パークシティ武蔵小杉はどうですか？【5】

コスギタワーのベランダは、物干し用の金具が、ベランダの手すりより上に出るようになっています。
コスギのタワー群は、みんｎａ洗濯物ひらひらかもしれませんよ。

２期の価格は１期に比べるとどんな感じかしら？

三井は販売期で価格設定変えないよ。たぶん、１期と同じ価格で出してくるはず。

＞453
私の営業は、地価の変動によっては変わるかもと言っておりました。
なので、ぜひ、ＳＦＴを！と勧められました

SFTが完売するまでは、皆そういうよ
『ぜひ、ＳＦＴを！』はSFTが完売するまでの営業トーク。

三井は最初に販売価格決めたら途中変更しないよ。某デベのように、周辺マンションの価格見ながら調整して、下層階の方を価格高くして売ったりとか節操ないことはしない。
ただ、ＭとＳでは最初から価格設定が違うと思う。ランドマークとしての価値分、上乗せしてあるはず。

2期は1期より価格あげるって言われたよ。

やはり、タワーは予算があるかぎり高層階を買うのが吉です。
そうでなければタワーを買う意味が半減します。
中古で売るときも雲泥の差でしょう。
タワーの場合、高層階と低層では価格帯がまったく違い、
同じ間取りでも高層階の方が高いのが普通です。
なぜ高いかといえば、高層階のほうが価値があると多くの人が思ってるからです。
そのため、タワーでは、階層によって一種の階級構造ができてしまうので
低層だと、のちのち卑屈なお思いをっ強いられれる場合があります。

若い人はそう考える人が多いと聞いた事があります。
でも逆に年配の方なんかは辿り着くまでの時間や避難の事等を考えると、低層階の方が
いいと言ってます。（うちの両親）

若年層
ステータス＞実用面
年配層
実用面＞ステータス　　ってところでしょうか？
（もちろん考え方は色々あると思いますけど・・・(^_^;)）

パークシティ小杉に限ってはどうかな？
なぜ、高層階が２期なのかな。１期は要望書で売れそうな部屋を
出した結果高層階が２期となったからな。
どうもこの近郊あたりでは海プレミア眺望がないからぶっちゃけ
駅から近いのが買う動機の第一で逆に高層階よりも中低層階が人気の
ような気がするね。湾岸は70平米の4000万台の安い高層が人気だけど
1期では90平米弱の6000万程度の中低層が人気だったからね。

>>461
間取り見た？高層は狭い間取りが多いのよ。しかも。パークシティ豊洲なんて
高層階ばんばん売ってたよ最初から。同じ三井だけどね。
中低層は広い間取が人気だったしね。売るときは間取りも重要じゃない？
坪単価が中低層のほうが安いから同じ予算で広い部屋が買えるってことで
いいんじゃない？

でも正直な話、MSTは人気スゴイのかな〜
SFTでは出遅れで部屋GETならずだったので、今ちょっと焦ってきた〜
みんなはどうよ

豪華さがあるなら、是非買いたいよ。
やっぱステータスを求めたい。

>>464
ＳＦＴの一期に申し込んだ方なら分かると思いますが抽選が
意外と厳しい。ちょっと人気の部屋だとすぐ抽選です。ＭＳＴ一発勝負だと
抽選にはづれると買いたくても買えなくなってしまいます。コスタの最終期も
すごい倍率みたいです。

徐々に建設が進んでいて建設中のビル自体が宣伝となっていて
仕切りなおしのＭＳＴは一期で希望の部屋を目指して多くの方
が登録することでしょう。ＭＳＴは買いたくても買えなくなる
と思います。

しかもＭＳＴをはづすと駅直結型のマンションはさらに数年後の竣工
ですから実質は小杉開発のラストチャンスでしょう。

どこをどう探しても東横線で駅徒歩２分なんて小杉再開発以外今後でないから
人気は加速するでしょうね。

わりかし倍率を避ける手立てを知っています。
ここで言っていいものかどうか…？

工夫して（最終日登録等）倍率下げても結局は１倍でないと１００％確実には
買えないんですよね。恐らくコスタ様子見からパークシティ１期もちょっと
高い価格だから様子見してなんて方はうかうかしてる間に全部即日完売でＭＳＴが
最終勝負ラインとなっていることでしょう。新規参入者ももちろん増えるからＳＦＴの
二期からは最後の争奪戦になるでしょうね。

