レシオン武蔵小杉

他のオプションについては知りませんが、
ビルトイン食器洗浄機がオプションで225000円というのは
平均的（より少し安いくらい）価格だと思いますよ。

オプション価格が270000円とかだとちょっと高いと思いますけど。
他のマンションのオプション価格とかご存じないのですか？

他がどうとか平均というので納得するのはどうかと・・・。

あと、一番の問題は、営業の方が「大量仕入れしているので、多少は安くなっている」
と発言した点です。
この点に関してはどう思われますか？

他マンションでも定価より高いからレシオンも仕方ない・・・という考えは、
「世の中みんなそうだから仕方ない・・・」
と流されているだけ。
レシオンは新築マンションではなく、新しい試みで建てられた
リノベーションマンションですよね。
それならば、それに見合ったお得感が必要ではないでしょうか。
レシオンは、中古マンションにオプションを設置するわけです。
それなのに、「完成前は、他業者は一切入れられない」とするのであれば、
それに見合った適正価格を提示するべきでは・・・。
でなければ、リノベーションの価値や意義はどうなるのでしょう。
というのが、上の方々の意見だと思います。

新築にオプションをつけるケースとは違うと思います。

駅から13分でマンション内の駐車場にしては駐車場代高くないですか？
駅前のタワーマンションで\15000ぐらいと言われたんですが。。。

駐車代を極端な話ゼロ円にすることもできるのかもしれませんが、
駐車場代は修繕費の一部になるので、少ないと将来修繕費がたりなくなります。
もっとたくさん駐車できる立体式や多くの戸数があれば、その分だけ安くなると思いますが、
レシオンはそうではありません。
広い敷地に少ない家族でゆったりと生活する贅沢が一戸あたりの負担に跳ね返っていると思います。固定資産税も月々2万円もしますしね。敷地がひろいといろいろと大変なんだと思います。

ちなみにプラウドパークフロントの駐車場代は２００００円以上します。たしか３８世帯戸だったかと思います。少ない戸数だと負担も大きくなるわけですね。

契約者ですが、違う観点で駐車場料金は高いと思います。

機械式の立体駐車場はメンテナンスや先々の改修のために駐車場代が使われるため
高いのは理解できますが、ここは全て平置きなのでその費用はかかりません。
それではなぜ高いかといいますと、管理費に回されているのです。
管理費の支出のうち56%が駐車場代からまかなわれているのですよ！（稼働率70%の場合）
その分管理費が安くなり、検討時のイメージはすごく良くなります。
駐車場を借りない人はとてもラッキーですが、不公平だと思いませんか？
さらに、もし駐車場を借りる人が予想より少なかったり、何年かして解約する人が出てきたときは
管理費が足りなくなりＵＰせざるを得ないでしょう。
本来は管理にかかる費用は全世帯から管理費として取るべきで、
駐車場代から回すべきでは無いと思います。
私は営業担当に何度か言いましたが全然取り合ってもらえませんでしたのであきらめましたが
同様の考えの人が多ければ、みんなで駐車場代の多少の減額と管理費ＵＰを
今から提案してみませんか？
そうすれば駐車場代＋管理費は少しですがダウンし、安定した管理費の徴収が可能になり、
さらに安い駐車料金のため２台目の契約者が増え、収入増になるかもしれません。

私には管理費が安いと購入者を錯覚させるために駐車料金が利用されている様にしか感じません。

立体の機械を使っているものだと、毎年の点検費用に20年後ぐらいの機械入れ替え費用
それらは修繕積立金に跳ね返ってくるわけで、レシオンの平置きはすごく良いとおもいます。

ただ、全戸数台の駐車場があって、どれぐらい駐車場が埋まるんでしょうね。
一般的に戸数の7割前後が必要数だと言われています。
駐車場が全部埋まることを元に修繕積立金を算出していたら、すぐに修繕積立金が
不足して上がることに…。

駐車料金の金額は妥当だと思います。周辺相場よりは5000円前後安いのが理由です。
住人全体の共有敷地を使っているのですから、それ相応の代価を払うのが当然であり、
駐車場の料金を下げて、車を持っていない人の管理費を上げるのは反対です。
共有の敷地を使っている人が得をして、使っていない人が損をするような仕組みには反対です。

