バウス上中里ってどうですか？

便利な立地ですね。隣がスーパーなのも魅力。（他のスーパーは遠いですが）
お値段どれくらいになるでしょうか。

上中里駅徒歩2分ってそんな空き地あったか？
現地確認したい
物件URL入れてくれるかGoogleマップ入れてくれ

>>2 匿名さん

指定した地点
〒114-0016 東京都北区上中里付近
https://maps.app.goo.gl/d11kTMXXEesWEffS6

北区栄町5丁目にも広い空き地があるんだが、誰か詳細分かる人います？
https://goo.gl/maps/pv8uipp1mas2vXAz9

便利というよりは、駅とマルエツプチだけはすごく近い、という立地ですよね。
それ以外に行くには、どこに行くにも坂を登るか、跨線橋を渡るしかないので。

区境に近いし、崖と線路で他の地区と隔てられている分、近くの保育園に入れないと、結構大変なことになるかも。

>>6
ここは駅側のエントランスが地下2階で、高台側の地上1階にも出入口ができますよ。
ですから旧古河庭園へもフラットになります。
駒込方面やスーパーサカガミあたりへ行くのも楽です（あちら方面が低地なので高低差は生じますけど）。

>>5
そこは旧国税庁官舎の跡地です。まだ国が持っているはず。
周囲の不燃化などを北区が計画中なのでマンション業者の手に渡る可能性は低いと思います。

バウスか。
敷地に余裕がありそうだ。専有面積も広めかな。

＞9
56戸で延床面積が5637㎡なのでざっくり考えて平均70㎡くらいかと。
最近の傾向からすると広めですね。
高層階は南も北も眺望が開けるので億超えの大きい部屋ができるかも知れません。

敷地面積に対して、かなり建築面積が小さめの印象を受けますが、立地の問題なのか、学園との取り決めがあるのか、こんなものなのでしょうか。

>>11
空地率約60％ですね。
崖上なので擁壁の斜面部分もありますし、残した校舎の影になる部分もあるので、そういう所を除外すると妥当なのかなと感じます。素人ですが。

>>12 匿名さん
そういった事情なのですね。大変参考になりました。

値付けが難しい様な気がします。上中里自体分譲がひさしぶり？
他に検討、比較するマンションが無いですよね。

>>14 販売関係者さん

付近の中古物件の売買実績から考えると、坪300が下限で310~330位ですかね。

情報見ると、地下二階地上七階みたいですね
どうやってここを地下二階にできるのか想像できないんですけど。。。。

っていうかそれよりここを売るときは、マンション名にどこの地名つけるのか興味ある。
上中里は絶対ないでしょ？
とすると滝野川？ちょっと場所違うよね
西ヶ原？
興味津々

>>14 販売関係者さん
なるほど。値付けが難しいのですね
価格がどのくらいになるのか知りたいです。。

>>16
上中里駅からまっすく入るエントランスが地下2階です。
現地を見ればわかりますよ。
高台側に合わせたレベルが地上1階になります。

>>16
西ヶ原は無理がありますね。
最近このへんだと「ブリリア旧古河庭園」や「サンクタス旧古河庭園」がありますがここは無理。
「プラウド駒込トレサージュ」「ザ・パークハウス駒込丘邸フレシア」もありましたがここで駒込はもっと無理。

素直にいくなら「バウス上中里駅前」または「バウス上中里蝉坂」
あるいは近くの公園名をとって「バウス滝野川公園」
ウルトラCで「バウス滝野川学園坂」
地元や沿線民の顰蹙覚悟で「バウス旧古河庭園」

マンション名、西ヶ原も滝野川もましてや駒込なんてとても無理。
旧古河庭園を入れてくる可能性はありますけど、駅前ですし「バウス東京上中里」あたりが妥当では。

ここは市民会館や図書館が近く、北区の中では名門とされる滝野川小学校も歩いてすぐです。滝野川体育館のジムも割と良いと言われています。田端まで一駅行けば、成城石井もあります。それなりに暮らしやすいでしょう。
ただ、最近は豪雨なども多く、擁壁が将来的にも崩れたりしないと良いのですが。

飛鳥山脇の野村三菱物件、「飛鳥山レジデンス」という名前で公式サイトができてます。
たしかに飛鳥山隣接はいいですが利便性だとこちらが魅力かも。
こちらの間取りや仕様が早く明らかにならないかな。

滝野川女学園の改修工事とセットで工事しています。
学校の敷地の一部だったところです。
現場は想像以上に線路が近く、通過電車がうるさいのはもちろん、
ＪＲの操車場に停車中の新幹線やらの低周波音みたいのがうるさいです。
近いところから京浜東北線、湘南ラインおよび貨物線、新幹線、操車場、宇都宮・高崎線という並びでしょうか。
鉄道好きにはよいかもですが…。

新幹線高架の下にある建物は何でしょう。
音が発生したりするのでしょうか。

>>24
管理詰所みたいな施設なので音は出ませんよ。

この界隈で撮られたMVがありますので共有させて頂きますね。
高台と新幹線の位置関係や北側の眺望の参考になると思います。
最後、新幹線が走り抜けていくシーンはちょっと幻想的過ぎますけどw

「愛にできることはまだあるかい／RADWIMPS」

すみません、動画の開始位置の設定を間違えました。
現地付近がよくわかるのは5分ちょっと前くらいからです。
（開始からしばらくのシーンは600mほど先の新幹線車庫付近で撮影されています）
5分07秒頃に滝野川女学園の新校舎が映ります。

