レシオン武蔵小杉

３９５です。
紹介したかったブログのＵＲＬが表示されませんでした。「マンション・チラシの定点観測」で検索してみてください。２００５年の０８月２９日(月)に「内覧業者とは？」、３０日(火)に「内覧会同行サービスは不可欠か？」という記事があります。

395さま
ありがとうございます。我が家は大変信頼できる方を知り合いに紹介していただいたので、同行してもらうことにしました。
早く見てみたいですね。
窓の幅とか、各収納の奥行きとか計りに行きたいんですが、内覧会の時なんですよね。
洗濯機を新しいものにしようと思っているのですが、奥行きが入るか心配です。

３９５です。
内覧会の際のチェック項目については、次のホームページで更に詳しく説明されています。http://realestate.yahoo.co.jp/docs/myhomeguide/04_58_01.html
（Yahoo!不動産−マイホーム購入ガイド−STEP4.契約から引越しまで−内覧会時のポイント）
くどくなりましたが、皆さんの参考になれば幸いです。

アスベストのことを担当に聞いてみました。
全部調べていないそうなので、風呂場以外の箇所にも
残っている可能性はあるそうです。
ただし、粉塵となって飛び散ることはない使われ方をしているそうです。

気分的に残っている可能性があるって嫌ですよね…。
リノベーションで全面的にリフォームするなら、
きちんと調べて欲しいです。

>399さん　私も全く同感です。
この件について、リクコスの対応は不誠実に感じます。理由は以下の点にあると推測されます。
１．アスベストの調査義務が、現状では義務付けられていない。
→代々木体育館は、東京オリンピックに使用するということで、社会問題となっているアスベストを除去します。これが世の中の正しい流れです。リノベーションも同様の視点で見習ってもらいたい。
２．実質、売主がSPCである。基本的にはSPCの投資家は、いくら高く売れるかという点が最大の関心事。したがって、我々エンド消費者のアスベストを除去して欲しいというニーズには、費用がかかり運用利回りの低下につながる。
→売買後はSPCの売主の地位を引き継ぐのはリクコス。将来の訴訟リスクを背負うのもリクコス。このことを考えると、リクコスも消費者の見方について、SPCとの交渉をもっと積極的にしたほうが、会社としての評価も上がるし、プラスになると思う。
以上、私の意見です。

リクコスもアスベストに関して不足していてひどいと思いますが、
コスモスモアの対応にも不満がつきません。（何であんなにオプションが高いんだ）

皆さん、引越し業者はどこにしますか？
幹事会社の松本はいまいちいい話を聞かないのですが・・・

すごい高いです。やめたほうがいいですよ。

うちは松本ですよ。すごく営業の方も親切でしたし、友人が別物件で某大手を利用しますが、そこと値段変わらなかったです。

オプションは非常に高いですよね。
キッチンや洗面台などは、メーカーのショールームで紹介される
業者に見積もりを出させたほうが気に入ったのが買えるし、
選ぶものにもよりますが、値段も安く済みます。

一括で発注するから安く済むと説明しつつ、あの値段はいったいなんでしょう。

ガスコンロなどは定価以上でしょう。法外な商売をしてますよ。そもそもコスモスモアは評判がとても悪いです。
コスモスモアが今月発行している広告雑誌には、9万円台で同じタイプのガスコンロ乗っていました。レシオンでは、標準コンロと差し替えなのに、それでも高い。購入者が入居後速やかに生活をすることを考えたら、他の業者をいれてられないという状況につけこんだ商売をしているんですね。

うちにも送られてきたコスモスモアの雑誌には9万3千円で購入できると書いてありました。だまされた感じがします。

引越しは幹事会社に頼むと何かメリットあるんでしょうか？

オプションの高さ、対応の悪さに関しては同感です。
定価以上で売るのはガスコンロだけでは無いです。
随分前からこの掲示板にコスモスモアの悪評が掲載されていたので
私は引渡し後に自分でリフォームすることにしました。
キッチン、洗面台、シューズボックス、もしかすると和室とリビングの間の戸や
照明も一部するかもしれません。
多くすればするほど工事の部分はボリュームディスカウントがあり安くなります。
その上時間をかけてゆっくりと検討できますし、複数社に合い見積もりも取れますし
コスモスモアに比べてメリットが多いですよ。
引越しは少し遅れますが・・・