ちなみに駐車場の収入は全額マンションの管理費になるのでしょうかね？
それともコスモスが駐車場経営している感じで一部利益をあげているのでしょうか？

１５０００円が高いか、安いかは別として、レシオンは１００％の駐車場の確保により各住戸に１区画の割り当てを想定している物件。車がないからその区画分を放棄できるという考え方をよしとしてしまうと、共有部分に対する負担の公平感が損なわれると思います。共有部分は全住戸によって、所有されて管理されて維持されるものです。すなわち連帯的な相互互助の考え方によって集合住宅の快適な環境は実現されるものです。そのへんの基本原則が守られているのかが心配です。
少なくともNO.432さんの話では管理費の56％が駐車場代から支出ということでは由々しきことです。管理費は、全住戸から回収した費用で全額まかなうべきでしょう。駐車場代はあくまで駐車場の維持管理につかわれるべきです。公平性を欠く支出方法だといわざるを得ません。

駐車場を使っていない人の分の管理費を駐車場を使用している人が多く管理費を支払うシステムには反対です。管理費とは何を管理する費用なのでしょう。駐車場を管理する費用なのですか？違うでしょう。

管理費の使用目的
１）公租公課
２）共用設備の保守維持費及び運転費
３）備品費、通信費その他の事務に要する費用
４）本マンションのに係る火災保険料その他の損害保険料
５）経常的な補修費
６）清掃費、消毒費及びごみ処理費
７）委託業務費（管理員人経費を含む）
８）専門的知識を有する者の活用に要する費用
９）地域コミュニティにも配慮した移住者間のコミュニティ形成に要する費用
１０）管理組合の運営に要する費用
１１）その他土地及び共用部分の通常の管理に要する費用
この項目の中で駐車場にかかる費用は一体いくらなのでしょう。そこを議論すれば結論がでるかとおもいます。

No.432です。

私のもらった資料によると管理費は予備費を除くと総額2,828,800／月の支出です。
全項目あげるのは大変なので金額の上位から挙げると

委託業務費　1,548,120円
共用電気料　400,000円
植栽管理費　228,200円
共同住宅保険料　118,920円
賃借料（防犯カメラ9台分）　103,950円

以上の合計は2,399,190円で全体の85%ですので
ここだけで判断しても差し支えないと思います。
この中で駐車場に使われる費用は極めて少ないのは間違いありません。
200,000円もあれば十分かな？
稼働率70%で１台あたり1,800円？

ただ、私はその分だけ払えばよいという考えではありません。
これはランニングコストであり、イニシャルコストもあると思います。
計算したわけではないので妥当性はありませんが、
今の金額より5,000円位減額しても良いのではないかと思います。

ちなみに平均駐車場代10,000円として稼働率70%で30年間の収入は
約4億円となります。
月々のランニングコストを上記想定で1,800円とすると
イニシャルコストの合計は約3.3億円となります。
妥当性ありますか？

新しい板が出来ているのでこの続きは
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8532/

駐車場代は実際に管理にかかるお金だけで決まる（決める）のではなく、共有部分の土地の使用料であると思います。従って、実際にかかる費用を算出しても意味がないと思いますね。
実際にかかる管理にかかる費用だけで決まったら、車を持っていない人から見たら安い料金で共有部分を専有して使用しているという不公平感が出ると思います。
駐車場料金をいくらにするかは簡単に決めれないので周辺の駐車場料金よりやや安く設定することが一般的なのではないでしょうか。

私は今後の武蔵小杉の発展を期待して、投資として本物件の価値を考えますが、みなさんは如何お考えでしょうか？

私は不動産価値の事は良く分かりませんが、散々検討した結果、購入を断念しました。その理由は：
①築10年の中古で（中古も中古）
②駅から遠くて（13分？実際には16分とか）
③設備・仕様が古くて（便器も替えてない）
④床スラブが150で（これは子供のいる家庭ではあり得ない）
⑤商事社員以外は割高（商事社員は5%程度の値引きがあったという噂は本当？）
⑥法政グランドの砂埃
⑦5000万円台なら新築が買える

一方、メリットとしては、95M2の広さというのみでしょうか？

二重床二重天井のこの時代に、直床直天井。

庭木の手入れがなされておらず、意外に物騒