飛鳥山レジデンスがベンチマークになるのかな。
駅距離はこっちが有利だけど、住環境は飛鳥山近いほいうがいいなぁ。

住環境が何を意味するかにもよるけど飛鳥山レジデンスも住環境はそれほど良いとは言えないのでは？
飛鳥山公園の隣ではあるけれど入り口までは少し距離あるし、それであれば、この物件から滝野川公園までと大差ない。

むしろ、こっちの物件の方が、駅まで距離、スーパー、小学校や図書館への距離、山手線　駒込駅／田端駅やその近辺のお店や幼稚園／保育園の利用可能性とか考えると便利かと。

あとは、擁壁を前にするか後ろにするかの違いかな。

…ということは、こちらの擁壁は前ということですね。そりゃそうか。

地位（ちぐらい）は飛鳥山が上でしょうが毎日暮らすにはこちらかな。

南北線利用がメインなら飛鳥山、
JR利用ならこちら。

買い物はたとえマルエツプチとはいえスーパーが隣にあるこちらと、かなり不便なあちら。

詰まるところ、お値段的には同じ水準でしょうから好みの問題かと。

>>30 匿名さん
王子と上中里だと利便性が違いますよ?！
銀行に行政関係も全部王子駅ですからね。
上中里は駅の乗降者数が少ないので静かではあると思いますが…何をとるかですね！

駅距離が全て

>>31 マンション検討中さん

一昔前ならそうかもだけど、今は銀行窓口や役所に行く用事なんて年に数回。ほとんどネットやコンビニで済んじゃうから。
やっぱり毎日の通勤通学が第一じゃないかな。

>>31 マンション検討中さん
行政関係はここから3分の滝野川区民事務所でほとんどの手続きが可能です。

ここは良い場所だと思いますが、西ヶ原駅とか、霜降銀座から帰る時の夜道は女性にも安心なのでしょうか。

>36マンション検討中さん
西ヶ原駅、霜降銀座とも、本郷通りを歩いて平塚神社参道脇の坂道下れば全く問題ないかと思いますよ。霜降からだと裏道もありますけどね。

>>37 匿名さん
それなら安心ですね。

>>37 匿名さん

いや、坂を下りなくても高台側にサブエントランスができるから。

>>39 匿名さん
それが裏道ということなんですかね。夜は暗いのかな。

>>40マンション検討中さん
サブエントランスは入り組んだ住宅街の中を抜ける感じです。
怖いかどうかはなんとも言えませんが、人通りは少なくかなり狭い道なのは確かです。

>>41 周辺住民さん
大変参考になります。平塚神社脇の坂道を降りて、途中で右折して直進、というのが一つの手ですかね。

>>マンション検討中さん
41です。
感覚的には、そんな感じですね。
犯罪なんてここ何年も聞いたことない位、静かで落ち着いた土地ですよ。地味とも言います。
上中里駅はスーパー以外何もないのですが、近くの滝野川会館で役所関係の手続きも多くは済ませられますし(しかも空いてます)、本数は少ないもののコミュニティバスをうまく利用すれば、駒込方面へのアクセスも可能です。

上中里の1丁目は本当に変な人が少ないです。アブナイ系とかヤンキー系、水商売系とかまったく見ません。
そもそも地域の平均年齢がすごく高いですし、男性一人暮らしに不可欠なコンビニや牛丼屋とかラーメン屋などもありません（駅前に街中華はありますが）。男性独身者には暮らしにくい街なのです。ですのでファミリーには理想的です。

とはいえ夜遅くに駒込駅から歩く際は、旧古河庭園沿いの本郷通りは人の気配がゼロなので注意が要るでしょう。

治安が良くて、落ち着いているのはありがたいです。
あまり区役所に行かずにすみ、しかも空いているのもいいですね。滝野川会館は選挙の時、不在者投票もできると聞いたことがあります。

駒込へのコミュニティバスは、小学校の前から乗れるようですね。

確かに牛丼チェーンやラーメン店は、駒込まで行かないといけませんね。

せっかくなので、3LDKなら75㎡くらいとか、広めの部屋が多いといいのですが…

区立の小中学校が近いのはいいと思います。
飛鳥中学校なら下手な私立に通わせるより子どものためになると聞きましたが実際どうでしょうか。

>>25 匿名さん

このミュージックビデオ、ここで撮影されたんですね！
大好きな曲ですし映像が美しいのでお気に入りでした。
空が広い街みたいで気持ちが上がります！

電車の騒音がすごそうだなあ

>>49 マンション検討中さん

防音次第でしょう。
二重窓なら問題なし。

新幹線は意外に静かですよ。

いつ広告でるんですかね？

広告が出るのは年末くらいでしょうか。
ここは京浜東北線の車内から建設現場が見えますね！

>>53 検討板ユーザーさん

なるほど！教えて下さりありがとうございます！
引き渡し時期とかって来年の年末とかでしょうか？

>>54 マンコミュファンさん
あ、あくまで予想ですよ。関係者ではないので…

情報が少ないようですね、

>>54
物件情報をよく見て。
＞完成 2022/03/31（予定）
って書いてあるよ。
完成してから引き渡しまで1か月前後かかるから、転校や保育園入園のタイミングに注意だね。

