パークホームズ大倉山ガーデンってどうですか？

物件名に大倉山と入っていて確かに住所も大倉山なんだけど… 徒歩16分か。
ハザード的にも3m未満は浸水の場所なのが気になるね。
https://www.city.yokohama.lg.jp/kurashi/bousai-kyukyu-bohan/bousai-sai...

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>>1 匿名さん
訂正、3mから5m未満か…なかなかやね。

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今秋(11月)には竣工予定なんですね。
建物外観を見てから購入を決断できるとしたら、検討者にとってはよいことですね。
とはいえ、徒歩16分はさすがに躊躇しますね。。。

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販売開始はいつ頃なんでしょう？完成後でしょうか？
今はもう半分以上出来上がってる状態ですかね。
今のうちに夏の日差しの状態を見ておくのも良いかもしれませんね。
南東向きの棟だと朝から直射日光が部屋まで届くかどうかとか
日中の暑い日差しを遮るものがあるかないか等々。
お子さんがいるなら学校までの道のりなんかも。
駅まで出るバスってないんでしょうか。

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バスはあるようです。

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ここの近所に住んでいるもので、購入検討しております。
太尾小学校までの道のりが安全であることや、大倉山近くのごちゃごちゃ感がないこと、新羽駅が割と近いことは利点です。バスは太尾西住宅が最寄り、朝と帰りは不便しない本数があります。
ハザードはたしかに気になる点ではありますが、、。

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価格が気になります。

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子どもがいる場合は田尾公園を日常使いできるのいいよね。公園で土管にのって桜や夕日を見たり、川沿いで新横浜の花火も見たり、本当にいいのよココ。浸水リスクと駅の遠ささえなければ…

あっ、あと太尾新道を歩いた時の蚊の多さ…

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ハザードマップでかかるエリアですし、
去年販売していたレジェイドより価格が抑えられてなければ買う価値はないかなと思います。
このエリアは大倉山ではなく新羽エリアなので資産価値として微妙な感じがします。
太尾堤の交差点までがギリ大倉山という雰囲気ですね。

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2021年11月下旬竣工予定
2022年4月下旬入居予定
2021年9月下旬販売予定

とのことで、なかなかタイトなスケジュールではないかと思います。
どういう販売方法なのかわからないけれど、良い部屋が残っていれば竣工後に実物を見て購入できたりもするかも。
ただ、総戸数が57戸とあまり多くはないので早い者勝ち的な面もあるのかな、どうだろう。
駐車場が抽選なのか先着順なのかも要チェックだろうし。
プランはいずれも3LDKで平米数も大差無いので、南東向きか南西向きかと階数など、プラン選びはシンプルなのではないかと予測。

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駐車場はさすがに施工後や入居日後に購入した人に優先権はないですよね。
駐車場は抽選であれ1期購入者が票を多く持たせてくれるでしょうし、購入が後になればなるほど厳しいのはどの物件もそう変わらない気がします。
ここは車保有率が高い地域になると思うので、駐車場が埋まってると購入が避けられるかも??

ちょっと範囲を広げるとブルーライン沿いや(新)綱島の物件も数多くあるので、大倉山駅から遠い(新羽の)57戸への需要はどうなんでしょうね..個人的には激安でない限りは施工後1年は完売が難しいのかなと勝手に思ったり

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twitterではパークホームズ新羽ガーデンと呼ばれていましたね。新羽駅からのルートを解説しているブログもありましたよ。

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>10

小規模物件だと完成販売ってのが多いけど竣工直前の青田売りって珍しいパターン。着工の段階での青田売りだと、建設中だから間取り変更とかオプションとかできたりするんだけど、そういったメリットもない。完成まで待って現物確認してからが手かな。

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施工済んでから販売なんて今どきあるっけ？
施工前販売なんて珍しくも何ともないのでは？

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鶴見川の真横なのでそれがとても気がかりです。
ここを買うのはありなのかなぁと思ってますが価格と内装がどうなるかですかね。相場より割安なら買いです。
早く設備仕様が公開されてほしいですね。
おそらく即完ですかね。。

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>14

小規模だと別にモデルルーム作ると1戸当たりのコストがかさんでペイしないので完成売りが一般的。最近の三井だと新百合が完成売りしていた。

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コンビニが近所にあるとよかったかな。
飲み物やお菓子をさっと買いに行ける距離にコンビニがあるとかなり便利です。
スーパーはライフが８分くらいの所にあるので自転車で買い物行く感じになりそうですね
歩いていくのには重たい荷物をもって帰るのはつらいかなという距離です

