オーベルグランディオ川崎久地ヒルズってどうですか？

>>935 通りがかりさん
この物件については既にスペック面での議論も尽くされてるし、何話してもいいんじゃない？ただ、特定の選択をされた方や、異なる価値観を持つ購入者に対して揶揄するような発言は控えた方がいい。

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ゼッチの優遇についても理解してないのによくここで浅い知識マウント取れるよな。チラシが価格転嫁されてるとか当たり前なのに。理事の経験とか、規約変えたとかどうでもいいことばっかり。まあ見てて面白いけど購入した人が嫌気持ちにならないことだけ心配。

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踏切警報時間47分
益々悪化してますね。ワンマン運転やホームドアが影響いているのか？
このマンションの影響にも触れていました。
https://go2senkyo.com/seijika/187491/posts/1186356
通勤通学の利用者は注意が必要です。

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>>885 周辺住人さん
今日も入っとったで。最近、立て続けや。
ゴミ増えるだけなんやけどな。
営業さん見てるやろ？どないかしてくれへん。

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>>934 口コミ知りたいさん
インバウンドの民泊トラブルがこれだけ問題になっている昨今で民泊OKのマンションに住みたくない。ゴミや騒音トラブルの迷惑行為もいやだけど不特定多数が日常的に出入するセキュリティガバガバのマンションなんて怖くて住めない。強盗犯罪が多い中でセキュリティは優先事項。

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>>934 口コミ知りたいさん
理事が勝手に変えられるわけない。そんなことできたら独裁。
組合員の4分の3以上かつ議決権の4分の3以上の賛成が必要。

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地代や解体費のランニングコストのほかに機械式駐車場の多さが気になる。大規模なら平置きが多い傾向だがここはほとんどが機械式。
保守費特にピット交換にはン千万が周期的にかかる。残存期間が少ない時期にいっそうの懸念が残る。

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ここは久地駅No. 1マンションですか？

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>>943 マンション掲示板さん
間違いないです。エリアNo.1マンションは迷わず買いです。

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商業一体開発の大規模マンションで合ってますか？

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近隣にはオーケー、マックス、LIFEと大型スーパーが林立するが食いあいにならんかな？

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>>943 マンション掲示板さん
売れ残り数ならダントツ！No.1

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>>946 通りがかりさん
商圏被るけどベルクならここの住人を囲ってる分、他より有利。

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心配なのはトップやベンガだが駅前の強みはは大きい、駅から離れたベルクまで足を伸ばすか？否か？

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これはいわゆるPR記事ってやつですか？

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ベルクが一番厳しくないです？囲ってるって言っても高々231戸じゃ、規模的にも成り立たないだろうし、広域に集客するには立地が微妙だし。

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>>950 マンション検討中さん
いわゆる提灯記事と言うやつでしょう。
大成有楽不動産さ、ま、か、ら、の、い、ら、い
と記載されてますね。
当然、クライアント様にメリットのあることしか書かないのでは？

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この掲示板のせいで買わずに済んだ人も多くいると思う。あってよかったですね。

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>>953 名無しさん
この掲示板見て買わないと判断する人は、これからもずっと家なんて持てないんだろうな。

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>>954 通りがかりさん
営業の人も大変ですね

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>>953 名無しさん
ここの情報って秘密でもなく周知でしょう？
この程度でやめるなら所詮冷やかし。高額な買い物ならこの程度の下調べは常識。
ここ見てやめたならいずれやめることになると思う。事前にフィルタリングできて営業さんの手間が省けたんじゃないの？

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「川崎市まちづくり局は、ＪＲ南武線の中野島駅と久地駅について、橋上駅舎化に向けた検討を継続するとともに、久地駅に臨時改札口を開設する方針を示した。」
川崎市　久地駅に臨時改札口　26年度に実施設計 | 建通新聞 電子版

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>>956 さん
営業さん必死ですね

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>>956 検討板ユーザーさん
周知なわけないでしょ笑
好立地とか初期費用が低いとか言ってるくせに

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>>959 検討板ユーザーさん
>好立地とか初期費用が低いとか言ってるくせに
感じ方は個人の主観であってそれが周知とどう関係するの？

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>>957 マンション検討中さん
それは吉報だけど令和10年なのね。
https://www.city.kawasaki.jp/980/cmsfiles/contents/0000175/175709/2026...(2)syuusei.pdf

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>>961 匿名さん
令和１０年以降だね。リンク貼りなおしました。
https://share.google/G1mgBvY6r02X8dFyl

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>>960 匿名さん
竣工済みで残り89戸ですか。大変ですね。