No.409さん
今思うと、確かに貴方の選択は、正しいと思います。コスモスモアの対応は、ひど過ぎます。特に、値段の点です。No.406さんが言うように、足元を見ているんでしょう。新規の入居者に、高いガスコンロを買わせるのは納得いかない。しかも、値段の算出方法を以前聞いたら、ちゃんと教えてくれなかった。そして、既に発注済だから変更は聞かないの1点ばり。いったい、コスモスモアは一体何を考えているのか？

ガスコンロにしても電磁調理器にしても、定価の15% OFFぐらいですね。
定価以上ということは無いですが、普通に高い量販店に行っても20%ぐらいは
最低値引いて売ってます。
オプションになっている物をインターネットで検索してみると分かりますが、
大体オプション価格の半値ぐらいで売っているのがたくさん見つかると思います。

今月4日の抽選会も、抽選が終わった翌日にはオプションの締め切りで
他を見に行かせないようにして、高いものを売りつけているようにしか
思えません。

>今月4日の抽選会も、抽選が終わった翌日にはオプションの締め切りで
>他を見に行かせないようにして、高いものを売りつけているようにしか
>思えません。

ちょっと、これはひどいですね。あまりにも検討期間が無さ過ぎますね。自分の場合は、多少検討期間はありましたが、検討するのに必要な情報を、コスモスモアが意図的に出してくれなかったので、検討が出来ませんでした。これでは、オプションが良いのか悪いのかが判断できません。入居者に、オプション購入を半強制的に迫るなら、少しは値段とかが安いものを提供して欲しいものです。今からでは遅いかもしれないけど、オプションの契約解除を言おうかな？当然、リクコスには困ると言われるけど。

こういう商売をすると、何か商品にクレームがあったときの、
客側からの当りがどれだけ強くなるか、コスモスモアやリク
コスはぜんぜん理解していないのでしょうね。あんなに高い
商品を売るんだから品質もそれなりで当然ですよね。うちは
厳しくみさせてもらいます。今までもこの掲示板を通して、
皆さんと意見交換をしながらその声を表にだして、色々改善
（配管工事やイーホームズの件など）できたと思います。
言うべき話はきちんと業者に話したいと思います。

我が家もリクコスに話しをします。内覧会では相当厳しくチェックします。コスモスモアはそれ相応の覚悟で対応すべきでしょう。

No.411です。
抽選前にオプションの締切日を過ぎて申し込みを解除できるか聞いてみたところ
無理だと言われました。発注をした後はキャンセルできないそうです。

普通なら商品が届く(取り付け)前のキャンセルは可能だと思いますがね。
ダメもとでもとりあえず聞いてみたほうが良いですね。

>抽選前にオプションの締切日を過ぎて申し込みを解除できるか聞いてみたところ
>無理だと言われました。発注をした後はキャンセルできないそうです。

この場合は、事実上キャンセルできる日が無いわけですよね。そんな状態で契約させるのは問題ですよね。普通なら、クーリングオフとか出来るのに。ますます、コスモスモアの対応に酷さが目立てってきますね。

ビルトイン食器洗浄機のオプション松下電器製 NP-P45V2WSの代金は225000円
この商品の定価は160,650円
普通に電化製品を買えば25〜30％OFFで買えるはず。
(一般的な電気製品の仕入れ値は定価の4〜6割ぐらいですから)
それを考えれば、取り付け工賃だけで約10万円。これはちょっとぼったくりすぎ。
こんな商売を見ると、抽選で当たったときに契約すべきか非常に不安です。

リクコスはこのリノベーションプロジェクトをなんとしても成功させなくてはいけないはずです。
オプションなどの末端の諸問題によって、契約者の多くが法外なオプション契約をせざるえない
状況に追い込まれているという事実は彼らにとっても喜ぶべき話ではないでしょう。
まずは、その問題の大きさを声にすることが必要です。
オプションを選ぶ当事者は選んでいる時、何が必要かを模索することで精一杯です。
契約したあと、その内容について満足感を追求するつもりで、多くの情報を確認しにいくわけですが、その情報によって、自分の契約した内容が市場価格よりも非常に高く予想外の失望感が後から襲ってくるわけです。そういうことの無いように、最初から納得の得られるような価格設定をするのが企業の姿勢であり、努力であるはずです。
今回のオプション設定はわれわれの期待を大きく裏切る形のものになっているわけです。
リノベーションは物件価格が抑えられるところに大変なメリットがあるはずなのに、オプションで
価格が高くなっては本末転倒でしょう。まずはこの問題を彼らに認識させるべきです。
ちなみに我が家は、ガスコンロの品番を指定の品番にかえるだけで、フルリノベーションの相談料5万円近くを要求されて、あえなく断念しました。

