SKY FOREST RESIDENCE　TOWER&SUITE（スカイフォレストレジデンス）Part2

>>750
全く意味不明

まあとにかく分かったことは住不はめったに値引きをしないってことだね。豊洲は例外。それをもって、住不も値引きしますよというのは、人に誤解を与える過剰一般化でしかない。

おとなり豊島区目白の自慢をするより、新宿落合の自慢をしたほうが良いんじゃない？

落合って、ちょっと昭和風だけど。

>まず目白と高田馬場は神田川で完全に分断されています。

その落合も、神田川の向こう(目白エリア)なんだけどね。
でも一応、落合は「新宿区」

落合も神田川のあっちだからエリア外。
馬場と同エリアというなら早稲田かな。
でもここ、大久保だし。

>>753
落合で自慢できるエリアは、目白と言った方が通りの良いような場所ですしね。

話は変わりますが、この物件から線路を挟んだ向かい側のマンション、雰囲気悪いですよね。あそこは何？

早稲田、落合、馬場、大久保は全然違いますよ。あえて言えば、にぎやかな馬場と大久保に対して、落ち着いた早稲田、落合でしょうか。早稲田はにぎやかだと思われがちですが、それは大学のみで、周囲は静かな住宅街です。特に早稲田駅の東側は静かです。早稲田から西に行くと馬場に掛けてだんだんとにぎやかになりますが、にぎやかな地区はすでに馬場です。

おとめ山のあたりは馬場エリアになりますか？

おとめ山は住所的には落合だけど、住環境的には目白に分類されるのでは？

スカイフォレストから
・歌舞伎町まで　1.3ｋｍ
・おとめ山まで　1.5ｋｍ
・目白三丁目まで2.1ｋｍ

>>752
あなたはもう買ってしまったから、値引きはして欲しくないのはわかりますが、売れ残りはいずれ値引きされますから。もうじきわかるよ。

>>762
住友不動産も値引きするんですか？3年くらい前にできたシティハウス新宿戸山がいつまでも売れ残ってて一向に安くならず、いつ売れるのか楽しみにしてるのですが・・・

>762

住不商法のことをご存じありませんね。値引きはまず絶対にあり得ません。値引きをしないので販売が長引くことを想定し、
コンシェルジェサービスの時間を短くして管理費を安く設定しているような会社ですよ。売れ残った部屋の管理費は
デベの負担ですからね。少しでも真面目に不動産を検討したことがある人ならだれでも知ってることです。
考えても見てください、管理費って３万円くらいですよ。年３６万です。５００万値引きするなら
１０年引っ張っても値引きしない方が得なんです。
だからこそ、豊洲のように割引があったと聞くと、みんなびっくりして話題になるのです。
ここは他に競合物件もありませんし値引きする可能性はゼロです。

あまり話題にされないけど、売れ残った部屋の固定資産税って発生するのかな？
それもデベが負担するとなると、ここは２５万位でしょうか。
管理費と合わせて約６０万。それでも５００万値引きするくらいなら、８年は粘るわけです。

>764
人件費って知ってます？

>>765
売れ残りの棟内モデルルームは、予約制ですので、張り付きの人件費は不要です。
どこかのモデルルームから、手が空いている人員を回せば良いだけです。

そのうえ住友不動産は、個別のモデルルームを持たない集中モデルルーム制ですので、常駐人員のいる集中モデルルームに一度来てもらい、そこから案内する形式になります。
したがいまして、売れ残ったからと言って、人件費が増えるという事がないのが住友のビジネスモデルなんです。

＞766
それも人件費ですよ。
新宿や池袋のモデルルームの維持費もすべて
物件の販売価格から捻出される経費ですよ。

この物件じゃないけど、今までに大幅値引きのオファー受けたこと二回あるので、竣工後は普通に値引きありと思うよ。確実に審査通る等の属性しだいかもしれませんが。。

>>767
そうですね。あくまでも、全物件通じて必要な人件費という意味ではその通りですね。
でも、その売れ残りを値引き処分しようが、在庫のまま残ってようが、その人件費はどうせかかるお金なんですよ。

