プラウドシティ蒲田（京急蒲田西口駅前地区第一種市街地再開発事業）

>>750
過去レスでは
東急を延伸して京急蒲田地下だけど。

京急は腰が重く、自分から東急蒲田に伸ばすことには極めて消極的。仕方ないから、東急が譲歩する形で京急蒲田地下に伸ばすことにした。駅名も「京急蒲田」のまま、サブ駅名として「羽田空港下車駅」っていう感じでしょう。京急の粘り勝ちだ。よ。

そういえば東急池上線は直結してないんだよね。。東急多摩川線が将来的に東急空港線。。

そう。池上線は五反田止まりで利用価値低いから。それに地下に潜りこむ敷地の余裕も多摩川線のほうにしか取れない。

その多摩川線も全駅通過。蒲田の次に止まるのは基本自由が丘。武蔵小杉住人を考慮して多摩川に止めるのもあり得る。

池上線物語　ぼくの名前は池上線～　さみしい電車だ池上線～

多摩川線は踏切がやたらと多いから高速運転はムリ。渋谷まで時間かかりそう。
それに下丸子か鵜木のあたりに追い抜き設備をつくらないと、各停に接近して詰まっちゃってノロノロ運転になるな。

>>756
懐かしいw
実際は多摩川線の前身の目蒲線の歌でしたね。
名前が変わっても「あっても無くてもどうでもいい」存在なのは変わらないのですよ。

呑川は氾濫しない？

東急が独自に、京急蒲田駅の下に駅を作るのでは
やっぱり乗換えは不便になりそう。渋谷駅みたいに。

ここは外廊下なんですね！
通気性は良いかもしれませんが、
高級感や静かな環境は望めませんね。

京急蒲田は北から南に向かってエスカレーターが直線で下がる（=南から北に直線で上がる）動線になってます。
だから、東急の駅は京急蒲田の南端に作ると動線がスムーズになります。渋谷のようにクネクネしないです。
エスカレーターを直線的に４～５本乗り換えて乗り換えることになります。

蒲田で高級感はないろ。

このマンションから見たら、乗り換えよりも、始発で座って自由が丘・渋谷・新宿三丁目ってのが大きな利点。

地権者特権がやはり最大のネックですね。1DK狙いでも投資にはマイナス要因です。

販売まだかな?

>>764
蒲蒲線実現は、まだまだ遠い未来ですが。。

オリンピックまでに作り上げると思うな。大田区は意地でも。

色んな利害関係者との調整が必要だから
簡単にいくかどうか。

都道の下を通すとかして、5年半もあればできると思う。

わずか800Mだから。

羽田空港へのライバルである、ＪＲ東日本の
敷地の下を掘ることを、快く承諾してもらうのが条件ね。

そこは難関。JRは細かいことにぐだぐだ言わんだろう。大局観と大田区の説得で。

羽田空港の所在地はは大田区。JRも関係をよくしておきたいよね。

既存のパチスロが２件入居するのか？とても気になります。

パチスロは地権者なんだから当然入るでしょ。

パチスロ、の下駄履きタワーって
珍しいと思う。

あとゲームセンターもありましたよね？当然入るのでしょうか？

>>777
珍しくは無いですよ。
駅前はパチンコ屋が多いから、
駅前再開発にパチンコ屋が入るのは普通です。

>>780
では、具体的に
パチスロが１Ｆに入っているタワマンの実例をどうぞ。

パチスロじゃなくてパチンコでしょ。
エクラスタワー武蔵小杉とか入ってるよね。

武蔵小杉駅直結の、駅前再開発タワーマンションは、1階に地権者のパチンコ屋が入ってます。
知らないとビックリしますが、ああこういうタワマンみあるんだなと、事前に知っておけばショックは少ないですよ。
入っても、駅前のパチンコ屋があった場所に住むのだから、別に何とも思わないです。隣の部屋がパチンコ屋だったら嫌ですけど。

価値観の問題ですね。
娯楽施設が1階に入るのが嫌な方は、ここはやめればいいだけです。
駅からの利便性をとれば治安面などが悪くなるのも仕方ないこと。
人がそれだけ多いですからね。
ただ、梁が気になりますね。
室内が、デコボコしてる。

