パークシティ高田馬場ってどうですか？

めちゃくちゃ高そう。

高田馬場は中国、ベトナム、ミャンマーはじめ外国人が多いね。比率で4割くらいか。あの雰囲気はちょっと馴染めない。
ここにシチズンプラザがあった頃とは街が変わってしまった。
ここがタワマンだったら中国投資家が買ったろうけど外廊下フツマンだからどうかね。
東中野三井タワマンが@550前後だからここはギリギリ@500切るくらいかな。

>>2 匿名さん
そんなに安くでるんか？550以上ではないか。

プラウドシティ小竹向原のライバル登場だな。

>>4 匿名さん
高田馬場と小竹向原ではアドレスと利便性に差がありすぎますよ。坪100以上は差がつくかと

馬場徒歩７分≪十条徒歩２０秒

プラウド高田馬場はそんなに坪単価高くなかったと思うけど

>>7 マンション検討中さん
プラウドは2019年だか20年の発売だったからね。
駅近とはいえハザード真っ赤な立地で平均@470だった。
今は中古が
55.01㎡/2LDK/2階/東向き　8480万円
66.71㎡/2LDK/7階/東向き　10480万円

2023年発売・高台・三井・環境創造型のパークシティだから、駅距離の違いを織り込んでも@550～じゃないか？

>>7 マンション検討中さん
プラウド高田馬場平均坪単価470だった。販売は二年前以上前であったことを考えれば二割の上昇はしているだろう。徒歩分数の差などはあるが、駅までの道はパークシティ高田馬場の方が整備されていることや大規模であることを考えれば坪500万以上はすると推測できる。

>>9 匿名さん
プラウド高田馬場は駅近はいいけど、飲食店だらけの栄通りを使うことが多いから、女性、子供には微妙。その点、ここは早稲田通りを高田馬場駅からだんだん静かな方向に向かい、この辺りで高田馬場の賑やかさは終わり。住環境は全然良い。近くにオオゼキ、プチマルエツあるし、小滝橋にも稲毛屋がある。さらに閉店した西友跡にスーパーらしき店も新築中。凄く住みやすいと思います

プラ高全然上がってないんだね。ふ＝ん

>>2 匿名さん 外国人？高田馬場は早稲田大学生のイメージなんだが。

>>11 通りがかりさん
何十年も高田馬場へ行ってないご老人でしょうか。
駅周辺の予備校は少子化で語学学校に衣替え、中国人相手の大学進学語学学校が花盛りです。
リトル・ヤンゴンと呼ばれるようになってもう10年以上でしょうか。最近はミャンマー料理の店や彼ら向けのショップがだいぶ増えました。
ベトナム料理店もすぐ近くに3軒あってバインミーのテイクアウトもできますよ。

>>14 匿名さん

確かにそうですね、早稲田学生もおおいけど、日本語学校も多いから外国人留学生も多いし。最近はアジアンレストランやお店も増えてきて、エスニックタウン感が強いと思いますね。

コロナ前までは馬場駅前にたむろする早大生たちがいた。
だがリモート講義が続き学生御用達の居酒屋は潰れ、コンパの習慣も復活せず、今は静かなもの。
元気なのは中国系留学生ばかり。
簡体字の看板を挙げた予備校や飲食店が激増して池袋北口的雰囲気になりつつある。とくに駅西側。

うわぁ、最悪じゃん。

早稲田卒なので早稲田側じゃない馬場は飲み屋とか専門学校、小さい雑居ビルというイメージです。
最寄りも異なりますが、山手線内側のブリリアシティ西早稲田（定借残69年）が坪300台だから、ここで500台だと何がバリューなんでしょうかね。。
ここも借地じゃないけど、65年も経ったらどっちにせよ建て替えとかになるでしょうし。

>>18 通りがかりさん
ブリリアシティ西早稲田って水害リスクあるエリアでなおかつ定借その上高田馬場物件ですらないでしょ。建物は立派だけどね。
うろ覚えだけど雑司ヶ谷駅なら7分ぐらいでいけるけど高田馬場は大きな横断歩道3つ渡って15分ぐらいかかる。普段使いするには現実的じゃない。
加えて言うならブリリアシティ西早稲田の中古相場は坪400近くなってるしね。

