ル・サンク馬込ってどうですか？

マンションの敷地の一部が計画道路に
http://sumai.nikkei.co.jp/edit/soudan/mansion/detail/MMSUq100001303201...


物件概要を見て気になっています

売主のNIPPOには
もう少し詳しいことを物件概要に書いていただきたいです

＞６８さま
この物件も含めて検討中です。

ご紹介いただいたお店を検索しても詳細がわかりません。
化粧品屋さんでしょうか？

現地を見学した際は、コンビニ程度しかわかりませんでしたので。
当方、地元ではないため情報いただけると助かります。
よろしくお願いします！

馬込のパブダンディ
近いといえばそれくらい

スリーエフぐらいです。個人商店は、ご自身の目で確認したほうがいいです。

83平米で購入検討してましたが、他の方の要望が入り価格交渉もできなくなり総合的に考えて見送ることにしました。

スーパーは車で行くので不便さは感じなかったのですが、目の前の公園。マンションが建って汚さや臭いの苦情が出れば区も動いてくれるかもしれませんが、それを補う程のメリットがあればな〜と思いました。

風水相談はじめて出てみましたが、いろんなモデルルームに派遣されている有名な方でマンション購入をムリに勧められるわけでもなく、部屋の鬼門を見てもらったりしました。馬込は荏原町も近くて好きなのでもっと物件が出てくることを祈ります。

近くに買い物施設があれば検討できるけど・・残念(>_<)

>>74
目の前の公園
マンションが建って改善されるものですか

マンションの北東角地に接する小さな畑みたいなスペースも気になります。何なんでしょうか？

何でしょうね。ストリートビューで見ても小さな畑のような感じはしますが、なんだかわからないですね。
買い物があまり便利ではないとのことなので、駐車場が少ないのは気になります。

この辺には地下鉄の駅が近くにあるだけかなぁ。
それ以外は何かあるんでしょうか。
もう車での移動がメインになりそうなものですが、
車が無ければやっぱりいろいろと大変なのかな。

部屋の間取りは南に向いている部屋が多く感じますね。
陽当りは良好かな。

買い物や食事は荏原町か旗の台をよく利用しています。馬込・西馬込はやはりお店は少ないので。。代わりに住宅が多いですから、治安は比較的いいと思いますよ。

ここから荏原町・旗の台の商店街は遠すぎる。本当に買い物不便

地権者が多すぎて、駐車場も大半を地権者が取るようなことを説明で聞きました。私達は駐車場希望なので、この物件はパスです。優先も希望もなんて聞いたことありません。何だか地主の有利さが滲み出てるマンションですね。

82さん、それが本当なら
地権者の為のマンションって感じで、不公平すぎますね。ここのマンションは、一般の購入者は二の次と言うことです

８２さん
マンション内で駐車場を借りられない事を視野にいれておいた方がよさそうですね。
そうなると車を必要とされる方は外で駐車場を借りるしかないんですよね。
近辺の相場は３万円位かな。ローンの支払いに駐車場を考えると、車はカーシェアでいいのかな
なんて気にもなってしまいます。前はレンタカーしかなく、なかなか面倒だったけど、
今はカーシェアがあるので気軽に車を借りる事ができますよね。近くのタイムズで
借りる事ができるみたいです。

地権者のかたが駐車場優先と言ってましたね。
入居後もなんか住みづらそう。
管理組合での決め事もトラブルになりそうですね。
価格の魅力も感じませんしパスですね。

>>82
ルール変えないと完売出来ないよ。
大丈夫？

買い物が不便なら車は必須でしょうけれど駐車場を確保しなければこちらの購入は検討がいになってしまいますね。静かでくつろげそうな間取りはいいなと思うのですが。ネット注文だけでは賄いきれないでしょうし。飲食店も近くにあれば便利ですがどうでしょうか。

入居後、管理組合がスタートします。地権者の方が多いと管理組合の運営は大変です。特に駐車場優先となると、なお大変です。周りにお店がないと、日頃の買い物が大変そうですね。