我が家も食洗機を購入いたしました。担当者の「大量仕入れをしている分、多少は安くなっています」との言葉を信じて購入しました。しかし時間に余裕が出来、何となく各オプションの市場値段を調べている内、購入した食洗機の値段が、市場価格より破格に高い設定になっている事を知り、ショックを受けました。詐欺とまでは言いませんが、少なくとも「多少は安くなっています・・・」と言う以上、せめて定価の1割引き位はしているのだろうな…、と思うのは当然です。まして定価以上に高いとは・・・。リクルートは、いまからでも、市場価格設定にあわせていくつかのオプション設定を下げるなど、多少の誠意を見せて欲しいものです。ガスコンロにしても、別物をつけたのであれば、せめて標準ガスコンロの値段分は引くべきですよね。なぜなら後付けで工事するのではなく、セッティングも何もしていないわけですから。これはマンション購入者の全員が思っている事ではないでしょうか。

ちなみに、ビルトイン食器洗浄機のオプション松下電器製 NP-P45V2WSの代金は225000円。
価格コムで調べたら、９万１千円台で購入できますよ。
リクルートはなぜ225000円という価格設定にしているのか、詳細を説明して欲しいです。

ビルトイン食器洗浄機は、水の配管、電源の工事、取り付け、
それらを行うために必な表面のパネル、配管の分岐・接続、電源部品などの
部品代がかかるので、通常でも本体価格＋3・4万円程度はかかります。

オプション代はそれらを一括で表示しているのが一番問題だと思います。
コスモスモアは、一括の値段だけでなく、オプションを注文した人には
これらの詳細な値段を開示すべきです。

ビルトイン食器洗浄機をオプションで頼んだ方は、システムキッチンを取り替えたと
思うのですが、今回ついでにキッチンパネルやキャビネット扉を交換も頼んだ方はいますか?
レシオンのオプションになっていたのは、タカラスタンダードの
木製システムキッチン”フェスカ"の幅が3000mmのW3000という商品ですが、
タカラのショールームに行き、レシオンの間取りを見せて、後日見積もりを
送ってもらいました（当日は貰えません）。工務店でも取り付け費用の概算を
出して貰ったところ、搬入・取り付け費用で約35万円 本体価格は25%OFF
ただし、タカラは受注生産なので途中の変更・キャンセルはできないとのこと。

システムキッチン一式とキッチンパネルで、オプション代が約100万なのに対して
自分で工務店にお願いすると、約70万円。もう泣きそうです。
オプションでキッチン扉を変更してたら、自分で動いていれば、最上位機種を入れても
お釣りが来ます。はぁ〜。ショック大。

売り手側の言い分もあると思います。（買い手はそれ以上ですが。）ですが、このままこの状況を放置して良いことはありません。両者の意見の対立や相異をうめるために、最低限リクコスが行うべきことは、費用明細の開示でしょう。これについて是非検討してほしいです。私は購入者ですが、リクコスには住民の皆さんと購入してよかったという感想を共有できるようにしてほしいと思います。

レシオンで一番気になることは、アスベストが発見されているが、
全部の調査がされていないことです。
「まだどこかにアスベストが使われている。」そう思うと非常に怖いです。

リクコスは、安心と安全な住まいを売るためにも、徹底した調査をして欲しいです。
どうして風呂場でアスベストが発見されているのに、徹底した調査をしないのでしょうか。
調査費用がかかるからでしょうか、他にもアスベストを見つけてしまった場合、
その除去作業に莫大な費用がかかるせいでしょうか。

コスモスイニシアグループの仕事は、「人々の快適な生活の場を創造」することです。
と、言いつつ、アスベストがあるかも知れない家で、快適な生活が送れるでしょうか。
リクコスは、もっと顧客の視点に立った行動をしてもらいたいです。

