物件概要 |
所在地 |
東京都世田谷区桜上水4丁目413番2(地番) |
交通 |
京王線 「桜上水」駅 徒歩3分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
878戸(非分譲住戸358戸含む) |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上8階 地下1階建(棟1 A棟、I棟) 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2015年06月竣工済み 入居可能時期:2015年09月中旬予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主・販売代理]野村不動産株式会社 [売主・販売代理]三井不動産レジデンシャル株式会社
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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桜上水ガーデンズ口コミ掲示板・評判
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818
匿名さん
WBSを見ました。816さんと同じように受け止めました。残り1割しかないならもう条件の悪い部屋しか残っていないから見に行っても無駄だと捉えた人が多いと思います。実際その通りなのかもしれませんが。
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819
匿名さん
現在は2期で100戸ほど販売しています。2期分譲分も合わせるとまだ300戸以上ありますから、いいお部屋もたくさん残っています。次期以降に販売になるE棟にも注目している方は多いんじゃないでしょうか。
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820
匿名さん
E棟、いいですよね! 駅からは一番遠く、場所的な不便なのでお値段安くなることに期待です!
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821
匿名さん
どうやら駅距離はあまり価格に反映されないようです。価格の根拠は基本的に日当たりと眺望だけのようですね。
その意味では南に遮るものがないE棟は意外とお高いかもしれません。
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822
契約済みさん
日照については桜上水ガーデンズ近隣を観察すると参考になると思います。
日大グランドに面した近隣のマンション=桜上水南パークハウス、アルス桜上水
この時期、南東側(リビング)は午後3時になると照明がついています。
雪の降った後、北に面し陽射しの届きにくい道はいつまでも雪が残りアイスバーンになっていました。
そんな経験を踏まえ、私はG棟西端の部屋を契約しました。
また、未発売ですがF棟西端は桜上水ガーデンズの中心に位置し、
北南西側は各棟からも均等に離れ、部屋の中も自然光で明るいと思います。
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823
匿名さん
アイスバーンといえば、ここは雪が降ると大変そうですね
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824
契約済みさん
私も本日、G棟の南西角部屋を契約してまいりました。最後の最後までD棟の南東角と迷いましたが、冬場の午後の日照時間が決め手となり、G棟を選択しました。この掲示板では多くの皆様から有益な情報を頂き感謝しております。
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825
匿名さん
8000万から9000万円台で買える物件を中古も含めていろいろと探してみたが、立地、周辺環境、間取り、日照、分譲会社及び施工会社のブランド力、設備、構造、ラニングコストなど、あらゆる面で考えて総合的に桜上水ガーデンズが一番優れているという結論に至りました。
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826
検討中の奥さま
高掴みなんて、どこ吹く風という購買層が多く、デベのプライシングは絶妙ですね〜
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827
匿名さん
結局どれくらい売れてるの?
分譲住戸の9割?(だとすると残りはわずか50戸くらいですか)でもそれだと1期後に登録抽選なしてほとんど売ったってことですよね。
それともまだ300戸以上残っているんでしょうか。
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828
匿名さん
まだ300戸以上残っています。9割というのは一期の売出し216戸に対して売れた数が200戸超だったという意味です。
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829
匿名さん
やはり世田谷、低層、内陸台地のここか、都心、タワー、利便性の大崎、品川、豊洲かの選択は難しいですね
どちらが将来価値が高いんでしょうか?