>>465
×はづす
○はずす

どんな手立てがあってもここの人気考えると倍率はなかなかさけられないのでは・・・

東横線にマンション欲しい人は凄く多い。しかも多摩川越えて東京区部に入ると
建築規制は厳しく駅前に土地がまったくない。その上価格も築浅中古で７５平米８千万超となる。
東横線沿線希望の購買層は必然的に小杉の再開発を買うことになります。

ただしサラリーマンのボリュームゾーンの4千万台が少なく中心価格帯が5千万台と6千万台だから
倍率も２倍から３倍が多くなることでしょう。確か１期は平均価格が5,600万ぐらいでしたね。

466です
SFT購入者です。友人も購入しました。１倍でした。

＞＞４７０
そんな手立てあるんですかね？

私は、MSTの西側は苦戦するのでは、と思っています。３棟目の東側面が視界を塞いでいますよね。タワーマンションの売りの一つが眺望ですし。
コスタの西側にあるR-stylesが１０月から入居可ですが、いまだに募集していますね。やはり賃貸の借り手は少ないのかもしれませんね。
パークシティは、あと９００住戸くらいの販売でしょうか。小杉にあらたな需要が出てくるかも不安なところがありますね。
欲しい人が買い尽してきた中で、まだニョキニョキ２棟も東横駅周辺に立つなんて、本当に大丈夫なんですかね。
でも、MSTは、世帯数が多い分、固定資産税も管理費も割安感があれば、人気となるでしょうか。共有風呂も持ち合わせていませんしね。

SFTの共有風呂は不要物だと思いました

>>４６９
横須賀線新駅開業で、品川区・大田区で西大井周辺を探している人も流れてくるだろうから
さらに凄そうだ。
しかし今はちょっとした小杉バブルで、らみんな５０００・６０００万円の物件でも
購入しなければ・・・みたいな雰囲気になっている人も多いんだろうが、
正直５年後・１０年後その金額を投資したことを後悔する人が結構出てきそうな気がする。

バブルは実需を伴わないからバブル。小杉は売れてるから相場。
日吉ですら5000万6000万するんだから別に高くない。
だいたい５、６千万じゃ30坪の家が郊外に買える位でしょう。
駅５分以内の再開発は安泰。危ないのはむしろ小杉でも駅１０分以上の
中古相場じゃないかな？周辺で買い換えてパークシティ買う人も
多いだろうからね。しかも今後マンションは駅から遠くなれば
なるほど人気がなくなるでしょう。

マンションマーケットで駅５分以内の新築マンションの成約率は
駅５分以内で１ヶ月で９０％以上。駅１０分以上だと５０％以下。
当たり前だけど今後は駅に近くないとマンションは売れにくいと
言われてる。

もともと周辺相場が坪二百万程度で、ここが二百万から二百五十万で
駅２分を考えれば周辺の駅１０分以上の相場と比較すると安いぐらい。

これからの街作り次第でしょう。成功すれば上がるし、失敗すれば下がる（多少下がるかな・・・駅地近くは）これからでしょう。川崎もラゾーナ出来て人気上がっているし、豊洲なんか１０年前は何もなかったからね〜！！

４７７さん
ＭＳＴの位置関係からしてＳＦＴの南西側は日照や眺望に決定的なる
瑕疵があるためです。価格設定にはちゃんと意味があるんですよ。

どういたちまちて。478より

武蔵小杉でマンション購入を考えているのですが、タワーマンションの維持費（修繕積み立て金）が
気になってたまりません。先日、板状型マンションで３０年すんだら７００万違うといわれました。７００万で眺望を買うと思えばいいのでしょうが・・・。それを決断できない人はやっぱりタワー型にはむかないのでしょうか。皆さんのお考えを教えていただければと思います・・・。

４８１です。追加ですが、あとタワーマンションにはファミリーで長くすもうという人はは少ないのでしょうか？？
共働きだったり、夫婦二人だったりしますか？？

お二人でも家族４人でも大丈夫ですよ！お金さえあれば住めます。ここは三井ですから！

>>481さん
まず、30年で700万というと月に約2万違うということですが、
実際に計算して比較されることをお勧めします。
具体的には「管理費＋修繕費＋駐車場代＋固定資産税」で、
あと修繕積立基金が5〜10年毎にあればそれを
月に直して加えておくと正確に計算できます。
算出した金額は、ローン終了後も一生かかってくるコストなので、
このコストに納得できるかどうかで判断されるといいのではないでしょうか。
もちろん修繕費は上昇していきますので、長期修繕計画表を参考にして、
20〜30年後時点のコストを出しておくと手堅いと思います。

