麻布台ヒルズ（旧称：虎ノ門・麻布台プロジェクト）

>>100 匿名さん
ソースはこれかな
https://biz-journal.jp/2019/02/post_26547.html
沖さんによれは業界紙情報ということだね
50億越えと言っているのは、メインタワー以外の２棟のペントハウスのことのように読めるけど・・メインタワー最上階は100億超で間違いなしじゃない

>>92 匿名さん
ありがとうww

>>96
これはヤバイですね！さらに高層になるから東京湾や海も開けるますよね
東京タワーとレインボーの角度といいバランスといい、最高のバランスじゃないですか？
アイランドとかに隠れないか心配だったんだけどその心配は杞憂でしたね

>>101 匿名さん
沖さんも住んでるらしいし、今回ネオヒルズ手が出なくても近場のタワマン買っておくのも悪くないかもね。

パークコート青山ザタワーで15億とか30億とかが出たときももうこの価格が最後だろう、と思っていたら、はるかにそれを超える価格、しかも次の桁に到達するとは思ってなかった…バブルはオリンピックが終わってもまだ続くのかなぁ。

バブルというけれど、こういう唯一無二の存在はもはや従来からあるマンションのカテゴリーで括って考えるものではないのかもしれない。多分一般の不動産物件の市況とは異なった挙動を示すんじゃないかな。

ペントハウスの50億とか100億はちょっと厳しいのですが、上層階で150平米10億円くらいの部屋はありますか？

>>106 マンション検討中さん
81さんと82さんのやりとり見ると、80平米4億円では無理とのことで、それだと上層階150平米は10億円は超えてしまいそう。82さんの見解は説得力があるように感じます。
利便性 のために以下。
>>81
>>82

>>107 匿名さん
82は僕ですねw80平米で六本木ヒルズ2.8億、虎ノ門ヒルズで3.8億となってるのに4億とは考えられなくて、虎ノ門レジデンシャルも最高の居住環境うんたらとか言ってたので4.5?5くらいかなぁと。で、ネオヒルズは六本木ヒルズ以上の規模で街を作って東京の磁力を引き上げると言ってるのでレジと駅直結分だけを追加して作るような虎ノ門ヒルズレジの比ではなくなっちゃう。

以下から引用しました
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190901-00010001-newswitch-bus_all

この手の物件の需要者は、ワールドワイド
ＮＹやロンドンや香港との比較

>>109 販売関係者さん
むしろ全世界で一番たかくなりそうなイメージ

ここのスレはどうも現実感が乏しいですね、
元々、一般分譲しない ヒルズクラブに入ってたらとか、森ビルの賃貸に入ってたらとか 怪しげなところから話が始まっているからな。

少なくとも地権者住戸は必ず幾つか売りに出るし、竣工までに金融危機があれば森ビルさんからも一般向けの放出ありうる
仙石山は一般人でも買うチャンスあったよ

仙石山森タワーは震災後に一般向け案内がありましたね。私は仕事関係でなのだけど、見学会にお呼ばれして販売価格もお聞きしました。虎ノ門タワーズよりも高かったですが、今考えると森ビルのレジデンスとしては破格だったかと。
あと、再来年完成予定の虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワーは、今回ネオヒルズと比較するとお買い得なような気がするのだけど、どうだろう。新駅直結でスパ併設だし。

今のご時世金融危機があってもおかしくないけど、そんなの当にできないですよ
今回は千何百戸、仙石山は何戸だったでしょうか、
虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワーは一般販売するんですか、
それとも仕事関係だけなのかな？

仙石山は総戸数243戸のうち販売戸数は80戸だったみたいよ
過去の検討スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/226014/
ついでにパークコート六本木ヒルトップのの検討スレもおまけで
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71377/
今回ネオヒルズで資産価値の恩恵を受けそうなツートップ