販売開始は来年でしょうかね。
ウチは急がないので飛鳥山と比較中なのですが、こちらに傾きつつあります。

>>58 匿名さん
うちもです。
駅から3分だし、こちらの方が高いのでしょうかね…。

ここら辺は散歩コースの一つ。駒込駅東口から歩いてもそんなにかからない印象。目の前に駅があるのだから無理して駒込使う必要ないけど。場所は少し坂下だけど、新幹線より上の階なら眺望はいいと思う。電車の音は新幹線はそんなに気にならない。大きな音は京浜東北。新幹線好きだから住んでみたい。鉄オタには最高の立地。ここら辺の人はマルエツ飽きたら染井銀座に買い物行ってる。飛鳥山レジデンスは王子駅圏でここは駒込駅圏という感じかな。立地条件はこっちがいいと思う。名前は古河庭園無理やりつけそう。

私もこのあたりは散歩コースです。
電車騒音は当然あるとして、操車場から常に唸るような音がしてて、、
ちょっと引っかかるんですよね。

>>61 匿名さん
車両の洗浄をしてるみたいな音がしますね。ここは地下2階ということなので、住居は1階からになると思います。正面道路からだと３階くらいの高さでしょうか。低音も余り気にならないかもしれません。隣のマンションには地下にあたる場所にも住居がありますね。地下２階に住居は作らないと思うのですが。盛り土をしてる気配もないですね。坂上の出口からは本郷通りまで直ぐです。あの脇の小道のおかげでここのマンションの価値も可成り違うと思います。南北線利用なら西ヶ原駅も近いですから。

マルエツ普通より高いのが難点、、、

ここは線路側が北なので、崖側がリビングになるのでしょうね。北側ギリギリに建物を建てて、崖側に庭を作るのではないかと。地下２階はパーキングスペースでしょうか。

しかし進展がなかなかありませんね。

>>65
だって完成は再来年春ですよ。
HP開設や販売開始は早くても年明けでしょう。

現地です。少し暗いですが。

現地脇の坂を登る途中。

もう一つ。

坂の上のサブエントランス？とおぼしき付近。ここをバックして進めば蝉坂にぶつかります。

2021年4月は坂上側近く、2022年4月は上中里駅から坂を上がった平塚神社の敷地に新しく保育園ができる予定だそうで、3月に入居できれば転園にも困らなさそうですが、4月引き渡し予定なんですよね…惜しい

飛鳥山の値段を見るとここも高くなりそうですね。
実際の利便性はこちらのほうが上ですから。
坪単価450以上になりそうな気がします。

>>71
この辺りは北区の中では保育園激戦なので、ここを買えるような所得の人は兄弟加点でもないと転園には困ると思いますよ

>>72 匿名さん
は？ここでそんなこと言っても高値では売れませんよ。
マイナス成長になっちゃったんだから、どこよりも早く売り抜けることを考えましょう。

>>73
田端から西ヶ原にかけてはこれまでかなり保活が厳しかったですが、今年来年再来年と園が増えるので、今年の田端の状況も見ると3歳以上は一時的に枠が増えそうかなと。
新園が既存園や幼稚園から移るほどの規模の園ではなさそうなのも、転入組には可能性が上がると思います。
0歳1歳の入園は確かに年収が高いときょうだい加点がほしいです。新園が1歳からなのも注意が必要ですね。今年のミワみたいに下だけ激戦になることもありえます…

>>72 匿名さん

この場所で450は流石に盛り過ぎ。周辺相場を全く分かってない。

こちらは一般向けに販売されるのでしょうか？
学校の敷地の切り売り、しかも校舎を壊しての建設、
隣接校舎の学校工事も同時進行のようですが、学校関係者も住まわれるんですかね？

>>76

まあ、そうなんですけどね。でも相場観が通用しないのが最近のマンション市場でもあり。

飛鳥山があの値段ですから、
・より都心に近く
・駅に近く
・ささやかとはいえスーパー隣接
・ちょっと頑張れば上野東京ラインも使える
・上層階は旧古河庭園ビュー
･･･と考えれば相場からぶっ飛んだ値段かもと思うんです。

マイナス点といえば駅周辺の何も無さ、それと上中里アドレスがマイナーな点でしょうか。

場所、いいところですね。
北区はあまりなじみがない場所だったんですが、Googlemapで見てます。
最寄駅は上中里駅ですか？尾久の駅も近いです。JRが利用できたら都内通勤もしやすそうです。
マンション価格があまり高くないことを期待したいですけど・・・
学校関係者が住むんですか？

あと、保育園事情教えていただきありがとうございます。
東京都内って厳しいって聞きます。正社員じゃないとっていいますよね・・・

線路側が東向きにも可成り開けているので、解放感と日当たりは可成りいいと思います。真北というわけではなくて、北東ですかね。この線路沿いのマンションは皆正面が南向きです。線路側が寝室になると思いますが、夜景も綺麗です。脇の小道から坂上に行くとプラウド駒込トレサージュも結構近くにありますね。あの物件は南側の方が専有面積が広いというのもありますが、東向きよりちょっと割高でした。でも東側の方が大通りにも面していなくて静かだし、日照も東側の方が良いと思います。

ここは高台物件でありながら改札口からエントランスまで完全フラットで信号もない。
年をとっても心配なく住めるマンション。

>>78 匿名さん
この辺歩きましたが、駅前はマルエツプチ以外、本当にほぼ何もないですよ。セブンイレブンは跨線橋から降りた線路の反対側。あとは尾久方面まで行けば、明治通り沿いにバーミヤンがあるとか、だいたいそんなところです。