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>>963 マンコミュファンさん
こんな大規模マンションが早々に完売するなんて誰も考えてはいないでしょう。逆にネガティブ要素が満載なのに中規模クラス2棟分の戸数を捌いたことこ賞賛に値する。

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>>964 匿名さん
売る手腕すごいですね。買った瞬間2000万マイナスなのに

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ハッキリ言うと、マンションはガンガン上がってる。
それは駅近だけではなく、地域によって色々な付加価値や魅力によるので、一概には言えない。
ただ、やはりトレンドというのは存在していて、
・めっちゃ設備良くて駅近なのに、周辺中古より安い、もしくは同等
くらいのわかり易い魅力がないと、都心以外の郊外系マンションは軒並みキツい。
そしてそういう物件は例外なく抽選で売り切れるか、先着解放後すぐに売り切れる。

そうじゃないという事はそうじゃないって事だと思う。
ただ、駅からは徒歩圏内でスーパー至近なら住環境としては高いので、
リセールとか無視するなら普通に良い物件な気がする。

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定期借地権についてネガティブな意見が多いようですが、少し違う視点で検討しています。
自分は「所有権こそが安心」という考え方自体が、今の時代、一種のギャンブルに近いと感じています。数千万を不動産という単一のアセットに1点賭けするリスクを考えれば、定借で抑えた分を株式などの金融資産に分散させる方が、リスク管理として圧倒的に合理的ではないでしょうか。
そもそも築70年の所有権マンションに、自分の子供が住むとは思えません。むしろ、将来的に修繕積立金の不足や建て替えの合意形成で揉めることが目に見えている「負の遺産」を子供に残すより、70年で更地にして返すという出口が確定している方が、次世代に対しても潔いと感じます。
また、定借物件は投資（キャピタルゲイン）目的の層が入りにくいため、結果として実需中心の日本人コミュニティが維持されやすいという側面もあります。外貨による買い占めや民泊化のリスクを抑え、落ち着いた住環境が守られる点もメリットではないでしょうか。
ここは「駅徒歩7分・スーパー隣接」という生活利便性が非常に高く、特に条件の良い（最上階や眺望のある）部屋を選べば、10～20年スパンでのリセールでも十分戦えると考えています。「住宅で儲けよう」とするのではなく、「住居費をコントロールしながら、浮いた資金を投資に回してトータルで資産を築く」という考え方の人にとっては、かなり理にかなった選択肢だと思います。

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>>967 口コミ知りたいさん
ちょっと定借をポジティブに捉えすぎな気もするけど、
実需層が多い傾向にあるよね、だったり、
築70年のマンションは誰も住まないよね　は同意です。

ただ、その割にそんなに安くないなって感じはしますが…

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>>968 マンコミュファンさん
返信ありがとうございます。
確かに仰る通り、定借という条件を考えると、決して「手放しで安い！」と言い切れる価格設定ではないですよね。その点は私も正直かなり引っかかった部分ではあります。
ただ、久地という駅のポテンシャルを「点」ではなく「線」で見ると少し印象が変わりました。登戸の再開発による商業・医療インフラの拡充や、溝の口の再開発と安定した利便性に挟まれたポジションであること。さらに、南武線の将来的なインフラ改善計画が進んでいることは、10～20年スパンでのリセール（出口）を考える上で大きな安心材料だと感じています。
資産価値を最優先して無理なローンを組み、日々の生活を切り詰めるより、こうした将来性のある沿線で支払いをコントロールし、家族が快適に過ごせるスペックの家に住む。その心の余裕が夫婦関係やQOLに直結する気がしています。
賃貸レベルの設備では物足りないけど、所有権1点賭けはギャンブルすぎる。そう考える共働き世帯などにとっては、利便性の高い場所の定借新築は、家族の満足度と将来の資産形成（投資）を両立させる「消去法ではない積極的な選択」になり得るんじゃないでしょうか。

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>>967 口コミ知りたいさん
理論は合理的ですが、
問題はこの物件の価格設定ですよね。

定借のわりに高く、所有権との価格差が十分ではないと感じます。地代や解体準備金といった定借特有のランニングコストを合わせると、結局浮いた資金を投資に回すほどの余裕が生まれないと思います。

だから売れていない。

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>>970 匿名さん
返信ありがとうございます。
仰る通り、定借特有のコストを含めた「所有権との価格差」をどう評価するかは、この物件の最大の焦点ですよね。
ただ、売れていない（苦戦している）理由については、価格設定そのものというより、「定期借地権」という仕組みに対する心理的な風当たりの強さが、多くの検討者に踏みとどまらせている側面が大きいのではないかと感じています。