こちらのマンションは西馬込のドレッセと値段は余り変わらないですね。正式な価格が決定したようなので、本日見てきました。あの場所であの値段って強気ですね。

2LDKの3600万台は狙い目かな。うちは駐車場は必要ないので。

駅まで4分なので通勤に便利ですからね。それに買いもの出来るスーパーも
自転車があればすぐに行ける距離に『ケンマートホームセンター』
『まいばすけっと馬込駅前店』があるので便利です。ただ買いものなどの
選択が少ないのと雨の日などの買いもの時に車があると便利とも言える環境だと
思います。ただマンション近くにcarecoやオリックスカーシェアもあるので
必要なときに借りるようにすれば、車がなくても不便を感じる事は少ないと思います。

毎日ケンマートとマイバスケットで買い物だと超飽きるしょ！周りに何もないから本当に不便な場所

ケンマートって坂の下でしょ？
何か一生懸命ケンマートとマイバスケットを推している人いるけど

>>93
営業の方でしょう。
物件のネックを書かれているから、一生懸命に推しているが推測できます

地権者が多いというネックは、たいへん困ると思いますけど、どのように推すのでしょうか。

地権者や周りの環境が気になるなら、ドレッセ南馬込がいいですね。こちらは間取りは良かったですが。

しかし、久々マンコミ見ましたが、どのマンションの内容も悪いコメント多いですね。検討者はいるんですか？これ書いてる人？内容稚拙ですし。業者さんのやり合いですね。

第二京浜に近いけど車の音はどうですか？

第二京浜に近いのではなく隣接です。10分現地にいれば分かります。

地権者がやだなー
最初から不平等差を感じる

第2京浜の音もありますが、新幹線通過の音も気になります

横須賀線＋湘南新宿ラインもね

サラリーマンが買える金額帯ですね。駅は近いし。嫌なら大崎とかの三井を買えばいい。買えればですけど。

このあたりの相場は買える人とそうでない人が出てしまいそう。
後は自分で納得できるかどうか、ということにかかってきそうです。
ある程度、状況を判断して確認をしておくことが良いでしょう。

駅近が最大の売りだけど第２京浜の音うるさいし横の公園はタクシーの運転手がトイレに使う公園だね。たまにおっさんが酒盛してるよ。駅近だけどスーパーがマイバスしか近くにないから共働きにはあまり向いてないかな

中延や荏原町では買えませんし、利を取るならいいですね。

前が公園で日当たり問題ないと思っていましたが、１０５さんの投稿が本当であれば、あんまり良い公園ではなさそうですね。酒盛りは、夜の時間帯でしたか？どうような方が酒盛りをしてましたか？

>>70
※本物件敷地東側接面道路は、都市計画道路として計画決定しているため敷地東側約45㎡の部分は堅固な建物は建築できません


建築計画のお知らせの標識によると

敷地面積 1,419.71㎡
建築面積 871.62㎡


敷地東側約45㎡が道路用地として収用されてしまうと、建ぺい率オーバー物件となることが危惧されます

購入検討の際に、売主から説明を受けられることをお勧めします

駅から近くて南向きの間取りが多いのは魅力です。
ただ、確認しなくてはいけない部分もありそうですね。
確認して売主が、ちゃんと答えてくれるかが疑問ですが。
でも、大事なことですよね。敷地の件は。

当たり前ですが、HPには悪いことは載っていないですからね。

>>108-109
宅地建物取引業法で説明義務があるのでは？

ところでここ売れてるの？

建ぺい率がオーバーするとどうなるんですか？
少し調べてみたら、「建ぺい率がオーバーしている中古物件を購入する際には住宅ローンが組めず、現金一括でしか購入できない。」という記述を見つけました。
将来転売しようと考えても、住宅ローンが組めない為なかなか買い手が見つからないことになるのでしょうか。

隣の公園は馬込松原児童公園ですよね。
検索してみましたら、公園ガイドでも写真の扱いがないようなとても小さな公園のようです。

周辺の商業施設はスリーエフがもっとも近い店舗のようですが、スーパーではなくコンビニでしたっけ？
まいばすけっとも小規模なので、大きなスーパーに行くには自転車が必要になりますね。

>>108さん
敷地東側約45㎡～その表記を読んだ際、少し気になっていました。
どのような影響が出てくるのか分からないままでしたが、なるほど、将来的に建ぺい率に関係してくるという事なんですね。
明らかにマイナス要因になりますが、営業さんに伺えばしっかりした説明が返ってくるのでしょうか？