>>82
この辺一体にはコンビニがないのです。中里3丁目にもないですから。マルエツプチが隣にあるのは可成りポイント高いですよ。古河庭園の脇に無量寺の道があるのですが、そこを通ると商店街まで直ぐです。プラウド駒込トレサージュ販売時も買い物の不便さが話題になりましたが、駅からの導線にスーパーがあるだけでも可成り便利です。飲食店はこの辺は駒込駅近くでさえぱっとしないので仕方ないと思います。西ヶ原の本郷通沿いにマンションが結構建ちましたが、買い物は便利だけれど車の交通量が多く、景観もこちらの方が可成りいいと思います。

>>83さん
近隣に住んでいますが、西ヶ原のマンション郡とこちらだったら迷わず西ヶ原を選びますけどね。個人の感覚になりますが、駒込駅周辺の飲食店は結構充実してますし、スーパーも何件かあります。景観についてはおっしゃる事も分かりますが、正直上中里と駒込では駅力が全く違います。

>>84さん
私も近隣に住んでいるのですが、上中里を選びますね。車の音と排気ガスが苦手なので。本郷通りは平日だと６時頃には結構交通量があります。古河庭園も西側ですし。スーパーはサカガミなら高台側から数分の距離です。線路側は何もない所ですが、空が広い所が好きですね。電車の音は規則的な音なので余り気になりません。駅力は確かに１対100位の差がありますね。逆にあんなに何もない所にJRの駅があるだけでもいいと思います。何に重きを置くかで変わりますね。

そもそも今更ですけど、ここは分譲なんですかね？公式HPもまだない様ですし。
分譲ならバウスなんでしょうけど馴染みがないというか。

ここは電車の騒音どうですかね？
近隣に住んでいる方、お教え下さい。

>>87さん
近くに住んでいます。新幹線は思ったより静かですよ。車の騒音よりだいぶマシな気がします。問題は在来線や貨物列車の方で、これは気になる方は結構気になるんじゃないでしょうか。

尾久駅は近いように見えて遠かった。

>>89

遠いですか？
現地前の橋を渡って中里貝塚を経由して尾久駅地下道を通れば10分くらいで行けますよ。

>>86 マンション比較中さん
一応ここには、分譲とありますね。
https://www7.kankyo.metro.tokyo.lg.jp/building/detail/190101_011.html

散歩ついでに観てきました。建設はまだまだといった感じですね。全貌は全然わかりません。隣のマンションの３階は高架橋よりちょっと上なので、ここのマンションの、１、２階でも眺望は望めそうでしょうか。地下２階が何になるのか謎です。平塚神社のイチョウが紅葉で綺麗でした。近くに建設中の戸建てがほぼ完成してましたが、ペンシル３階型ではなくて、結構立派な家でびっくりしました。

地下は自走の立体駐車場だといいな。
高台なら、地下駐車場でも浸水リスクなさそう。

マンション見に行きましたが、線路側がバルコニーなのだと思っていましたが、もしかして逆でしょうか？

公式HPまだですかねー？

>>94 マンション検討中さん

線路はほぼ北ですから逆向きです。隣の大林のマンションと同じ。

>>95 マンション検討中さん

完成まで約1年なのでそろそろでしょう。

上中里は駅前はほんとに何もないですが、
スーパーが横にあるのは悪くないですね

高台側に入口が有る事で駒込・西ヶ原(商店街・小学校や図書館・区出張所側）に出やすくていいと思います。

上中里1丁目では駒込や西ヶ原駅から徒歩で通勤している住人が多いですね。

尾久に行く人はほとんどいないかと思います。

商店がほぼ無い完全な戸建て区なので、確かに夜明るい感じではないですが、
治安は非常に良いので、歩いて恐いという事はないでしょう。

騒音は新幹線というより、下から上がってくる在来路線の音が気になる可能性がありますが、
既出の通り、人によると思います。就寝時を考えて、人により考えるのが宜しいかと思います。

コンビニは駅の反対側谷側に高架を渡った所が一番近いでしょうか。
近いとは言えないので深夜の買い物は利便良いとは言えないでしょう。

駅前の賑わいや24時間の利便性、駅のネームバリューを気にする人にはフィットしないでしょうが、

山手線も徒歩圏内(東口15分程度)、南北線と京浜東北も使える
という立地は住んでみると掘り出し物の土地だと思います。

高台でハザードも少ないですし、
擁壁というより基礎の作りがしっかりしていれば良いと思います。
周辺地区は狭隘なので火災危険が若干高めですが、端地なので地域の中では良いのではないでしょうか。

詳細の公開が気になりますね。

by上中里の住人

校区も滝小-飛鳥山は北区の中では良い立地です。

「上中里と駒込の間に住んでいるよ」と言うのがこの地域の住民の言です。

>>98 マンション検討中さん
本当に詳細が待ち遠しいですね。
高層階だと、ベランダからの眺めで城官寺の墓地が気にならないかと心配もしましたが、杞憂かも知れませんね。
むしろ旧古河庭園前のマンションでは、エントランスあたりから見えますが。

>>99 匿名さん
住戸のエントランス

この辺静かですきです

>>99 匿名さん

そうですね、城官寺まではそこまで近く無いですし、最上階でも7階、
見えたとしても視野の中ではかなり小さいモノでしょう。
お墓は区内どこでもありますしね、
すごく気にする人以外はあまり考えなくても良いかと思います。