隣地にある日之教ってどんな宗教団体なのかな？信者の方が集まる場所でしょうか？とても気になります。

>>19 匿名さん
はい、その前提（駅も借地という条件も違う）は記載の通り織り込み済みです。
それでも山手線内側で都心アクセスも悪くないので。。
今回の物件は、今のところ発表してるプランが田の字型メインの汎用的間取りが多く売りやすさはありそうですね。

こちらで新宿区×山手線外側×徒歩10分以内物件で坪500超えるならば広域検討者は、芝浦エリア（港区x山手線外側x徒歩10分以内）で買った方がバリューありそう。駅開発予定なさそうですし、馬場は。
広域というよりこのエリア指名買いに向いてそうですね。

>>19 匿名さん
はい、その前提（駅も借地という条件も違う）は記載の通り織り込み済みです。
それでもブリリアは山手線内側で都心アクセスも悪くないので。。
今回の物件は、今のところ発表してるプランが田の字型メインの汎用的間取りが多く売りやすさはありそうですね。

こちらで新宿区×山手線外側×徒歩10分以内物件で坪500超えるならば広域検討者は、芝浦エリア（港区x山手線外側x徒歩10分以内）で買った方がバリューありそう。駅開発予定なさそうですし、馬場は。
広域というよりこのエリア指名買いに向いてそうですね。

>>22 検討板ユーザーさん
ブリリアは副都心の中じゃ都心アクセスはそんなに良くないと思うけどねえ。一番近い雑司ヶ谷駅まで行くにも坂があるから表記よりも時間がかかるし、都心へ行くバス停も徒歩５分以上はかかる。一番近い都電荒川線じゃ東池袋や大塚までしか行けず都心へはいけないし
利便性じゃパークシティ高田馬場とは比較にならないほど差があると思うよ。川があったり公園が近かったり良い面はあるけど

>>21 検討板ユーザーさん
埋立地比較対象になりますかね？埋立地で買うなら勝どきとかの方が将来性高そうに感じます。

山手線×東西線徒歩7分、新宿区内、高台、三井、非タワマン。
刺さる層にはズキュンと刺さる企画。
＠550なら人気沸騰確実。
買うなら1期。これ定説。

クレヴィア新宿中落合EASTくらいの価格になるといいなー

>>26 マンション検討中さん
あの水準に収まるはずがなかろうもん

皆さんいくらくらいだと思います？三井でシティ系なのでファミリー想定のSs73AR 3LDK 73.24で
坪450で9967万円
坪500万で11075万円
坪550万で12182万円

>>28 評判気になるさん
坪550万で沸騰というコメントあるので
坪600で13290万円が妥当でしょうか？

周辺に住んでいる者です。
この物件、前から気になっていますが、今回は価格の面からあきらめざるを得ないかと思っております…。特に子育て中の方の参考になればと思い、地元民の視点からのこの物件の魅力等について共有いたします（主観が入っていることはご容赦ください）。

・繁華街との距離
高田馬場駅から続く商業地区の端に位置しており、いわゆる繁華街の喧騒からは離れた立地。
現状では早稲田通りの交通量はかなり多い状況であり通りに面した場所では住宅街の静けさはないものの、敷地の奥に入った場所はかなり静かな環境。早稲田通りについても、並行して走る諏訪通りのバイパス化が実現間近であり、将来的に若干は交通量の減少し、少しは静かになるかもしれない。

・高田馬場駅へのアクセス
いわゆる駅近ではないが、徒歩の道のりの中に信号がないため、実際に歩くとかなり近く感じる。歩くのが早い人なら、JR高田馬場駅の「戸山口」なら徒歩5～6分で改札に行ける。

・買い物
スーパーについては、主婦からの支持が根強いのは「オオゼキ」か。小滝橋交差点の「いなげや」は店の規模はそれなりに大きく便利だが、小滝橋交差点の信号待ちが長く、時間距離としては長く感じるだろう。その他、周辺には小さいスーパー、ドラッグストアが点在しており、買い物環境は良い方かと思われる。