>>768
ゼロってことは無いでしょうね。
実際1億物件とか相場がそろそろピークみたいな時は打診することもあるようです。
ただ、びっくりするぐらい限定してる、それが住友不動産。
他社の売れ残りスレ見れば竣工1年も経ってないのに、モデルルームでいきなりいくら引きますと言われたとか、そういう書き込みがしばしばあるのに、住友はほぼ表に出ない。

>>768さんみたいに物件名も、下げ幅情報もない、何となくの情報だけが、別のスレで出てくるのが普通。
>>768さんが嘘をついていると言いたいわけではなく、特定が怖くて言えないレベルで相当限定して声をかけてるのでしょう。

>766

７６９さんがおっしゃる通り、新宿や池袋のモデルルームには一定数の営業がいます。彼らは固定給で働いているので、
内覧の希望があった時のみ、現地に出向きます。経費がかかるとすれば、その時の交通費くらいですね。
モデルルームはどのみち新宿か池袋のビル内に作りますし、竣工と同時になくすので在庫期間の維持費はかかりません。
そもそも現地にモデルルームを作らない戦略は相当に経費削減効果があります。

まあ、住不はおりこうさんですから、一番もうかる方法で売りますよ。基本は値引きなしで引っ張りまくる。
値引きをする場合は、それでも十分利益が出せる見込みのある場合のみ。

２０１４年３月の営業利益率を見てみると、住不が他社を圧倒しているのが分かります。

住不　２０. ５％　
野村　１３．９％、
三井　１１．３％

詳しくは会社四季報をご覧ください。

住友不動産
【業績】 売上高 営業利益 経常利益 純利益 1株益(円) 1株配(円)
連10. 3 719,635 133,979 100,464 52,662 111.0 20
連11. 3 744,756 138,462 106,295 50,908 107.4 20
連12. 3 688,662 147,465 107,912 53,236 112.3 20
連13. 3 736,652 151,345 114,916 59,825 126.2 20
連14. 3 780,273 160,471 130,536 69,697 147.0 20
連15. 3予 810,000 165,000 135,000 77,000 162.4 20
連16. 3予 840,000 173,000 143,000 82,000 173.0 20
中13. 9 391,495 83,123 67,951 41,872 88.3 10
中14. 9予 398,000 83,300 68,000 42,000 88.6 10
会15. 3予 810,000 165,000 135,000 77,000 -



野村不動産
業績】 売上高 営業利益 経常利益 純利益 1株益(円) 1株配(円)
連10. 3 434,226 39,274 23,967 4,660 25.7 25
連11. 3 480,983 42,083 26,149 5,471 28.7 25
連12. 3 450,807 49,939 34,173 17,591 92.4 25
連13. 3 517,740 58,308 45,806 19,357 101.6 30
連14. 3 532,016 74,307 64,058 26,844 140.7 35
連15. 3予 560,000 65,000 55,000 29,000 151.9 40～42
連16. 3予 570,000 67,000 57,000 31,000 162.4 40～45
中13. 9 251,944 36,457 31,121 17,553 92.1 15
中14. 9予 265,000 34,000 29,000 16,500 86.4 20
会15. 3予 560,000 65,000 55,000 29,000

三井不動産
【業績】 売上高 営業利益 経常利益 純利益 1株益(円) 1株配(円)
連10. 3 1,384,806 120,585 93,901 60,084 68.4 22
連11. 3 1,405,269 120,092 96,204 49,909 56.8 22
連12. 3 1,338,102 126,038 102,509 50,129 57.1 22
連13. 3 1,445,644 148,184 123,066 59,451 67.7 22
連14. 3 1,515,252 172,567 144,587 76,843 87.5 22
連15. 3予 1,540,000 183,000 156,000 90,000 91.1 22
連16. 3予 1,560,000 192,000 165,000 95,000 96.1 22
中13. 9 636,151 69,207 56,819 39,852 45.4 11
中14. 9予 645,000 73,000 60,000 35,000 35.4 11
会15. 3予 1,540,000 183,000 156,000 90,000

さすが大企業

>>766
張り付きの人件費あるよ。豊洲は棟内にモデルルームどころか、営業担当と受付嬢を常駐させて事務所構えてプロモーションビデオの上映までやってた。10戸以上売れ残ってたからね。いまはプレミア住戸しかないみたいだけど、同じ状況じゃないかと思う。