４２４さん、貴方の意見をリクコスに直接ぶつけるべきだと思います。憶測ではこれ以上話はすすみません。

他のオプションについては知りませんが、
ビルトイン食器洗浄機がオプションで225000円というのは
平均的（より少し安いくらい）価格だと思いますよ。

オプション価格が270000円とかだとちょっと高いと思いますけど。
他のマンションのオプション価格とかご存じないのですか？

他がどうとか平均というので納得するのはどうかと・・・。

あと、一番の問題は、営業の方が「大量仕入れしているので、多少は安くなっている」
と発言した点です。
この点に関してはどう思われますか？

他マンションでも定価より高いからレシオンも仕方ない・・・という考えは、
「世の中みんなそうだから仕方ない・・・」
と流されているだけ。
レシオンは新築マンションではなく、新しい試みで建てられた
リノベーションマンションですよね。
それならば、それに見合ったお得感が必要ではないでしょうか。
レシオンは、中古マンションにオプションを設置するわけです。
それなのに、「完成前は、他業者は一切入れられない」とするのであれば、
それに見合った適正価格を提示するべきでは・・・。
でなければ、リノベーションの価値や意義はどうなるのでしょう。
というのが、上の方々の意見だと思います。

新築にオプションをつけるケースとは違うと思います。

駅から13分でマンション内の駐車場にしては駐車場代高くないですか？
駅前のタワーマンションで\15000ぐらいと言われたんですが。。。

駐車代を極端な話ゼロ円にすることもできるのかもしれませんが、
駐車場代は修繕費の一部になるので、少ないと将来修繕費がたりなくなります。
もっとたくさん駐車できる立体式や多くの戸数があれば、その分だけ安くなると思いますが、
レシオンはそうではありません。
広い敷地に少ない家族でゆったりと生活する贅沢が一戸あたりの負担に跳ね返っていると思います。固定資産税も月々2万円もしますしね。敷地がひろいといろいろと大変なんだと思います。

ちなみにプラウドパークフロントの駐車場代は２００００円以上します。たしか３８世帯戸だったかと思います。少ない戸数だと負担も大きくなるわけですね。

契約者ですが、違う観点で駐車場料金は高いと思います。

機械式の立体駐車場はメンテナンスや先々の改修のために駐車場代が使われるため
高いのは理解できますが、ここは全て平置きなのでその費用はかかりません。
それではなぜ高いかといいますと、管理費に回されているのです。
管理費の支出のうち56%が駐車場代からまかなわれているのですよ！（稼働率70%の場合）
その分管理費が安くなり、検討時のイメージはすごく良くなります。
駐車場を借りない人はとてもラッキーですが、不公平だと思いませんか？
さらに、もし駐車場を借りる人が予想より少なかったり、何年かして解約する人が出てきたときは
管理費が足りなくなりＵＰせざるを得ないでしょう。
本来は管理にかかる費用は全世帯から管理費として取るべきで、
駐車場代から回すべきでは無いと思います。
私は営業担当に何度か言いましたが全然取り合ってもらえませんでしたのであきらめましたが
同様の考えの人が多ければ、みんなで駐車場代の多少の減額と管理費ＵＰを
今から提案してみませんか？
そうすれば駐車場代＋管理費は少しですがダウンし、安定した管理費の徴収が可能になり、
さらに安い駐車料金のため２台目の契約者が増え、収入増になるかもしれません。

私には管理費が安いと購入者を錯覚させるために駐車料金が利用されている様にしか感じません。

立体の機械を使っているものだと、毎年の点検費用に20年後ぐらいの機械入れ替え費用
それらは修繕積立金に跳ね返ってくるわけで、レシオンの平置きはすごく良いとおもいます。

ただ、全戸数台の駐車場があって、どれぐらい駐車場が埋まるんでしょうね。
一般的に戸数の7割前後が必要数だと言われています。
駐車場が全部埋まることを元に修繕積立金を算出していたら、すぐに修繕積立金が
不足して上がることに…。

駐車料金の金額は妥当だと思います。周辺相場よりは5000円前後安いのが理由です。
住人全体の共有敷地を使っているのですから、それ相応の代価を払うのが当然であり、
駐車場の料金を下げて、車を持っていない人の管理費を上げるのは反対です。
共有の敷地を使っている人が得をして、使っていない人が損をするような仕組みには反対です。