・飲食店
駅の東側は学生街であり学生向けの飲食店が多い印象。小さい子がいる家庭が家族で外食するようなお店だと、我が家は駅周辺だとチェーン寿司（スシロー、くら寿司、はま寿司）やはなまるうどんなどを利用することが多い。このマンションにより近い西側はエスニック料理が多く、家族で外食する雰囲気のお店はあまりない印象（あまり開拓できていない…）。
こども連れでなければ、さかえ通りなどに良質な飲食店が多数あり、飲食店の種類・とても充実している。個人的にはさかえ通りから少し入ったところにある焼き鳥屋「力-RIKI-」などがおススメ。
また、パンが好きな方は、自転車で行く必要があるものの、オレンジコートショッピングセンター（戸山公園近く）のベーカリー「フラット」がおススメ（隣のハンバーガー屋さんも美味しい）。ここでテイクアウトして、戸山公園でピクニックをすると贅沢な気持ちになれる。

・保育園
近くに「しんえい子ども園もくもく」という人気の子ども園（私立・保育園中心）がある。ここは過去に中学校として利用されていた校舎をリノベーションしており、大きな「グラウンド」があることが特長。
また、早稲田通りを渡った先の戸塚公園の隣には、同じ法人が経営している「オルト保育園」がある。こちらは新宿区有数の人気園であり「アトリエ」や「巨大スロープ」などがあることが特長。
最近は更なる少子化のせいか、後者の「オルト保育園」であっても過去と比べて入りやすくなったようである。その他にも園庭などにこだわれなければ選択肢はたくさんあり、待機児童になることはほぼないと思われる。

・小学校
学区は「戸塚第三小」で、学年によっては1クラス編制の年もある小規模校。ただし、300戸規模の本物件が学区に加わることで、2クラス以上の安定稼働が期待できそう。現時点では特に人気がある学区ではないが、教育熱心な家庭が多いことが想定される本マンションの住人が加わることで、そのあたりの評判も変わってくるかもしれない（もともとが小規模校なので、評判は容易に変化しやすいと想定）。通学路については、早稲田通りを横断してからは狭い道を歩くことになるものの、距離・危険度ともに気になるレベルではないだろう。ちなみに、戸塚第三小の周辺は洪水ハザードマップに引っかかっていて、大規模な洪水が起きる場合は浸水する恐れがあることはマイナスポイントか。

・中学校
学区は「新宿西戸山中」で越境希望も多い人気校。その理由は、百人町3・4丁目に国家公務員（キャリア官僚）向けの官舎が多く、教育熱心な家庭が多いことに起因するものと言われている。一方で、歴史的経緯から百人町は一般市民向け公営住宅も密集しており、教育熱心な家庭で大多数を占められているというわけではないため、人気学区であることを過信しないほうが良いかもしれない（特に、最近は中学受験が過熱しており、今後も人気学区であり続けるかは読めない状況である）。通学路については坂道を上る必要があるが、中学生であれば距離・時間ともに徒歩で楽々通える範囲であろう。

・周辺の公園
徒歩であれば「戸塚公園」や「西戸山公園」がある。遊具もそこそこある。自転車を使えるのであればより大規模な「戸山公園」や「おとめ山公園」などもある。これらは大名の下屋敷や華族の屋敷跡なのでかなり広々している公園であり、ピクニックなどもできる。周辺の公園環境はかなり充実しているといえる。

本物件は「パークタワー東中野グランドエア」や「プラウド高田馬場」と比較されやすいですが、子育て環境に限って言えば、この物件が優位かと思います（あくまで主観）。

ただ、この物件に1億超を出すかどうかというと、う～ん、となってしまいますね。。。
実需で住むにしても、物件の利回りの低さは無視できないと考えており、今の市況なら高配当株・REITなどで資産運用しつつ賃貸で暮らす方が無難な気がしています。
（問題は賃貸でいい物件にありつけるかどうかですが。。。）

以上、参考になれば幸いです。

>>30 マンション検討中さん
詳細ありがとうございます。家族いて検討なのでたすかります。比較どことすればいいのか分からずでしたが、三井のパークタワーシリーズの東中野（徒歩1分）が比較になりえるのですね。
今見たら74平米で1億900万。。