そして第1期抽選会を出席した時の印象ですが、
30代〜60代のご夫婦が多い印象を受けました。
絶対とは言えませんが普通にファミリーは多くなると思いますよ。

４７７、４７８さん
初めて書き込みます。その南西角を購入契約した者です。
「瑕疵」と言われ、ちょっと反応してしまいました。

ＳＦＴの南西は確かにＭＳＴが目の前ですが、ＳＦＴには
完璧な方角というのものはないのではないか、と思っています。

東はここでも書かれているように新幹線（横須賀線は駅が
できるから低速になるとして）や消防署のサイレンの騒音の
リスク、またその上に立つ結構高層のホテル、その奥に控える
ＮＥＣ低層エリアの再開発で視界が塞がれるリスクがあります。
（将来）
南側はもちろんいろいろ建つものの、真南はある程度抜ける。
南側の東京機械の敷地は、東京建物とどう開発するか現在
検討中とのことで、この敷地の形からすると、ＳＦＴの南には
建たないと推測しています。（ＭＳＴに近くなる可能性はある）
工事現場での見学会でも、そこらへんは現地で確認しました。
再開発計画を見ても真西は抜けます。
北側は見晴らしはいいでしょうが、日は当たらない。
北西が、多摩川の花火なども見えるからということで人気
とも聞きました。　眺望なら絶対にＳＦＴの北でしょう。
そういう意味では、日も当たり眺望もそこそこなら南の真ん中が
一番いいのでしょうが、４７７さんのおっしゃるように、気に
入った間取りがなく、やはりこのパークシティの売りである、
広く見える丸いＬＤを持つところにした次第。
（今住んでいるところのＬＤがとにかく狭苦しいので）

日照についても、パソコンのシュミレーションで確認しましたが、
午後１時過ぎまでは当たりますし、夏の時期になると太陽の位置が高い
のでずっと当たっています。夏は暑いので逆のほうがいいのですが、
１時まででも、まあ許容範囲かと思っています。

眺望も、好き好きがあると思います。　全面塞がれると何のための
高層かとなりますが、視界の一部や近隣に同じような高層ビルが
見えるというのは、例えば新宿や汐留の高層ビル街から外を見て、
自分もそういうところにいることを実感できるし、それ全体も
夜景も含めた景色という面もあるのではないかとます。
（実際には住んでみないと分からないですが）

眺望面では全体としてＭＳＴよりはＳＦＴのほうがいいかな、
と思っています。単に比較ですし、ＭＳＴの上層はどこよりも
高いので別だし、将来どうなるか分からないですが・・・。
ＭＳＴの真西は言われているように駅に隣接のビルが立つ。
北側も右にＳＦＴがあります。左の駅奥にも新しいビルが建つはず。
東にはレジデンス、消防署（ホテル）のビル、消防署の奥には、
いつ再開発で高いビルが建ってもおかしくないＮＥＣの古い社屋
エリアがあります。そして、南には東京機械の敷地があり、どう
再開発されるか現状分からないからです。

４８４さん本当にありがとうございます。金額にびっくりしてしまいあせってしまいましたが、少し冷静になって検討してみます。ありがとうございます。

>483さん
　三井だから何なんですか？？
　中身で選ぶのか販売会社だけで選ぶのか・・・ちょっと疑問なのですが。
　三井だからって全部安心なのでしょうか。。。。三井物産だって排ガス偽装してたし。。。

この所の部屋の位置についての書き込みについて。　結論を言えば、購入者はそれぞれの好みやニーズに見合った所を希望して購入となった現状がほとんどだと思います。だから、他の人に自分が選んだ所を「いやあー。そこは・・・。」とコメントされると本当に嫌な気持ちになります。　例えば私の場合は、高層階が苦手なので低層階を最初から希望しました。そして５人家族なのでそれなりの部屋数を持つ間取りを探しました。方角は眺望より採光にこだわりました。値段や転売の時の優位性だけを優先して購入する人だけではないと思います。
　「低層階の住人はお金がないのでそこしか買えなくて低層階に住んでいる。」と言った考えの方がいらしたようですが・・・。　金額だけを見ると高層階でもうちの物件より安い所はいっぱいあるのですが・・・。
　高層階、中層階、低層階の全てが、パークシティの住民としてコミュニティを作りたいものです。

言いたいことはよーくわかる。しかし、
＞金額だけを見ると高層階でもうちの物件より安い所はいっぱいあるのですが・・・。
というコメントを見るとどっちもどっちだね。すでにライバル心が見え見え。
４８８さんも十分他と比較してるんじゃないの？