仙石山森タワーは竣工直前の震災後、珍しく地下鉄に広告まで出してたよ。外人のキャンセルが少なからずあったのではないかな。

メインタワーの最上階は700平米くらいを4戸だそうですが、100億の部屋が4戸も売れますかね。

もっと高い部屋もあるようなので、お求めやすい価格に見えると思います。

メインタワー最上階は1000平米が4戸と聞きましたが100億超のようですね。アジア一の超高級レジデンスの完成が楽しみですね。
ここの次のプロジェクトの第二六本木ヒルズがこちらを超える物件になるかも気になります。

既に着工しているみたいですが、竣工までの期間からみて、
一般向け販売があるとしたら、いつ頃からになるでしょう

>>120
一般向け販売はなさそう。地権者住戸がスーモに出るのを狙うしかないかと。

そうですか、一般向け販売はありませんか

>>119
鳥居坂は相当な高額になると思うけど、商業機能は控えめな開発になるようなので、愛宕グリーンヒルズや元麻布ヒルズ的な地味ヒルズになりそう。

>>123 匿名さん
この話、もう少し詳しく教えていただけると超うれしいです

>>123 匿名さん
なるほど。
出来て数年内を経ないとわかりませんが、
地味ヒルズ！の観点は見落としていました。

南接の外苑東通りと東側桜田通りが商業施設立ち並ぶような感じではないのでは？とすると西側麻布通りが様変わりするかどうかですよね。MAXひゃくおくえんの物件を買う人は落ち着いた地味なものを望むとは考えにくいです。
都心の煌びやかなエリアは銀座、六本木ヒルズ周辺、表参道辺りが代表でしょうが、表参道を超える東京のシャンゼリゼ通りにする！と森ビルか標榜するマッカーサー通りの方が将来性あるかもです。虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワー、虎ノ門ヒルズステーションタワーがヒルズと同じ高さでそびえ立ちビジネスタワーももう一本あるところに沿道幅を都の特例で広くとれるマッカーサー通りが商業面で計画通り行けば将来価値は新駅エリアの方が高いかもしれませんね。

>>125 マンション検討中さん
多分、123さんは第二六本木ヒルズ＝鳥居坂が地味になると言っているのでは？

>>126 匿名さん

そう読めますね。
長文失礼しました。
麻布台がココ完結でも賑わうなら神谷町を抜けて虎ノ門ヒルズエリア、シャンゼリゼ通り迄人が流れて緑地で連なれば凄いことです。
チャンピオン住戸を100億円超で4戸も売る森ビルはそこまで育てる義務がありますな。

>>123 匿名さん
地味なのは周りの開発が地味なだけで、住居棟そのものは2つとも良い意味で尖っているから、同じ感じで攻めてきそうな気はするなぁ

愛宕も元麻布も、両方ともやたらカッコいいよねw 愛宕のスパは東京タワー眺望ハンパないし。同じ感じできたらそれはそれで羨望されそうな

>>124
鳥居坂と書いたのは第二六本木ヒルズと呼ばれている六本木五丁目西プロジェクトのことです。
下のリンク先資料の2ページ目にかかれています。大学、国際交流施設、外国人向け住宅、庭園などが中心で、商業施設はほとんどなさそうなので、地味ヒルズと書きました。
https://www.kantei.go.jp/jp/singi/tiiki/sogotoc/pdf/098form1.pdf

>>127
日比谷線の虎ノ門ヒルズ駅が開業したら、六本木ヒルズー今回ネオヒルズー虎ノ門ヒルズが連結されるのと、虎ノ門麻布台プロジェクトが完成したらアークヒルズの立地する六本木一丁目駅と神谷町駅が地下連絡されるので、これらのヒルズ間の連続性はかなり高まりそうですね。

>>130 匿名さん
え！？一帯ぜんぶ地下連結するの？！
そんな壮大な計画があったのね…初めから計画されてたとしたら凄いことだね。壮大。

ヒルズ領域がどんどん拡大していって、ヒルズ系タワマンとそれ意外の資産価値格差もどんどん広まっていきそう…

>>129 匿名さん
124です、リンクありがとうございました
感謝です
>>130 匿名さん
流石に地下連結は今回ネオヒルズ内のみで、虎ノ門ヒルズや六本木ヒルズは日比谷線を使えばアンブレラフリーという趣旨なのかなと思います

