レシオン武蔵小杉[その2]

駐車場料金は駅からの距離にシテは高いですね！

周辺平置きで駐車場が17000円ぐらいですから、レシオンの11000〜15000円であれば
家のすぐ近くだし、場所によっては屋根付きですから若干安いと思います。

新しい板に変わっていたのですね。

契約者ですが、違う観点で駐車場料金は高いと思います。

機械式の立体駐車場はメンテナンスや先々の改修のために駐車場代が使われるため
高いのは理解できますが、ここは全て平置きなのでその費用はかかりません。
それではなぜ高いかといいますと、管理費に回されているのです。
管理費の支出のうち56%が駐車場代からまかなわれているのですよ！（稼働率70%の場合）
その分管理費が安くなり、検討時のイメージはすごく良くなります。
駐車場を借りない人はとてもラッキーですが、不公平だと思いませんか？
さらに、もし駐車場を借りる人が予想より少なかったり、何年かして解約する人が出てきたときは
管理費が足りなくなりＵＰせざるを得ないでしょう。
本来は管理にかかる費用は全世帯から管理費として取るべきで、
駐車場代から回すべきでは無いと思います。
私は営業担当に何度か言いましたが全然取り合ってもらえませんでしたのであきらめましたが
同様の考えの人が多ければ、みんなで駐車場代の多少の減額と管理費ＵＰを
今から提案してみませんか？
そうすれば駐車場代＋管理費は少しですがダウンし、安定した管理費の徴収が可能になり、
さらに安い駐車料金のため２台目の契約者が増え、収入増になるかもしれません。

私には管理費が安いと購入者を錯覚させるために駐車料金が利用されている様にしか感じません。

No.432です。新板にも再掲します。

私のもらった資料によると管理費は予備費を除くと総額2,828,800／月の支出です。
全項目あげるのは大変なので金額の上位から挙げると

委託業務費　1,548,120円
共用電気料　400,000円
植栽管理費　228,200円
共同住宅保険料　118,920円
賃借料（防犯カメラ9台分）　103,950円

以上の合計は2,399,190円で全体の85%ですので
ここだけで判断しても差し支えないと思います。
この中で駐車場に使われる費用は極めて少ないのは間違いありません。
200,000円もあれば十分かな？
稼働率70%で１台あたり1,800円？

ただ、私はその分だけ払えばよいという考えではありません。
これはランニングコストであり、イニシャルコストもあると思います。
計算したわけではないので妥当性はありませんが、
今の金額より5,000円位減額しても良いのではないかと思います。

ちなみに平均駐車場代10,000円として稼働率70%で30年間の収入は
約4億円となります。
月々のランニングコストを上記想定で1,800円とすると
イニシャルコストの合計は約3.3億円となります。
妥当性ありますか？

管理費の月額が282万円って…。年額じゃなくてですか？
３棟合わせての年額だとちょっと安すぎますね。

今住んでいるマンションは、駐車場料金は修繕積立金に貯められる形になっていたので
普通はそうだと思っていたのですが、レシオンは駐車料金が管理費に?

No.05さんの言うとおり、駐車場代は、日々の管理のランニングコスト、
建設にかかった費用のイニシャルコストを考える必要があると思います。
その他に、レシオンはA棟の1階部分と地下にあるので、その駐車場部分の
修繕費用を考える必要がある様に思います。

ちなみにイニシャルコストの妥当性ですが、全然ありません。
国や地方公共団体などが駐車場を作る場合の予算の出し方は、1台あたりの単価で
建設コストを出すのが多いです。
地下駐車場　　　　　1台あたり1000〜1200万円
機械式、建物式駐車場　1台あたり300〜400万円
私の知る限り、最近では上記ぐらいの単価で予算が組まれます。
「うそだぁ〜。」と思う人は、役所で書類閲覧を申請して確かめてみてください。

① 地下駐車場 64台×1000万円＝6億4千万円

A棟の1階が駐車場になっているので、平均的なマンションを建てた場合の
1戸あたりの建設原価は2000万円（内装費除く）から１フロアー14戸なので

② 14戸×2000万円＝2億8千万円

野外平置き駐車場は、舗装にかかる費用が必要ですが、何m^2か分からないので、???にします。

③ 野外平置き46台×舗装費用???＝＋α

これらから、①＋②＋③＝9億2千万円＋α
ざっくりとした駐車場のイニシャルコストは9〜10億ぐらいになります。

皆さん、すこし考えてみてください。イニシャルコストは建物の主体価格にあわせて考えることだとおもいませんか。駐車場代の意味合いは、あくまで管理維持のためのものです。イニシャルコストについては物件価格に織り込まれているはずです。ましてレシオンは全住戸分の駐車場を確保しているわけですから。均等に割り振られているはずです。トランクルームなども地下ですが、その使用料がイニシャルコストを含んでいると思いますか？100円/月程度ですよ。イニシャルコストは考える必要はありません。