>>772
豊洲がたまたまそうだとしても、住不は最近は一般的に特別なモデルルームは作らない。ここも、その方式で新宿にモデルルーム。
そして、竣工後も値引きはほとんどない。
例外を探せばあるだろうが、あくまでも例外。
住友物件は、その値段の価値があると思えば即申し込み。
ないと思ったら、あきらめてさっさと別物件探す。基本的にこれしかない。

不動産屋の人件費なんて議論してどうしちゃったのかな？
そんなことより、ここはまた次期販売が延期した。
先着順は、この１か月で１戸減っただけ。
売れてなさすぎ！
人件費をもっとかけてでも頑張らないと。

ここは北がお見合い出し、南は富士山が見えないから

>>772
それこまでしてでも豊洲を売り続けるという事は、住友は人件費なんかものともしないくらい、在庫処分をいそがないデベロッパーという事になってしまいますね。

>>774
人件費議論じゃなくて、住友が値引きするかどうかって話だと思います。
今のところ、全くないわけではなく、ごくまれにすることもある、という感じのようです。
ここも売れて無かろうが全く気にせず、ずっと売り続けるんでしょうね。

竣工前じゃ、絶対値引きしないよ。いま議論してどうするの。
竣工して何年か経てば残存簿価も減るわけだから相当分の値引きもあるだろうけど。
目白の物件も駅遠なのに高くて売れ残ったけど最初は値引かなかった。しかし最後はさすがに値引きされたと書いてあったが、そりゃ経年劣化分は引かないと怒るよ。

すみふの販売員は確か歩合制だからそんなに固定費かからんのでは？

販売員が歩合制？それって非正規のパートってこと？そんなはずないでしょー。

>>772
行ったことあるなかでは大崎、豊洲、目白は常駐してましたね。

>>780
思い出したので月島も追加しときます。

>>778
中古販売のチラシ入れまくりなイメージがあるからか、よく誤解されてますが、住友不動産は新築営業って実は歩合率低いのです。
だからこそ、売れ残りなんて気にしないという戦略が取れるとも言えます。
幾ら会社の方針がそうでも、数売らないと生活できないような状況では、営業は生活できなくて同業に転職されてしまいますものね。
いろいろな意味で、住友不動産は、新築マンションデベロッパーとしては異色中の異色な会社ですね。

まぁ、住友はマンションは本流じゃないからというのはあるかもしれません。
三菱も似た感じの会社でしたが、レジが切り出され平和とくっついて、今は普通のマンションデベになりましたね。

新築マンションデベロッパーって…。

中古マンションデベロッパーなんてあるの？(笑)

>>783
確かにありませんね。
お好きなように読み替えていただけると幸いです。

＞７８２

中古販売のチラシ入れまくりなイメージがあるからか、よく誤解されてますが、住友不動産は新築営業って実は歩合率低いのです。

中古販売は住友不動産販売であって、住友不動産とは別物ですよね。それでは住友不動産の中で新築営業は
どのくらいの割合を占めるのかと言うと、最新のデータでは３０％です。確かに野村の５８％に比べれば
少ないですが、三井の２７％よりは多いですね。ですので、

だからこそ、売れ残りなんて気にしないという戦略が取れるとも言えます。

という分析は間違っていることになります。貴殿の分析通りなら、三井も売れ残りを抱えても平気である
ということになりますが、三井も基本的は竣工前完売を目指しますよね。

住友不動産
【連結事業】不動産賃貸36(35)、不動産販売30(17)、完成工事26(9)、不動産流通7(31)、他1(12)

野村不動産
【連結事業】住宅58(11)、賃貸18(28)、資産運用3(44)、仲介・CRE5(29)、運営管理12(7)、他4(3)

三井不動産
【連結事業】賃貸30(23)、分譲27(7)、マネジメント21(13)、三井ホーム16(2)、他7(3)

営業の給料の歩合の話に掛かっている部分が無理やり売上割合の話になってない？
ま、住友が売り惜しむ経営なことは新聞にすら取り上げられるレベルだけど、実際のところは住友にしか分からないからから、もう各自判断すればいいんじゃないかと。

竣工後の物件にかかる販売経費なんてたかが知れてるから、一住戸に年５０万かかったとしても、
５００万値引くくらいなら５年くらい平気で粘るんだと思いますよ。
投資額の回収を急がないというのは、経営体力がある会社だからこそ出来る商法ですね。