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830
匿名さん
大崎、品川などの都心立地は将来価値がありそうですが、すでに販売価格に盛り込まれている面もあります。
震災の可能性などを考えると豊洲は避けた方がいいですね。内陸部の世田谷は将来価値は分かりませんが、
居住地として考えた場合はとてもよいと思います。
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831
匿名さん
>821
駅距離は関係あります。不動産価格を決定する際の指数としては、駅距離、日照、階層が大きく関わってきます。一方、眺望は加点ではなく、減点方式を取ります。桜上水ガーデンズの場合は眺望はどこも減点にはならないため、基本的には駅距離、日照、階層だけで価格は決まっています。(基本的にはというのは、桜が見えるなど一部の眺望の良い住戸には多少のプレミアが乗せてあるそうです。)
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832
匿名さん
>831さん、詳しくありがとうございます。そうすると基本的には第一期分が最も高く、第二期以降は多少でも安くなっているわけですね。将来を考えて駅近住戸のキャンセル待ちも合わせて考えたいと思います。
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833
契約済みさん
>831
営業の方は眺望の良いD棟、E棟は強気で行くとお話しされていました。
それにめげて第1期契約となった方も多いのではないでしょうか。
価格表も書かれていない部屋があったり、商談中も何度か情報更新されていたようです。
実際は方向性だけ決まっていて、お客様の動向を見ながら細かく価格設定しているように見えましたね。
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834
匿名さん
>833
私が営業から聞いた話では、少なくとも桜上水に限っては価格付けに眺望は関係ないとのことでした。
現在出ているD棟とG棟を比べると、D棟の方が高いのは、棟全体としてDは南向き、または南西向きなのに対して、G棟は東向きだからです。その意味ではG棟の南向きは東向きの棟として価格付けされているので、お得な部屋と言えるそうです。
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835
契約済みさん
ここがもし内廊下だったら管理費が平米あたり50円上がるそうです。80平米の部屋なら月4000円の負担増になるわけですが、ここの検討者にとってこの金額は大きいのでしょうか?あるいは負担増になってもいいから内廊下の方を望むのでしょうか。
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836
匿名さん
ここの特徴のひとつは両面バルコニーだと思います。どちら側の部屋からも緑豊かなガーデンが眺められる良さと両面の窓から窓に風が流れるので部屋中を風が通り抜けてとても快適だと思います。
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837
匿名さん
不動産の価格なんて、世の中の景気で決まっている。
これからマンション高くなるからあとから出る棟の方が高くなる。
つまり、第一期がD棟だったら、第二期のA棟の方が高くなる。
そんなもんだよ。価格は需要と供給で決まってるって習ったでしょ?
キャベツだって150円の時もあれば300円の時もある。そんなもんだよ。
だから早く買った方がいいって営業が言うんでしょ。間違ってはいないよね。
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838
匿名さん
両面バルコニーに惹かれて購入する人が多いようですが、南リビングの部屋では北側の洋室にバルコニーがあるわけですよ。そんな部屋って日当たりが悪く寒くて暗いだけなんじゃないでしょうか。通気性で言えば、別に両面バルコニーじゃなくても、南と東など2か所に開口部があれば流体力学的にはまったく遜色ありません。
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839
匿名さん
E棟は駅距離からすれば安くなって当然でしょう。デベとしてはなるべく安くしないために、他の棟を売った後で売りたいところでしょうね。デベもバカではないですから、利益を最大化できるスケジュールを立ててますよ。
客観的に考えれば、E棟は駅が遠いが、南向き中心で眺望は開けているので、東向き中心のG棟よりも安くはならないと予想します。ただし、他の棟の販売状況によっては価格調整をしてくる可能性も十分あるので、どう転ぶかは分かりませんね。
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840
匿名さん
桜上水が高くて買えない人はヴィークグラン世田谷千歳船橋がお薦めですよ。ここなら坪280以下で買えます。
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841
匿名さん
桜上水が高くて買えない人はヴィークグラン世田谷千歳船橋がお薦めですよ。ここなら坪280以下で買えます。
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842
匿名さん
いいんじゃない、千歳船橋。しかしなんであんなに売れないのかな、千歳船橋。
838さん、通気性はおっしゃる通りで喜多河バルコニーなくても変わりませんが
洋室の明るさは全然違いますよ。格子もないし足元まで窓があるし。
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843
匿名さん
>835
逆だと思います。もし内廊下だったら負担増になってもいいので両面バルコニーを望みます。836さんが書いてくださったように自然の風の心地よさ、エアコンは最低限にしたい。ここを買う方はそういう方が多いのでは?と思います。
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844
匿名さん
>833
>眺望の良いD棟、E棟は強気で行く
なるほど。やはり本来ならもう少し安いのに眺望の良さで第一期販売棟に近づけるということですね。であれば中庭に面した棟は安くなりそうですがそちらは静かさを売りにするんでしょうね。
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845
匿名さん
北側が寒いのはよほど古いマンションのお話ですね。特にここ数年猛暑のせいで北側の部屋や1階の評価が変わってきているそうです。ここは北向きメインの住戸はないですが。
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846