修繕積立金に駐車場費をまわさず、管理費にまわすのは変です。普通は修繕積み立て金に回します。
それに、管理費の中身をみても、植木管理なども、1ヶ月に1回なにするんでしょう。社宅のときはほぼゼロだったと聞いています。業務委託費って高くありませんか？リクコスの関連管理会社が運営するのでしょうが、高くありませんか？この物件はオプションでもそうでしたが、金額の妥当性がとっても曖昧化されています。皆さんで説明要求をすることが必要だと思います。内覧会では質問したいと思います。

トランクルームと駐車場を同列でイニシャルコストを考えるのはナンセンスです。
トランクルーム代は、必ず徴収されます。使わないからと言って、費用を
払わないと言うことはできません。部屋の管理費と同じです。
これは本体価格にトランクルーム分のイニシャルコストが含まれていることを意味すると思います。

それに対して駐車場は使う人だけ費用を払う方式になっています。
レシオンは単に全住戸分の駐車場を確保しているだけに過ぎません。
本体価格に駐車場のイニシャルコストが含まれているのなら、各戸で
独占的に使用できるスペースが確保されているべきです。その上で
トランクルームや部屋の管理費のように、徴収されていなくてはいけません。
それがされていないのですから、駐車場のイニシャルコストは本体価格に
含まれていないと考えるべきです。

駐車場のイニシャルコストが本体価格に含まれているのなら、駐車場を使わない人は
使っている人に、お金を寄付していることになります。

No.07さんが言っている国や地方公共団体などの建設コストの算出根拠は
建設物価調査会などの出している資料でしょうか？
公共工事に携わっている方なら常識でしょうが、このコストは民間相手にはあてはまりません。
公共工事が民間に比べ高いとたたかれているのは誰でもご存知でしょう。
第一、土木・建築工事で１台あたりの単価×数量で正しい値が出ると思いますか？
当然数量が多くなるほど単価は安くなります。
ですから単価×数量で予算を決める役所の仕事は小さい仕事は赤字で
大きい仕事はものすごく利益が上がるのです。
それに１階の建設費をマンションの建設費と同等と考えるのもおかしいのでは？
柱と梁だけであとはがらんどうですよ。

私は車を持っていないので、駐車場を借りる予定ではありません。
こういった話は、車を持っている人と持っていない人で意見が分かれるのは当然でしょう。
結局みんな自分は損をしたくないということです、私も人間なのでそうではありますが。。。
レシオン武蔵小杉は平置き駐車場100%を売りの3本柱の一つとして宣伝しています。
平置きは機械式のようにメンテナンス費用がかからず、駐車代も安くなるということを想定し
レシオン購入の決め手の一つとした方は多いことでしょう。
私も含め今車を持っていなくとも将来的に持つ可能性、自分の子供達が持つ可能性も想定されます。
駐車場代は安くするに越したことはないでしょう、それに駐車場代が管理費に回されるのは
おかしい話ですし、逆をいえば駐車場を持ってる人達にとってはなんで持ってない人の管理費を
一部寄付するんだということになるのですから、結局押し付けあってるだけです。
そうならないためにはやはり管理費と駐車場代は分けるべきでしょう。
かといって駐車場もある程度管理は必要と思いますので、管理費と駐車場代は完全に分けることはできないかもしれませんが、500円程度そんな一部を回すぐらいで十分と思います。
そもそも、管理する額が高くなるのも管理会社の管理価格が高いのが根本原因ではないでしょうか。

No.9さんの言うとおり業務委託費は若干高い気がしますが、たとえ違う業者を入れたとしても
費用が激的に下がることは無いと思います。私の住んでいるマンションでも、初めに入居した際に
業務委託費が高いと言う話が出て色々業者を探しました。
確かに安い独立系の業者はありますが、壊れたときの保証金が安かったり、すぐに交換や修理が
必要と言ってきたり散々な目にあいました。結局は、安心と安全を買う意味で若干高いですが、
大手メーカーに頼んでいます。
業務委託で一番減らせたのは清掃の業務委託費でした。以前は隔日で清掃業者が来ていましたが、
今は週1で清掃をしてもらっています。週1ですが、ほとんど以前と遜色ない状態を保てて居ます。