階級意識だね…
本当に気にしない人は、買ってからもうスレに興味なくて読まないか
読んでもスルーです、どうでもいいから

始めまして。皆さんにお聞きしたいのですが、SFTの価格から推測するとMSTもファミリー向けの広さと間取りでは6000万前後と予測しますが、SFTを購入された方々はどの程度の所得層の方々が多いのでしょうか？わたしも検討していますが、いま買えなくはないが、将来の養育費なども考えると今後生活が厳しくなることを予測してしまいます。ちなみにわたしは800万／年程度です。参考となる意見お願いします。

このところの部屋の書き込みについて
あくまで４７７さんの質問に答える形でみなさんあれこれ意見しているわけで
それを読んだ既購入者が気分を悪くするくらいは理解できますが、
長々と文句の文面を書き綴るのはいかがなものかと思われます（やんわり調）

>491
800万なら余裕では？よかったね。

購入者ではありませんが、もし自分が購入した部屋を「決定的なる瑕疵がある」とまで言われれば、かなり気分悪いと思いますよ。

自動車の制限って大きさ重さどれくらいまで可能でしょうか？
ト○タ　アル○ァード　みたいな１BOXとかラウンドク○ーザーとかは可能でしょうか？

何の意味があって伏字にするのかしら？
トヨタ　アルファード　ランドクルーザーと書くと何か問題でも？　

家は年収1500万です。
タワーマンションは修繕積立金、一時金等年々増加していきます。
生活設計考えて購入してください。

家は年収1000万以上です。
タワーマンションは修繕積立金、一時金等年々増加していきます。
生活設計考えて購入してください。

そんなことないでしょ。
俺は年収９００だけど７０００のうち頭金４０００弱あるし、
全部余裕で払えるけどローン減税おいしいからね。しかもすぐ年収あがるしね。
結局株やら、親の援助やら、ひとそれぞれ。（俺は株だけどな）
年収だけが収入源じゃないからね。逆に年収なんて体
壊したら終わりだし、高いやつでも数百万の違いでたいしたことない。
年収年収言ってる前に財産築が大事。

俺の状況だって年収９００で７０００万台買っちゃいましただけど、
実際は財産あるからね。

しかもこの物件別に割安感ないし、管理費高いからサラリーマンで
あんま貯金がない人は子供私立行かせたら大変だろうね、
俺は小杉の微妙な雰囲気と多摩川と東横線とタワーマンションが好きで
慶応近くにあるから買ったけどね。

＞４９１
株で儲ける才能も　親の援助もあてにせず　自分の年収だけで購入するとなると　かなり厳しいと思います。
うちは　専業主婦で子供二人中学から大学まで私立に行かせておりますが　年収があなたの倍近くになっても
ぜんぜん余裕なんてありませんよ。
定年後にも払い続ける管理費や修繕費　自分たちの老後の資金等色々考えたら　本当に不安になります。
まだお若い方たちは　なんとかなるだろうと楽観的に購入を考えるかもしれませんが　子供の養育費はかなりかかりますよ。

マンションの分譲タイミングは今がクオリティと価格と金利のバランスが最高に
整った時ですね。過去バブルが弾けて値段が下がったと言われて実際に
これだけの大規模分譲が行われたことは少ない。三井だけでも豊洲はららぽーと、川崎はラゾーナ
芝浦アイランドと三井も財務状態がよくなり大規模分譲を凄い勢いで手がけてますね。
バブル後下がったといっても小規模な分譲だらけでメジャーな開発はほとんどなかった。

団塊の世代ジュニアに向けたサラリーマンに買える範囲で駅に近くて便利な大規模開発が
これだけ行われていることはなく今後はもう用地買収が難しくこのような物件はまず出ないでしょう。東横線沿線の方なら分かると思いますがもう用地なんてどこにもありません。中心価格も芝浦で
5000-6000万円台、豊洲も4000−5000万円台、川崎ラゾーナも4000万円台で大規模ならでは
のリーズナブルな価格でしかも便利で主要駅に近いという郊外戸建で駅に遠い環境で育った
典型的な団塊の世代ジュニアの希望を取り込む魅力を備えた物件ばかりです。

そういった意味で多くの団塊の世代Ｊｒは将来郊外戸建ては相続できるので、便利なところを
買っておこうと需要は強く環境は実家、便利さはマンションでという方が多いでしょうね。

過去マンションをいろいろ見てきましたがここ１−２年が中流向けの
大規模、交通至便、設備快適、価格が安いマンションの最後のチャンス（土地の実勢価格が凄い
勢いで上昇中）なのでここは素直に買いの一手でしょうね。