>>784
駅からの距離は治安とトレードオフでは無いと思いますよ。駅からの距離が近ければ、それだけ歩く距離が短くなる分、家に帰るまでに事件に遭うリスクは減るわけで。
結局のところ、どの駅かがポイントだと思いますし、駅の周りに何があるかで決まるのでは？
その点でパチンコ屋が同じマンションに入るのはかなりネガティブです。他の条件が全く同一でもパチンコ屋があるだけで坪単価15から20万くらいは低く見てしまいます。
坪単価310はパチンコ屋が無く地権者多数でなければ許容範囲なんですがねぇ。

>>783
武蔵小杉スレを読みにいってみたら、
そのパチンコ屋とタバコ臭の問題でスレがモメている最中でした。

二重サッシばっかりだし柱のめり込み多いし中住戸は廊下ドーンの田の字だし間取りはイマイチですね

駅前で今までと同じの生活。しかも最新のマンション。
商店は新しい住人の需要も見込まれます。
建築費は地権者様と同じ戸数の新しい住人が出します。
だから土地を譲って下さい。
って事なのかなあ。

確か即完してプレミア付いてる千代田富士見のタワーもパチンコ屋あったけどね

パチスロみたいな娯楽施設よりフィットネスクラブとかが入居してほしい

>>789
あそこの地権者パチンコ屋は、住居棟ではなくて
隣りのオフィス棟に入ってます。

即完といっても、完成する前にリーマンショックで
キャンセル住戸がいくつも出てました。

テナント情報がライフが入る以外まだ不透明なので保留中です
テナントの正式発表はやはり販売開始後ですよね？

ここは地権者がどう動きたいかが読めない限り、
青田買いは難しいですね。
例えお金があったとしても。。。
まあお金の無い小生が言う資格は無いですが...

コメント後に
きっと罵声を浴びせられるのでしょうけど。。。

>>793
ホントにそうです。
パチンコ屋が入るのもそうですが、ワンルームから1DKの賃借人(地権者分)が大勢いるのもかなり微妙です。ゲストルーム他、共有部分の利用でもめそうです。

>ワンルームから1DKの賃借人(地権者分)が大勢いるのもかなり

え？どのくらい戸数ですか？二桁いきますか？

賃貸用の需要で即完売になりそうですね。

>>795
総戸数320戸 (事業協力者住戸（非分譲住戸）160戸含む)

公式ウェブサイトの物件概要より

地権者と非地権者が同数というのも良く考えたね。
同数なら、今後のマンション運営における事案も、
多数決で納得させられる。
地権者が多過ぎると、不特定多数の人間がオートロック内までウロウロできる賃貸事務所物件になりがち。

地権者が多いと、地権者に有利な事柄、が先に決まっている場合があるので重説は慎重に読まないとね。

賃貸用で売ったとしても、マンション完売で里予木寸さんはウハウハ。
その後の貸主はちゃんと儲けを出せるのでしょうか？

>>No.787
二重サッシは、遮音性の他、保温性や気密性も高く、割高になるところを除けば、いいとこだらけと思っていましたが、違うんですかね？？

>>801
開けるのが二度手間、窓拭きの面積が倍になる、外の景色に歪みが出ることがある。

>>802
付け加えると、そもそも二重サッシにしないといけない環境であること、つまり周囲の騒音が激しく、日常で窓を開けて過ごすことが考えづらいのが一番デカい。
通常、部屋の中で外からの音が僅かに聞こえる程度にサッシやガラスの組み合わせを変える。ここは駅のアナウンスや電車の音がひどく、二重サッシにせざるを得なかったということ。
外廊下なのに窓を開けられないって何？って感じ。

http://www.proud-web.jp/proudclub/woman/labo/1408_kamata/index.html
パティオですね

>>804
ん？誰かへのレスですか？？
まさかパティオの存在が二重サッシ問題と関連してるとかでは無いと思うのですが、念のため。

>>801　802
地上駅への直結なのだから、それは仕方ないでしょう。二重サッシにしてくれているだけ高級！
この物件でうるさくてイヤというのであれば、地下鉄の駅直結しかないですね。
大森の駅から遠い山王タワマンならまだしも、ここは、駅直結なのだから全く問題なし。
あと一般的に、二重サッシはメリットの方が大きいことは、ネットで検索すれば周知の事実。