植栽管理費は毎月かかると言うよりも、支払い方だと思います。
うちのマンションでは、来てもらって作業をしてもらうのは
剪定・施肥　　　1回/年
除草・防除(虫)　2回/年
程度ですが、支払い方法は毎月の分割で払っています。
作業した分だけの代金を払うと、管理費が赤字になり支払えないからです。
たぶんレシオンでも同じ理由で、植栽管理費が毎月かかっているのではないでしょうか。
ちなみにうちのマンションは1棟だけですが、月約8万(年額100万)かかっていますが、
レシオンは3棟あるので、幾分安い目に見えます。ただ、樹木の本数などの作業量が違うと思うので
単純には比較できないと思うので、参考までに。

エレベーターを使わない人はエレベーターの保守費用分管理費を安くしますか？

管理費に回されて損した気がするから駐車場代を払いたくないと言うなら車を手放すか、外部で借りれば済む話。
車を持たない人からしてみれば、車の出す騒音とか排気ガスとか出すのもやめてほしいね。外壁が汚れるし。

駐車場代が管理費に回されようが、修繕積立費に回されようが、トータルとしてみればどっちでも同じにじゃないですか？
駐車場を使う人は周辺相場より安く借りられて得をする。駐車場を使わない人は駐車場代収入で管理費負担が減って得をする。
両方とも得をしているんだし、今のままでいいと思うけどね。

No.14さんのような意見はやめた方がいいでしょう。
それならあなたが、駐車場のあるマンションに住まなければいいということになってしまいますよ。

No.05です。
No.07さんにイニシャルコストの妥当性は全然無いと強く否定されてしまいましたが、
ちょっと高すぎるのではないかと思い、もう少し良く考えてみました。

販売価格の中で土地価格には消費税はかからないということから
消費税から逆算すると建設費（イニシャルコスト）が出るのではないでしょうか？

計算したわけではないのですが、レシオンの平均価格を5,200万円とすると
そこの消費税は138.6万円であり、逆算すると建設費は2,772万円です。
従って2,772万円×161＝44億6,292万円がこのマンションの総建設費になります。
まあ、中古ですから総建設費相当ということになりますが。

No.07さんの想定は9〜10億円ですので総建設費の20〜22％
私の想定は3.3億円ですので7.4％
どちらが妥当性があるでしょうか？
マンション建設費の２０％を駐車場にかけるとは考えられませんね。

ドンブリ勘定は問題が生じた場合、その原因が不明確になり、よくないと思います。
国の赤字国債は、なにが原因かわかりますか？国民年金の不払いを消費税で埋め合わせても問題がないでしょうか？ドンブリ勘定では、なんでもありの世界となり、責任の所在がわからなくなります。
財源と使用使途を明確化しておくべきです。
管理費はマンション住民が生活する上での必要経費。マンション住民が均等に支払うべきもの。
駐車場はプラスαの位置付け。想定を上まわればマンションの資産価値維持のため修繕費にまわす、下回ってたら修繕費を積みますことだと思います。
管理費が高いから、駐車代が高くなるのは変です。

マンション共有施設である駐車場が生み出す収益は、マンション共有の財産。
本来はマンション住民が平等に利益を享受すべきもの。
その意味では、マンション全体の資産価値維持のため修繕費にするのは合理的。
管理費にしてしまうと、現在駐車場をもっていない人が優遇され合理性に欠ける。

No.15です。
No.19さんの言うことも分かるのですが、マンションを日々管理しないで資産価値を維持できますか?
飛躍しているかもしれませんが、清掃がされないのでいつも汚い。エレベーターは大規模修繕の日だけ直るが、壊れたら修繕の日までそのまま放置。管理人は居ません。樹木は伸び放題、枯れても放置。蛍光灯が切れても日々の管理をする人が居ないのでそのまま放置。そんな状態で資産価値が維持できるのでしょうか？
マンション全体の資産価値維持のために、お金を使うのが合理的であるのならば、日々の管理にお金を使うことも資産価値の維持につながり、十分合理的だと思うのですが間違っていますか?
管理費は日々の管理に、修繕費は日々の管理ではできない部分の管理に使うお金だと思っています。両方とも「マンション住人全体の共有財産を守るために必要なお金」と言う意味で、どちらに使われてもトータルとしてみれば同じじゃないですか？