その他の重たい買い物は配送してもらったりしてうまく暮らせばいいでしょう。

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たしかに、最寄りのにコンビニが500m(徒歩7分)って、かなり不便ですね。
自転車必須のエリアと思いますが、マンション駐輪場は1戸辺り1.6台(総戸数57戸に対し92台)しかありません。
廊下・バルコニー等の共用部分に自転車放置する人も出てきそう。

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コロナで赤字になった石油化学みたいに激安価格でお願いします。

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現地案内図見ましたけど、本当に何にもないですね・・・

ローソン行くのにも自転車で？？
ライフやスギ薬局、まいばすけっとは中距離のお散歩で行けるかなといった感想。
大倉山公園は好きなんですが、思ったよりも何にもないところかも・・・。
ただ、私はコンビニで「ちょっと買い」をしてしまうので、節約にはなりそうですが。
なければないで生活はできそうではあります。

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>>12 検討板ユーザーさん
これのことですか？
新羽駅が近いのは事実ですけど、現地は大倉山の雰囲気だって反論してる人もいましたよ。
https://hamalive.net/ph-og-1/

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>>15 マンション検討中さん
新横浜公園の遊水池があるので、氾濫災害する可能性はかなり低いと思いますが、ハザードにかかることで、将来的にAIなどで一律に評価、査定されることで不利益を被る可能性はあります。不動産価格はもちろん、災害、自動車などの保険料への割り増しなどです。

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鶴見川の土手からマンションをよく見ますけど、場所イマイチですね。新羽駅からマンションに向かう道は車が結構通りますし歩きづらい道ですよ。買うか検討していましたが、周辺環境やアクセスの悪さ、現地を見てやめました。

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使いやすい間取りは魅力的ですが
この週末のような大雨が続いてしまったら…と思うと
川に近い物件は避けるべきかなと感じました。
立地はアクセス優先だけではだめですね。

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街並みが素敵ですね。毎日歩くところだから、そういう点も大事な条件の一つかもしれません。

平面図を見た感じだときれいに均等に区切られているので、どの部屋も同じような間取りになっているのではと想像します。
クセのないシンプルな間取りなので、24さんも言われているように、使いやすそうに思います。

全室アウトフレームとはいかなかったようだけど、柱の出方が最小限に思えるのでさほど気にならないかとも思います。
収納が十分にあるようなので、その点でも住みやすそうに思います。

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大倉山に10年住んでいましたのでメリットデメリットを共有します。

【メリット】
閑静な住宅街でめっちゃ静か
単身者があまりいなく、住民の質がわりと高い。
大綱小、大綱中などの評判の良い学校がある。
娯楽施設が０なため教育には良く、本当にファミリーのための街。
新横浜が近いので、今後価値はあがると思われる。
新幹線すぐ乗れるし、ちょっとご飯食べるのも便利。ハワイアンなファミレスも近くにできたし、ファミリーで使えそう。
鶴見川の遊歩道は散歩やジョギングに結構使える。人も結構多いので女性も安心。


【デメリット】
住宅街は道が狭く、歩道もあまり確保されていないため、
ベビーカーは結構危ない。車はちょこちょこ来るので、避けるの大変。
わりと老人が多く、子供が嫌いな老人が、公園で遊んでる子供を怒鳴っていることがある。大倉山ハイムのほう。
元々湿地帯のため、夏は本当に蚊が多く、10秒立ち止まると１か所刺される。
蚊の対策は入念にした方が良い。海沿いではないため、風があまり吹かず空気がこもりやすい。
他の街もだが、歩きたばこもわりと多い。道が狭い分、通りすがりに臭くて嫌な思いをすることが多い。
鶴見川氾濫時は結構危ない。新横浜公園に治水場所ではありますが、ここ数年の異常気象ではいつ氾濫してもおかしくない。特に５丁目、７丁目、新羽側は危ない。
横浜アリーナのイベント時に新横浜に行くと大変なことになる。他人に迷惑をかけても気にしない方がたくさん集まってきます。
このマンションの近くのごみを圧縮して保管する業者さんの臭いが気になる。

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大倉山駅付近で買い物するよりも、新羽のあおば、北新横浜駅のエスポットいった方が近い気がする。
ここは大倉山というよりかは、どちらかといえば新羽な気がするな。

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予定価格が公開されて何日か経つけど、このスレでは全く話題にあがってない。かなり安いと思うけど。