大通り沿いにはマンションからはもう少し近いですかね。

飛鳥山レジデンスよりは安いでしょうが、坪単価どのくらいになるんですかね

>>103 マンション検討中さん

安いかなぁ。
駅は地味だけど京浜東北から2分。山手線駅15分。高台。
今の時代の2馬力カップルにはこれ以上のポジションはないのでは？
延床5600㎡で56戸ということは1戸あたり平均専有面積は軽く70㎡を超えるはず（地下駐車場を考慮しても）。
中層階以上は軒並み億ションという可能性もある。

上中里で億ションか?笑

>>105 匿名さん

上中里を名乗ったら無理だろうが旧古河庭園とかウルトラCで駒込を名乗ればいい。どこかの三鷹物件よりマシじゃん。

尾久を名乗れても、駒込はダメだろう…。
上中里を名乗りたくないのはよくわかるけど、
仁義を通せば瀧野川でしょう。

>>107 匿名さん

あり得るかも、滝野川。
「バウス滝野川公園」とか、響きがいいね。
でも滝野川の知名度がイマイチだから「バウス駒込滝野川公園」かな？（笑）

まぁ、ここを買う人は地縁がある人が多そうだし、滝野川でも通用しようだと思う。

近所に住んでるけど、尾久も滝野川もないかな。尾久はあり得ない。陸の孤島じゃないけど、線路で尾久側とは可成り分断されてる感じ。滝野川はこの辺の公園や警察に小学校と地名が付いてるけど、やはり住所に滝野川が入ってる地域とは違う。あり得るのは古河庭園かな。ここより離れたマンションで古河庭園付いてるの結構あるし。

坪単価350いくかな？

>>111 マンション検討中さん

JR駅至近、メトロ駅徒歩圏、加えて高台立地ですから今の市況だと坪400近いのでは？

>>110 匿名さん

「藤和シティホームズ駒込古河庭園」の位置を見たら、ここはどんなネーミングでもアリな気がしてきましたｗ

バウス駒込上中里、なら文句出ないだろう

JRメトロが近いとはいっても上中里と西ヶ原ですし、周りにはなにもなく高台というよりほぼ端の坂。
値付けというか適正価格がよくわかりませんね。

>>104 匿名さん
個人的には飛鳥山レジデンスより立地良いと思うけど、そこまで価格高いと売れ行き悪そう
そこまで出せる人はわざわざ上中里を選ぶことないような…

なかなかHPでませんね

たしかに億ション買うようなパワーカップルは上中里ではなくこのあたりなら駒込や巣鴨を選ぶでしょうね

ここから山手線利用の場合、上中里から乗って田端乗り換えか駒込へ歩くか、どちらが一般的ですか？

>>118
私の家の最寄り駅は駒込ですが、赤羽方面に京浜東北に乗る場合は駒込から田端乗り換えですね。上中里まで行こうとは思いません。ただ、高台出口から駒込駅東口ならそんなに時間がかからないし、下り坂なので気分転換に歩いてみるのもいいかもしれません。

>>118
散歩がてらに駒込駅を使うのはいいでしょうが普段使いはしんどい距離ですね

散歩がてら見てきました。東側

正面。住居は3階部分からでしょうか。

>>121 匿名さん
せっかく東側もひらけているのに、窓小さいですね。
隣接の女子校に配慮しているのかな。覗き防止といいますか。。。

>>123 匿名さん
東側の窓小さいですよね。東側は可成り日当たりがいいのに勿体ないです。ここは外廊下ではないのですかね。いまいち構造がわかりませんでした。

分譲から賃貸へ変更になったんでしょうか？

>>123 匿名さん

瀧野川女子学園の校舎再編計画を見ると、このマンションの東側は3階の高さに校庭を配置してそこへ登る階段も作られるようです。
これなら東側開口部が小さくなるのも納得。
https://www.inter-edu.com/special/takinogawa/features/rensai1_2019/

>>118 匿名さん

上中里高台住民としては
歩いて駒込に行く方が多い印象です。
地下鉄利用は西ヶ原駅
さいたま方面や東京・品川方面は上中里駅
池袋・新宿方面は駒込駅(東口)
です。

自転車利用は各駅駐輪場が足りていないので、
時期が合って申請できれば借りれるかどうかというところです。

駒込駅東口からだと、徒歩１５分から２０分弱位かなと思います。
アップダウンがあるので毎日だと流石にキツいでしょうが、買い物がてら歩くのも無理な距離じゃないと思います。日々の通勤は上中里、買い物あるなら駒込、メトロ利用なら西ヶ原。
物は考えようですが、悪くない物件かも知れませんね。

>>128 周辺住民さん
確かに15分程度ですね。ドアtoトレインなら20分有った方が良いのかもしれませんが。
駒込駅西口や南北線入り口は坂を下がって上ってが必要ですが、
物件→東口なら下りだけです。
駅構内の階段を考えると上り有り、なのかもしれませんが、、

住んでみると都内及び近郊間のアクセスはすこぶる便利です。

コンビニが近傍にない事(駅向かいにはある）
スーパーが24時間でない事
駅横立地の音課題(完成しないと分からない部分）
の３点が受け入れられるならかなり良い立地と思います。