質問すれば、無視はしないでしょ？

>>108 >>112 >>114

「敷地東側約45㎡の部分は堅固な建物は建築できません」という表示だと
堅固な建物が建築できないだけで、それ以外の不利益がないような印象を受けますね。

道路用地として収用されてしまうと建ぺい率オーバー物件になるのなら
そのことを明確に表示するべきですね。

表示は最低限してますから問題はありません。
計画道路のお勉強をもっとして下さい。

>>116
重要事項説明書に記載してれば
問題なし。

もっと大きく物事見ましょう。

買主の不利益に関することです。
大きな物事です。

最低限の表示では誤認のおそれがあります。

重要事項説明書に
道路用地として収用されると建ぺい率オーバー物件になると
記載されているのですか？

>>119
営業さんに聞くべき。
ここで議論しても意味なし。
電話ぐらいする時間ないの？

書いたものにしてもらうべき
電話だと後になってから言った言わないになるよ

重要事項説明書くらい見せてもらえばいいだろ。
どうせ買わないだろ>>119は

計画道路で盛り上がってますが、販売の方は盛り上がってるのでしょうか？

>>119
NIPPOは地権者には説明しているのだろうか

小さな問題です。

大事なのは立地と価格だよ！

このマンションが将来立て替えなどするときには、建ぺい率の関係で、所有権の再分配で問題が起こりませんか。

問題発生するから、その前に頃合いを見て
売却する事を勧めます。

問題発生するならはじめから買わなければいいのでは？

>問題発生するならはじめから買わなければいいのでは？

同感です。

そうですよね。
売却もうまくいくかどうかわからないのでは。

でも南向きで駅4分というのは魅力ありますね。
価格も都内にしては高くないように思います。

眺望のいい高台で駅まで坂がないというのもいいかな。
日当たりと開放感も良さそうですね。

第1期登録完売御礼！となってますね。
問題はあっても売れてると考えていいのかな。

> 駅まで坂がない
階段と横断歩道がある

> 南向きで駅4分
南側は新幹線の高架

> 売却もうまくいくかどうかわからない
それで買う？

先週見学しました。日当たりはすごい良かったですね。8階より上を検討中です。1 階2階は値段はすごい魅力なんですが。

その前に、立地がヤバイだろ。

まあ価格を考えると立地はしょうがないんじゃないでしょうか。埋め立てエリアではないですし。まあ立地が良ければ6〜7000万はしますし。お得な穴場だと思います。

低層階のお値段はかなりお得感はありますよね

日当たりにあまりこだわらないのであれば、普通にイイにじゃないかな～と思われます

日中、家にいることが多い場合には日当たりを重視される方が多いでしょうからなるべく高くという風になってくるのでしょう。

でもお値段はそれなりに、、、

低層階はどの物件もお得感はあると思います。
眺望の価値と、同じ部屋でスペースを考えるか。
このあたりは本当に難しいところだと感じています。

こういう立地だと前、後ろと空地があるから
国道の音はかなり拾うね。
上階ほどうるさいし寝室も国道の音を拾う配置になっている。
まだ完成してないから音のイメージがわかない人が多いんだろうけど
検討中の人は完成からでもいいのでは

まあ音は室内では感じることはないかと。
日当たりはかなりいい感じですね。

間取りと値段で私達は検討中です。

>>138
音は拾いますよ。この立地では
音の習性を考えればすぐわかること。
因みにわたしは国道沿いではないですが
ここのマンションより中に入った場所に住んでますが
周りに建物がなく住む前は音など気にしなかったんですが
住んでみたら国道の車の音は拾うはで最初は寝付けなかったです。
敏感なかたでなければ気にはしないかもしれませんね。
ペアガラスぐらいでは防げませんよ。
分譲マンションです。

建物が3階ぐらいまで出来てましたね。皆様がコメントしているとおり、音は気になりますが、日当たりは良かったですね。

周りが道路で囲まれれているので、日当たりに関してはすごく良いと思います
建物内に居ても国道の音は拾うのですか
換気口から音が入ってくることもあるらしいのでペアガラスにしてもというのは聞いたことがあります
最近は防音タイプの換気口もあるらしいのですが、オプションでもいいのでそういうのがつけられる選択肢があればよろしいですね