ごめんなさい
130さん宛ではなく131さん宛でした

>>129 匿名さん
貼ってもらったリンクは時点がかなり昔のものだと思う
作成日付が書いてない資料で断定とまではならないけど、多分民衆党政権時代の以下のリンクの閣議決定に至るまでの過程で森ビルが提出した資料と思われる
http://www.kantei.go.jp/jp/singi/tiiki/sogotoc/sinsei/dai1/111222housi...
官邸ホームページの総合特区というところにあるのを見つけたが、このサイトは超見づらくて、閲覧する国民の利便性への配慮が欠けているということががよく分かった

連投でごめん
それで124で貼ってもらったリンクの資料作成当時の六本木五丁目西地区の再開発準備組合の対象区域は現在の対象区域よりも狭かった筈
その後、六本木駅直結可能、芋洗坂東側全域まで対象を広げているので再開発のコンセプトも随分変わるのではないかと思う、今の対象区域はリンクの8ページ
https://www.mori.co.jp/company/about_us/financials/investors2017.pdf
だから、六本木五丁目西地区＝第二六本木ヒルズは派手なヒルズになる可能性も十分にありそう
それを踏まえて踏まえて虎ノ門麻布台をどう評価するのかがポイントかなという気がする

>>135 匿名さん
文中引用の124は129の間違いですね、きっと

2023年3月竣工予定の今回ネオヒルズは、2023年7月竣工予定の虎ノ門ヒルズステーションタワーよりも4ヶ月先に竣工するんですね。

>>133 匿名さん
なるほどー！確かに地下鉄＋ヒルズで生活圏がアンブレラフリーで拡大していくのは地味に凄いことですよねぇ。

三井の街の作り方も凄いなぁと思ってみてたけど、森ビルの計画を知れば知るほどに凄さを実感しますね。価格の高さから実現可能なんだろうけど、もう構想がすごすぎますよね。そりゃぁ国も頼るよなぁ。

>>137 匿名さん
そうなんですか？ヒルズステたまに見かけるけどもう中層階まで作っていってて、ふつーに今年くらいには出来てそうなんだけど、中を作るのに時間かかるのかな？？

>>140
違いますよそれ。私の職場が虎ノ門ヒルズ森タワーにあるので、虎ノ門ヒルズにできる新たなタワー3棟の工事を毎日見ています。で、虎ノ門ヒルズステーションタワーはまだ敷地の建物解体中ですよ。虎ノ門ヒルズビジネスタワーはすでに上棟していて今年12月開業、虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワーは今20階から30階あたりまでできているように見えます。
自宅が麻布十番駅最寄なので、今回ネオヒルズの工事も週一ペースでチェックしてます。森ビルの都市開発のスケールの大きさは、面積的にもプロジェクトにかける時間的にも他のデベロッパーとは一線を画していると思います。
あと楽しみなのは三井不動産の三田一丁目旧簡保事務センター跡地再開発です。

>>141 匿名さん
あ！ステーションタワーか！失礼しました
ステーションタワーの詳細は知らないんだけど、ステにもレジデンスできるんでしまっけ？

>>141 匿名さん
ですよねー！月島リバーシティとか豊洲のららぽーととかで三井凄いなぁーと思ってたんですけど、森ビルの街づくり(いやこれは都市作りと言ったほうがいいかな)はホントにケタ違いでビビりますよね。これで三井みたいな財閥でなくて1代での叩き上げなのが凄いよなぁ。

森ビル創業家は現在三代目ですよ。社長にはなっていませんが、オーナー企業なので一族のどなたかが後を継ぐと思われます。

>>142
ステーションタワーはオフィス、ビジネス発信拠点、ホテル、商業施設で構成され、レジデンスはできない予定です。
ただ、ステーションタワーの西側Aー3街区にできる高さ59メートルの棟には住宅も整備されるようです。個人的にはサビアパじゃないかなと予想しています。
https://www.mori.co.jp/company/press/release/2018/11/20181114150000003...