従前の住環境から極端にレベルダウンしていなければ
23区内で郊外・枝線に外れず３線利用できるこの立地は結構いいと思います。

ちょうど完成まで1年ですが、HP等概要が発表されない理由はなんなんでしょうか。

完成後に販売するのでは？

>>130 マンション検討中さん

このデベはあまり先走った販売をしないので、今月あたりから動くのでしょう。

でも23区内京浜東北駅2分で知名度低い駅という点から賃貸化もあり得ますね。

賃貸仕様なら、残念

都の環境局のサイトでは分譲のままですね。分譲で届け出をして、後から賃貸に変更することはあるのでしょうか。

東側の窓は小さいですけど、北側でも前が開けているので結構日が当たると思います。

前が開けても北側は陽当たらないでしょ

>>135 マンション検討中さん

たしかに。134さんは面白いですね。
光は入っても日は入りませんよね普通。
真夏の朝日と夕日は多少差すかも知れませんけど。

この物件より竣工時期が遅いバウス湘南台や西大島はすでに発表されてますから、なにか事情があるのかもしれないですね

比較にはならないかなと思いつつ、
駅前の大林フローラ上中里の中古売却実績見たら、
築47年で　68㎡3500万円、、、
ホントでしょうか、、
ホントなんでしょうけど。。

>>138 マンション検討中さん

駅正面の一等地ですし、将来の建て替えコストを考え手も妥当なお値段だと思います。

>>137 通りがかりさん
事情ありそうですよね。学校の工事とセットだからかな？

近くのアーデルも売れちゃったようですし、相場の上昇を見込んで完成売りに…なんてこともあるかもしれませんね。

>>141 ご近所さん

アーデル旧古河庭園ですか？中古販売でもしてたんでしょうか？？

>>142 通りがかりさん

仰せの通りです、88.23㎡の4LDKが坪336万円で出てましたよ、上階で抜け感のある条件のいい部屋でしたが。

>>143 ご近所さん

築8年で　約8970万円ですね。㎡単価100万を超えてくるとはなかなかですね。

マンションレビューを参考にすると新築から１割くらい上がっているとの事。。

築6年の販売実績は　坪290万弱。コロナでも上がってますね。

このままの相場感を維持するのか　
この上中里の物件が公表されるタイミングでどうなっているか、興味深いですね。

比較物件は、

新築では
飛鳥山レジデンス
ガーデンクロス東京王子
アークマーク王子本町
グリーンヒル王子西プレステージ

中古は
中古では
アーデル旧古川庭園
サンクタス旧古川庭園
プラウド駒込トレサージュ
ブリリア旧古川庭園
（大林フローラ上中里）
王子飛鳥山ザファーストタワー

とかでしょうか。

駒込側、田端駅周辺は　書く気力が、、

上中里の高台と尾久駅側だと生活圏やニーズが違う気がしますが、どうなんでしょう。

ここは、いよいよ完成売りと決まったのでしょうね。
ちなみにアーデルは、この辺で旧古河庭園を見下ろすポジションには、あの広さの4ldkは一部屋だけで、ブリリアにもサンクタスにもありません。なのでオーナーさんもあれだけ強気でいけたのでしょう。そんなことに付き合う筋合いはありません。

>>145 eマンションさん

比較しにくいプランだったんですね。なるほど。
という事はそこらへんが天井という事ですかね。

妥当な単価になってほしいですね。

なかなか情報がでませんね。。。

ここって高台というより崖下ですよね…
久しぶりにマンション脇の坂道通ったら記憶に残っているよりも遥かに急な坂で、びっくりしました。
傾斜が北向きなので、下の方の階は日当たり悪そうだなぁという印象ですが、どうでしょう？
（地下2階部分が正面エントランスということを考えても、1階2階あたりまでは陽が当たらなそうに思いましたが、どうかな…）

>>148 マンション検討中さん

ここは元々高台でしたが、駅からフラットアプローチにするために土地を削りましたからね。サブエントランスは高台側から入れるようになります。
地下部分は共用施設として、1階2階は日当たり悪くても駅近のメリットで売れるでしょう。

>>148 マンション検討中さん

上中里駅側と高台側とエントランス有るみたいですし、坂も気にならないでしょう。
足を砕きそうな急坂を横目に、高台と駅レベルをエレベーターで昇降できるのは高台住民としては本当に垂涎の物件になると思います。高齢者になった時の事を考えると、、、
自転車を高台側から出入り出来る様に設計する事が必須と思います。駅側に出ても結局上る事に、、

横の大林フローラは南側にリビング作ってますよね。日射は取れてますが、高台側に出入り口が無い為マルエツ以外の商店に行くのは一苦労です。

今回はどういう配棟になるんですかね。
飛鳥山レジデンスの様に北側にバルコニー持ってきた場合は眺望は抜けますが日射は取れなくなりますね。低層階というより角部屋や最上階以外は全て、という事にになりますが。

グーグルのストリートビューで御確認頂くと分かると思いますが、
南側は2.5～3階の低層住宅しかありません。かなり細かい地割りになってますし、高台側は路地が細い為大規模工事もしにくいですし、
いきなり前立てが出来てしまって、、という事は可能性低いのかなと思います。

実際プランが出ないと分からないですけど、
南側の敷地にベタベタに寄せた設計にしない限り日射も取れるし、問題ないのかと思います。まともに設計すれば許容範囲で離隔は取るのかと思います。期待しすぎですかね。

もともと学校が有った敷地の為、高台側の戸建てと開口部が向き合ってしまって気まずい状況になる事も少ないのかと思います。

設計次第、という事に尽きますが。。

これで1階部分は半地下からスタートでない事を願います。

北側は新幹線の線路くらいしか遮るものがないので、バルコニーが浅めであればそこそこ採光が得られる気がします。内廊下で北向き南向きの部屋が出来て、北向きが安ければ結構悩みそうですね。