スミフはだらだら販売してる間に結構な広告費かけてるよね。あれはかなりいってると思う。
その分も折り込み済みの価格設定だから損しないだけでしょ。早く買った人が支えてるだけ。

>>785
三井不動産と三井不動産レジデンシャルは別会社です。
マンション板で語られてるのはレジデンシャルの方ですよ。
もちろん連結決算には含まれてますが、
この3社比較は意味が違ってきます。

賛成

スカイフォレストに関しては何の話題も出ませんね。出尽くした？
物件に関係のあるコメントのほとんどが馬場と大久保の悪口か、周囲の団地と戸山公園に対する侮蔑か
線路際の騒音のことばかりで、何の参考にもならない。

でも論点を自分で出すっていう発想はないんですね。

792に追加して気になるところと言うと、近隣のゴミ中継所のダイオキシンの環境問題、そして共用施設の充実度が若干低い点ですかね～。あとはインパクトのある非常に魅力的な物件だと思います。このエリアの雰囲気を一変させて欲しいです立地は賛否両論あるので、リセールを考えているかたは価格と合わせて検討注意されれば宜しいかと。

>７９３

お言葉ですが、あなたも何も論点をおっしゃってませんね。
私はこれまで散々いろいろな論点を提起してきましたので、もう書くことがありません。

＞７９４

ゴミの集積所は新宿区のゴミをいったん集めるだけであって、処理はしません。よってダイオキシンも発生しません。
風評被害を招くようなコメントは慎んでくださいますようお願いします。
共用施設はこの規模では多すぎると管理費に跳ね返ってきますから、住人にとっては最低限でよいと思います。

みんな業界の知識をひけらかしたくて、しょうがないんだな。

>>795
昔、杉並区の杉並中継所周辺で問題が起きた過去、ってのもありますので
全く無視するのもどうかと。

797だけど、794さんとは別人。

＞７９７さん、

なぜゴミの中継所からダイオキシンが発生するのでしょうか？その理屈で言えば、マンションのごみ置き場でさえ
ダイオキシンが発生することになりませんか？杉並の例がどれほど確かなものか分かりませんが、それが事実なら
全国的な問題になっていても不思議ではありませんが、そうなってませんよね。想像ですが、杉並の問題は、
適切に焼却処理されずダイオキシンが発生したゴミが中継所に紛れ込んだだけなのではないでしょうか？

テレビ朝日　東京上級デート2「新宿区・落合」 9/3(水)深夜放送

794です。新宿中継所のウェブサイトを見てください。なぜダイオキシンの検出量はいまだ公開されつづけるのでしょうか。いまアクセスできる25年度以降のデータ、その値は低いです。しかし、いまアクセスできないそれ以前のデータ、基準値より高い時があったと記憶しています。だからなんだと言われればそれまでですが、リセールを気にする方であれば考慮しないわけにはいかないのではないでしょうか。風評被害？いまアクセスできない25年以前のデータも明らかにしていただければ納得します。

ダイオキシンよりも車の排ガス（Nox)と煙草の方がずっと健康被害大きいことをみんな知らない。

環境局では清掃局はどこも測定してるんだよ。ほかにも工場や公園や河川とかも測定してる。
平成25年度の23区の観測地点20か所で、大気濃度平均0.024、最大0.051。
これを新宿中継所と比べてみよう。http://www.city.shinjuku.lg.jp/seikatsu/file09_03_00005.html

それと、昔は酷かったよデータはみつからないけど、と脅すのもいいが、
昔より今の方がダイオキシンが低いのは、新宿中継所だけじゃなく全国的なもの。
それはなぜか？原因となる塩化物ポリマーをつかった素材が減っているから。
いまや、ダイオキシン類排出量は、平成10年度に比べ40分の１以下。

地方の財政が苦しい自治体が対策を放置して高濃度に汚染されているニュースもあるが、
都の焼却炉は最新の装置で高温処理をしているから排気もクリーン。
むしろ下町や工業地区にある、零細企業の工場が汚染源として問題になる。
2000年の大田区の荏原製作所藤沢工場のダイオキシン流出問題も対策の怠り。