ステーションタワーで何気にすごいのは、桜田通りをデッキで渡れるところですね
歩道橋類似と言えばそれまでですが、国道1号線を跨いでいるのが、何とも豪快です

ヒルズシリーズは古くからの住宅密集地の再開発だから地形的には入り組んだ谷地か低地が多いですね。虎ノ門ヒルズも愛宕山グリーンヒルズも低地ですからネーミングに違和感あります。
そういう意味では第二の六本木ヒルズは完全台地だからどのような佇まいになるか楽しみです。

>>146
桜田通りを霞ヶ関方面から飯倉方面に通るときに、桜田通りの両サイドに2棟の２５０ｍ級タワーがそびえ立ち、その間を幅員の広いデッキが桜田通りを跨いでいる都市風景をいまから想像してワクワクしてます。

>>147 匿名さん
今回ネオヒルズ隣接の麻布小も第二ヒルズ隣接の麻布保育園も海抜は27M台でほぼフラットですね
今回ネオヒルズの区域には谷もありますが、区域西側の行合坂をフラットにする計画なので、谷は相当埋められて、高台化されそう

行き合い坂がなくなるのは本当にありがたい。

飯倉周辺に昨年まで10年くらい住んでました。
ネオヒルズ、既に書かれてますが六本木一丁目周辺でどれだけ六本木ヒルズのような街づくりをできるかが、今後の資産価値を決める鍵だと思います。
虎ノ門も千石山も、設備は綺麗ですが現状は街づくりというレベルには至っておらず、ただのオフィス街ですし。

>>151 検討板ユーザーさん
うんうん、そうだよね
六本木ヒルズの周辺街づくりの規模感が今の森ビルの地位を築いたと言っても過言じゃないよね。映画や美術館などのエンタメも充実してるから土日も平日も常に賑やか。
超大規模第2弾となる今回ネオヒルズ、イメージ図を見た限りだとかなり期待できる。エンタメ系でなく国際都市としての位置付けて書かれてたから、土日にどこまで人を呼べるかっていう部分は未知数かなぁと思うけど。都市としての新しい価値観が生まれるのは間違いなさそうだね。

>>152 1さん

店舗数を比較してみました
今回ネオヒルズ 150（予定）
六本木ヒルズ 295
ミッドタウン 132
流石に六本木ヒルズ並みとはならないものの、ミッドタウン超えしているのは期待が高まります

動画に出ているフードマーケットが楽しみ。低層棟のショップも高級店ばかりになりそう。

フードマーケットが動画の雰囲気そのままで実現できれば、すごくいいですよね
いいお店をテナントに入れてほしいです

こんな森ビルみたいな割り高なマンションより
まさに都心のコア・パーク小石川一丁目タワーを買ったほうが最強だよ。巷ではすでに王者の貫禄が出てきたって言う人もいるくらいだ。

ヒルズの街づくりは単にそこの住人だけでなく外から人を呼べるようなプランだから、高くて住めない人でも楽しめる良さがある。お値段が張る店がおおいものの、どこかみたいにテナントがはなまるうどんとか串カツ田中じゃ高揚感はゼロだよね

1000m2だと！！！！！
＞「一番大きい部屋は5LDKの千平方メートル」森ビル「330メートル超高層」計画
https://t.co/as5siMtSaf

>>158
その情報は最初の方ですでにこのスレで出てますよ。日刊工業新聞の記事にも出ていましたよ。

今回ネオヒルズの北側隣接のアークフォレストテラスの隣に森トラストが建てているマンションが気になる
https://skyskysky.net/construction/201884.html
前を通りかかって見たら、名称がザ・レジデンス六本木に決まっていた
今月末に竣工の筈だけど、分譲にするのか賃貸にするのか、ネットで探してもさっぱり不明
東京都の建築物環境計画書では、一応分譲になってはいるけど・・
http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/detail/170074_011.html
ザ・レジデンス六本木というあまりにも一般的な名称だし、もしかして１棟売りでもするつもりなのかな？