目白おとめ山のバウスがあと数戸で完売のようなので、その後にこちらの宣伝を始めるくらいのスケジュールですかね。

建物全体が少し西向きなのは、東側が学校だからでしょうか。ここの学校はいつ通っても静かですね。聖学院は男子の方は部活の声が結構うるさいです。隣のマンションは南側が駐車場になっていて、こちらは逆に北側にスペースを多く取ってますね。でも南側は低層階でも十分日当たりが良さそうにみえました。高台のエントランスはアプローチが結構広そうだったので自転車もOKそうです。ここは飛鳥山と同程度ですかね。超駅近なので少し高いかも。

HP出ませんね。待ち遠しいです。

近隣マンションと比較しつつ検討を考えていたのですが、販売時期はバラバラになりそうですね。こちらに決めたい方は他は見送りですかね。

流石に何も情報出ないと諦めて他に流れてしまわないのでしょうか。
家の購入ってタイミングだから、、

間取りや仕様、駐車場とかある程度公開して顧客ニーズをキープしないと、
なんでニーズを保持する期間を短くするんですかね。

出来上がってからでないと売りにくい理由があるのか。
それとも売る自信があるから販売期間短くして価格や利益に還元したいのか。
はたまた駅近売りの分譲賃貸にするのか。

どういうことなのか、、

現場通ったら『BAUS』って掲げたあったから、公式HPもそろそろかな。

>>157 匿名さん

やっと気配だけでも出てきたんですね。
商品名的にはやっぱりそのまま「バウス」、なんですね。

ここは線路が近いので、二重サッシの部屋が多いとありがたいです。
飛鳥山の某マンションは4階以上のみ二重サッシのようですが…。

HP等詳細がわかるのは秋以降ですかね

>>160 マンション検討中さん

春竣工予定なので、秋から公開となると、販売はいつになるのか。。
施工前オプションは全くない前提になりますね。

シンプルで良いのかもしれませんが。

交通利便性、学区は良いですが、生活利便性は抜群とは言えないので、建物自体の魅力がそれなりに高い事を期待します。

書いてて思い出しましたが、滝野川女子の桜は借景出来て春は良さそうですね。竣工販売とすると、それを狙っているのか。。

駒込のリビオが定借であの値段だと、ここもお高いんでしょうね…

>>162 ご近所さん

文京区と北区ですし。
流石に駒込と上中里ではブランドに違いがあるのでは。

ただ上中里1丁目(2.3丁目は線路越えるハザード地なので全く別立地)は高台で住環境も悪くないと思います。スーパーお受験志望とかでなければかなり穴場てもう少し評価されて良い土地だとは思います。男子なら開成も近場にありますしね。
が、やっぱり知名度ブランドは北区上中里はマイナーなんですよね。
売主さんどういう感じに売り出すのか。

夜ですが、写真撮ってみました。お目汚しまで。

上中里駅、駅前の大林フローラ上中里、マルエツプチ、当該物件です。

お目汚し②

当該物件、建築看板、線路側より、滝野川女子敷地内(南東側？)からのかぶりの状況です。

お目汚し③

夜間正面と横の坂

>>163 周辺住民さん

リビオは豊島区っす…

一応ここも北区とはいえ駒込駅徒歩圏なんですよね。

旧古河庭園を全面に押し出して高級路線で行くか、あくまで上中里としてカジュアルに行くのか。

前者であれば飛鳥山レジデンス並、後者であっても仰る通り高台立地ゆえ、飛鳥山レジデンスとガーデンクロス東京王子の間ってとこでしょうか。

ただ、最近の市況では、飛鳥山レジデンス以上でも違和感はありません。

ここは京浜東北線2分、スーパー隣接なので飛鳥山レジデンスより高くなるのは確実。
フルタイム共働きカップルでも車を手放したリタイア層でも、誰でも絶対に欲しい場所です。

スーパーったってマルエツプチ一軒
買物環境劣悪過ぎ
この辺の住民は最寄りの上中里駅より不便でも駒込駅の利用者多数
目の前は新幹線高架の殺伐とした風景
水を差す訳じゃないけど冷静に考えた方がいい

駒込駅の普段使いはなかなか厳しいので徒歩圏内というのはちょっと。
買い物環境は厳しいですね。マルエツプチのみ。
コンビニがないのもパワーカップルにはマイナスかもしれませんね。
駅近なのは間違いないが、本当にただ近いだけという印象です。

買い物利便性は中途半端なんですよね。。
であれば、飛鳥山のように住環境やステータスで尖っていた方が資産価値という面では良さそう。

ここは裏が崖ですけどハザードマップを見る限りでは問題なさそうですね。

買い物環境ですが、線路を2マタギしないとならないという意味で一見遠そうな、オーケー堀船店が自転車で10分程度の距離にあり、この地域かなり便利になりましたよー。週末にオーケーで買いだめをすることで、急場と平日はマルエツでしのぐという使い分けが可能です。
郊外型規模のコーナンもあり、なんでも揃うのは有難いです。

>>20 匿名さん
もとが滝野川女子学園の敷地だったんですから、滝野川でも違和感ないですけど。
ここら一帯は旧東京府滝野川区で滝野川を冠した公的施設も多いですよ。ちなみに学区も滝野川小学校です。
まぁ駅前ですし、普通に考えれば上中里が妥当ですけど。

>>173
自転車で10分ですか、感覚の問題でしょうが
私には少し遠いように感じられます
あのマルエツも、マンション住民が集中したら
品薄になるんじゃないでしょうか
コンビニがないのもちょっと