実際、この立地・スペックで所有権を探せば、今の相場では同額での購入はまず不可能です。不満の出にくい最新設備や利便性を手に入れつつ、なおかつ所有権物件ほど重いローンを背負わないというメリット自体は存在しますが、掲示板のような「定借は損」という空気感の中で、自分の決断に自信を持てる人が少ないのかもしれません。

私は、それを「周囲の評価に流されず、自分なりの合理性と家族のQOLを天秤にかけて判断できる人」にとっては、かえって好条件の部屋を選びやすいチャンスだと捉えています。

結局のところ、実態のない「所有権への安心感」にコストを払うか、実利としての「日々の住環境と投資効率」を取るかという、非常に現代的な選択肢なのだと思います。

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>>971 検討板ユーザーさん
購入済みですか？投資効率とか言ってますが計算してみました？

・物件価格: 5,400万円
・30年間の定借コスト（地代・解体準備金）: 約+1,000万円
・30年間の支払総額: 約6,400万円
・30年後の資産価値: 約1,600万円～2,100万円前後
・中古市場評価: 所有権の80%以下
・損益分岐点: 所有権相場より1,500万～2,000万円安くないと投資効率はマイナス

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>>972 匿名さん
詳細なシミュレーションありがとうございます。
ただ、一つ根本的な疑問なのですが、マイホームの「損益分岐点」をそこまでシビアに追求した先に何があるのでしょうか。

仮に30年後の売却益を最大化できたとしても、その時また別の住居コストが発生するだけですよね。また、そのシミュレーションは「不動産価格が下落しない」という極めて楽観的な前提に基づいているように見えます。出口が不透明な所有権の含み益を守るために、今の生活のゆとりや家族との時間を犠牲にするのは、私にとっては本末転倒です。

私は、不確実な利益を追うよりも「今、賃貸より安いコストでハイスペックな家に住み、浮いた現金を運用していつでも自由に使える状態にしておく」ことの方が、人生全体の投資効率は圧倒的に高いと考えています。30年後に売却益をどこへ持っていくか悩むより、今この瞬間から30年間、家族とどう過ごすかの方が重要ではないでしょうか。

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定借か所有権かで議論が分かれていますが、
そもそも皆さんの検討ライン（世帯年収や資産形成の考え方）がどこにあるかで、この物件の評価は180度変わる気がしています。

例えば『住宅はあくまで生活の基盤と割り切り、固定費を抑えて余剰資金を運用に回す層（年収1,000万超～）』なのか、『住宅が最大の資産で、出口の売却益を生命線にする層（年収～900万）』なのか。

私は前者（利便性・設備・駅近・広さ重視）で検討していますが、皆さんはどちらの視点でこの物件について話し合っていますか？

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>>974 匿名さん
凄く極端な分け方ですね。
私は価値ある住宅を確保しつつ資産運用も並行して実践する層です。人生のイベントのなかで住宅購入は重要なので慎重に資産性を最重要視して検討してます。

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>>973 eマンションさん
>私は、不確実な利益を追うよりも「今、賃貸より安いコストでハイスペックな家に住み、浮いた現金を運用していつでも自由に使える状態にしておく」

浮いた現金ってこの物件の話をしてますか？
どれぐらい浮くと想定しているのか不明ですが、
定借物件なのに安くないのが問題なのでは...

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>>974 匿名さん
シンプルに定借のくせにこの物件は高い。それだけ。
とりあえず1000万下げないといけない。話はそこから。

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解体費が読めず子孫に迷惑をかける可能性がある。残り10年も切ると買い手もつかないだろう。南町田みたいに解体しなくていいor都心で借り手が最後までつくような物件or割安でないと借地権物件はふみきれない。

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68平米4400万で売ってますね。
売れないから値下げしたのかな。

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ここで高い高い言って次を待っちゃう人は、２年後とかにやすかったなぁって後悔するんでしょうな。

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>>980 マンション検討中さん
高い高いは定借なのに高いってこと。
主語を抜くと
意味が変わる。先のことなんて誰も分からない。
逆に大暴落で買わなくて良かったとなるかもね？
マンション価格はピークと言う見解も多く、今後も高くなるのは都心や人気エリア、それ以外は緩やかな下降らしいよ。ここはどうかな？

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>>980 マンション検討中さん
建築中の宿河原のミオカステーロと比較しても定借なのに高いと言うことが分かる。
値段もそうだが、仕様や駐車場の平置き率等ここよりパフォーマンスは良い。

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>>980 マンション検討中さん
2年後に買ったことを後悔したくないから売れてないのでは？

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>>980 マンション検討中さん
次を待たなくても今でも選択肢はある。宿河原や登戸等々

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>>980 マンション検討中さん
この物件に限っては高いから買わない方がいい。
1000万は下げてから買うべきだし、下がる。

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