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確かに大倉山徒歩圏内としては新築では安い気がするけど、やはり７丁目というのが気になる。５丁目でも遠いのに７丁目までいくとなぁ。。。
リモートなら関係ないけどね。
あとね、夏は駅までの道がすごく暑くて遠いよ（笑）コンビニがコンスタントにあるから、休みながらいくことをおススメします。

子供を大綱中に通わせられるのは良いと思う。優秀な子が多くてマンモス校だから内申点取るの大変で、他の中学校よりも推薦をとりづらいと聞くけど、周りに優秀な子がいるのは刺激になっていいよね。翠嵐高校、湘南高校への進学も中々多いみたいです。

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かなり安いですよね。
川沿いということと新羽よりであるからですかね？あと、モデルルームなしなんでしょうか？
そうなると、費用は抑えられたのかなと思います。設備仕様が公開されてないですがその辺りも影響してくるのかなと思っています。

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ソルプレイス、プラウドティアージュ、プラウドサウスコートあたりが近くて便利だから、リノベして住むのがベストかな。プラウドは高いから、本物件を検討している人は無理かもだけど。

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徒歩圏内とはいえ駅距離的に戸建てと競合するからの値付けかな
リセールは正直期待出来ないとして、設備が気になる

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先週見学会に来ませんかと1日に2件も電話が来てました。何軒も新築マンションの資料取り寄せましたが向こうから電話が来るなんて初めてでした。パークホームズなら人気なはずなのに。

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こちら、口コミ数も少なくてあまり皆さん注目してないんでしょうか。駅には広告出てました。

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>>34
ローン審査に関しては社員の場合、会社の損益にかんしてはあまり関係ありません。
提出するものは源泉徴収票のみなので、それほど心配はないと思います。

一番のポイントは年収ですから、年収とローンとみあっていれば審査が通るとは思いますが、銀行によって差があります。

ただ、赤字の石油会社の役員になっていたりすると赤字は大いに関係してきます。

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大倉山に３０年住んでいます。とても参考になった１０年住んでたかたのメリットデメリットに捕捉します。

【メリット】
・大倉山記念館周辺の緑と鶴見川沿いの緑道の間の街並みは閑静で公園や巨大マンション大倉山ハイムの作り出した緑もあり素敵です。
・大綱小、太尾小、大綱中等の学校は周辺環境が良く、風俗店やゲームセンターが無く、以前あった大倉山駅前のパチンコもなくなり、教育にはいい街。
・大倉山駅から鶴見川方面へ歩くと駅から近いと狭い道も多いが、水路がアスファルト敷になった狭い道がいくつかあり、自転車や歩行は比較的安全。また、鶴見川方面は大倉山ハイムが作った？歩道付きの広い道路かつ自動車通行量が少ない並木道があり、かなり歩行がしやすい。
・区役所のほか、スポーツセンター、税務署、警察署、社会保険事務所、福祉関係等の施設が集積している。スーパー、コンビニ、エルム通りやレモン通りなどの商店街も近い。
・太尾新道沿いの緑道には公園、モニュメント等があり、綱島～新横浜駅方面まで続いていて楽しい。ジョギングもしやすい。鶴見川沿いにも歩行できるアスファルト道路があり、春は桜がきれいです。野鳥も飛来し、場所により富士山も見られる。
・新横浜駅が近く、新幹線や、羽田空港行きの臨港バス便のほか、横浜アリーナ、キュービックプラザ新横浜、プリンスペペ、ラーメン博物館等の商業施設、日産スタジアム、各種飲食店等に近い。

【デメリット】
・警察署があり犯罪が少ないわりにパトロールが多く、ちょっとした時間帯分け進路指定違反でもすぐに違反切符を切られる。
・新横浜にも映画館がないため、映画を見る場合はららぽーと横浜やセンター南・北や横浜・関内方面等にいかないといけない。
・夏は蚊が相当多い。ただ、なぜか最近少なくなった。そのかわり蜘蛛が増えてきた。野鳥もいるので時々庭先に来ているが、車によく糞を落とされる。
・コロナ騒動で、人を避けるために車道を歩く人が増えた。場所により道が混んで狭くてベビーカー等が動かしにくい。公園でこれ見よがしにタバコを吸っている人がいて、たばこの不始末もある。
・夏は公園で子供たちが一斉に花火をするのでかなり煙たい。
・基本、標高は高くなく、自然堤防がある緑道沿いや記念館方面を除き浸水リスクがある。ただ、鶴見川は新横浜方面の治水施設がかなり充実しているので他の河川よりはいいと思いますが。
・もともと、鶴見川の氾濫でできた平野部なので地盤は強くない。地盤支持層は２０ｍ以上からのところが多い。
・鶴見川が近く、高い建物も少ないため、方角と時間帯によっては風が竜巻状になることがある。運が悪いと落下物に遭遇することも。