第２期の販売予定価格が出ましたね

予定価格2LDK 3,900万円台～／3LDK 4,300万円台～

少し高いのかなぁとも思っていましたが（最低価格でこれなので）
日当たりの件などを考えると
そのようなもの？
建材の高騰もあるようですが。

都内で駅近で、購入検討範囲の価格の物件です。
第二京浜と新幹線に挟まれているので騒音は我慢するしかないかと思います。
但し、地権者のことが気になります。以前にも地権者優先の問題を指摘する投稿がありました。
一階に開業予定らしい歯科クリニックって地権者なのでしょうか。もしそうだとすると、なんかマンション自体がその歯科クリニックのものです、みたいな雰囲気になってしまう様な気がします。
このマンションって地権者が大きな権利を有する特殊なマンションなのでしょうか。

下駄をはかせているマンションって多くあるし、
別にしたに歯科医院が入ってもなんてこともないように思いますけれど…。
飲食店じゃなくってよかったなぁと。においとか出るので。
医院だと安定的になる可能性が高いので、
管理費や修繕費に関しても安定的に入ってくるのかなと。
1階のその部分が賃貸でテナントとして入ってくるのか、そもそも所有者として入ってくるのかはわかりませんが。

≫143さん
外観デザインの敷地配置図を見ると、クリニックと居住部は棟が
異なっているように見えますが、違いますかね？
入居する歯医者はもう決定しているんですか？
小児歯科も併設された評判の良い歯医者さんだと嬉しいです。

このエリア、お子様を保育園に預けたい方は絶対避けた方がいいです。0ー3歳児は生活保護、シングルマザーなどの家庭で枠がほぼ埋まり、両親フルタイムくらいでは到底入れません。第一子乳児の倍率は何十倍。知り合いが保育園に預けられず退職に追い込まれました。

先週見学してきました。
4,000万台の3ＬＤＫもあり、価格は非常に魅力です。
周りはお店とか少なそうでしたけど、
ザ・プレミアスカイ中延と比較して、うちは同時検討です。

敷地面積に北側の後退部分を含んでいるのでしょうか？

こちらのマンションもだいぶ売れてましたね。
設備はイマイチでしたが、間取りは良かったですね。
5000万いかない3LDKもあり、候補には残りそうです。

駅まで距離が近いですし、坂がないので自転車も使えるし、最悪徒歩でも全く気にならない立地ですね。
間取りも使いやすく広々としたものになっているので、家族で暮らすのにも悪く無いのではないでしょうか。

室内で音は気になってしまうのでしょうか。騒音が聞こえるという話ですが気になるところですよね。
ここは駅までの距離が全体的に近くなっていますので、とても交通機関は充実していると思います。
坂も少なくていいですね。

>146さん
それは深刻ですね。
東京都における待機児童数のワーストでも世田谷に続き第二位となっていますし、
働きながら子育てしたいママさんにとってはマンション選びも慎重にならざるを得ないのかと思います。
一応、区のホームページによれば、待機児童解消の取り組みとして27年度は認可、認証合わせ20園新設するようですね。

３LDKの間取りが比較的安い価格で販売されていますので、注目されやすい物件ですよね。
近隣の保育園の倍率が高く、枠がほとんど無いと言うのは気になるところですね。小さなお子様のいる家庭にとっては重要な問題になりそうです。やはりシングルの方が多いと自然とそうなってしまいますよね。

もう残り僅かになってますね。外観もなかなか品がある感じです。中延のマンションと比べると1000万以上違うので、うちは真剣検討してます。
まあ大田区で道路沿いにはなりますが。。

物件概要でテナントは店舗（診療所予定）となっていますね。
クリニックだと思いますが、何科が入るのか決定しているのでしょうか。
間取りを見るとファミリー世帯も多そうなので、内科/小児科の
クリニックだと敷地内が便利そうですね。

物件の人気は高そうですね。
外観も良いですし、立地も良いみたいですので、住み心地が良さそうな物件ですね。

テナントは歯科医院みたいですよ！
近くにあると助かりますね！

第2京浜沿い、新幹線、線路沿いということでかなり躊躇しています。
中古も同時検討して色々見ましたが幹線道路沿いの物件はどこも価格がかなり安く残っています。まして新幹線も近く走っているので心配です。