あれているなぁと思って読んでいましたが、５１１さんのところにきて、まさに言いたいことをそのまま文章にうまくまとめてくださっていて、ホッと安心して、楽しくよめました。５１１さんのようにもっと有意義な話をしましょうよ♪

二世帯住戸の優先販売を行っていたようですが、実際に売り手の意図どおりに二世帯で購入された方っているのでしょうかね？いろんなバリエーションを揃えたマンションなので二世帯の方もいたりすると面白いのですけど。

最終期の価格が発表になっていますが、第1期と変わらない水準で、
キャンセル物件も完売しているようですね。

話が変わりますが、物件の入居時期について質問です。
大規模物件の場合、竣工の何ヶ月後が普通なのでしょうか？
最大3ヶ月かかったりします？
竣工まであと2年あるのでその間に賃貸マンションを移ろうと考えているのですが。

待ってた広尾！やっと来ました。定期借地権で68㎡一億円台！
うーん。やっぱり小杉のほうがいいかなあ！

削除だらけだ。。。

たしか・・・目黒〜武蔵小杉間　停車駅を少なくして
もっと時間が短縮しないと、急行の意味がない
というような事とか、書いてあったか？
目黒まで13分だから、武蔵小杉〜溜池山王まで20分位かな？

↑
なんでそんなことが削除になるんでしょーね。
この掲示板おかしくない？

>>525さん
誤解されているようですが、それは違うスレでの話題です。その内容なら削除になりませんよ。
削除の意味がないのでここで改めて書くことはできませんが、削除されて当然のコメントです。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9101/

そうでしたか・・？
削除されて当然のコメントって気になりますね。

今回の売り出しは４ＬＤＫってないんですか？
オプションの余地まだあります？

>>529さん
4LDKは第1期で完売になります。
あとオプションに関してですが、制限は無いのではないでしょうか。
7月下旬の時点で14階以下で制限を受けていましたが、
週に1階工事が進むとすると30階以上はまだ問題ないような気がします。
念のためご存知の方（確認された方）いましたらフォローお願いします。

川崎駅との比較をいろいろ書いてたやつでしょ。

相当荒れてますな、ここ

4LDK希望なのと、ミッドスカイタワー竣工のころには横須賀線とおっているだろうということで
今回は見送ろうかな。でもやっぱり値段はぐっと上がるのかな？

５３３さん
希望の階数はどのへんですか？
真ん中より下を希望してるのならここは諦めたほうがいいですよ

今日芝浦の某マンションの抽選があったけど外れました。
今はホント売り手市場だけど、この傾向は何時まで続くと思いますか？
ミッドスカイタワーはフォレストタワーより恐らく高くなりそうですね？
高値つかみしそうで少し怖くなってきました。

ミッドスカイタワーの販売はいつからでしょうかね？
都心物件も情報が集まり出したが、やはりここが
一番良いかと思った。駅から8分とかでは、マンションでは考えられないしな。

>>534さん
どうして真ん中より下だと諦めたほうがいいんですか？

>>537
SFTは売れちゃってるからじゃない？キャンセル分まで捌けたかどうかは知らんのだけど。

SFTのキャンセルまだないといわれましたよ。
特に北西、東北、の角部屋はもうキャンセルが出ることはないでしょうと断られたんだけど。

ＭＲ営業マンに「ＭＳＴはＳＦＴより１割ほど高くなります」と言われました。
どこまで信憑性のある情報か不明ですし、ＳＦＴを早く売ろうとする営業トーク
かもしれませんが、かなり強気な雰囲気でした。

537さん
ＭＳＴの真ん中より下は間取り室内カラー等の選択ができなくなっている為です。
好みの部屋にしたいのならおのずと上層階になってしまうの意です。

>>541さん
537です。そういうことでしたか。MSTの下層階を検討していたので疑問に思ってました。
確かに選択の余地はないですね。ありがとうございました。

542さん
541です。どういたしまして。

最終期登録、盛り上がってますか？

この前MR行ったら、半分くらいの住戸に登録が入っていました。
駆け込み登録もあるかもしれませんが、高額住戸が少し残るかもしれませんね。
MSTの販売は来年の1月前後で、価格は少し高くなるようです。

明日はいよいよ抽選発表ですね！！

当たるといいね♪

ＭＳＴとＳＦＴの同じような広さの同じ階なら価格差はそれほど無いですよ。ただ、ＭＳＴはＳＦＴより高層のため、またハイグレードの部屋も多いため平均坪単価は高くなります。

>>548
その情報は確かですか？私が営業から聞いたのと違うけど・・

最終期、最高は10倍でしたね。
ご当選された方、おめでとうございます。うちは全然だめでした。