管理費を上げて、駐車場代は修繕費に回すでいいと思います。結果的にお金はかかりますが、妥当性があるのではないでしょうか。

いろいろ議論がありますが、要はどこからお金が拠出されているかの問題かと思います。（一部、下金額の問題と勘違いされている方もいるようですが・・・。）日常管理に必要な費用は管理費として、建物の修繕に必要な費用は修繕積立金として徴収すれば良い事です。別な項目として徴収したものを、別な項目へ転用するから問題となるのです。

No.23さん、例えばどんな箇所を指摘されたのですか？ご参考までに教えて下さい。

>すれば良い事です。別な項目として徴収したものを、別な項目へ転用するから問題となるのです。

住人共有の財産として得られた駐車場代収入を、マンションにどう再分配するかじゃないの？
リクコスは、駐車場代収入を修繕費に当てます。と言いつつ、管理費回すような転用はしてませんよ。

うちも相当数指摘しました。
でも新築のマンションに入った友人も同じくらいの数を指摘していたので、気になりません。
逆に初めて「我が家」という感じがして嬉しかったです。
入居が楽しみです。

ただ、駐車場地下に停めましたが、すごく幅が狭く感じました。

駐車場の横幅は狭い方ですね。それよりもA棟下の駐車場は、前との間隔がすごく狭く止め難かったです。
駐車場を借りるにしても、A棟下は個人的に避けたいです。あそこを借りたらいつか隣の車を摩ってしまいそうです。

駐車場代は実際に管理にかかるお金だけで決まる（決める）のではなく、共有部分の土地の使用料であると思います。従って、実際にかかる費用を算出しても意味がないと思いますね。
実際にかかる管理にかかる費用だけで決まったら、車を持っていない人から見たら安い料金で共有部分を専有して使用しているという不公平感が出ると思います。
駐車場料金をいくらにするかは簡単に決めれないので周辺の駐車場料金よりやや安く設定することが一般的なのではないでしょうか。

内覧会に行かれた方
どのような指摘事項があったか教えてもらえませんか？
主だったものだけで結構なので…。

現在購入を考えています。基本的な質問なのですが・・・・・以下の項目に関して若干不安、疑問があります。教えていただけないでしょうか？？

① なぜB棟が人気あるのでしょうか？？
② ベランダの造りと隣家とのプライバシーの無さ（和室側のベランダ仕切りの貧弱さ）はどう思われますか？？
③ すべての棟に於いて何故低層階が完売なのでしょうか？？（視界や隣棟の通路から室内が丸見えのような気がします）
④リビングと廊下の二重床では無い部分の騒音の心配は？？？

つまらない質問ですがレスお願いします！！！

>30さん

Ｂ棟購入者です。

>① なぜB棟が人気あるのでしょうか？？
Ｃ棟は法政グラウンドの砂埃を心配していたことと、Ａ棟は１Ｆが駐車場ということで
消去法的にＢ棟にしました。しかし、購入してから度々レシオンを訪れていますが、
砂埃も心配なさそうですし、Ａ棟の威風堂々としたイメージと開放感も魅力ですね。

>② ベランダの造りと隣家とのプライバシーの無さ（和室側のベランダ仕切りの貧弱さ）は
>どう思われますか？？
内覧会で確認しましたが、特に違和感は感じませんでした。

>③ すべての棟に於いて何故低層階が完売なのでしょうか？？
>（視界や隣棟の通路から室内が丸見えのような気がします）
これは単純で価格の問題だと思います。この物件は中古でお値打ち感があると
言っても、高層階ではそれなりに値が張りますからね。

>④リビングと廊下の二重床では無い部分の騒音の心配は？？？
実際にご自身で上の階から飛び跳ねて音を確認されてはどうですか。私はリコクスさんに
お願いして確認させて頂きました。大人が目一杯飛び跳ねればこもったような音が小さく
聞こえましたが、こちらも生活していれば上からの音は特に気にならないと判断しました。
百聞は一見に如かずです。

ご参考まで。

同じくB棟購入者です。

①A棟は車の出入りの音が夜遅くまでありそうなので避けました。
　C棟は法政大のグランドの目の前で、砂埃とマンションより高い木それに掛け声が気になり避けました。
　他の棟と比べると騒音が少ないと思われ選びました。