(参考)２３区南部が、濃度が上昇。
http://eritokyo.jp/independent/aoyama-col16647.html

「物件比較検討中」さんは、新宿や豊島区の物件に頻繁に出てくるようですが、
ついに「別物件を契約」さんになったようですね。おめでとうございます。
ちなみに、どのエリア物件に決めたんですか？理由等もお聞かせいただければ幸いです。

>>801
ゴミ=ダイオキシンという発想の人がいるから、うちの施設は出してませんよというアピールのために計測している。
実際、取り立てて高い数値ではない。

その他の地点と比較すらせず、「発表するなんて怪しい」などという発想をする人がいるとは思ってなかったのでしょう。

ここはもう販売開始していたのか
気がつかなかった

ずっと前ですよ・・・

条件の良い南西角部屋の高層階はもうないでしょう。今年の１月の時点で14階から22階までのうち、残っていた中で最も高層階なのは17階でした。他の方角ならあるかもしれませんが、住不は階層による価格の違いがないので、当然高層階から売れます。あえて低層階をお望みでないなら選択肢から外した方がいいですよ。

タワーマンションなどの高層マンションは、上層階の物件に入居することに意義がありますよ。
せっかく背の高いマンションを購入するんですから、下の階を購入するのは勿体無い気もします。
でも、資金不足なら仕方が無いでしょうね。

>>809
そういう人が多いおかげで、下層階は値付けが弱気。
単に住めれば良い人にとっては、むしろ、下層階の方が価値が有るんだよね。
余計に払ってくれる人が居るからから下層階は安く住める、意義もないのに住んでくれるから上層階のあるマンションが作れる。
お互い補いあってると言えるかも。

でも、高層階も低層階も
同じタイプの部屋なら管理費修繕積立金の額は同じ。
エレベーターなどで電気を余計に食ってる高層階を助けてくれる低層階。

>>811
そういうこと言うと、屋根のある最上階の修繕費を皆で支えるとか、色々あるしね(笑)

住不のタワマンは低層、中層、高層くらいの三段階くらいのざっくりとした値付けしかしない。
ちなみにここは１４階から２２階までは同じ価格でしたよ。
当然高層階の方が資産価値が高いから、同じ価格なら高いほうがいいですね。

なんとかと煙は高いと所か…。

だから、なんとかは高台の街に住みたいのか。

>>815
なんとかでもいいのですが、中々このマンション住めませんよ！

ここは場所が良いですね。
治安、環境も良く、利便性も抜群。

ライバルの大崎、湾岸、池袋や東中野とは
人気や内容が勝っていますね。

>>817
ここ大久保アドレスですよ？
治安、環境の良さを誇るような場所ではありませんし、
利便性もターミナル駅である大崎や池袋に比べて勝ってるとは到底思えませんが。

人気も東中野・大崎・池袋・湾岸の物件に軒並み負けてますね。
https://www.sumai-surfin.com/product/ranking/re_rank_link.php
817の書き込みは一体なんなんでしょう。

埋立地と書かずに湾岸と書いてるから、あちらの関係者では？

>>819
そのランキング、当てにならなくない？
なんで即完売のブリリアタワーより東中野とかまだ売ってる物件の方がランク上なんだよ。
所詮そのサイト利用者のマイページ登録数のランキングでしょ。
そんなサイト参考にしてないし。

他所の物件の悪口を書くと荒れるので、もう止めませんか。

どう考えても東中野の方が人気に決まってる。駅回りの環境が違う。
大久保も馬場も印象としてはむしろ環境や治安はよくない方だと思うけど。
あんまり勘違いしないでほしいな。

そんなわけないだろ(笑)
大学の教員は朝早くないから近くに住む必要性がない。長期休暇もあるし、普通は少しはなれた郊外に住む。
近くに住むとしてもこのエリアなら神楽坂か護国寺方面の方にいくのが普通で、好き好んで馬場大久保に住もうなんて教員にあったことない。

>>824
なんで山手線駅で3線使える馬場が東中野に負けるんだよ。勘違い笑えるわ。
東中野といえば某宗教があって、新宿で働くキャバ嬢の街だろ。

どっちにも棲んでたけど、住んでみればわかる。家族構成にもよるけど。
DINKSなら馬場は悪くないけど、子供がいたらまず住もうとは思わない。
それにここ大久保よりだしね。