こんな感じです。

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地元に住まれる方ならではの細やかな視点でメリット・デメリットを
教えていただけてありがたいです。
静かな環境で警察のパトロールが多く治安が良いのは子育てファミリーにも
良さそうですが道が狭い点が気になります。
子供が利用する通学路や生活道路の歩道は確保されていますか？

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設備仕様ホームページ公開されましたね。
ちょっと思ってたよりグレードが低い感じがしました。実際見学行った方いかがでしたか？
ここを検討してる方は若い世代が多いのでしょうか。

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ディスポーザーなし、可動式ルーバー面格子なし、古めかしいトイレ、キッチン天板等残念です。
川横、駅遠なので設備でアピールするかと思ってましたが。
施工は長谷工、直床かな。
値段を安くが一番の売りでしょうか。

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>>42 匿名さん
テレワークが普及してきているから、設備は充実してほしかったですね。
というかそもそも大倉山より新羽の方が近いしな。。。
個人的には大倉山より新羽の方が歩道が広いから好きだけど。

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設備仕様ですが、グレードは施工会社によるものが大きいんですか？
個人的にはトイレがタンクレスでない点も残念だったかな？と思います。
浴室に暖房乾燥機はついているようですが電気式ですか？ガス式ですか？

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幕がとれて外観が見えるようになってましたね。土手の上から見ましたが、外観の感想は賃貸マンションの様な質感の印象でした。エントランス側は少し凝った造りのようですが、ハリボテのような思考はあまり好きではないですね。

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4，600万円台～で駅遠でもお安いという感覚なんですね。人気の場所というのもあるんでしょう。
設備など残念な点が上がっているのが気になりましたが、けっきょくは売れるのだろうなという気がします。

2021年11月下旬竣工予定ということなのでもうすぐ完成なんですね。販売開始が10月中旬予定だから竣工前販売と竣工後販売との中間という感じでしょうか。
総戸数が57戸だけなので、実物が見れる頃まで部屋が残っているかどうかはわかりませんが。微妙な感じですね。

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今のマンション相場からすると他の場所を見ても大倉山という立地をみても安いです。
隣のマンションも中古でそれくらいします。
価格は抑えて、設備仕様をグレードおとして管理費等を高くしてということは、最悪の場合のこと（災害）を考えてなのかなと思いました。
購入検討してましたが、設備仕様が今まで見たことがない仕様だったので断念しました。
もう少し普通のグレードだったら、、、
とても残念です。

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現地見てきました。曲がる場所が分からず遠回りしましたが、なんとか到着。
鶴見川のほぼ真横にあるマンションで、隣は郵政の宿舎とのこと。（いつかマンションになりそうな印象）
大倉山というよりは、新羽と言った方がしっくりくる場所。
堤防の上から一階部分は丸見えでしたね。
川が溢れたらどうなるんだろう…といった感想。
また、蚊が多い！太尾緑道で5箇所くらい刺されました。
設備仕様については、他の方も言っている通り残念ですね。モデルルームがなくバーチャルで見ましたが、正直え？と思いました。ただ広い納戸と個別宅配ボックスはグッド。
駅遠リバーサイドマンションで設備仕様ランク低なので、もう少し値段下げたら検討範囲かな?

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　設備仕様のどういった点が残念なのでしょうか。
環境も良く子育て世代にとっては充分と感じ、前向きに検討しておりますが不安になりました。
他の物件もまわりましたが逆に要らない設備が多かったり、趣味に合わない尖った内装だったりというところもあったので、ニーズに合う合わないの問題であれば良いのですが…

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>>49 匿名さん
42さんが書かれている辺りでしょうか。
更にHPで床暖なし？ベランダに水栓なし？のように読めました。
あとTebraキーが1本しか付いてない(この手の合鍵は高いのでは、せこいな)、
戸別宅配ボックスっていわゆるトランクルームでは？業者に開け閉めされるの嫌な人もいそう。いちいち呼び出されるのも面倒。そうすると宅配ボックスない？(流石にそれはないか)

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