②前は、仕切りが無くパイプだけで仕切られていたのが、この前見に行ったときは仕切り板が新たに
　付いていたので、前に比べればかなり良くなったと思います。ベランダで生活するわけではない
　ので、それほど気にしていません。ただ、下着はベランダに干すと丸見えになりそうですよね…。

③低層階は4000万円台後半だったからでしょう。それに、前の建物と距離があるので、MRで確認すれば
　分かりますが、夕方までベランダに日差しが当たっていました。普通のマンションであれば、1階などは
　夕方は日が当たらなくなるので、その点で考えてもレシオンの低層階は恵まれているのでしょう。

④2重床、2重天井でも騒音がまったくなくなることはありません。ある意味真上と斜め上に住む人の
　当たり外れのほうが大きく影響すると思います。

＞２８さんへ、駐車場の理論値を計算してみると・・・。
マンション区分所有者は、実質、その占有面積に応じて土地を所有しています。（固定資産税も払っています）。
①仮に駐車場すべてを第３者に貸し出した場合、相場15,000円×161台×70%稼動＝1,690,500円の収入が入る。
②これを区分所有者平等の収入とすると、1,690,500円÷161人＝10,500円
③自分が第3者として駐車場を借りた場合、15,000円支払うが、区分所有者として10,500円の収入が入る。
④従って、理論値は15,000円−10,500円＝4,500円となります。

No 30です。早速のレスありがとうございます！！
一番気になっていたのはやはり騒音です。。うちは子供がまだ小さいもので・・・・階下の方にご迷惑をお掛けしないかと思いまして・・・・子供が家の中を走るとけっこう響くのかな・・・・なんて心配していました。
ベランダ、低層階の完売etc、納得しました！！！購入かなり前向きです！！
ありがとうございました！！

内覧会の結果ですが、和室の出来がいまいちでした。皆さんはどうでしたか？

>33さん
この理論からいくと稼働率が１００％なら理論値はゼロ円っていうことでしょうか。
（この考えでいいのかな？）

>36さん　自分の土地ならば当然そうなるでしょう。
ただし、マンションの場合はそうはいきませんね。なぜなら、収入はマンション共有の財産として使うべきものだから。使用料は実勢相場でも良いと思います。ただし、その使う目的は不公平感（管理費に使用するなど）がないようにする必要があるのでは？

駐車場相場ですが、屋外平置き屋根なしで、下小田中で17000円以上、今井仲町、今井南町で20000円以上
レシオンは一部屋根ありだから周辺相場でから考えて20000円ぐらい取ってもいいと思うけどね。

No.38さん

駐車場１００％完備の場合、近隣より安いのは常識です。
どのくらい安いのが普通なのか、わりと近場で駐車場１００％の
物件の駐車場代を調べてみました。

ザ・ガーデンズ日吉本町　2,000〜6,000円
コスモレジデンス綱島　8,000〜9,000円
リステージ綱島　0円
溝の口ガーデンアクアス　700〜7,000円
クレッセント中山　3,000〜9,000円
クレストグランディオ横浜　500〜3,000円
レーベンハイム東戸塚　3,000〜7,000円
クレストシティタワーズ横浜　2,000〜7,000円
（出典　住宅情報マンションズ）

それぞれの近隣相場を調べた訳ではありませんが
いかにレシオンが高いか分かるでしょう。
別に安いところだけピックアップした訳ではありませんよ。
その上、レシオンは狭くて停めにくそうですね。

管理費が他のマンション並なら、まぁ我慢できます。
でもこの様な格安管理費だと不公平感は我慢できませんね。

私は別に駐車場の値段が高いと思いません・・・。
なぜこんなにこの掲示板でここまで食い下がるのか・・・。
どうしても駐車場代に納得いかないのであれば、引っ越し後の
マンションの総会で提案してみたらどうですか？

現在コスモスでは管理費の見直しをしている模様。ここでごちゃごちゃいっても仕方ないので、レシオンをもっと良くしようと思われる方は積極的にコスモスに働きかけをするべきです。
忘れてはいけないのは、マンションの全体最適化です。私利私欲論はさけましょう。

購入者です。
車を持っていない人も持っている人もお互いに助け合う関係であることには
変わりありません。車がない人は急病や災害時に車のある人に助けられるか
もしれませんし、車を持っている人は持ってない人に騒音などで迷惑をかけ
ることもあるのです。協力して快適な住環境に向けて努力しましょう。
自分ひとりではないというその気持ちが、集合住宅で快適に住むには一番大
切なことだと思います。