＞８２６

私は職業柄、大学の教員の名簿をよく目にするので、よく知っていますが
早稲田と学習院の教員のだいたい１０人に１人くらいは馬場に住んでいるんですよ。
神楽坂、護国寺方面は少ないですね。
その他は中央線沿線や東西線沿線、世田谷、大田区、千葉、埼玉、神奈川などに分散しています。

＞早稲田と学習院の教員

ただの教員じゃ、ここは買えないだろ。

で、教授となるとそれなりの年齢。
子なし老夫婦で50平米なら散財にならないかな。
なにしろ私立大学の教授は少子化や研究内容の変更などで一度大学を換えると、
退職金の計算がゼロに戻るから余裕でタワマンを買える人は少ない。
早稲田と学習院じゃ、医学部は無いし。

紀子様のお父上が学習院の教授で、職員用アパートに住んでいたのは有名。

教員が馬場アドレスが多いと言っても、こんな感じでしょう。

３０代大学教員で年収１千万って、肩書は何よ？
３０代の助教授では無理だし
http://nensyu-labo.com/syokugyou_daigaku_jyokyoujyu.htm

大学教授は平均年齢：57.0歳

中央値でお願いします

>８３３

これは全国平均ですよね。大学の給料はピンキリですから、こんなものでしょう。
底辺の大学は５０歳で年収６００万くらいですかね。早稲田などトップクラスは１２００万ですから、
ほぼ倍の開きがあります。ちなみに給料の額は受験難易度とは関係ありません。
８３４万円はトップクラスなら３０代前半の専任講師の年収ですね。
大学というところは肩書が変わっても給料は（ほとんど）変わりません。
トップクラスなら３０代後半で１０００万を超えます。
ご存じないようなので申し上げますが、大学の給与体系は完全に年齢給なんです。
専任講師、准教授、教授と上がっていくイメージをお持ちでしょうが
それは間違いです。ただし、教授になると役職が回ってくることがあるので、役職手当がつき
結果的に年収は増えますが、人によっては役職を断って基本給だけでよいという場合もよくあります。

>大学の給与体系は完全に年齢給なんです。

万年助手が年収１２００万？

助手は任期制です。万年助手なんてありえません。
しかし万年専任講師ならトップクラスの大学では５０歳で年収１２００万ですよ。

ちなみに助手の年収は３５０万前後ですね。
助手（任期付き）と専任教員（任期なし）の間には天と地ほどの差があるのです。

どうでもいい話。

＞840

＊＊＊には関係ないよな。少なくとも年収１０００万稼いでから出直しておいで。

＊＊＊は禁句なのか。
Loserという意味です。

大学教員は給与面は恵まれていませんよ。
好きなことをしてお金を貰えるという点が何よりの魅力です。
ご参考までに。
http://blog.goo.ne.jp/la_old_september/e/44c85dec2de45042b37b391196d27...

この話を延々とされるのか。
まあ読んでいるところでは、商社やテレビ局の社員の足元にも及ばないのはわかった。
そのトップクラスの大学教員とやらは、一部上場企業サラリーマンと同じくらいだね。

ただ、年齢給じゃなくて、勤続年数だろ？

http://nenshushare.com/job/q1180/2/

特定職業の給与については他でやってください。


　

夜中に一人で掲示板のぞいて馬場のマンション買ったくらいで得意気に他人に管巻いてる方がよっぽど質が悪いと思いますが。

ちなみに大学教員は都内の名の知れた私大ならば４０手前で1,000～1,500くらいになります。ただし大学教員は本棒ではなく副業で稼ぐものです。講演や原稿料を合わせると、大体倍くらいの稼ぎになります。ソースは自分と周りの人間です。
それから個人的には好き好んで必要異常に勤務校の近くにすみたいとは思いません。

どうでもいい話。

搾取しているんだね。ブラック早稲田の教授。

「早稲田の教員は金持ちなんだそ！！コラ」

ってイメージが、力説すればするほど定着してきたね。

すでに大久保と言うだけで嫌悪感なのに、早稲田もダメか。STAP細胞も。
掲示板にずっと残る、早稲田大学の年収自慢の恥ずかしい痕跡、もう消えない・・・・・・
隣の部屋だったら絶対に嫌だな。