>>175 マンション掲示板さん

マルエツは高台の住民が買いにいってますから、
マンション一棟くらいの客が増えるくらいならさすがに歓迎なだけじゃないでしょうか。

コンビニが西ヶ原駅前か駅の反対にしかないのが確かにネックですね。

買い物は染井銀座もありますから、何とかなるのかと…。線路を渡ったコンビニも意外と近かったので。
ここは崖地なのが、やはり一番気になります。
あと販売時期によっては、住宅ローン控除のコロナ特例も使えない感じですかね。

坪単価は300後半くらいですかね

グーグルマップの航空写真が更新され、この物件の様子も少しわかるようになってます。
横並びに7戸でしょうか。
９階建で、1階は駐輪場やゴミ置場として、住戸は8フロア×7戸＝56戸、予定とぴったり…？
1フロアにほぼ均等な7部屋とすると、ちょっと狭そうですね。
下の階の方は、線路側にも建物らしきものが見えるので、ファミリータイプかな？
うーん、まだよくわかりませんね。

>>177 eマンションさん
崖地も気になりますし、もともと学校の建物は石垣を積んで、その上に建っていたのを、その石垣を壊してマンションを建てているので、何やってんだろう、と、それも気になります。

>>180 匿名さん

元々の石垣は化粧石で、それ以上でも以下でもないような、
マンションは平屋と異なり高低差と集団資本を利用して利点を作るというのが前提だと思います。

今回は駅改札と高台それぞれ同じレベルにエントランスを組むということのようですし、
凄く合理的なような気がしますがどうなんでしょう。

崖地は確かに恐い人には恐いですよね。
盛り土か切り土かとか、擁壁や基礎の状況、ハザードが指定されているか、
など色々あるとは思いますが、
好みやバランスなのかなと。

恐くて堪らない人にとってはどうにもならない所なので、
高台の平地を選ぶしかないですね。

タイル貼りが始まってますね、予想に反し暖色系の淡い色のタイルでした。

先日のYouTubeによるとマンションマニアさんも大注目の様ですね。

眺望とか騒音不安を払拭するため現地販売するのではという読みでした。

確かに現物見て貰った方が納得しやすいし、
モデルルームも展開しにくい立地ですよね。

駒込駅に送迎出したりすれば良いのでは。。

バウスで決まりですね。

>>184 周辺住民さん

威風堂々といった佇まいですね。
音や眺望を確認しながらの完成売りなのでしょう。
かなりお高くなる気がします。

飛鳥山がひとつの目安になると思いますが、それより高くなるのか安くなるのか。

>>186 マンション検討中さん
まだAとFが売れ残ってますからねえ。

>>186 マンション検討中さん

今は地名や格式よりも利便性の時代ですからねぇ。
京浜東北の駅から2分というのはフルタイム共働きカップルには刺さるマンションでしょう。信号ナシで駅が小さいのでエントランスからホームまで3分で着きますからね。
おそらく飛鳥山レジデンスより高くなるでしょう。
問題は週末のまとめ買いをどうするか。

>>188 匿名さん
西ケ原駅からの夜道は、女性には結構気持ち悪いですよ。

>>189 西ケ原二丁目計画さん
駅出口、病院、公園前、消防署、神社を曲がって坂を下り、上中里駅、駅前スーパー、本物件。

商店街とかずっと大通りという訳ではないけど、
そこまで気持ち悪いですか？

>>190 周辺住民さん

それだと遠回りになりません？
上中里駅へ下る途中を右折して、住宅街の中を通って、高台側のサブエントランスから入るほうが便利だと思いますけどね。

現地は知らないけど、駅２分でも住宅街を通るのが危うい道なのでしょうかね…？

>>191 匿名さん

確かに高台側の入り口でなく正面側に回ると南北線からは少しだけ遠くなりますね。
路地に不安がある方なら苦にならないかと思いましたが、
フラットな最短距離ルートが有るのにそこを通り辛いのは損した気分にはなりますよね。

路地にいきなり入らない折衷案としては
神社沿いに曲がって上中里駅方向に坂を少し下り、
途中右に曲がってまっすぐ行ってもサブエントランス側に着きます。
そのルートなら流石に路地的な不安はかなり無くなるかと思います。若干アップダウンする点は相反してしまいますが。

上中里は繁華街ではないですし、明るくはないですが治安はいいので、どちらにせよ余り不安になることはないかと思います。

｢少しも路地を進みたくないけど最短ルートでないと納得できない｣という強いニーズのある方であれば、
高台の通り沿いの別のマンションを選ぶ方が良いのかも知れません。

>>193 周辺住民さん
すみません、同じルートを思い浮かべていた様です。

西ヶ原駅利用がメインなら飛鳥山レジデンスを買ったほうがいいですよ。
お値段的にも同水準かこちらのほうが高くなると思いますし。

現地見てきましたが、だいぶ完成してきましたね。間取りは1LDK?3LDKくらいでしょうか。

飛鳥山レジデンスは完売しましたね。こちらの売れ行きがどうなるのか気になりますね。何にせよ、販売が待ち遠しいですね。そろそろでしょうか。

>>197 マンション検討中さん

お値段とネーミングが気になります。
上中里の名前をつけるのか、飛鳥山とか滝野川とか、あるいは駒込とか旧古河庭園を付けるのか。

>>198
値段は飛鳥山と同程度くらいでしょうか

同じ話題がループしてる。。　しょうがないのかもしれないけど。。