>>160
画像はこれなのだが・・

>>160
ザレジデンスになったんですか。森トラストの物件なのでフォレセーヌになるとばかり思っていました。一棟売りですかね。
あと、尾根道沿いの土地でスウェーデン大使館の北側の、現在は駐車場になっている所、10年ぐらい前に森ビルがプロジェクトの細部まで詰めていて、メディア発表までしたにもかかわらず、着工直前で森トラストに売却している。あそこも何が出来るのか気になる。
「（仮称）六本木一丁目北計画」着工へ
https://www.mori.co.jp/pdf/2008071410341807749.pdf
【売買】六本木1丁目の土地約2500m2を取得、森トラストが森ビルから
https://tech.nikkeibp.co.jp/kn/article/nfm/news/20100331/540393/?ST=sm...

なんぼ立派でいいものを出しても一般に分譲しないなら、絵に描いた餅かな

ここが一般に売り出されないなら、パークコート六本木ヒルトップかグランスイート麻布台ヒルトップを買うのが次善策かしら。

>>164
東西南北も気にしない？希望ある？

あー、あほらし

>>160
ザ・レジデンス六本木の外観
長所は今回ネオヒルズ至近、駅近、尾根道沿いで、短所はなかなかの囲まれ感とダイレクトウィウンドウといったところかな
分譲になれば、この辺りの今の新築の値付けが見えるのだが・・
スウェーデン大使館の北側の駐車場をどうするかは興味あるよね
オオクラ別館⇒野村ノタワマン説もあるしね

>>164
>>165
グランスイートは駅からの道のりが微妙という印象だったのだが（特に行合坂）、地上でも地下でも今回ネオヒルズの中を通れば快適になるので、自分の評価はかなりよくなった
グランスイートの南西向けは、狸穴町永坂町に高さ制限があり眺望・日照の変化があまりなさそうなところがいいと思っているんだけど
パークコートは、かなり囲まれているので、方角よりも個別の部屋ごとに抜け感を確認しないと何とも言えないような気がしているが、今回ネオヒルズで日照の影響も大きそう
この２物件は、色んな人の意見を聞きたい

絵に描くだけでいいなら、ベルサイユ宮殿のほうがおすすめ

50億とか100億のマンションを買える人は、日本に何人くらいいるのでしょうか？
おそらく100人程度でしょうか
実際、資産を持っていても動かせないお金もあるでしょうし

今回ネオヒルズの開発対象エリア外にはなっているけど、サウジアラビア大使館西側で行合坂沿道東側の旧国家公務員宿舎跡地も森ビルが落札している。そこの土地も結構な広さがある。六本木一丁目駅も近いからわりと良い立地。ただ首都高速の真横だから住宅にはならなさそう。

>>171 匿名さん

公務員宿舎跡地は、六本木ヒルズのクロスポイントと同じで今回ネオヒルズ竣工後に後付けで森ビルがビルを建てるのでしょうね
公務員宿舎跡地は、容積率を縦に使わずにフロア面積を目一杯広げて1階と2階ぶち抜きで売り場面積の広い大型スーパを希望します

スーパは明治屋がいいな

Nissinが良いよ。肉が安いしワインの品揃えも半端ない。ただ東麻布の店から近すぎるから出店はしないだろうなあ。

>>167
オークラ別館跡地は野村の43階建タワマンと21階建オフィスでほぼ決まりかと。21年度着工、24年度竣工予定なので、今回ネオヒルズよりも後ですね。
https://www.decn.co.jp/?p=105489

>156 匿名さん

笑い

見えないふりをするのが紳士の嗜みです。

>>175 匿名さん
日本一の住宅地地価のお向かいが超高層タワマンというのは、何だか切ない

虎麻ヒルズ > 虎ノ門ヒルズ > 六本木ヒルズ > パークコート小石川 > パークコート六本木 > グランスイート麻布台

>>177
あれも自作自演です

>>178 匿名さん
尾根道も一昔前から随分と変わっていきますね

>>180
分かってますよ。自作自演の不発弾掘り起こしでしょう。見えないものとしてそっとしておくことが一番だと思います。

>>181
私は城山ヒルズ(現城山ガーデン)開業時あたりから、この付近の記憶がありますが、当時から尾根道は大使館、高級マンション、高級ホテル、高級オフィスといくつかの広大な一軒家が立ち並んでいる場所だったように思います。一方、低地の今の六本木一丁目駅がある付近や仙石山と霊友会の間の窪地は活気のない古民家の立ち並ぶ場所でした。

