パークシティ高田馬場ってどうですか？

周辺に住んでいる者です。
この物件、前から気になっていますが、今回は価格の面からあきらめざるを得ないかと思っております…。特に子育て中の方の参考になればと思い、地元民の視点からのこの物件の魅力等について共有いたします（主観が入っていることはご容赦ください）。

・繁華街との距離
高田馬場駅から続く商業地区の端に位置しており、いわゆる繁華街の喧騒からは離れた立地。
現状では早稲田通りの交通量はかなり多い状況であり通りに面した場所では住宅街の静けさはないものの、敷地の奥に入った場所はかなり静かな環境。早稲田通りについても、並行して走る諏訪通りのバイパス化が実現間近であり、将来的に若干は交通量の減少し、少しは静かになるかもしれない。

・高田馬場駅へのアクセス
いわゆる駅近ではないが、徒歩の道のりの中に信号がないため、実際に歩くとかなり近く感じる。歩くのが早い人なら、JR高田馬場駅の「戸山口」なら徒歩5～6分で改札に行ける。

・買い物
スーパーについては、主婦からの支持が根強いのは「オオゼキ」か。小滝橋交差点の「いなげや」は店の規模はそれなりに大きく便利だが、小滝橋交差点の信号待ちが長く、時間距離としては長く感じるだろう。その他、周辺には小さいスーパー、ドラッグストアが点在しており、買い物環境は良い方かと思われる。

・飲食店
駅の東側は学生街であり学生向けの飲食店が多い印象。小さい子がいる家庭が家族で外食するようなお店だと、我が家は駅周辺だとチェーン寿司（スシロー、くら寿司、はま寿司）やはなまるうどんなどを利用することが多い。このマンションにより近い西側はエスニック料理が多く、家族で外食する雰囲気のお店はあまりない印象（あまり開拓できていない…）。
こども連れでなければ、さかえ通りなどに良質な飲食店が多数あり、飲食店の種類・とても充実している。個人的にはさかえ通りから少し入ったところにある焼き鳥屋「力-RIKI-」などがおススメ。
また、パンが好きな方は、自転車で行く必要があるものの、オレンジコートショッピングセンター（戸山公園近く）のベーカリー「フラット」がおススメ（隣のハンバーガー屋さんも美味しい）。ここでテイクアウトして、戸山公園でピクニックをすると贅沢な気持ちになれる。

・保育園
近くに「しんえい子ども園もくもく」という人気の子ども園（私立・保育園中心）がある。ここは過去に中学校として利用されていた校舎をリノベーションしており、大きな「グラウンド」があることが特長。
また、早稲田通りを渡った先の戸塚公園の隣には、同じ法人が経営している「オルト保育園」がある。こちらは新宿区有数の人気園であり「アトリエ」や「巨大スロープ」などがあることが特長。
最近は更なる少子化のせいか、後者の「オルト保育園」であっても過去と比べて入りやすくなったようである。その他にも園庭などにこだわれなければ選択肢はたくさんあり、待機児童になることはほぼないと思われる。

・小学校
学区は「戸塚第三小」で、学年によっては1クラス編制の年もある小規模校。ただし、300戸規模の本物件が学区に加わることで、2クラス以上の安定稼働が期待できそう。現時点では特に人気がある学区ではないが、教育熱心な家庭が多いことが想定される本マンションの住人が加わることで、そのあたりの評判も変わってくるかもしれない（もともとが小規模校なので、評判は容易に変化しやすいと想定）。通学路については、早稲田通りを横断してからは狭い道を歩くことになるものの、距離・危険度ともに気になるレベルではないだろう。ちなみに、戸塚第三小の周辺は洪水ハザードマップに引っかかっていて、大規模な洪水が起きる場合は浸水する恐れがあることはマイナスポイントか。

・中学校
学区は「新宿西戸山中」で越境希望も多い人気校。その理由は、百人町3・4丁目に国家公務員（キャリア官僚）向けの官舎が多く、教育熱心な家庭が多いことに起因するものと言われている。一方で、歴史的経緯から百人町は一般市民向け公営住宅も密集しており、教育熱心な家庭で大多数を占められているというわけではないため、人気学区であることを過信しないほうが良いかもしれない（特に、最近は中学受験が過熱しており、今後も人気学区であり続けるかは読めない状況である）。通学路については坂道を上る必要があるが、中学生であれば距離・時間ともに徒歩で楽々通える範囲であろう。

・周辺の公園
徒歩であれば「戸塚公園」や「西戸山公園」がある。遊具もそこそこある。自転車を使えるのであればより大規模な「戸山公園」や「おとめ山公園」などもある。これらは大名の下屋敷や華族の屋敷跡なのでかなり広々している公園であり、ピクニックなどもできる。周辺の公園環境はかなり充実しているといえる。

本物件は「パークタワー東中野グランドエア」や「プラウド高田馬場」と比較されやすいですが、子育て環境に限って言えば、この物件が優位かと思います（あくまで主観）。

ただ、この物件に1億超を出すかどうかというと、う～ん、となってしまいますね。。。
実需で住むにしても、物件の利回りの低さは無視できないと考えており、今の市況なら高配当株・REITなどで資産運用しつつ賃貸で暮らす方が無難な気がしています。
（問題は賃貸でいい物件にありつけるかどうかですが。。。）

以上、参考になれば幸いです。