匿名さん
いや、北側は日照が全くない以上、他の方角に比べると寒いのは間違いない。最近のマンションなら日照のある時間帯は暖房を入れなくても温かいが、北側はそうはいかない。暖房を入れれば十分しのげるのが最近のマンションの北側、暖房を入れても寒いのが古いマンションの北側という差はあるかもしれないが、最近のマンションなら北側でも温かいというのは間違い。
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847
契約済みさん
>844さん、
内側のG棟はD棟に比べると安いですよ。南向き同士の比較だと5%くらい違います。G棟の東向きとD棟の南向きでは10%くらい違います。
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848
匿名さん
>842さん、
838です。
南北の両面バルコニーと、南と西にバルコニーがあるタイプの比較をしていました。北と西では西の方が日照が得られるため、後者の方が明るく、また通風性では同等であると言いたかったのです。
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849
匿名さん
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850
匿名さん
>849
夏の北側は相対的には涼しいけど、日照がなくて部屋が暗いので日中でも電気をつけないといけないから、
なんだか気分がめいります。自然光がほしくなりますね。
タワマン高層階の北側は明るいらしいから事情が違いますが、中低層階の北側は居室には向きません。
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851
匿名さん
世田谷区のいろんなマンションを見比べてみたけど、これだけ大規模でデベの力の入った物件は他に例がありません。その分、価格も高いですが、満足できること間違いないしです。他を買ったら見劣りします。
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852
匿名さん
ここは世田谷区の中でも一等地の価格がついているけど、場所は京王線桜上水ってところがどれだけ受け入れられるかだろうね。
デベのブランド力とゼネの信頼度は抜群、環境も抜群だから、世田谷No.1マンションなのは間違いないけど。
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853
匿名さん
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854
匿名さん
価値観は人それぞれですが、自分の中では世田谷区で図抜けてるのはグランドヒルズ三軒茶屋でしょうか。
ほぼあらゆる点でここより優れていると思いますが。
ここがいいのは大規模団地の建て替えらしくランニングコストが低いことですね。
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855
匿名さん
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856
匿名さん
グランドヒルズ三軒茶屋は駅遠ですが、確かに別格ですね。価格が違いすぎるのでここと比べるのは無理があります。1億円の予算ということでしたら、グランドヒルズの最安値を買うよりも、桜上水ガーデンズの条件の良い部屋を買った方が満足感があるのではないかと思います。
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857
匿名さん
一億あったら、パークシティ浜田山がいい。
あそこはすべてが別格。
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858
契約済みさん
私は予算1億ありましたが、各上のパークシティ浜田山ではなく、桜上水ガーデンズを選びましたよ。理由は新築であることと、都心までの利便性です。
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859
契約済みさん
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860
匿名さん
ここと比べる?
>世田谷No.1マンションなのは間違いないけど。
これに違和感があったので書かせていただいただけです。
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861
匿名さん
規模と注目度では世田谷区No.1と言えそうですね。
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862
匿名さん
二子玉ライズ、グランドヒルズ三軒茶屋。
全く売れなかったマンション。
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863
匿名さん
そして桜上水。
これまた、全く売れないマンション。
たぶん半分も売れない。
都内だけで比較すると
京王線沿線は西武新宿線より格下沿線。
高級住宅街が皆無。
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864
匿名さん
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865
匿名さん
862.863さんはお詳しそうですね。即日漢俳のマンションにお住まいなんでしょうか。参考までに教えてください。
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866
匿名さん
>863
第二期で半分を超えそうですよ。三期、四期、五期くらいで完売でしょう。大規模ですから最後の一戸まで売りきるのは苦労するでしょうが、主幹事が野村ですからうまくやるはずです。
京王線と西武新宿線の件ですが、実際に両方の沿線にお住いになったこと、あるいは利用されたことはありますか?私は両方の沿線に住んだことがありますが、沿線の町も乗っている客層が全然違いますよ。京王線沿線には高級住宅街とまではいかないまでも、明大前、下高井戸、千歳烏山、仙川、調布、府中などそれなりの駅力と魅力のある町が広がっていますが、西武新宿線には比するものはないでしょう。
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867
匿名さん
まぁまぁ、西武新宿線は結構昔からの資産家の方が多いですよ、田無なんかは便利だし結構好きですけどね。
ここは新宿に近くて良いなと思ったのですが、駅の古さを見て決めかねています、駅前の再開発とかはあるんですかねぇ。
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