オークラ別館跡地のマンション、敷地は定借となるのでしょうか？
どなたかご存じですか？

野村不動産が提出した計画書には敷地建物共に所有権はオークラにあるとしているので、賃貸レジデンスになると思われます。

184さん　183です。ありがとうございます。
賃貸なんですね、残念です。

いつかはホーマットロイヤルと思って今その思いはさらに強いかな。

ホーマットならインターシティのバイカウントが一番住んでみたいところ。

>>184 匿名さん
シンプルに疑問に思ったのですが、野村はどういう立場から計画書を提出しているのでしょうか？

>>188
野村不動産は事業協力者ではないかと。
http://www.uraja.or.jp/town/word/

>>189 匿名さん
ありがとうございます
このようなパターンもあるのですね、勉強になります

>>190 匿名さん

東洋経済のオークラと野村への取材では、「オークラが土地を保有したまま計画を進めるのか、それとも野村不動産に売却するのかについて両社とも『協議中』としている」となっているよ
これだと、少なくとも定借はありそうに見えるけど
https://toyokeizai.net/articles/amp/265831?page=2

野村のオークラ別館プロジェクトの事業スキームはまだ決まってないということなので、分譲の可能性もありそうですね。

>>191 匿名さん

都心一等地は、手放したくないから、定借になりやすい。そういった一等地に住めるのも定借のお陰。地主、デベ、住民の三方良し。

千桜タワーみたいに定借でもどうでもいい場所もあるけどね。
渋谷タワーはいいけど定借は結局ゼロになるので資産価値は低い。

定期借地権でも相当な高額だろうけどね。オークラ別館跡地レジデンスは今回ネオヒルズ竣工後の分譲または賃貸募集になるだろうから、かなりインフレ気味になるような気がする。

>>195 匿名さん
そうだね。「ホテルオークラが刻んだ歴史を継承する」的なキャッチフレーズを使いつつ、住宅地地価日本一の目の前という煽りも使えるので、デベが弱気になる要素が見当たらない。虎ノ門新駅と六本木一丁目の２駅からも近いし。
でも、六本木一丁目駅を便利に使うためには尾根道の歩道整備が課題かも。傘さしてスレ違えないほど歩道が狭いのは難点。

昨日、今回ネオヒルズのC街区(虎ノ門5丁目地区)北側の坂道を通った時に気づいたのですが、開発エリアから道一本外れた虎ノ門5丁目仙石山自治会の戸建地区で、古い大きな一戸建ての森ビルによる解体告示が掲出されていました。そのブロックは他にも森ビルの貸し駐車場とされている土地も多く、こちらも六本木ヒルズクロスポイントのように開業後に拡張されるエリアになるかもしれないと思いました。こちらは大通りの喧騒から離れた閑静な南傾斜面の高台なので、住宅になりそうです。

>>197 匿名さん
注目してポイントが似ているので、何だか嬉しいです。
森ビルのAプランは城山と桜田通に囲まれているところを一気に再開発して高層化という気がしますが、仙石山をやる際にこの辺りまで対象にするのは、一旦断念している感じですよね。
Bプランとしては今回ネオヒルズに連ねる低層店舗かもしれません。
個人的には戸建て住宅地にして超高級住宅街にこの辺りを変貌させてほしいです。

>>193 匿名さん
そう考えると、今回ネオヒルズの分譲ってのは凄いことだよねぇ。メインタワーの上層階なんて過去未だ誰も手に入れたことの無い高さで、最高級ホテルにピッタリの立地なのに、そこを称えて定借でもなく分譲するということは…森さんはそれだけ高値で売れると想定したのかな。

>>197 匿名さん
その辺りの売り物が出ればワンチャンあるかも(ない)