>>28 評判気になるさん
ファミリー向けは平均坪単価坪500万～550ぐらいで来ると予想してる。低層階の条件悪いパンダ部屋なら坪450もあるかも。
長期販売するなら坪600でも売れる可能性もあるが、ここら辺の富裕層は中落合や目白など高級住宅地に住む印象がある。また、最寄りの高田馬場の家賃相場が低いことや高田馬場駅の雑多な雰囲気のことを考えれば第一期は坪500万～550ではないかと思います。

>>25 匿名さん
駅7分って訴求ポイント？5分以内ならわかるけど

>>22 検討板ユーザーさん
田の字プランって量産型コストダウン間取りの悪しき象徴というイメージでしたが、メリットとして感じる方もいるということに驚いています

>>34 マンション検討中さん
検討者の評判が悪かったら、田の字プランがマンションの間取り採用率NO.1になってないからね。飲食チェーンみたいなもん安定してそこそこの品質を出してくれる。変な間取りよりはよっぽどいい。

>>34 マンション検討中さん
おっしゃるとおり出来るだけ詰めて効率上げるための量産間取りですよね。ワイドスパン部屋なさそうですよね、、今回、、

>>35 匿名さん
三井さんの今物件は田の字型でそこそこの品質を目指してるんですね！したら価格抑えてもらえたら嬉しいですが汗

>>9 さん

>>9 匿名さん
プラウド高田馬場は駅近はいいけど、飲食店だらけの栄通りを使うことが多いから、女性、子供には微妙。その点、ここは早稲田通りを高田馬場駅からだんだん静かな方向に向かい、この辺りで高田馬場の賑やかさは終わり。住環境は全然良い。近くにオオゼキ、プチマルエツあるし、小滝橋にも稲毛屋がある。さらに閉店した西友跡にスーパーらしき店も新築中。凄く住みやすいと思います

2回も同じ事言わなくてもいいですよ(苦笑)。

だんだん静かになるって、どこも駅から離れれば静かになるのは当たり前ですよね。10分近くかけて歩くから疲れるし、悪天候の時も大変(大雪の時も大変だった)。

あと、西友跡はこのマンションから全然遠いからウリにはならないと思いますよ。

まぁ、書いてるとおり住環境はいいですが、隣は＊＊＊もあるし、敷地すぐ横はこんな宗教施設もあるし…うーん

http://www.shinshuren.or.jp/orgdetail.php?id=31

74平米で1億900万、、？
もう少し出せば山手線内側かつ、ランクも高いスカイフォレストに手が届きます。
あちらは内廊下かつ利便性も高いため、この値段で売れますかね？？

>>39 口コミ知りたいさん
↑コイツ何言ってんの？
西友跡なんて5分くらいだし駅からの途中だからスーパーできたら超便利じゃん。徒歩7分で疲れるなら病院で診てもらったほうがいいね。

>>43 マンション掲示板さん
参考になります！

＞３７

最近の三井はコストダウンバリバリってのが多い。あまり期待しないほうが…。

>>41 匿名さん
言い方悪くてすいません。
ただ馬場に住む身としては、駅からマンションまでの道が狭くて結構混雑したり、道路も三分の一位軽い上り坂になったりしていて、意外と疲れるんです…。

>>45 匿名さん
三井でシティだから設備仕様期待できないですねw

>>40 マンション検討中さん
私もそう思います。
以下引用ですが、25さんが550だとすぐ売れると言ってるので、坪600だとするとこの物件の73平米で13,000万円超えってすごいなー、高田馬場の評価高いなーとはたから見て疑問を感じてました。


25 匿名さん 1日前
削除依頼
山手線×東西線徒歩7分、新宿区内、高台、三井、非タワマン。
刺さる層にはズキュンと刺さる企画。
＠550なら人気沸騰確実。
買うなら1期。これ定説。

>>48 通りがかりさん

ましで、550は安い
ブランズ牛込柳町と迷ってましたが、ここにします
ブランズは場所が悪く480ですから、勝負にならん

スカイフォレストと比較してる方がいるけど、あそこは高田馬場と新大久保の中間で駅が遠いし大久保アドレスのイメージも悪い。買い物不便。電車騒音がすごい。
あれの中古より安く新築が買えるとしたら全然高くない。