>>806
だから、二重サッシだから高級とか、そういうことじゃ無いの。
家の中で外の音が15dbだったか、それくらいの僅かに聞こえるようにサッシとガラスの組み合わせをするの。外のサイレンとか聞こえないと防災面でも困るし、完全防音は心理的にもストレスがかかるから、とかの理由だったと思う。
ガラスは複層にしてもサッシほど防音効果は無いから、地上駅の騒音を抑えるには二重サッシにせざるを得なかっただけで、高級云々の尺度にはならないの。線路に面してて二重サッシじゃ無い所を探す方が難しいよ。

サッシの遮音性能はT4までしかないのに
飯田橋駅前のプラウドでは「T5相当」なんて独自の性能基準で、線路騒音対策の二重サッシを使ってると宣伝しましたよ。

二重サッシとペアガラスを混同してるのか？
知ってたら二重サッシがメリットが大きいなんて言わないかと。
二重サッシは奥行きも無駄に取るし、なにより面倒。開き戸なんか手前にも奥にも開かなきゃいけないし。
騒音無かったら一重のペアガラスサッシで良かったのに、騒音のために二重サッシにせざるを得ないということ。

つまり電車はうるさいってことですよね？

良く言えば駅直結、悪く言えば線路脇。
駅の放送や発車ベルが聞こえるだろうね。
電車の音が無音なんてあり得ない。
それだけ駅から近いって事だから良い事じゃないのか？
二重サッシ閉めておけば聞こえないんだし。

最近のパチスロ屋は防音とかちゃんとしてるからあまり騒音はきになりませんが
外観が派手だったり、看板持ちバイトとかは多々気になりますね。

それと無駄に派手な看板と照明ですかね。23時までギラギラしてますからねー。
あとは、朝一の並びでしょうか。
朝並ばれるとゴミとかタバコとか散らかされてがっかり
ってことに。。。なりそうです。

武蔵小杉駅前のパチンコ屋入りマンションでは
パチンコ屋からのタバコ臭が問題になっているみたい。

窓閉めてても24時間換気で、
外気は常に入ってくるからなあ。

タバコのにおいが外から入ってくるとしたら嫌ですね。
換気する意味がないというか。
24時間換気はいいのですが、綺麗な空気が循環するように工夫してほしいです。
都会で便利で環境のいい場所を探すのは困難ですね。
蒲田は庶民的でいろいろと便利な街だと思いますが、少し雑然とした面もあり、好き嫌いが分かれそう。
これほど駅に近くなくてもいいかなと思いますが、電車通勤の人にはありがたいことでしょう。
部屋の向きによっては駅の騒音の影響が少ない場合もあるのかな。

部屋の向きと言っても
外廊下マンションなので、吹き抜けの中で騒音が反響しないとよいですが。

元々投資マンションとして考えてましたが地権者さんの賃貸部屋が気になりますね

ここって賃貸に出すためのマンションなのか??