又、共通の問題として、将来の積立金不足を回避することは入居者にとって
はとても大切なことです。
通常、大半の集合住宅における駐車場代は修繕費に回されます。
それにはそれ相応の理由があります。
それを理解し、管理費に回しても大丈夫なのか、それとも見直しが必要なのか、
やっぱり管理費に回すべきなのかを議論しましょう。

購入者で車持ってますが、駐車場料金は別に高いと思いませんよ。

お金に余裕のある方がうらやましい。

参考までに国土交通省調べ。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mankanhshishin/hyodai.html
・H16調査（駐車場使用料の会計区分）

すべて管理費会計に繰入れ　　　　　　　68.6%
修繕積立金会計及び管理費会計に繰入れ　19.1%
すべて修繕積立金会計に繰入れ　　　　 　7.4%
駐車場会計を独立して区分経理　　　　　 2.3%
その他　　　　　　　　　　　　　　　　 2.7%

No.38さんが抜いている駐車場100%で神奈川北部だけを抜き出すとこんな感じでした。

パークシティLaLa横浜 賃貸料月額1万1000円〜1万4000円
ミオカステーロ新百合ヶ丘II 賃貸料月額8000円〜1万6000円
ザ・タワー＆パークス田園都市溝の口 賃貸料月額1万2000円〜1万6000円

１００％駐車場完備のガーデンティアラ武蔵小杉（今井上町）500円〜12000円。
レジデンス武蔵小杉9000円〜13500円。

ミオカステーロ新百合ヶ丘Ⅰ　12000円〜15000円

ガーデンティアラもそうでしたね。あそこもようやっと全部の販売が終わったみたいですね。
駐車代500円は2台分ぐらいしかなくて、後は普通に数千円以上で客寄せ値段でしたね。
つい最近販売が終わったのを出せば、

森の台メープルランド　6000円〜8500円

もそうかな。

旧板No.432です。

No.41さん、No.44さん、私も金額が高いとは思っていません。
私が問題提議したのは駐車場代が管理費支出の半分以上を占めていることが
不公平であるということと、駐車場稼働率に影響されない安定的な管理費の
徴収が望ましいということです。
ですからNo.46さんのいう駐車場使用料がどの会計区分に繰入れられているかという
数字を調べても意味は無く、管理費のうち何％が管理費以外として徴収されて
いるかという数字が重要なのです。

この問題提起に関して随分議論がなされてきました。
No.12さんのように駐車場を借りない方でも正しい判断をしている方もいますし
No.14さんのように正当性も無く感情的な意見を言う人もいます。
やはりNo.12さんの言うように駐車場を借りる人と借りない人の意見は
平行線で合う訳は無いと感じています。

また、No.41さんの言うように価格改定を総会にかける方法もありますが
同じマンションの住人が月々たった数千円でいがみ合うのはとても悲しいことです。
それに多数決を取ったら間違いなく駐車場を利用する人が勝つはずで
そんな後味の悪いことはしたくありません。
価格改定するなら住人が顔を合わせる前でしょう。

そこで建設的（と思っていますが）な意見を提案します。
車を持っていない人は管理費を上げたくなく
持っている人は駐車場代を下げたいという両方の要望を２段階で実現する方法です。

第１段階
現在の管理費の収支構成は駐車場の稼働率が７０％でとんとんになります。
従って稼働率が７０％以上になった場合はその分駐車場代を下げたらいかがでしょうか。
３月に全世帯が入居した時に新駐車場代を決定し、それまでに払った分の差額も返還します。

第２段階
何年かかけて管理費の支出を精査し、管理が手落ちにならない範囲内で支出を削減し、
その分駐車場代を安くする。
10%のコストダウンで、稼働率70%とすると、駐車場代は月2,000円安くなります。

これで少しは不公平感はなくなります。
ただし、長期的に見ると物価上昇や新たな管理項目の追加、稼働率の低下があるかもしれません。
そのときは全世帯の管理費を上げて対応することとします。
また、突発的な支出が発生し、予備費が無いため困ったときは
一時的に修繕積立金で立て替え、適切なタイミングで管理費を上げて返還します。

皆さんいかがでしょうか？
ここである程度同意が頂ければ最初の総会にかけて見たらどうでしょうか？