ちなみに駐車場の収入は全額マンションの管理費になるのでしょうかね？
それともコスモスが駐車場経営している感じで一部利益をあげているのでしょうか？

１５０００円が高いか、安いかは別として、レシオンは１００％の駐車場の確保により各住戸に１区画の割り当てを想定している物件。車がないからその区画分を放棄できるという考え方をよしとしてしまうと、共有部分に対する負担の公平感が損なわれると思います。共有部分は全住戸によって、所有されて管理されて維持されるものです。すなわち連帯的な相互互助の考え方によって集合住宅の快適な環境は実現されるものです。そのへんの基本原則が守られているのかが心配です。
少なくともNO.432さんの話では管理費の56％が駐車場代から支出ということでは由々しきことです。管理費は、全住戸から回収した費用で全額まかなうべきでしょう。駐車場代はあくまで駐車場の維持管理につかわれるべきです。公平性を欠く支出方法だといわざるを得ません。

駐車場を使っていない人の分の管理費を駐車場を使用している人が多く管理費を支払うシステムには反対です。管理費とは何を管理する費用なのでしょう。駐車場を管理する費用なのですか？違うでしょう。

管理費の使用目的
１）公租公課
２）共用設備の保守維持費及び運転費
３）備品費、通信費その他の事務に要する費用
４）本マンションのに係る火災保険料その他の損害保険料
５）経常的な補修費
６）清掃費、消毒費及びごみ処理費
７）委託業務費（管理員人経費を含む）
８）専門的知識を有する者の活用に要する費用
９）地域コミュニティにも配慮した移住者間のコミュニティ形成に要する費用
１０）管理組合の運営に要する費用
１１）その他土地及び共用部分の通常の管理に要する費用
この項目の中で駐車場にかかる費用は一体いくらなのでしょう。そこを議論すれば結論がでるかとおもいます。

No.432です。

私のもらった資料によると管理費は予備費を除くと総額2,828,800／月の支出です。
全項目あげるのは大変なので金額の上位から挙げると

委託業務費　1,548,120円
共用電気料　400,000円
植栽管理費　228,200円
共同住宅保険料　118,920円
賃借料（防犯カメラ9台分）　103,950円

以上の合計は2,399,190円で全体の85%ですので
ここだけで判断しても差し支えないと思います。
この中で駐車場に使われる費用は極めて少ないのは間違いありません。
200,000円もあれば十分かな？
稼働率70%で１台あたり1,800円？

ただ、私はその分だけ払えばよいという考えではありません。
これはランニングコストであり、イニシャルコストもあると思います。
計算したわけではないので妥当性はありませんが、
今の金額より5,000円位減額しても良いのではないかと思います。

ちなみに平均駐車場代10,000円として稼働率70%で30年間の収入は
約4億円となります。
月々のランニングコストを上記想定で1,800円とすると
イニシャルコストの合計は約3.3億円となります。
妥当性ありますか？

新しい板が出来ているのでこの続きは
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8532/

駐車場代は実際に管理にかかるお金だけで決まる（決める）のではなく、共有部分の土地の使用料であると思います。従って、実際にかかる費用を算出しても意味がないと思いますね。
実際にかかる管理にかかる費用だけで決まったら、車を持っていない人から見たら安い料金で共有部分を専有して使用しているという不公平感が出ると思います。
駐車場料金をいくらにするかは簡単に決めれないので周辺の駐車場料金よりやや安く設定することが一般的なのではないでしょうか。

私は今後の武蔵小杉の発展を期待して、投資として本物件の価値を考えますが、みなさんは如何お考えでしょうか？

私は不動産価値の事は良く分かりませんが、散々検討した結果、購入を断念しました。その理由は：
①築10年の中古で（中古も中古）
②駅から遠くて（13分？実際には16分とか）
③設備・仕様が古くて（便器も替えてない）
④床スラブが150で（これは子供のいる家庭ではあり得ない）
⑤商事社員以外は割高（商事社員は5%程度の値引きがあったという噂は本当？）
⑥法政グランドの砂埃
⑦5000万円台なら新築が買える

一方、メリットとしては、95M2の広さというのみでしょうか？

二重床二重天井のこの時代に、直床直天井。

庭木の手入れがなされておらず、意外に物騒