シティタワー大阪天満　part 18

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①＜グラフから読み取ると坪単価150万台の取引もあるんだね。＞
グラフの中から、最も価格の低い一例をご紹介戴いた様で有難うございます。
ご存知の筈ですが、誤解回避のためそのグラフの掲載物件の全てを下記に記述いたします。
Ｈ２３年１月　２１８万円　　Ｈ２３年７月　２１９万円　　Ｈ２３年７月　２０４万円　　Ｈ２３年７月　２０３万円
Ｈ２４年１月　１６５万円　　Ｈ２４年１月　１５５万円　　Ｈ２４年７月　１９０万円
Ｈ２５年１月　２２３万円　　Ｈ２５年１月　２１９万円　　Ｈ２５年１月　２１０万円　　Ｈ２５年１月　１９８万円
Ｈ２５年１月　１９２万円
　（注）ちなみにあなた様にご紹介戴きました物件は、上記中「Ｈ２４年１月１５５万円」でございます。
これ等の全てのデーターの平均は、２００万円、失礼！正確には１９９．７５万円です。

②＜あと、成約価格が出ていない事例は、大幅な値引きが入っている可能性が高いよね。＞
素敵な想像力ありがとうございます。但し、ここで同じ様に紹介されている、多くの他のマンションでも成約価格が出ていない物件随分ありますよね。って事はあなた様の論法からすれば、それ等も「大幅な値引きが入っている可能性が高いよね。」
ってことですね。無限大に広げられるあなた様の想像力を、私も少しは見習いたいものです。最もその意図が、私に採って納得できる場合に限りますがね。

③＜現時の実力じゃ坪180万で売れれば万々歳で、坪160万ってところかな。＞
グラフの上に「シティタワー大阪天満の売出履歴」で下記の「成約価格」が紹介されていますよね。
公開年月 　　売出物件 成約価格 専有面積 間取り 坪単価 バルコニー面積
2011年9月 　約3,800万円 約3,800万円 約61㎡ 2ＬＤＫ 約204万円 約7㎡
2013年2月 　約4,000万円 約3,800万円 約68㎡ 2ＬＤＫ 約192万円 約9㎡
あなたは、素晴らしい評論家だと尊敬致します。つきましてはあなた様の論説と上記実績との乖離をご説明ください。

④＜これってここの販売価格と差が無いの？＞
当初の販売価格について、一例の情報をお届けします。これは「２００９－０１－１８　№２２０」の投稿文で照会されているものです。
　　　「販売は2月(注→投稿文からして２００９年２月を指す。）のようですが、既に予約取り始めてますよ〜」
　　　ちなみにチラシに出てる最安値は、
　　　２LDK　61.62㎡　3120万〜
　　　３LDK　66.93㎡　3640万〜
　　　４LDK　89.39㎡　4840万〜
　　　です。
ここで紹介されている最安値である３件の当初売出価格の坪単価は、１７６．３万円となります。
よって当初の売出価格の平均坪単価は、１９０万円超と想定され、その根拠は⑤にゆだねます。
即ち、あなた様が吹聴しようとする程ここの物件は、上述の成約価格の事例にもある様に、低下していないのです。
ただ、Ｈ２４年１月　１６５万円　　Ｈ２４年１月　１５５万円　　の２件は、むしろ売主事情によると解すべきでしょう。

⑤＜お得に買える可能性がありますよ。＞
現在「SUUMO」で紹介されている販売中の物件の「間取り・価格」より単純平均坪単価を算出すると、１９２万円となります。
即ち、住友は値下げ販売しないのです。

非常に残念ですが、「マンション売却査定DB｜大阪の中古マンションの取引事例や相場情報を …」によれば
「大阪のマンション売却査定ＤＢ＞大阪市の中古分譲マンションランキング＞大阪市北区」では２３０件中６位
「大阪のマンション売却査定ＤＢ＞大阪市内中心6区の中古分譲マンション（中古マンション平均単価ランキング）」では７件中２位です。

以上、あなた様の歪んだ全ての論法を木っ端みじんに打ち砕く結果となりましたが、ご容赦ください。

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