても
ちっとも不思議ではないです。

スミフのHP見て、他のマンションと比較したら一目瞭然、竣工1年超で半分も
売れていない物件も、いくつもあります。

4期　5期もあるだろうから、もう少し多いのかもしれません。

但し、売れ残りが多く見えないように、まだ未発売の住戸があっても84戸には含まれません
住友の他のマンションで、未発売の住戸を見せて貰ったことがありますが
条件が合えば、販売してくれるそうです。

>>354
そういう商法は上げ相場でしか通用しない。
下げ相場で売れ残りが半分以上もあれば、
腹の奥では相当痛いはずだ。

住友に限らず　世田谷は売れ残りが特に多い。

売主が売れなくてもいい、売らなくてもいいとうのであればこりゃもう何を言っても駄目ですね。
「買わぬなら買うまで待とうホトトギス」、どこまで待つのかねー。在庫抱えていると年度末決算で会計士と「強制評価減」で激突することになりますよ。

まあ、さすがの住友も
次の決算ではこれまでの含み益の数々が
吹っ飛んだ状態なので、
在庫（取得済みの用地も含め）の
販売計画について細かく突っ込まれるので
なにかしらの手を打ってくるでしょう。

賃貸に回せる物件ではないし、
今後市場が改善し、都心部で上昇してきても、
ここが上昇するのは後からになりますから、
それまでの固定経費との兼ね合いを見ながら
裏で値引いての販売となるのではないでしょうか。

信託を経由しての
富裕層への割引販売とかは
考えられると思います。

都内にはまだまだ優良な土地が眠っています。
これからは、郊外の駅から離れた不便なマンションと、中途半端な立地の場違いな高級マンションは悲惨な事になりますよ。
３０年後はゴーストマンションになっている可能性が十分にあります。

ここが売れない原因は　昔から住んでる近所の住民達が一番良く知ってます。

↑　確かに重要な視点ですよね。
周辺地区から羨望の立地で相応しい価値の建物、価格の物件って、近所の人があそこに転居したいと思う様なものって、それなりの数を転居組が占めて行くんですよね。

二子玉川のタワーが、ここの二の舞にならないか心配です。

363の言うとおり。こんなガラの悪い地域に高額は出せない。

なんだかここ、、一生完売しない気がしてきた。

担当している営業さんはどういうお気持ち、お考えなのでしょうか。

三井ならこの立地であれば、庶民向けのパークホームズをつくったんだろうね。
言われる程悪い場所とは思わないけど、さすがに最高級ブランドとかいったら笑われるだけ。
営業の人が広尾と比較してたとかなんとか言うのは、いくらなんでも冗談だとは思うけどね。

もういっそ値下げなんてしないでほしい。
どこまで売れ残るのか楽しみになってきたよ。