あと5戸ですね。日当たり、駅近いのはうちには非常に魅力でした。
価格もお手頃で、中古相場より階数によっては安いですね。まあ、道路沿い、新幹線は仕方ないかと。都心までは非常に近いですし。うちは次週再度見学予定です。

もうすぐ入居開始ですか。
お引越しする皆さん、晴天に恵まれると良いですね。

第二京浜と線路は気にならないとはいえないですが、
駅まで近いのはとても魅力ではあります。

騒音などは現地で確認するのが一番いいのでしょうが、
夜、寝ている時間帯の様子も知りたいです。
やはり、交通量は多いのでしょうか？

夜はさすがに交通量減りますがトラックが増えるのでどれくらい揺れがでますかね
あとは線路の音は夜間けっこう響きますね
特に新幹線のキーンという高音はRICOHの辺りまで行っても聞こえます

キーンという音ですか。脳に響きそうな音のように思えますね。でも新幹線は深夜は走っていないと思うので寝ている時間は大丈夫では？
それより道路の車の音が気になります。トラックが増えるとなると揺れよりも走行音というのでしょうか、響く場所ではかなり響くと思うのですが、このマンションはどうなのでしょう。
もちろん、窓やサッシで防音されるのでしょうけれど。

音ですが、立地から分かるように外に出れば当然します。

ただし二重サッシに加え換気口も防音仕様になっているので、
室内にいる際は窓を閉めていれば外の騒音は全く気になりません。
（「全くしない」ではなく、生活音の方が大きい為、「気にならない」ということです。）

入居してから気づきましたが、
目に見えてこないが良い設備が意外と多く、
電気料金などの毎日かかるコストを抑える事に気を配っているマンションだな、と思います。
華やかさはありませんが質実剛健なところが気に入っています。

また、日当たりがとても良く、日中室内がとても明るいです。

早く完売してくれないかなー、と思います。。

新幹線は11時代まで走ってますよ。
音は二重サッシで抑えるとして排気ガスはどうなんでしょうか？
窓開けないんですか？

私も排気ガスは購入前は気になりました。

しかし、数時間窓を開け放しにしているわけではなく。

洗濯物を干しても気になりません。

郊外のエリアと比較したら、違うのでしょうが。

南向きでほぼ一日中、日当たりはよく部屋の中は明るいですね。

都心までの近さと価格から考えたら、お買い得でした。

あと2戸のようでうね。営業の方、頑張ってください。

あと2つでした。確かに品川までの距離を考えると、この物件は価格的に魅力的です。音も実際の部屋を見たら、まったく気にならない感じです。
来週もう一度話を聞きにいきます。

完売しましたね。

>>146
絶対、到底、などと断定するほど事実をご存知なのでしょうか？
この辺りに所有している物件の売却を検討中のため、覗きに来ました。
部外者ですが、事実とかけ離れている情報を真に受けて判断をなさる方が増えぬよう、今更の、かつお節介ながら書き込ませていただきます。
まず、最寄りの区立保育園ですが、少なくともここ数年は、何十倍なんてありませんでした。大田区に照会すれば一目瞭然です。
生活保護とシングルマザーの家庭でほぼ埋まる、などということもあり得ません。平均的か、むしろ高収入のご家庭も多かったです。
浅草線が便利なので、両親ともに新橋の一部上場企業勤務、両親ともに大手マスコミ（しかも別々の！）などというご家庭も存じ上げております。
しかも、熱心で余裕のある父兄が多く、父の会も発足されてます。
通園風景をみても、親子ともにキチンと上品な方々、沢山いらっしゃいますよ。
共働きで入れなかったのは大変お気の毒ですが、おそらく、点数が満たず、かつ、同点の場合に優先させるに足る理由が弱かったのではないかと。。申込の際に、居住年数や固定資産税の有無が聞かれることなどひとつ取ってみても、考えることがあると思いますが。

>168
保育園の入所について、足立区じゃないのですが参考まで。
住んでいるところでは第一希望の保育園に願書を出しに行きます。いくつかある中で、人気のある園は点数が高くても行けない場合があります。

2人兄弟で2人ともここじゃなきゃといった（ゴネた）場合、産休明けすぐの低年齢の子は行けないこともあるようです。

逆に3歳児の方が行きやすかったとクチコミを聞いたりしますよね。