投資マンションとして検討。
賃貸物件が多すぎなのが懸念。
案外、人気薄物件かな・・・

賃貸間の競争が激化して、家賃設定が安くなりそう。
住むなら便利。

地権者物件が160戸ですから複数所有者がけっこういるんじゃないかなと。

買えもしない人の妬みの書き込みばかり。

過去レスにあったけど、この辺で
店舗や賃貸用を所有してても、自分は別な高級住宅街に住んでる人が多いそうですから。

そもそもここは駅前の商業地域ですよ？住むより貸して利用するほうが賢いと思いますけど

つまり、購入費用よりも
賃貸収入の方が儲かるってことですよね？
みんないくらぐらいの利益を期待しているのでしょうか？

投資利回り８％見込んでます

ってことは5000万で購入したとしても
年間400万の賃料取るってことですか？
家賃30万以上！！
高いですねー

by 匿名さん　2014-08-15 13:08:44
>>武蔵小杉駅前のパチンコ屋入りマンションでは
パチンコ屋からのタバコ臭が問題になっているみたい。

小杉のマンションはパチンコ屋とマンションの入り口って相当離れているけどね・・・

>>825
都内で働いてれば誰でも買える価格だよ。

永住無理、投資無理なら誰が買うんだろう。

>>830
利回り計算で8%で、どうしてそういう計算になるかね…
8%は複利計算では無いとして、単純計算すると、仮に25年回収で8%の利回りとして、25年で5400万の家賃収入だから、月額18万。経年劣化による長期的な家賃下落と、特別修繕一時金を考慮すると、新築時に月額20万ちょいくらいかな。
これに管理費、毎月の修繕積立金を上乗せした額を借主に請求。処分時価格を考慮すると、コミコミで25万弱くらいが新築時の目安かな。回収期間30年想定だと、20万くらい。

賃貸管理を業者に任せる分の５％も上乗せしなければね。

>>834
どういうこと??
まず年間利回りの話でしょ?
釣り?

>>834
それ、現金買いした場合の利回りでしょ。
ローン買いが普通だから。

>>837
ローン買いなら、年間のキャッシュベースで月額ローン返済額と管理費等負担額、管理委託料とかの合計に8%上乗せで考えれば良いでしょ。その上で、将来的な家賃下落を見込んで当初家賃を設定する。
とは言え、どう計算しても年間400にはなり得ないでしょ、って話です。

>>838
普通の住宅ローンよりも高い賃貸マンションローンを
何％で考えているの？

>>839
それを考慮しても、そこまでいかないでしょと。5000万の物件の家賃が年間400万とか。
個人的には、投資用物件はキャッシュで買うべきだと思うよ。住宅ローンみたいに超低金利で貸してくれるものがあるので、自宅をフルローンで購入しておいて、自己資金は全額投資用物件の一括購入資金にまわす。
最終的に投資用で持っている人が多いと、投資家同士で家賃が高いか安いかの勝負になるから、そんな余計な金利負担額の差がモノを言うと思ってる。

一般的に表面利回りって
年間家賃総収入÷物件価格でしょ?

>>838
そんな計算式はじめて聞いたわ(笑)

甘い考えで賃貸投資はしない方が良さそう。

中国人の法人個人問わずクライアントからけっこう需要あるんですよ。国内周りにも使い勝手がよさそうだとお考え。

>>841
ですよね

>>841
申し訳ない。話の前提が食い違ってましたね。
利回りがキャップレートであれば、その考え方です。
DCFベースで計算したIRRを想定して記載したのが、自分の書いた利回りです。
不動産前提ですと、キャップレートの、利回りを言うのが一般的でしたね。

追加ですが、仮にキャップレートで8%を考えているのなら、甘過ぎるでしょうね。1をキャップレートで割返したのが、巷で言われるマンションPERですよね。8%だとPERは12.5。PERが低い、すなわち投資利回りが高いと言われる都心の物件でさえ、15を下回ることはまずありませんね。
16くらいでもかなり良いと言われます。PER16.67として、キャップレートは6%の計算です。5000万の物件なら年間の賃料は300万、月額25万ってとこですよ。

みんなが賃貸考えてて、
住む為に買おうとしている人は、かわいそうですね。

地権者が半数で、駅の騒音があるマンション
を住む為に買おうとしている人なら、賃貸の多さは想定内なのでは。

このマンション高すぎ！価格聞いてびっくり。（正式発表前ですが）
蒲田ではバブル期含め、過去最高額のマンションなのでは！？
野村不動産は相当強気ですね。大森・大井町の駅前価格ですね。こちらの
マンションは！
もちろんプライドの高い野村さんの事だから販売調整はするでしょうけど、
はたして一期即日完売はいけるのか？
二期以降の販売はどうなるのか？
今後が楽しみ！
このマンションの売れ行きによって、蒲田の地価がある程度の評価基準と
なりそうだな！